周柏雅的「市政質詢」:地產!地產!地產! 9億餘元買地、口號式的發展、創新、育成, 只不過是給財團BOT蓋樓地板出租! 相關的交通、產業問題都還不清楚就急著要割地! 究竟是產業發展局還是地產發展局?

地產!地產!地產!
9億餘元買地、口號式的發展、創新、育成,
只不過是給財團BOT蓋樓地板出租!
相關的交通、產業問題都還不清楚就急著要割地!
究竟是產業發展局還是地產發展局?

產發局2017年度預算花費5000萬用來償付內科產業支援用地的「第一年」購地款,未來更要花19年、9億2千萬餘元償還剩餘土地價款。然而花費那麼多的經費全都只是在「買地」!光是買地就能讓臺北市的產業得到發展?產發局花大錢買土地,口口聲聲說要為「產業支援」、「育成」、「創新」,但卻都是靠BOT、由民間財團來支援、育成、創新,產發局能夠做的,就是買地、讓地、收錢?!如果連擁有八萬大軍的市政府,要扶植企業、協助產業都要全部委外、全部BOT,那相關業務不如就改由發包中心辦理即可!

從雲端摔下來的支援用地!究竟支援什麼東西都說不清楚!

「內湖科技園區產業支援設施開發案」其前身為「臺北雲端產業園區暨停車場BOT案」,因市府評定的「最優團隊」-遠雄團隊不明原因未投入第二階段評選,其雲端園區計畫即被柯市府腰斬(附件1)。然而柯市府推出的「支援用地BOT案」與前身雲端園區,是同樣的虛無飄渺、捉摸不定!

從產發局的招商說明來看,僅看到3萬4千餘坪的樓地板開發,而產業發展則為:「提供空間、設備、技術、資金商務與管理之諮詢及支援,以孕育新事業、新產品、新技術及協助企業轉型升級之相關設施…。」諮詢、支援、孕育等這些名詞,竟然就是產發局耗資19年、9億餘元的「產業支援」方式!所謂的「產業支援」,其意義就是非常籠統、抽象,產發局本應該在此等重大開發案中,好好界定何謂「產業支援」、「孕育」,沒想到產發局的說明卻是不斷的重複相同的名詞,讓模糊的產業支援設施用地,變的更加模糊!

廠商重點只看賺不賺錢,管你公益、支援、產業、升級!

未來的BOT得標廠商有辦法憑著上述的抽象名詞,替臺北市創造產業溫床嗎?所謂「提供商務、資金」者,百貨商場、飯店、銀行…算不算?本案的BOT開發是否會如同臺北、市府轉運站-百貨、飯店大過交通設施、三創園區-商場大過停車場…一般,假產業發展之名,行百貨商場、飯店、銀行之實?

從本開發案先期規劃報告5-5頁來看(附件2),其營運收入規劃項目中有「健身中心」、「酒吧」、「金融」、「餐飲」、「零售」、「醫美中心」等設施規劃,加起來就有5400坪的營收空間;另外剩餘的企業研發中心、孵化加速空間、會議研討空間共約22000坪,也是全部都有「租金收入」,總體來說,這個BOT全身上下都能賺錢,與其把土地交給財團去「綜合開發」、「賺大錢」去換取一堆產業能使用的空間,那倒不如直接開始找市有閒置空間、市有得利用之場域,再透過產發局轉介租用或使用還比較直接、快速,更不需要割地五十年!

連交通問題都沒解決,沒成為園區累贅就偷笑了!

本案位於瑞光路、港墘路口,是內科園區中心的中心,更是內科交通打結打最緊的位置之一!依市府交通局簡報(附件3),此區就是內科最壅塞路段之一!再依本開發案先期規劃報告3-6頁,此區交通服務水準皆在E級到F級的水準之間,也就是時速不到20公里(E級)、甚至低於15公里(F級)!

