周柏雅的「市政質詢」: 金門街陽台當雅房,建管處受訪說「難認定違法」! 實際上根本連它在哪裡都不知道,怎麼可能認定合不合法?!

金門街陽台當雅房,建管處受訪說「難認定違法」!
實際上根本連它在哪裡都不知道,怎麼可能認定合不合法?!

上個月在網路傳出的臺北市租屋傳奇(附件1)-「陽台當雅房」,因為實在是有違一般人對「房間」的概念,媒體朋友亦刊登了向建管處詢訪的結論-「難認定違法(附件2)」。但其實建管處對於這個物件根本沒有去稽查、現勘過,甚至連這個物件到底在哪根本不知道!竟然就讓全國性媒體刊出「北市建管處:難認定違法」這種肯定性、判斷性用語,而建管處事後也能無所謂?政府單位應該有的澄清、辯明、導正事實的功能不見了嗎?

怎麼看都不是個普通陽台,建管處沒去現場就能「難認定違法」? 

陽台本身多具有透空性,多為只做一半、及人胸腰的牆壁,亦常僅用透空性鐵欄組成,而非上下全面遮蓋。簡單來說,陽台長得跟一般房間根本不會一樣才對!但根據媒體朋友翻攝網路租屋照片(附件3)來看,現場甚至裝有冷氣,且陽台旁亦有向外延伸的置物空間、也擺了置物層架,怎麼看也無法馬上認定「不違法」才是!當然若建管處是經過現場勘查、了解後做出的專業判斷,我們當然會予以尊重。

然而,周柏雅議員為了多了解此案件詳細內容而向建管處索取資料詢問現場勘查的具體內容後,卻發現建管處不但沒有現場會勘、了解,甚至還說:「查相關報導並無詳細地址資料」!也就是建管處其實根本連物件在哪裡都不知道,既然不知道,為何還能得出「難認定違法」的結論呢?

大家都看得到,就建管處不清楚在哪裡?

建管處則回覆(附件4)道:「本案陽台外牆未拆除,雖未涉及『陽台外推』違建行為…」,僅單純針對租屋廣告上、可見到的主建物與陽台之間的牆壁初步看似未有拆除、打通的現象而回覆之。這樣看來,建管處僅僅只對於「有無打通牆壁、形成陽台外推」這件事初步回覆而已。並不是對於整座陽台、窗台、包窗全部審視過後而認為:「難認定違法」的結論!

建管處甚至還回覆「查相關報導並無詳細地址資料,經本處上網查詢案件已下架,目前無該筆資訊。」建管處找不到、網頁也下架,因此無法找到他們被報導:難認定違法的那一戶,但周柏雅辦公室在8月7日當天仍可以透過網友在PTT的貼文中(附件1),連結該招租廣告,建管處真的有認真確認嗎?

到底是建管處說太快,還是報導需要更正,建管處應說明清楚!

如果建管處所認知者、所說的話,與新聞報導(附件5)有些落差,那麼建管處就應該主動說明、釐清才是,明明就有各種管道得以將最正確、最直接的資訊傳達給市民、媒體朋友,卻寧可看著報導大大標題「金門街陽台雅房 北市建管處:難認定違法」當沒事?連自家的新聞稿發佈系統也不用(附件6)?從建管處對本案這種輕率的做法就可以看出,柯市長要處理違建實在還有很大的努力空間!

附件1
2017/7/19批踢踢實業坊/joke版/[囧rz] 591出租陽台

附件2
1.2017/7/20自由時報:金門街陽台雅房 北市建管處:難認定違法另開新視窗
2.2017/7/22蘋果日報:5千租陽台的房東笑了! 官方認定出爐另開新視窗

附件3
591租屋網/中正區金門街公寓式套房,可炊煮近台大師大

附件4

附件5
1.2017/7/19自由時報:台灣居大不易! 陽台隔間月租5000元…另開新視窗
2.2017/7/20中國時報:陽台型雅房月租5000 消保官:要告知標的現況另開新視窗
3.2017/7/20聯合報:陽台隔間2坪雅房月租竟5千!屋主說:租出去了
4.2017/7/20東森新聞:狂!台北5000元「陽台雅房」 房東:早上租出去了另開新視窗
5.2017/7/21蘋果日報:超狂雅房2坪陽台改裝每月5千已出租 網酸「想錢想瘋了」另開新視窗

附件6
臺北市政府都發局建築管理工程處/另開新視窗新聞稿

周柏雅的「市政質詢」:儘速開啟與國防部溝通的前置作業! 解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

儘速開啟與國防部溝通的前置作業!
解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

住在文山區木柵路三段周邊的居民的共同經驗就是-長年的交通不便!由於木柵路三段路幅狹小,僅為12米道路,雖然雙向各一線道通行並禁止停車,但因當地交通需求,許多公車穿越其間,公車當然要有、道路卻無法拓寬,此種情景早已成為木柵居民的生活日常景象(附件1)。

臺北市政府更預計在木柵路三段後方的巷弄內,興建119戶公共住宅,目前業已進入新建工程的招標程序。然而周邊居民針對此公宅所提出主要問題-道路、人行空間不足、交通易阻塞的問題,市政府似乎卻是靜悄悄地沒有什麼規劃?!僅在簡報裡提及:會在公宅基地內增加人行空間。請問周邊居民需要的是這幾十公尺的小綠地嗎?在基地內增加人行空間,對於周邊居民整體的動線、交通有任何改善嗎?

