周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價付錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
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附件2
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相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

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公辦都更=市府主導?別鬧了! 柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」 根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽 而都更中心只等著分回辦公室! 擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建? 市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

公辦都更=市府主導?別鬧了!
柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」
根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽
而都更中心只等著分回辦公室!
擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建?
市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

 

「公地」都更明明就是民間主導卻要冠上「公辦」都更!掛羊頭賣市地給民間!

柯市府自推「臺北市公辦都市更新實施辦法」,拿4百多坪百分之百純市府土地,硬是要分給建商33%、147坪的土地持分及樓地板,還煞有其事的辦理招商(附件1)!根本就是假公辦都更之名,實放送市產之實;都更後除了幫建商業績成長、分走市有土地、都更處得到嶄新辦公室之外,跟一般市民、市政建設根本沒有任何關連!都更處原本大張旗鼓聲稱「公辦都更能解決更新案件困境」的功能又在哪裡?!

轉眼就少33%土地,跟把市有土地直接送人有什麼二樣!?自肥逃避議會監督、還可助建商業績長紅!

中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案(以下簡稱本案),位在中山站附近、捷運公司大樓南側的精華市有土地一共441坪,且百分之百是市府土地。但本案的招商說明文件上,只規定建商最多可分回33.33%的權值(附件2),而市府則分回66.66%的權值,若單純認為每一權值之持分土地比例相同來看,相當於原來百分之百的市有土地,在「公辦都更」後,只會拿回66.66%、294坪的市有土地,另外147坪的基地全部就被建商拿回去當報酬了!

本案計畫蓋二棟大樓(附件3),一棟要給「零」民間都更業績的更新中心自肥用,一棟分給建商,透過「公辦都更」名義,不僅能讓都更處與都更中心從剛花了數千萬元裝潢的南京松山捷運新聯開大樓搬到本案新建大樓來,更可以照顧建商取得大面積土地又不必擔心自籌興建、整合民間土地、時效與資金問題。

本案建商可以用2億多市地價值的公辦都更契約(5百萬元 × 441坪)向銀行輕易取得興建建築融資(照最保守的行庫土地建築融資就能有1億的先期開發貸款)蓋總樓地板1323坪(若按住四300%容積率計算),等於1坪就有7.6萬元的興建成本不必建商自籌!若要透過民間都更取得相同面積土地,建商光事前整合的時效與自籌資金規模就不知道要投入多少心力,今「公地」由建商主導的「公辦都更」對建商而言就更是更肥美的投資了!

都更中心成立不是就要取代建商成為實施者? 都更中心反而要委託建商成為實施者!

一般民間私辦都更,因為民眾無法拿出大筆資金更新,因此由建商擔任實施者、建造者,所產生的都更費用(共同負擔成本)由建商支付,再以分回的土地、樓地板償之。但是本案可是百分之百市有土地、理應由市政府旗下的都更中心直接擔任實施者,建商頂多擔任營造作業。

營造成本就算以1坪15萬元計算,蓋1500坪也才2.2億元,對市庫每日平均餘額就有40到45億元的北市府根本就是小錢。根本不用拿147坪的市有土地去抵建商的共同負擔成本!且一般市民多半是被動參與都更,才要受到建商主導,本案根本就是市府自己發起、「主導」的「公辦」都更,為何還要委託建商呢、變成建商主導?

當初成立都更中心就是因為讓民間不放心的建商成為實施者,要官方的都更中心做為實施者,但是先不說都更中心努力多年都無法取得任何一個民間都更委任為實施者掛零成績!擁有比建商還多專業人才:土木技師、建築師、社區規劃師等等證照資格的都發局、更新處、更新中心的法律、建築、行銷、市場企劃專家,現在只是拿公地自蓋大樓,自己也不敢擔任實施者?

全數工作都委外,都更中心真的是如外界批評養權貴/婉君的地方?