本案的規劃報告(附件4)明白表示:「未來基地開發時,亦應考量周邊道路特性及交通負荷,研擬必要之改善措施,以減輕對於周遭道路系統的交通衝擊。」但在產發局其後的招商說明會上,卻又完全看不見對於交通改善、預防的事先聲明。

依都發局資料(附件5),內科園區2006年已核準之實際容積樓地板約為2萬3371坪,十年後的今天已成長到17萬5249坪,足足成長了6倍之多!這也難怪內科會塞成這樣!然而這些實際樓地板,都比不上都委會、市政府所核準的法定樓地板面積-71萬7009坪!這個資料顯示,要嘛就是開發過度集中,要嘛就是計算過於鬆散!其配套、科學依據究竟在哪裡?都委會、市政府根本就是閉著眼睛通過都市計畫的嗎?總之內科亂象至今仍然未解!

本案尚未開發就已經塞到上新聞,未來要是一舉開發3、4萬坪的產業支援設施,帶來的人潮、交通問題該如何排除?產業局是否又要推給交通局、推給BOT得標廠商?或是用一句「環評報告納入相關評估」帶過一切,正如同臺北市一個一個通過環評卻又塞到不行的開發案一般!

本案交通位置佳,做為柯市府的「科技型青年公宅」、「產業支援型公宅」!

內科支援用地,距離捷運港墘站僅有五分鐘步行時間,更緊鄰學校及運動中心,若為一般住宅用地,勢必成為內湖新地王!此等優質的土地,其區位正適合做為柯市府的科技型青年公宅或是產業支援型公宅(附件6),提供在內科園區或內科周邊工作的「內科人」相當數量的公共住宅,減少其交通通勤時間,甚至能「走路上班」、「騎UBIKE上班」,如此一來,內科園區的龐大汽車潮,將可減少,進而使瑞光路不再成為內科人的夢靨!

內科用地寸土寸金,市府規劃、開發本應更有高度、更有前瞻性,在目前內科交通不堪負荷、產業趨於飽和之際,市府更應該先將珍貴的市有財產留做公宅或是公園所用,結合現有的西側公園預定地、北側的運動中心,成為內湖區的自由廣場、大安森林公園,紓解內科開發所帶來的外部壓力、調解內科人本身的心理壓力!

市府開發地產永遠都有理由!難道發展、升級一定就得靠炒土地?

本來非屬工程單位的產發局,自然不如工務局、捷運局等大編建設硬體預算,如今將經費大漲十七倍只是為了買地!明明產業發展重點著重在「人」、「軟體」的培養,這些培養所需的絕對不是大筆土地、大開發量的樓地板就足以成型、成熟的!更需要產發局針對市場環境、需求能有洞察先機的遠見,進而引領臺北市內的產業發展,如今大搞地產開發,除了滿足市庫、滿足招商績效、滿足財團獵地之外,對整體產業發展究竟有何幫助?市民何必納稅給你去開發?要有育成中心、要有共同辦公室去孵化、去成熟,一定得要花大錢、買土地再割地給民間辦理嗎?市府開發地產永遠都有理由!

附件1
2015/04/08聯合報:遠雄北市雲端產業園區案 宣告破局
「台北市雲端產業園區BOT案正式破局。台北市副市長林欽榮今天宣布,由遠雄集團提案的「台北市雲端產業園區」案不再進行,直接終止,也不再做雲端產業園區,而改為「內湖之心開發案」,開發方式從BOT改為設定地上權。未來基地將規劃作為創業育成基地、產業創新中心。預計今年底前會完成設定地上權先期規畫和可行性評估,完成議會處分程序。」
「林欽榮直指該BOT案最後一階段,已通過初審的遠雄領軍的合作聯盟最後「落跑」、「不了了之」。他只能說這BOT案是「轉來轉去空如一場夢、雲來雲去雲不見了」。他在檢討該案時,發現連公園也是BOT範圍,因此重新評估,將公園劃出開發範圍,打造有大型濕地和田園的複合公園,園區則運用內科園區既有產業資源,作為創新創業基地。」