依都發局的公宅簡報:木柵路三段的道路服務水準是在D、E級之間(附件2),以木柵地區最重要的道路而言,木柵路三段部份路段太小又太塞,是不爭的事實!

而就在木柵路三段南側,有一平行的計畫道路,串連興隆路四段105巷、木柵路三段48巷1弄,直通到木柵國中北側,東西全長大約190公尺(附件3),若能打通,則西從興隆路四段與四段105巷開始,東至木柵國中北側止,將有一條東西向的完整道路,全長約700公尺(附件4),全程與木柵路三段平行,可做為木柵路三段的替代通行道路,紓解木柵路三段的車潮,私家車自知木柵路三段公車多,便可選擇此一平行替代道路而行,就不用一直卡在木柵路三段上。

現有的木柵路三段平行道路,為久康街、久康街24巷,但其走向卻與木柵路三段漸行漸遠,且小巷弄多、屬住宅區域,較無法成為木柵路三段的直接替代道路,若工務局能儘早將本計畫道路予以打通,則對木柵路三段周邊的交通,將帶來正面的效應!

經詢工務局,這條長190公尺的計畫道路之總體開闢費用,約需3878萬元左右,相較於今年度為景美調車場公宅和景美運動公園南側公宅二處公宅共編列2億6千萬元的經費來說,是相對較少的經費的,市政府若想在木柵路三段推動公宅,就應該回應居民對該區交通改善的殷殷期盼,儘速與土地權屬單位國有財產署、政治作戰局及軍備局協商撥用,並進行規劃編列預算,早日打通木柵路三段102巷6弄之都市計畫道路。

附件1
木柵路三段57號周邊Google街景圖,僅雙向各一線道。

附件2
都發局文山區木柵段基地簡報15頁

附件3

附件4

附件5
工務局回覆周柏雅議員書面質詢

 

相關新聞聯結:

2017/4/25中國時報:議員提開闢計畫道路

01

周柏雅的「市政質詢」:紙上畫畫=啟動、發包?找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市都發局! 要等混成一團的柯隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧!

周柏雅議員辦公室2017年4月13日新聞稿

<委外>紙上畫畫=啟動、發包?

找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市<腐>都發局!

要等混成一團的柯<團>隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧

畫山畫水畫唬爛-柯團隊親手從規畫到興建、完工的公宅有幾戶?

民眾關心的公宅政策,都發局僅列出的三項自嗨的指標,公共住宅戶數目標從選舉口號八年5萬戶下修到四年2萬戶「完工」再度下修到四年1.8萬戶「開工」,而這1.8萬戶只要像數十年前就紙上畫畫的社子島開發【開始規畫】,就是北市府都發局公宅KPI中的【啟動】! 北市府口中所謂的「發包」達1.8萬戶,連假動工都不算,大部分也只是發包規畫設計案=畫山畫水,跟民眾認知的拿到建照破土「開工」,「完工」相差甚遠!

事實上,民眾最關心的是自己是否能住到公宅,以及目前的公宅租金是否負荷的起! 但都發局卻隻字不提相關KPI,例如最新捷運聯開公宅共有 570 戶,卻有高達 130戶空戶未出租,也就是每五戶就一定有一戶是空戶,會造成空租率如此之高的原因,就是公宅租金單價過高、總價過高!這些都發局卻絕口不提!

行政院主計處與營建署早公布房價所得比,金管會也曾指出房價租金比高的嚇人

都發局大言不慚地寫下2大住宅指標: 房價所得比: 無法預設; 房租所得比: 尚無資料>,民間不動產甚至金融、保險業、房仲業的研究單位誰能比北市都發局配備千名大軍專業人員多? 民間都能做出此2大指標中只需要的3項數據: 房價、租金、所得的統計趨勢分析,就是政府不能!這不是無能就是不為也吧!

不懂民間疾苦典範在人間

明明內政部營建署就有去年第2季北市房價所得比為15.07倍,都發局卻能植入14.9倍,行政院主計處更提出北市新建案房價所得比高達33倍,擁有千名大軍的北市都發局就是是沒人看公告、沒有人讀報導的嗎? 金管會都能在2015年引述國外網站資料指出,「台灣房價租金比」(Price/Rent Ratio)約64倍,都發局會連這種城市痛苦指數都能裝瞎說找不到資料,真是不懂民間疾苦典範在人間啊!