依都發局資料,都更中心成立三年來,僅僅擔任6件都更案的實施者,本案即為其中一件,奇怪的是,都已經是實施者,為什麼招商說明書裡面的共同負擔成本,好像仍是全數由前來投標的建商負擔?原本應由實施者自行負擔的工程費用、整合費用等等,結果根本只是全數再外包給建商來做,本案的公辦都更根本只是都更中心在地主(臺北市)跟建商(實際實施者)中間擔任發包工作的(形式實施者)而已!而且還得支付147坪的珍貴市有土地當報酬!難怪連柯市長都曾挑明說都發局長林洲民不缺人,尤其是更新中心!

公辦都更意義何在!說一套,做一套! 假公濟私/就怕建商吃不夠飽?

柯市府在新聞稿(附件4)說:「《臺北市公辦都市更新實施辦法》,就都更困境提出創新機制,並作為公辦都更案後續操作流程之指導,以解決過去都市更新案由民間主導開發爭議不斷、自劃更新單元過小、缺乏公益性、弱勢整宅與海砂屋等災損建物協助及已取得拆除執照之更新案無法執行等困境。」說得很好聽,但實際根本不是如此!

都更中心的成立、臺北市公辦都市更新實施辦法本應是去解決那些建商不想解決、住戶無法整合的棘手案件才是!但是本案全部土地地主只有一個人-臺北市政府、地上為停車場,沒有建物或其他租占人、本案距離中山北路大馬路走路只要一分鐘、計劃道路業已開闢、基地的東南西北側全是商業、住宅大樓還有一個運動中心…,本案到底哪一點符合市府新聞稿說的:開發爭議、單元狹小、弱勢災損、無法執行…等種種困境?

都更中心擔任本案的實施者,請問是要整合什麼?地主、實施者就是同一人-臺北市政府,還需要指導什麼?還是柿子挑軟的吃,找簡單案件自己當實施者。

基地怎麼不當公宅?拿市民全體市產和資源搞根本不用都更的都更案,成果就是炒地皮、幫建商找業績、協助建商分回樓地板、幫都更處、都更中心找辦公室!

本案位置就在捷運淡水線旁,臨中山北路,又在臺北市中心地區的住宅區,完全符合市府公宅設定的目標,市府本可以在此蓋公宅,以成本價格出租予市民。結果本案只是連著左側豪華市府首長宿舍建案-御城町,再蓋高樓、繼續炒地皮?

過去幾個市有土地參與都更的案件,如逸仙段都更案,市有土地就從更新前的282坪,變成都更後的173坪,百坪土地瞬間合法消失!再過五十年,市府分得的建物樓地板殘值剩不到多少錢,將來又要再度更新時,屆時只剩下173坪土地價值的臺北市,分回的土地只會越來越少!由此可見,有資金、有專業人員的市府當地主,根本不應該再給建商擔任實施者或是實際實施者,頂多就是公開招標找營造商而已。

市府明明都花了市民的納稅錢成立都更中心,都更中心也擔任都更實施者了,憑什麼還要讓建商分回33%的土地持分及樓地板?市府拿全市民的土地、預算去給建商找工作機會、提供建商精華區土地、樓地板,這是哪門子公辦都更?最後完工的嶄新建物,也莫名其妙的不能當公宅、公托、長者據點…,居然是優先拿來當都更處辦公室!

上萬坪閒置市有聯開房屋放著不用,還要再都更分回?!

如果市府土地、房屋那麼缺,缺到要優先公辦都更來取得辦公室,那不如直接把聯開宅、公宅、商辦賣不掉、租不出去的629戶、10486坪等,優先拿來使用即可,以新店區公所站的聯開大樓為例,就有長達140個月、從2005年至今就從來沒租出去過的商辦空間!左手放著市產空置、右手假招商行送地之實來創造更多豪辦、豪宅樓地板?!柯市府的公辦都更、都更中心到底在幹嘛?!