附件2

附件3
交通局簡報

附件4

附件5

附件6
2016/04/08 4校預定地轉做公宅 另開新視窗解編、回饋北市府挨批強盜另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

相關部落格聯結:

2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

2016/12/12周柏雅的「市政質詢」:柯市府-地主家的傻兒子 拿年收5千萬、6千坪的蛋黃地 去換有限開發也無立即收入的4千多坪蛋白區?無價之民主殿堂寶地卻只看到論斤計兩$$$的換地算計 就不怕在「臺北割地史」上會留下記錄? 明明瓶蓋工廠用文資法就可取得用地,何必讓出立法院?

周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價付錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
1

附件2
2

 

相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

14

周柏雅的「市政質詢」:花4千萬委託委外「招商規劃」雙子星史上最高! 歷年12年市府BOT案經驗完全沒有用? 8萬大軍也無招商人才與經驗? 死守著太極雙星總投資額700億估算,還好意思稱自己是 「改變成真」的團隊? 委外評估就能保證開國際標嗎?

4000萬天價委外招商的「規畫」,BOT案史上最高!

雙子星開發案重新開發,市府破天荒大手筆編列4千萬預算徵求「總顧問」辦理甄選、徵信、招商規劃作業,擺明了過去捷運局94年來為雙子星招商的努力一筆勾銷!

調閱本市歷次BOT案前置作業委託服務費,顯示目前民間投資金額最高的大巨蛋案,其事前委外招商作業花費也不過8百萬元(僅為雙子星委外規劃案的2成),就算用大巨蛋的高標準去算,以雙子星廠商預估的700億的開發金額估算,最多也只有2千多萬元,而五大案其一的松菸BOT案,其預估民間投資金額也有85億元,則完全沒有找幫手做招商作業,其沒花半毛錢,案件也能招商! (附件1) 況且捷運局已有65處聯合開發經驗,雙子星也是另外一種聯開和不動產開發不是嗎? 捷運局為何不會寫? 若柯市長豪花程度比郝市長時代BOT案還要高,怎能還稱作柯省長?

市府用如此高的金額做招商作業,能夠保證一定能開國際標嗎? 過去雙子星不僅前後流標4次,隨後太極雙星竟繳不出保證金,爆發弊案醜聞牽涉北市府官員和市議員,有人還遭法院判刑9年,市府應該誠實檢討雙子星案為什麼會失敗、爆發弊案,否則不管誰來投標都是給人最後花落指定的灰姑娘! 花多少錢招商都是浪費錢!

臺灣也不乏公共建築開國際標的案例,臺中歌劇院由普立茲克建築獎得主、國際知名的日本建築師伊東豊雄設計,臺中城市文化館國際競圖,由日本建築師妹島和世獲得首獎,臺北表演藝術中心則是荷蘭OMA建築事務所雷姆.庫哈斯(Rem Koolhaas)和奧雷.舍人(Ole Scheeren)設計,柯市府應該虛心參考,好好學習北市該如何重新設計國家門面。

過去累積這麼多的BOT招商案經驗一點也無助新案規劃?

過去的BOT招商案,委外評估金額平均約有幾百萬元,雙子星案的總投資案金額是否還是維持郝前市長評估標準不清不楚的7、8百億元? 柯團隊還要用此一不具公信力的數據來作為母數來訂委外招商的基礎? 而且過去市府在此案已墊支1億5仟萬元做雙子星大樓基本設計及土建細部設計,還請日本籍建築師槙文彥設計雙子星大樓,難道就沒有任何經驗可以繼續參考嗎? 那過去的錢不是都在白白浪費市民的納稅錢嗎?