都發局不知租金水準沒關係,社會局懂吧? 主計處也有租金調查月報

從已公布的<房價所得比>,主計處與營建署已經幫都發局找出來2大關鍵參數: 房價與所得。而房價租金比只剩下<租金>這個參數而已,都發局不食人間煙火沒有關係,社會局在今年3月居住正義論壇新聞稿也提出分級中也引用營建署的<臺北市房價所得比達15倍之多>,社會局應該能掌握北市租金行情,否則怎麼能提出租金九宮格補貼? 北市府主計處物價統計月報,每月都會製作房屋租金指數,每年也會在4月及8月公布北市家庭收支記帳調查,就算不引用行政院或內政部的所得數據,要得到房租/所得比或房價/所得比,這是有多難啊?

參考資料:

106年度上半會期施政報告KPI:確保市民居住權益

臺北市政府主計處

http://dbas.gov.taipei/ct.asp?xItem=1121331&CtNode=6146&mp=120001#M3

內政部不動產資訊平臺

http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx

鉅亨網: 北台灣新建案房價所得比 台北33倍最高 桃園人買房最輕鬆 2017年2月23日

http://news.cnyes.com/news/id/3726828

臺北市「居住正義論壇II」熱鬧登場 北市府拋出九宮格分級租金補貼方向 邀請各界來開講 2017年3月13日

http://www.dosw.gov.taipei/ct.asp?xItem=274285700&ctNode=79033&mp=10700m

房地王部落格: 房東看過來用房價租金比計算合理價

http://blog.housetube.tw/archives/32480

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:廣慈博愛公宅抗爭後戶數終於減少千戶! 但總樓地板面積卻暴增5成、總經費增加5.8億!? 都發局是在玩什麼數字遊戲? 還是給了什麼人特定承諾?

周柏雅議員辦公室2017年1月11日新聞稿

廣慈博愛公宅抗爭後戶數終於減少千戶!
但總樓地板面積卻暴增5成、總經費增加5.8億!?
都發局是在玩什麼數字遊戲? 還是給了什麼人特定承諾?

 

戶數下降,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪? 令人匪夷所思!

都發局2016年1月28日公布的「臺北市公共住宅投資財務自償性與融資可行性分析」,廣慈博愛園區總興建經費成本為167億元,初步規劃的樓地板面積為8萬坪(27萬m2),遭到議員和周邊居民不斷抗議,質疑會對周邊的交通造成衝擊,半年後都發局表面知錯改善,宣布總戶數將從2800戶下修到1562戶,減少1238戶、4成的戶數;容積從350%下修為300%,減少1成4。

但明明戶數下修、容積下修,都發局向議會報告的資料,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪!(27萬m2變成40萬m2 ),增加5成! 總經費成本卻從167億暴增5.8億變為173億! 且因為總樓地板面積增加,每坪造價成本則從20萬稀釋成14萬! 為何戶數下修、容積下降,總樓地板面積還能暴增? 難道多出來的4萬坪都是免計容積嗎? 令人難想像不計容積樓地板面積可有如此之多,都發局要怎麼解釋呢? 都發局林局長真的是專業建築師嗎?多出來的樓地板面積是要做什麼呢? 就算是擴大公眾使用面積,甚至更糟的是擴大商業用途,還不是帶來更多人潮,更增加附近社區的土地使用強度與公共設施負擔! 這樣不是變相唬弄居民的原始抗爭初衷?

實際容積率居然從法定基準容積300% 變成630% ! 暴增1倍!

若將法定容積加入上免計容積,合理的計算方式為將法定容積乘以1.25,因此目前的法定樓地板為5.8萬坪,乘上1.25,就會變成7.2萬坪,但都發局計算的樓地板面積卻比合理的樓地板面積7.2萬坪硬是增加為12萬坪,增加68%!

而且法定的容積率雖然從350%,下降為300%,但若將現在都發局給的總樓地板面積12萬坪,去除以基地面積,實際的總容積率居然暴增為630%,比2016年的財務計畫的容積還要高出1倍!

容積灌水是為了讓每坪造價回歸正常值?

而若依照合理樓地板面積計算,造價應該是每坪24萬、且依照之前的財務報告書,也是一坪20萬! 但現在因為樓地板面積被灌水後,每坪造價大幅下修為14萬! 難道都發局是為了掩飾原來的每坪造價太高,才將樓地板面積灌水,好讓目前樓地板的造價計算方式,跟一般公宅的造價接近(雖然還是高於林局長在2017年預算審查時承諾議會的1坪11〜12.5萬元)嗎? 都發局難道是為了讓每坪造價看起來不致於過度超標,才用目前的每坪造價和總經費,去反推實際的樓地板面積,才會讓樓地板面積暴增嗎? 或者已承諾特定人有不能降總經費、總面積的壓力呢? 但容積暴增如此之多,都發局要不要好好解釋清楚,這暴增的容積到底是什麼呢? 整個都市計劃法、土地使用分區管制等等配套法令主要目的就是為了管控容積、控制常住人口密度,身為都市計畫發展的局長,更應莫忘法律初衷!