附件1
北市優質投資標的「臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案」於105年10月24日正式公告招商,歡迎各界踴躍參與投標另開新視窗

附件2
財團法人臺北市都市更新推動中心公開評選「臺北市中山區中山段4小段479地號等7筆土地都市更新案」投資人招商案招商文件第6頁:
「6.2.1.本案公告之最高共同負擔比例為 33.33% (共同負擔不得計入申請銀級以 上綠建築獎勵容積之費用)。申請人於共同負擔比例承諾書所載共同負擔 比例若高於本項公告比例者,不得成為本案合格申請人、最優或次優申請 人或決標對象。公有土地管理機關最少應分回權利價值及面積說明如下: 6.2.1.1. 公有土地管理機關最少應分回更新後權利價值係以﹝公有土地 面積(平方公尺)÷總基地面積(平方公尺)×(1-共同負擔比例承諾書 所載之比例)×本案核定更新後總房地權利價值(元)﹞所估算而得。」

附件3
臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地公辦都市更新案示意圖
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附件4
2016/3/22臺北市政府/都發局/都更處新聞稿:《臺北市公辦都市更新實施辦法》今日市政會議通過,並預計3月底公告實施。另開新視窗

附件5
2016/04/12自由時報:控北市府養網軍 另開新視窗許淑華:專門「黑黑」議員另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:連孫逸仙都要跳出棺材之市府主導「逸仙段公地都更」! 更新前後少了42%的市有土地持分! 才37戶卻要拿48個汽車位,租戶會有這麼高的車位比? 室內面積僅及總樓地板一半,車道車位公設面積又大過室內面積,這種產品能夠符合民間都更原地主期望嗎?

連孫逸仙都要跳出棺材之市府主導「逸仙段公地都更」!
更新前後少了42%的市有土地持分!
才37戶卻要拿48個汽車位,租戶會有這麼高的車位比?
室內面積僅及總樓地板一半,車道車位公設面積又大過室內面積,這種產品能夠符合民間都更原地主期望嗎?

八萬大軍眾人智慧又大敗給一家建設公司,逸仙公地都更=廉讓金雞母土地

逸仙段北市府主導之都市更新開發案,市有土地的面積比例占絕大多數達85%,但一開發下去,市府重新分回的土地持分便只剩下43%(附表1)!高達42%市有土地瞬間蒸發!

原來332坪土地,市府持有282坪,私人原持有才50坪又劃定都更單元後再增加旁邊私人建地40.7=90.7坪(也不過佔基地373坪的24%),但更新後,市府持有土地只剩173坪土地,反而私人與建商聯手拿走200坪!大股反而被反客為主從市府變民間!

一般的都市更新案之所以要找建商參與實施,目的是在於讓私人能夠不出一分一毫便取得新屋,同時建商透過參建分回樓地板面積做為興建費用之補償。但是本公地都更案-逸仙段,真正的「市府主導」,根本不用循上述的一般民間都更方式,以市府出錢、建商單純擔任營造者,將可免去市有土地持份在更新後被分去大半!在目前的公辦都更的方式,最終市府能做的調整有限,因為主要實施者以他的利益為優先是合情合理,能配合市府及民眾期待的有限,但是這和大家期待的公辦都更理想顯然有落差;所以公辦都更,應該以政府為實施者,就像其他公共建設一樣。

說要永續經營卻在大放送蛋黃夯區土地!

本案是佔絕大多數的市有地要都更,而市府又不是出不起此建物的建造費用數億;都更處、都發局…等都市更新的監督機關更是「自己人」,具備專業知識、擁有各種公務資源且無資金困擾的臺北市政府,為何還要叫建商來「參與」都市更新?為何不由市府來負責支出興建費用,讓建商單純賺工程費,由臺北市政府擔任實施者,保有絕對多數黃金地段金雞母土地權做永續經營!