之前雙子星5次的徵求作業花費244萬,歷經各種企業徵信、資料審閱、法律財務諮詢服務,還去新加坡參加「投資臺灣全球大會」等考察活動,大費周章結果徵到一個假外資! (附件2) 此次預算花費4千萬,總顧問的工作包含對歷次甄選案缺失提供修正建議、協助辦理甄選案、調查潛在投資人名單、寫甄選文件,辦招商說明會、徵信、土地估價報告由估價師簽證等等工作(附件3),這些事情的難度有必要花費4千萬? 若市府做不了,之前十幾件BOT建設與地上權招商是如何完成的? 況且此案連監察院/地檢署等司法單位/廉政委員會,甚至一堆專家學者、社會賢達都針對市府此案弊端提出寶貴建議了,還要找外部顧問來綜合整理一次嗎?

計算基準700億,不是「詐騙集團」太極雙星估算的嗎?

市府表示本案是依照2016年1月15日柯市府新訂頒之「促參案招商前置作業所需經費申請原則」,其中載明「BOT、BTO案件招商前置作業申請金額不逾預估民間投資金額之0.0625%(1/6000)或預估政府收益之0.1111%(1/900)」(附件4),然而雙子星計算基礎「民間投資金額」之預估700億從哪裡來? 市府表示是第5次徵求投資人時「投資申請人所提之概述」,進一步追問投資人是誰? 700億之計算方式為何? 市府又不把話說死,以「智慧財產權」和「商業秘密」為由不說申請人究竟是雙子星團隊、中華工程、或是爆發弊案的太極雙星團隊,也不說明700億之計算基礎為何? (附件5) 若700億是由造假的空頭假外資太極雙星估算出來,再用這700億去推估前置作業的所需經費是4千萬元,那有任何可信度嗎? 用一個騙子估算出來的經費做招商金額計算基礎豈不太荒謬?

根據日本籍建築師槙文彥設計的雙子星大樓樓地板面積533,116平方公尺(161,267坪),若用投資人估算700億,平均一坪造價43萬元,直逼101一坪造價46萬元,據媒體報導,臺北101大樓585億在2011年為全球第三高,雙子星的造價跟101比較,合理嗎? 用令人懷疑的預估金額作為計算基礎,也難怪標案金額會如此之高,市政府難道不該先檢視民間投資金額是否合理嗎? 為何還要郝規柯隨? 難道四千萬委外評估是要餵飽誰嗎? 不會成為另一弊案嗎?

樣樣都外包,還要公務員做什麼?  北市府=發包中心?

政府招商案件本是公務員自己該負責的業務,現在居然什麼都要「外包」,那公務員豈不在一旁納涼、蓋章而已? 市府號稱8萬大軍,人才濟濟,有律師、建築師、不動產估價師、土木技師等專業證照者不計其數,為何還要看扁自己,花大錢委外找幫手? 當初喊超越新加坡的柯團隊,不也才剛去了新加坡取經,就算不能超越,總能借鏡模仿吧?否則去新加坡就是自強活動旅遊了,還能說是去考察嗎?

附件1: BOT案委外招標作業採購金額

附件2: 雙子星第5次徵求投資人相關採購



附件3: 雙子星總顧問案工作內容

附件4: 捷運局2016年7月1日回文

附件5:捷運局2016年8月30日回文

媒體報導:

YAHOO奇摩新聞 : 雙子星前置BOT4千萬 史上最高
聯合報: 北市編4千萬雙子星規畫費 議員批捷運局可裁一半

 

周柏雅的「市政質詢」:什麼?市府又要賣地上權給財團開發?地點就選在都計失控、交通爆炸的內湖!水泥叢林、容積沒有最高只有更多!

什麼?市府又要賣地上權給財團開發?

地點就選在都計失控、交通爆炸的內湖!

水泥叢林、容積沒有最高只有更多!

 

臺北市又要賣土地地上權,讓早就失控的內湖交通雪上加霜?!位在內湖區潭美段的六筆土地,原本要做為臺北市的「影視音產業園區」,2013年的都市計畫並將原有的容積率225%提高到360%,柯市府還嫌促參法礙手礙腳綁住契約條件,想改用法律漏洞更多、動輒綁住2-3代人的地上權再捲土重來。市府都是以「XX園區」為藉口,實為方便讓少數財團大賺容積獎勵、行「市產轉財團私產」之實,面對民眾對BOT、設定地上權缺乏信心充滿疑慮之際,柯團隊還執迷不悟,深信XX園區、設定地上權就是市民期待的都市發展、土地使用的解藥嗎?