相關資料:

1. 廣慈博愛院基本資料:

2. 2016年1月28日 財務規劃書預估總樓地板面積資料,總樓地板面積8萬坪

3. 都發局2017年1月6日提供最新之公宅樓地板面積資料,總樓地板面積12萬坪

 

相關新聞報導:

1.2017/1/12廣慈降容積 總樓地板竟增4萬坪

周柏雅提到,都發局向議會提報廣慈博愛園區的公宅興建資料中,公宅興建案雖然戶數、容積下降,總樓地板面積竟從八萬坪提升至十二萬坪,總經費也從一六七億元暴增至一七三億元,甚至導致公宅每坪造價成本從二十萬元稀釋成十四萬元。

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2.2017/1/12立法院換地案 最快下會期才有結果

另外,針對「廣慈博愛院園區」開發案,歷經2年爭議,公共住宅戶數從2800戶下修為1562戶,並結合社福、托幼等公共設施。但民進黨籍市議員周柏雅昨指出,北市府宣稱下修戶數、容積率,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪,增加將近5成,勢將帶來更多人潮,又再糊弄當地居民。總經費則從167.8億增至近173.6億元,暴增5.8億元。

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公辦都更=市府主導?別鬧了! 柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」 根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽 而都更中心只等著分回辦公室! 擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建? 市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

公辦都更=市府主導?別鬧了!
柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」
根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽
而都更中心只等著分回辦公室!
擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建?
市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

 

「公地」都更明明就是民間主導卻要冠上「公辦」都更!掛羊頭賣市地給民間!

柯市府自推「臺北市公辦都市更新實施辦法」,拿4百多坪百分之百純市府土地,硬是要分給建商33%、147坪的土地持分及樓地板,還煞有其事的辦理招商(附件1)!根本就是假公辦都更之名,實放送市產之實;都更後除了幫建商業績成長、分走市有土地、都更處得到嶄新辦公室之外,跟一般市民、市政建設根本沒有任何關連!都更處原本大張旗鼓聲稱「公辦都更能解決更新案件困境」的功能又在哪裡?!

轉眼就少33%土地,跟把市有土地直接送人有什麼二樣!?自肥逃避議會監督、還可助建商業績長紅!

中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案(以下簡稱本案),位在中山站附近、捷運公司大樓南側的精華市有土地一共441坪,且百分之百是市府土地。但本案的招商說明文件上,只規定建商最多可分回33.33%的權值(附件2),而市府則分回66.66%的權值,若單純認為每一權值之持分土地比例相同來看,相當於原來百分之百的市有土地,在「公辦都更」後,只會拿回66.66%、294坪的市有土地,另外147坪的基地全部就被建商拿回去當報酬了!

本案計畫蓋二棟大樓(附件3),一棟要給「零」民間都更業績的更新中心自肥用,一棟分給建商,透過「公辦都更」名義,不僅能讓都更處與都更中心從剛花了數千萬元裝潢的南京松山捷運新聯開大樓搬到本案新建大樓來,更可以照顧建商取得大面積土地又不必擔心自籌興建、整合民間土地、時效與資金問題。

本案建商可以用2億多市地價值的公辦都更契約(5百萬元 × 441坪)向銀行輕易取得興建建築融資(照最保守的行庫土地建築融資就能有1億的先期開發貸款)蓋總樓地板1323坪(若按住四300%容積率計算),等於1坪就有7.6萬元的興建成本不必建商自籌!若要透過民間都更取得相同面積土地,建商光事前整合的時效與自籌資金規模就不知道要投入多少心力,今「公地」由建商主導的「公辦都更」對建商而言就更是更肥美的投資了!

都更中心成立不是就要取代建商成為實施者? 都更中心反而要委託建商成為實施者!

一般民間私辦都更,因為民眾無法拿出大筆資金更新,因此由建商擔任實施者、建造者,所產生的都更費用(共同負擔成本)由建商支付,再以分回的土地、樓地板償之。但是本案可是百分之百市有土地、理應由市政府旗下的都更中心直接擔任實施者,建商頂多擔任營造作業。

營造成本就算以1坪15萬元計算,蓋1500坪也才2.2億元,對市庫每日平均餘額就有40到45億元的北市府根本就是小錢。根本不用拿147坪的市有土地去抵建商的共同負擔成本!且一般市民多半是被動參與都更,才要受到建商主導,本案根本就是市府自己發起、「主導」的「公辦」都更,為何還要委託建商呢、變成建商主導?

當初成立都更中心就是因為讓民間不放心的建商成為實施者,要官方的都更中心做為實施者,但是先不說都更中心努力多年都無法取得任何一個民間都更委任為實施者掛零成績!擁有比建商還多專業人才:土木技師、建築師、社區規劃師等等證照資格的都發局、更新處、更新中心的法律、建築、行銷、市場企劃專家,現在只是拿公地自蓋大樓,自己也不敢擔任實施者?