若由市府單位擔任實施者,營造廠單純負責興建,更新後的大樓,按目前權變分配比例來看,至少也能保持有90%左右的權值,土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準(附件1)。如此一來,市有土地便不會陷入「越都更土地越小」、「最大地主從市府變成建商與私人」的困境!確保市有資產在未來五十年、七十年再度都更時,能永續發展!

市府停車位拿到超過,剩下一戶平均分不到一車位,用意為何?

本案更新後大樓,共新建有64戶、106個停車位,其中74個為法定停車位、32個為獎勵停車位,該獎勵停車位足足為法定停車位的四成有餘,為了容納這些獎勵停車位,必須多開挖地下1層半;然而建案往下開挖的成本最貴,此案之營建成本,保守估計,為了多挖地下B5一層就得多花6053萬元;再加上地面上多了獎勵容積145坪的建造成本1946萬元。為了多換回145坪樓地板面積,建商總共就要再花上近8000萬元左右的建造成本!然而8千萬除以145坪,每坪成本就超過55萬元,這樣值得嗎?多的145坪樓地板面積也是把建築物拉高,增加周邊既有居民分享日照、交通、公衛等公共設施的權益分配問題。

若是地主是建商只是為了賺錢為目的,當然是這樣設計,但是明明本案係由財政局主導,財政局竟不管這是否為最適成本與最適合住宅的面積規劃,硬要在講求隱私權的住宅大樓多設停車位,這不是要增加未來住戶與外來車輛使用戶互動帶來的矛盾與保全費用嗎?要不然是要鼓勵住戶每戶養多輛車嗎?政府主導的都更只看到$$$,不考慮未來實際居住的問題,就說不過去!

幫建商鎖籌碼炒停車位價格?

即使市府分回的是37戶、37個車位,也不算合理!因為市府本應鼓勵市民多用大眾運輸,而且此案位處交通便利處,根本不該用100%的購車率來算合理車位配置。

更令人傻眼的是這個住宅大樓未來還是要用「標租」的方式經營!市府37戶平均室內坪數只有21坪,頂多住個三口之家,以這種只租21坪房子的小家庭戶數來說,殊難想像會購車超過1輛!財政局當初就算丟給建商規劃,難道花這麼多市政資源,連這些寶貴的公家資源要照顧誰?這些族群的需求是什麼?還要代辦的建商來告訴市府嗎?建物的產品定位難道是表面說「主導」的北市府完全被建商牽著鼻子走嗎?

而市府拿走48個法定車位,使得剩下的27戶只剩下26個法定車位,難道不覺得「分太多」了嗎?以財政局資料來看,光是這48個車位,價值就高達1億1820萬元,平均一車位246萬元。多分回的11個車位,價值就有2706萬以上,難道不能再分回「一戶」?一定要拿11個車位?就算有的戶數是一戶設二個車位?為何市府就要選這種戶型?不能選沒有車位或配一個車位的戶型?要知道,車位價值遠不比地上建物,其土地持分比例更不及地上建物(附件2)!

本案位於住宅區,並非如商辦一般,且鄰近公有低度利用停車場,市府有那麼缺停車位嗎?且跟鼓勵市民不購私家車鼓勵大眾運輸系統的政策相悖,還需要把公家主導的公地都更弄到法定停車位不夠其他27戶分嗎?這不是有變相用公家稅金幫忙建商消化停車位過多的停車位數量嗎?

公地都更不蓋公宅卻在擔心北市沒有足夠豪宅?

此案造價每坪14萬元,高於臺北市最新公宅建造成本(如興隆公宅約12萬/坪),不正是林局長口中的「好宅」?口口聲聲說找不到地,蓋公宅的北市府,卻輕易把土地出資零成本的公地丟給建商做豪宅規劃,再提高停車費或取消老人敬老金等方式去收購其他土地來做公宅,這是什麼財政與都市計畫?公宅要成功融入既有社區,最好的方式就是一次戶數增加不要過多,以免對當地社區帶來過大的衝擊。當初市府蓋職務宿舍也懂善用四散市區各地,符合雨露均霑的需求,但住宅服務對象從公務員變成一般民眾,財政局與都發局卻只想要蓋「大批發」、「集中式」、甚至是「標籤式」的公宅,這是什麼變態心態呢?