 

周柏雅發現:4月6日的市政會議,文化局提案擬將原為BOT「影視音產業園區」的六筆土地,改設定地上權方式,進行開發。當天決議中雖因「地上權恐招商不順利」建議本案暫緩,但是原本不負責督導文化局業務的林副市長竟然說:「本人願意負責督導,請文化局主政,會同財政局、產業局及都發局共商,2個月內先提報市長室會議後,再提市政會議討論。」由此可見到林副市長一定要開發這塊土地的決心呀!

 

周柏雅指出:過去郝市長曾提出「臺北市新十大建設(附1)」,要將本地BOT開發為影視音產業園區,還將原本225%的容積調高成360%(附2),足足增加了60%。柯市長上任後,本案因故暫時作罷。當時的文化局長倪重華還說:「此園區確定不會BOT,將討論如何更有公共性(附3)」!沒有想到同樣的柯市府,還沒有重新評估此一園區對居民的公共利益前,第一優先還是想走連促參法都管不到的「設定地上權」老路。

 

周柏雅認為:當初的都市計畫,讓容積從225%提高到360%,並未預測到目前內湖的交通失控情形,柯市長本應立刻交待都發局研議處理內湖都市計畫亂象,但現在卻是把土地拿出來再開發、再蓋大樓?

周柏雅強調:如果本市真的有影視音園區的需求,而且要先讓居民安心此區並非大巨蛋翻版,為何非得讓珍貴大面積市有土地長期(50至70年)落入少數財團禁臠?又若沒有該園區之需求,更應該將現行計畫修正、重新檢討先前被調高的容積率。周柏雅提醒市府高層莫忘都市計劃的本體與主角是「公共設施」:綠地、公園、衛生下水道、道路、廣場、醫療、兒福、長者、戒毒空間等等。臺北市的人口密度已經是世界上數一數二了,要談開發前,市府高層應該在假日晴天,搭乘捷運先到大湖公園、大安森林公園等地看看市民的真正需要的是什麼!

 

 

附件1

臺北市政府/閱讀臺北/541期/臺北新十大建設小檔案
6.臺北影視音產業園區

投資金額:350億元(北巿府50億元、民間300億元)

興建期:103年1月~105年12月

預期效益:

  • 估計完工後創造就業人數約5,994人
  • 政府可收取權利金約12億元
  • 政府可收取土地租金約10億元
  • 創造建築、電機、景觀等營建開發業界就業機會
  • 提供影視音產業優質專業場域,進行人才培育,提升城市影視音競爭力。

 

附件2

變更臺北市內湖區潭美段五小段 21、21-1、22、22-1 地號「辦公服務區(一)」及同小段 35、35-1 地號「工商服務展售區」為「影視音產業區」細部計畫案

1

附件3

好房網2015/4/9:郝規柯不隨 內湖影視音園區不BOT了

「北市文化局長倪重華說,此園區確定不會BOT,將討論如何更有公共性。」

媒體報導:

Ettoday: 續蓋大樓?內湖交通爆炸 議員爆市府擬賣財團地上權

 

周柏雅的「市政質詢」:天天都便宜,就是北市府 針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣 怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎? 中央還要漠視、消極到何時才要修法?

天天都便宜,就是北市府

針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣

怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎?

中央還要漠視、消極到何時才要修法?

不論是國際高檔飯店、精華區停車場或是「賣3C的停車場-三創園區」,市有土地租金一律通通打六折!明明根據臺北市相關法規規定:按當期土地公告地價年息5%計收。但偏偏高檔飯店、精華區停車場的用地就是可以用5%地租再打六折;BOT的三創園區更是將促參法中的「得予優惠」當成「一定給優惠」?!