全數工作都委外,都更中心真的是如外界批評養權貴/婉君的地方?

依都發局資料,都更中心成立三年來,僅僅擔任6件都更案的實施者,本案即為其中一件,奇怪的是,都已經是實施者,為什麼招商說明書裡面的共同負擔成本,好像仍是全數由前來投標的建商負擔?原本應由實施者自行負擔的工程費用、整合費用等等,結果根本只是全數再外包給建商來做,本案的公辦都更根本只是都更中心在地主(臺北市)跟建商(實際實施者)中間擔任發包工作的(形式實施者)而已!而且還得支付147坪的珍貴市有土地當報酬!難怪連柯市長都曾挑明說都發局長林洲民不缺人,尤其是更新中心!

公辦都更意義何在!說一套,做一套! 假公濟私/就怕建商吃不夠飽?

柯市府在新聞稿(附件4)說:「《臺北市公辦都市更新實施辦法》,就都更困境提出創新機制,並作為公辦都更案後續操作流程之指導,以解決過去都市更新案由民間主導開發爭議不斷、自劃更新單元過小、缺乏公益性、弱勢整宅與海砂屋等災損建物協助及已取得拆除執照之更新案無法執行等困境。」說得很好聽,但實際根本不是如此!

都更中心的成立、臺北市公辦都市更新實施辦法本應是去解決那些建商不想解決、住戶無法整合的棘手案件才是!但是本案全部土地地主只有一個人-臺北市政府、地上為停車場,沒有建物或其他租占人、本案距離中山北路大馬路走路只要一分鐘、計劃道路業已開闢、基地的東南西北側全是商業、住宅大樓還有一個運動中心…,本案到底哪一點符合市府新聞稿說的:開發爭議、單元狹小、弱勢災損、無法執行…等種種困境?

都更中心擔任本案的實施者,請問是要整合什麼?地主、實施者就是同一人-臺北市政府,還需要指導什麼?還是柿子挑軟的吃,找簡單案件自己當實施者。

基地怎麼不當公宅?拿市民全體市產和資源搞根本不用都更的都更案,成果就是炒地皮、幫建商找業績、協助建商分回樓地板、幫都更處、都更中心找辦公室!

本案位置就在捷運淡水線旁,臨中山北路,又在臺北市中心地區的住宅區,完全符合市府公宅設定的目標,市府本可以在此蓋公宅,以成本價格出租予市民。結果本案只是連著左側豪華市府首長宿舍建案-御城町,再蓋高樓、繼續炒地皮?

過去幾個市有土地參與都更的案件,如逸仙段都更案,市有土地就從更新前的282坪,變成都更後的173坪,百坪土地瞬間合法消失!再過五十年,市府分得的建物樓地板殘值剩不到多少錢,將來又要再度更新時,屆時只剩下173坪土地價值的臺北市,分回的土地只會越來越少!由此可見,有資金、有專業人員的市府當地主,根本不應該再給建商擔任實施者或是實際實施者,頂多就是公開招標找營造商而已。

市府明明都花了市民的納稅錢成立都更中心,都更中心也擔任都更實施者了,憑什麼還要讓建商分回33%的土地持分及樓地板?市府拿全市民的土地、預算去給建商找工作機會、提供建商精華區土地、樓地板,這是哪門子公辦都更?最後完工的嶄新建物,也莫名其妙的不能當公宅、公托、長者據點…,居然是優先拿來當都更處辦公室!

上萬坪閒置市有聯開房屋放著不用,還要再都更分回?!

如果市府土地、房屋那麼缺,缺到要優先公辦都更來取得辦公室,那不如直接把聯開宅、公宅、商辦賣不掉、租不出去的629戶、10486坪等,優先拿來使用即可,以新店區公所站的聯開大樓為例,就有長達140個月、從2005年至今就從來沒租出去過的商辦空間!左手放著市產空置、右手假招商行送地之實來創造更多豪辦、豪宅樓地板?!柯市府的公辦都更、都更中心到底在幹嘛?!

附件1
北市優質投資標的「臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案」於105年10月24日正式公告招商,歡迎各界踴躍參與投標另開新視窗

附件2
財團法人臺北市都市更新推動中心公開評選「臺北市中山區中山段4小段479地號等7筆土地都市更新案」投資人招商案招商文件第6頁:
「6.2.1.本案公告之最高共同負擔比例為 33.33% (共同負擔不得計入申請銀級以 上綠建築獎勵容積之費用)。申請人於共同負擔比例承諾書所載共同負擔 比例若高於本項公告比例者,不得成為本案合格申請人、最優或次優申請 人或決標對象。公有土地管理機關最少應分回權利價值及面積說明如下: 6.2.1.1. 公有土地管理機關最少應分回更新後權利價值係以﹝公有土地 面積(平方公尺)÷總基地面積(平方公尺)×(1-共同負擔比例承諾書 所載之比例)×本案核定更新後總房地權利價值(元)﹞所估算而得。」

附件3
臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地公辦都市更新案示意圖
1

附件4
2016/3/22臺北市政府/都發局/都更處新聞稿:《臺北市公辦都市更新實施辦法》今日市政會議通過,並預計3月底公告實施。另開新視窗

附件5
2016/04/12自由時報:控北市府養網軍 另開新視窗許淑華:專門「黑黑」議員另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:西區門戶-誰的門戶? 替一棟一棟民間各自獨立的高樓,整地造景搬古蹟移老樹 北市府自己未戰先放棄西區門戶的金雞母地皮 只有層峰財團知道細節,這哪裡是市民的都市計畫? 上世紀那套威權貴族與財團下指導棋的都市計畫 應該早日回歸法制:還公有土地分配權給民眾 先做完都市計畫通盤檢討、公展公告等法定程序 再來談要不要蓋雙塔、雙星?

西區門戶-誰的門戶?

替一棟一棟民間各自獨立的高樓,整地造景搬古蹟移老樹

北市府自己未戰先放棄西區門戶的金雞母地皮

只有層峰財團知道細節,這哪裡是市民的都市計畫?

上世紀那套威權貴族與財團下指導棋的都市計畫

應該早日回歸法制:還公有土地分配權給民眾

先做完都市計畫通盤檢討、公展公告等法定程序

再來談要不要蓋雙塔、雙星?

 

門戶計畫只是把公有土地便宜讓給財團蓋大樓?要釋出多少公有地?在目前密度下增加幾倍樓地板面積?能帶來多少額外常駐人口?增加多少流動人口?一切只有層峰知道?

「西區門戶」是柯團隊的重要都市計畫,根據都發局【臺北·心大門】網站的基礎資料顯示:區內58%為台鐵所有的國有土地;北市府是區內第2大地主加上其他非台鐵國有地、國市共有等擁有區內32.2%、公私並存3%、純私有才5%!面對區內90%以上都是公有土地,自然成為財團北市蛋黃區獵地蓋大樓的首選!

區內土地除了臺北車站及少部分私人住商外,擁有北市最大面積古蹟的鐵道設施與清代機器局(E1、E2街廓),未來的C1D1雙子星等計畫。北門造景與廣場計畫甚至忠孝西路拓寬與忠孝橋路型的調整、西站的拆遷等等,都在為公有土地釋出給財團做開發前期的整地工作。但這些都不是都市計畫法規定的依法行政-先有送審的通盤檢討、公告、公開展覽等等再有民眾共識後的構想!

 

西區門戶計畫擠牙膏式揭露開發資訊-少數層峰財團才能窺得全貌?

以中華雙塔為例,連北市都發局都屬於被動、被告知的狀態,此一計畫也未包含在2015年初,柯團隊上任一開始公布的北門等西區門戶6項實施計畫中。這種只有極高層與財團才知道的「細節」,隨便一件就是6、7萬坪樓地板的增加!現在有了中華雙塔,都發局原本要在玉泉公園靠淡水河跨堤空間蓋臺北102觀景台的規劃是不是就取消了?日後還有多少擠牙膏式的開發案會在此區呢?有多少建商的開發案大過市府的規劃案呢?

 

會不會只見新樓笑,不見舊樓、古蹟、歷史建物、老樹哭?

究竟這個西區門戶究竟要分幾個階段?每個階段要多少年?要如何選擇哪些地段、街廓、哪些列為優先釋出公家土地?每一階段與各階段加總共要釋放出多少公有土地?哪些現有公家土地配合時代變遷與民眾需求還有當地人口屬性等等要做哪些地目的變更?增加多少居住密度?容納多少倍新增人口?要如何管制土地使用分區?要如何安排足夠的公共設施?蓋了新樓對計畫周邊的交通?事業經營?租金與空置率等等衝擊是什麼呢?

根據都市計畫定期通盤檢討實施辦法第三十五條:「都市計畫通盤檢討時,應檢討都市計畫容積總量;都市計畫容積獎勵規定與其他法令容積獎勵規定應併同檢討。」光是已公布的C1D1、北門雙塔、臺北車站A10、11、12、14街廓、舊議會等…,就要增加24.5萬坪樓地板!此區容留人數就要增加近22萬人,對整個中正區的容積總量,甚至北市的容積總量的衝擊各是多少?都發局長/督導的副市長可以不依法行政,還敢算不清楚就要強推這些開發案嗎?

 

火車站缺的是商辦/商場/豪宅?<人本>還是<資本>交通?

北市在虛擬交易的時代巨輪下還缺的是豪辦血拚商場嗎?北市一共有多少零售樓地板?這5年大型商場總樓地板增加幅度?一倍?大型商場對西區門戶計畫內6萬餘家中小店舖的衝擊?虛擬零售批發交易對這6萬餘家中小商家的影響?