明明市府自己每年就要負擔公告地價1%的地價稅,卻還讓房客開開心心打六折,只收地價3%的地租,扣除1%的稅賦後,市府僅得到2%的租金而已,打六折讓市庫少2%租金的道理何在?市府對待財團,就好比百貨公司的VIP一般,別人享受不到的折扣,VIP通通有?!這對市民公平嗎?市府真的有好好替市民管理市有財產嗎?

 

市府違法亂紀!毫無根據即可打折給貴客!一塊地就讓市庫損失250億!

臺北市擁有的信義區精華土地A12、A13,市府以設定地上權之方式予民間開發,本依「臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點」第十二點:「設定地上權應收取之地租,按當期土地公告地價年息5%計收。」除非符合臺北市市有土地出租租金計收基準之相關例外規定,租金才可再打六折,以3%計收。

例外如:政府機關、非營利之慈善機構、身心障礙者、公益團體使用、農民租用與農業不可離之土地…等。這些顯然與「營利」較無相關的使用目的方可打六折。A12現為知名五星級酒店使用,明顯和前述使用目的大不相同,為何市府仍以用地價5%再打六折計收租金?於法有據嗎?市府當時有無依法行政呢?或是實施要點僅係「參考用」?

以A12來說,105年的公告地價為24億8366萬元,現以3%計收地租金,即為7451萬元,但依原規定,市府係應收取5%、1億2418萬的地租金。單單一年市府即少收了2%、4967萬的租金;本案設定期間為50年,一年即短收4967萬,50年將造成市庫24億8366萬元的損失呀!

財團所負擔的權利金及地租金,50年下來,權利金36.8999億加上50年地租金約37.2550億,共74.1549億元;再以A12的樓地板面積24106坪來計算,每坪每個月財團只需支出約512元!以信義計劃區的新建商辦行情來說,一坪少說也在2500元以上,一個月市府用500元代價交給財團使用,財團再以2500元的代價轉租,一轉手即有每坪2000元的價差,全棟24106坪來說,一個月就多賺4821萬元,一年即有5億7852億左右的巨額差距!更不用提50年下來恐達250億以上的驚人損失!市府看到這些數字都不會心痛嗎?市民看到都不會傻眼嗎?如果市府轉給別人做都這麼好賺,市府為什麼要把好康的全都給別人?

 

一再重演,市府處理市有財產方式值得再議!

  周柏雅指出:市府日前亦將目前少見的完整土地-舊市議會基地,以設定地上權方式招標,歷經三次流標,目前仍無下文;為何市政府在歷經多次地上權、BOT設定地上權的案子後,仍把大筆大筆珍貴市產設定地上權、BOT,讓市產從此受限50年、70年,過去訂定的權利金與地租,能否反應到未來30年、50年的房地價格?若市府眼光不致於此,又為何要犧牲市有土地未來的發展潛力而來「換現金」?

周柏雅認為:目前在促參法規、市有財產出租相關修法、規則法律化之前,不宜再有類似BOT、設定地上權這種賤租市地換取一時短暫利益的開發行為。市府相關單位更應全面檢討、全力促成中央相關法律、地方自治法規的修法,相關辦法、要點的法律化,莫再讓不清不楚的規定凌駕母法,別再讓市產的價值被輕估、折扣。

 

 

 

補充資料

 

問題重重的促參法,讓單單一件BOT就讓市府損失8.2億,還不修法嗎?臺北市還能乾等中央修法之際,繼續簽約繼續賤租市產嗎?

促進民間參與公共建設法(促參法)第15條第1項:「公共建設所需用地為公有土地者,主辦機關得於辦理撥用後,訂定期限出租、設定地上權、信託或以使用土地之權利金或租金出資方式提供民間機構使用,不受…限制。其出租及設定地上權之租金,得予優惠。」上述條文明白表示促參案如BOT需設定地上權開發者,「得」以優惠價訂定地租金,但不是「必定」!以三創為例,現收取3%的地租金,比起原應照5%計收的差距-2%計算,一年即少收1652萬租金,設定期間50年下來,即有8億2千萬元的損失呀!市府將來要如何向後代子孫說明這一切呢?

現行的促參法運作之下,政府機關設定土地地上權予財團後,收取的租金即按促參法的子法-「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」,興建時僅以地價稅額及其他費用計收、營運時按計收標準(5%)的六折價3%計收。完全忘記母法僅單單「得予」優惠,強出頭的子法完全把母法放一邊,不斷的將優惠送出,讓市民該得到的利益全部折扣回去給財團!

偏偏促參法又把地方政府公產管理相關法令排除適用,讓國有財產法、臺北市市有土地出租計收基準、設定地上權實施要點…等全部排除;只要是促參案件,通通可以優惠、通通可以排除其他法規。然而幾個BOT案件,幾乎沒有一個能逃過爭議、避過新聞,這在在證明目前的促參法規亟需修正,將通通優惠的辦法回歸到母法的「得」,並建立相關衡量法規,莫再讓以後的促參案件重蹈覆轍。

 

 

 

 
附件1:

促進民間參與公共建設法

附件2:

促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法

附件3:

臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點

附件4:
臺北市市有土地出租租金計收基準

附件5:
信義計劃區附近新建商辦大樓租金行情

1

附件6:
2

相關新聞聯結:

聯合新聞網:信義計畫區A12、A13六折賤租 議員喊漲回 2015/12/15

中時電子報:市府低租財團 年短收億元 2015/12/15

周柏雅的「市政質詢」:豪華百貨轉運站,市府便宜租! 商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租! 50年北市府短收高達數百億收入合理嗎? 設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式 一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?

豪華百貨轉運站,市府便宜租!

商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租!

50年北市府短收高達數百億收入合理嗎?

設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式

一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?


超便宜!市價的0.3折!市府地上權就是超好康!一坪不用五十元!?

位處臺北車站商圈的精華地段,集交通轉運、高檔飯店、百貨影城於一身的交九京站大樓,亦即由市政府設定地上權興建交九臺北轉運站的BOT案,每個月付給地主-市政府的費用(權利金地租等名目=毛收入),在扣除地價稅等支出後,每坪淨收入竟然收不到50元!放眼周邊房租每坪上千元者比比皆是,交九臺北轉運站與旁邊每坪1600元月租的大樓相比竟然差了32倍!市有土地如此低價釋出不該比照松菸文創重啟正常一點的租金談判嗎?

周柏雅辦公室日前調閱臺北市政府財政局提供交九轉運站及市府轉運站BOT案的相關資料發現(附件1):交九轉運站淨收入(毛收入扣除地價稅)為一坪42.9元,但周邊電梯大樓月租金可達一坪1600元、市府轉運站月淨收入為一坪255元,周邊建案卻達到一坪3500元!根據實價登錄網所示(附件2),市府從這二個案子中所得的利潤,竟只有周邊月租金行情的0.3折(交九)到0.6折(市府)!

50年毛收入差別可高達數百億合理嗎?

不考慮通貨膨脹租金在50年的市價租金可能巨幅漲價,最保守以交九周邊實價登錄租金中間值-一坪月租1500元計算,扣除市府分回樓地板面積,BOT經營者仍有6萬多坪樓地板可供出租之用,二房東穩穩每年約可拿到12億多元毛收入,而扣除業者已支付市府BOT一次性的權利金5.63億元與每年4200萬元地租,再扣除興建的成本,就算興建成本膨風到百億元,50年的差異還是有大於500億元的巨額差異!

採BOT建設大型公共建設不代表將土地利益全數割讓予財團!