拆了西站對乘客與公車族步行距離是減少還是增加?「人本交通」是把要幫超高樓基地設廣場、景觀移三井倉庫/拆西站?然後以鄰為壑造成鄭州路京站百貨/臺北轉運站的交通瓶頸?甚至連中興醫院附近都行不得(請參看同日另篇新聞稿)?柯團隊一開始想用洛陽停車場做為客運轉運站,客運業與乘客還沒看到此案的可行性評估,就先面臨西站就拆光的命運!這不是又一件建商智慧大過市府智慧的偉大市政功績嗎?

 

上次的主要計畫公告迄今已23年離法定修改只剩2年了

畢竟距離上次北市府公告實施的1993年「臺北車站特定專用區主要計畫案」已超過23年了!而這23年間北市府都發局的怠惰也不依都市計畫法把每5年一期的細部實施計畫公告發表,甚至直接無視都市計畫法第26條的「但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次」不依法行政!

臺北市產業主體-中小企業,正面臨著虛擬店鋪的生存衝擊,後火車站的式微與北車站附近書店街/攝影器材等產業變化,加上捷運等大眾分流運輸系統,也早已證明火車站商業的樞紐功能不如上世紀如此重要了。還存著鄉下人的想法:用火車站這種通過性車流、人流,蓋個幾棟大樓就能把人群留下來消費的不動產開發模式,就算真的能成功,但對商圈內既有的舊大樓與周邊的後火車站、重慶南路甚至周邊地下街的影響會不會更大呢?

紐約的GrandCentral與東京火車站附近,並非是當地市民最主要的消費重鎮區(不是城市anchor/flagshipstores的首選)更不會是主要的豪宅首選地區。反而是因火車站交通便利而成為會議/會展中心帶動周邊的商旅與相關服務。

 

都市計畫法係經立法院審議、總統公布之法律,依法行政有這麼難嗎?

既然都市計畫法規定25年要修改一次主要計畫,依法此一重大都市計畫要送都市計畫委員會審查前要公開展覽30天及舉行說明會並報內政部核定轉報行政院等等,而上一次「中正區通盤檢討」在都發局查詢系統上根本找不到!且依通盤檢討實施辦法第35條:「都市計畫通盤檢討時,應檢討都市計畫容積總量」,此區既然要新增大量樓地板給特定開發商許多容積獎勵(=$$$),也都到了該依法全面通盤檢討的時候了!北市都發局卻取巧地在今年7月1日把舊市區(大同區、中正區、萬華區)都市計畫通盤檢討作業基本資料調查」3區包裹在一起委外辦理!

西區門戶1993年的台北車站主要計劃人口密度才8千5百人,現在才公布4個計劃卻要增加22萬人!增加25倍人口之後,這些人流的逃生動線、防災空間要放在哪裡?整個計畫只有看到高樓大廈,這些攸關生死的設施卻是一個也沒有!

 

北市都發局規模=5間上市上櫃建設公司,卻無法做到法律基本款工作要求

這種不依法行政的都市計畫,先允諾建商的開發案量體再來發包通盤檢討,本末倒置的執法能夠讓市民相信,柯團隊的都市計畫不是搞貴族門戶嗎?擁有數十位建築師近千名人力的北市都發局卻比不上民間顧問公司幾10人團隊?民間大型建設公司都是才一兩百人就能年推數百億上千億的幾10個建案了,北市都發局至少有5個上市上櫃公司的規模卻連法律要求的基本款:通盤檢討也做不了!連一個公宅案也無法落實取得建照!

 

門戶計畫只是一棟一棟各自獨立不連通的超高大樓?自棄金雞母地段!

在通盤檢討還未正式公告前,柯團隊利用門戶計畫忙著替建商整地、拆舊議會、搬遷老樹、移三井倉庫不同尋常地舉動鑿痕累累!

甚至市府自己還迫不及待地看壞西區門戶?硬要為了2600坪願景館送給建商1萬坪樓地板而讓出舊議會金雞母土地,地上權設定時間長達50年、2代人!還要放棄近光是土地就有6千坪蛋黃區的立法院只為了換回更少面積的蛋白區土地!目前出爐的門戶建設市民看到的是一棟一棟獨立的超高大樓散落在計畫的北邊與南邊。當初一開始說好的下沉廣場?臺北車站一堆對著行人亂噴的捷運排風、機電設備系統影響行人動線說要整合(臺北大客廳/市民川廊?)?難道還要等著下一任市長來完成嗎?

 

本末倒置的都市計畫與對區內的遊民/移工/地下大迷宮的公安問題裝瞎

拖延問題只會醞釀未來更大的對立/衝突地雷

拆西站讓原本集中的國道客運被分散到臺北車站好幾側去上下車,真的能減少乘客多少步行時間去搭客運?說好的公車路線調整又是能讓旅客減少多少步行距離?臺北車站下大迷宮萬一發生重大恐攻怎麼解決?根本沒有做過全面性電腦如大巨蛋的人流模擬逃難!更別提上萬人的實際演練逃生路線了!