周柏雅指出:BOT能讓政府、市民不用出錢便能享有大型公共建設,本意甚好。但市府過去所簽訂的BOT案,同時設定地上權,不管是市府能收到的地租還是權利金,在保守計算過長達半世紀的契約年限的現金收入與支出後,可以發現不論是交九轉運站還是市府轉運站,市府的月收益明顯低於周邊行情甚多!顯見公有市產的經營管理,不論是BOT促參還是設定地上權,根本就不符合大眾利益。

BOT得標財團本就可以利用該大型建設營利、收益,其經營方式與一般商家、百貨並無不同,僅僅是依BOT契約幫政府多興建了一處大型公共建設而已,固然得標商所應負擔的成本並不比市價低太多才是。然而市府與財團簽訂的契約,不僅讓得標者取得「過份低廉」的成本,更讓這種不公平的現象,透過「設定地上權」可長達半世紀的擁有該公有土地使用權!這樣子的情形公平嗎?

松菸能重新談,市府、交九轉運站為什麼不可以?

周柏雅認為:柯市長可以認為松菸的權利金不合理、怪怪的,於是將營運權利金從56多萬一口氣談判改簽到960萬(附件3),雖然松菸租金加上權利金的收益仍是離市價甚多。那交九、市府轉運站為什麼不可以?如果當初的契約已形成目前市政府的利潤與市價有嚴重落差,那是不是應比照松菸重新檢討?

周柏雅要求市政府應重新審視所有BOT設定地上權的相關案件,找出柯市長覺得「怪怪的」地方,找出不合理、不公平的地方,還給市民公平的市有財產政策,儘快讓市民的市有土地、市有財產能發揮其應有的效益。

參考資料

1.交九轉運站50年市府(市民)可能損失保守估計:

本來市府自行興建、出租可得到總收入:

市價租金年毛收入:月租1500元 X 12個月 X 7萬8千坪的90%(市府分回自用坪數得算10%左右) = 12.6億(不考慮通膨因素)

業者代墊之興建成本:8萬元1坪(當年不動產專業論壇的一般造價行情) X總樓地板7.8萬坪,約為62.4億元
12.6億 X 50年- 造價62.4億 = 630億 – 62.4億 = 567億

目前BOT總收入:

市府可收回地租一年4200萬、權利金5.63億(50年期)

50年下來共得到:4200萬 X 50年 + 5.63億 = 26.63億

自行興建的總收入 – BOT總收入 = 567億 – 26.63億 = 540.37億

就算興建成本100億,差異還是有503億
(630億 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 503億)

再說,算把自行興建的出租率調整為只有7成5,仍有345億左右的差距!

(630億 X 0.75 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 345億)

智邦不動產討論區:
http://home.url.com.tw/?func=forumbody&f_no=119452&cat_en=realestate_north1

「以單價35萬算,如10坪房子總價為350萬,土地持分約2坪,扣除造價80萬(8萬×10),建商利潤與管銷成本70萬,土地使用權值為200萬,平均每坪為100萬元。」

2.年地價稅:約1300萬元(不考慮通膨因素)

市府淨收入若扣除每年地價稅更是少得可憐!

每年地租4200萬元扣除1300萬元只剩2900萬元,權利金5.63億50年,每年平均不過1100萬元,真正淨收益不過4千萬元,卻讓出7萬2千坪市民樓地板,讓廠商賺飽飽!

美麗島電子報2015/1/15:日勝生坐大失控,馬郝難辭其咎!

http://www.my-formosa.com/article.aspx?cid=5,10,15&id=74068

「2009年8月14日交九啟用前夕,連國民黨市議員陳玉梅也看不下去,痛斥交九BOT案充滿「迎合廠商、割地賠款」的本末倒置現象,一言以蔽之就是「商場功能極大化,交通功能極小化」!日勝生集團竟把交九轉運站設計在商場後側,樓地板面積高達74,436坪的交九大樓(即京站大樓),用於轉運站竟然只有6,996坪,僅佔總坪數9.4%!陳玉梅因此痛批,交九不但轉運功能堪慮,甚至已經淪為日勝生「京站」商場的附屬巴士接駁站!」

附件1:

附件2:

市府轉運站周邊實價登錄網:

交九轉運站周邊實價登錄網:

附件3:

蘋果日報20150919:柯市府贏了 松菸案營運權利金調升至900萬

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150919/694993/