周邊的中小企業實體店面如何應戰虛擬店面?這些問題都被北市都發局裝瞎直接無視了!都市計畫法一開宗明義就是「都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,作有計畫之發展,並對土地使用作合理之規劃而言。」都市的生活只有超高樓的人才是人嗎?

有人對偉大的城市的定義是「如果一個社會裡所謂的窮人、最底層的人,都能溫飽,活得有尊嚴,有希望,這就是一個強大的國家,富裕的社會。」。「我們國家真正的榮耀,彰顯在窮人能住得起房子,吃得到食物,給予他們機會與尊嚴」偉大城市如果只是看摩天大樓的棟數的話,這樣臺北人一定要徹底放棄三民主義了吧!?

 

 

 

 

參考資料:

西區門戶 台北.心大門

1.年份-計畫案

1984 -KMG辦理市區鐵路地下化後台北車站特定專用區規劃研究

1989 -沈祖海、陳其寬、郭茂林共同參與設計第四代台北車站

1990 -美國佐佐木規劃公司與境群國際規劃設計顧問公司共同辦理「台北車站特定區都市設計與規劃」

1993 -台北市政府公告發布實施「台北車站特定專用區主要計畫案」計畫圖說

1994 -境群國際規劃設計顧問公司辦理「台鐵總局舊址及北門保存區規劃案」

2006 -境群國際規劃設計顧問公司辦理「中央車站與中央公園整體規劃設計案」

2008 -都市設計學會辦理交六交八廣場及人工平台系統規劃案

 

2.1993年公告發布實施之台北車站特定專用區主細計畫

1

 

本區土地權屬情形

2

西區門戶計畫第一階段

3

 

都市計畫法第二十六條

都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地,應變更其使用。

前項都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法,由內政部定之。

都市計畫定期通盤檢討實施辦法

第二條

都市計畫通盤檢討時,應視實際情形分期分區就本法第十五條或第二十二條規定之事項全部或部分辦理。但都市計畫發布實施已屆滿計畫年限或二十五年者,應予全面通盤檢討。

 

第五條

都市計畫通盤檢討前應先進行計畫地區之基本調查及分析推計,作為通盤檢討之基礎,其內容至少應包括下列各款:

一、自然生態環境、自然及人文景觀資源、可供再生利用資源。

二、災害發生歷史及特性、災害潛勢情形。

三、人口規模、成長及組成、人口密度分布。

四、建築密度分布、產業結構及發展、土地利用、住宅供需。

五、公共設施容受力。

六、交通運輸。

都市計畫通盤檢討時,應依據前項基本調查及分析推計,研擬發展課題、對策及願景,作為檢討之依據。

 

第六條

都市計畫通盤檢討時,應依據都市災害發生歷史、特性及災害潛勢情形,就都市防災避難場所及設施、流域型蓄洪及滯洪設施、救災路線、火災延燒防止地帶等事項進行規劃及檢討,並調整土地使用分區或使用管制。

 

第十三條

都市計畫經通盤檢討必須變更者,應即依照本法所定程序辦理變更;無須變更者,應將檢討結果連同民眾陳情意見於提經該管都市計畫委員會審議通過並層報核定機關備查後,公告週知。

 

第二十三條

公共汽車及長途客運場站除依第三十八條規定劃設專用區外,應按其實際需求並考量轉運需要檢討規劃之。

遊覽車之停車用地應考量各地區之實際需求檢討劃設之,或選擇適當公共設施用地規劃供其停放。

 

標招公告:105/07/01舊市區(大同區、中正區、萬華區)都市計畫通盤檢討作業基本資料調查」委託專業服務案

 

 

西區門戶 台北.心大門/期初階段規劃

(1) 在現有之玉泉公園上,建緩坡跨堤大綠地,並利用現有的忠孝抽水站設施,在堤頂建「水環境教育基地」,我們可以在此透視抽水站設備,瞭解淡水河防災之重要性;同時在此教育基地認識臺北市汙水自然淨化的設施,由空中步道跨堤向南緩降至「忠孝礫間接觸曝氣氧化場」,另有西向及北向空中步道穿越河岸林至河岸空間,體驗淡水河生態魅力。

(2) 跨堤緩坡平台下方可設置市民展演活動空間,並與現有游泳池戶外空間結合,創造室內及室外的市民活動場所;且結合市立聯合醫院中興院區之健康社區資源,於游泳池上方,增建市民「保健樂活基地」,彰顯臺北樂活城市的動力。

(3) 洛陽停車場將改建為客運轉運站、市民住宅及公共停車場,並以「人行藝廊」跨越忠孝橋引道到跨堤平台,再延伸至「保健樂活基地」,形構由忠孝橋進入臺北市之門戶空間。

(4) 於門戶空間之上建一座高達102公尺之「台北102」景觀塔,市民可在塔頂眺望西區門戶整體格局,以及淡水河與臺北市之臨河共生關係。

 

依都市計畫法第二十七條規定辦理之變更都市計畫草案以一般徵收方式取得用地應行注意事項