又是標租?丟掉百坪的土地,公設+車位+車道面積卻超過分回室內面積!

市府分回的建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但其中公設就有428坪、車位車道就有579坪,加起來共1007坪比室內面積的908坪還多了99坪!若此批分回住宅是要出租用,真的需要豪華大面積門廳嗎?這麼多車道車位不能多蓋或多分回幾間公宅嗎?

公地都更都室內面積卻只佔48%總樓地板!

參加都更,民眾最在乎的就是分回室內面積能不能越多越好。本案新建大樓的總樓地板面積4225坪,但總共只有48%或2045坪的室內面積。市府是在給民間做最不會談都更的原地主範例嗎?事實顯示分回什麼價值的樓地板根本就是建商在主導!

本案在歷經漫長的都更程序、權利變換後,市有土地持分從黃金地段282坪大減到剩172.6坪,其目的與意義僅是為了多增加37戶可供出租的房舍?請問柯市長,捷運聯開公宅都分配出去了嗎?聯開宅都標租、標售出去了嗎(附件3)?真的是很奇怪的公地都更政策,握有黃金地不蓋公宅卻要來跟聯開搶豪宅租戶。

市府「失去的109.4坪」價值就不重要嗎?以當地公告現值183萬4710元/坪來計算,這109.4坪的土地就要價2億元,若再以本都更案之「開發前土地價值」219萬862元/坪計算,這109.4坪的土地更要價2億4千萬元!

市府雖然分回建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但五十年一到,建物殘值近幾為零,真正能永保價值的就只有土地本身!市府與一般私人、公司不同,著眼的方向應朝向未來、朝向長期發展來看待,地處要津的本案市有土地難道就只能蓋低度室內面積的住宅嗎?就算要蓋住宅有必要賠掉109.4坪、價值2.4億的市有土地嗎?目前市府的「主導都更」只不過是地主從私人換成公家,其他一律沒變!市有土地就這樣一塊一塊被假借都更之名行蠶食之實!

附表1
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附件1
1.「至少也能保持有90%左右的權值」
係指市府身兼地主與實施者的角色,建造費用、整合、發起事業計畫皆由市府負責,故搭配上表,實施者所投入之實施成本7億9249萬元,在「市府為實施者」之假設下,可分回的分配權值比例將為:市府以地主身份分得之49.9%+實施者分得之41.3%,共計為91.2%!
2.「土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準」
係指原權變計畫,私人與實施者共分得661.5的土地持分面積,唯私人僅占權值比例8.8%,係私人+實施者=50.1%的17%,實施者按比例應能保留有至少80%的土地持分,故661.5m2×80%=529.2。再加上市府權變後分得之土地持分570.5,總共為1099.7m2,為全數土地面積1232m2的89%。
附件2
依附表1,非停車位之土地持分為145.8坪,其地上樓地板為室內面積+公設面積=1336.4坪,地上物土地持分比例為:9.16,意指1土地持分對應9.16坪的樓地板。
然而停車位持分為26.8坪,其車位車道面積為578.9坪,車道車位土地持分比例為:21.6,意指1土地持分對應21.6坪的樓地板。
二相比較之下停車位的對應土地持分比較少。

附件3
2016/11/17自由時報:碧湖君鄰3度降價出清僅標出1另開新視窗另開新視窗

 

相關新聞報導:

2016/12/15自由時報:「蛋黃區」逸仙段公辦都更 市府持分腰斬

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周柏雅的「市政質詢」: 容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策,就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因! 市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!

容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策

就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因!

市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!

 

本來作為古蹟永續發展手法的-容積移轉,到了臺灣卻變成建商最佳賺錢利器!?據臺北市政府資料顯示:2013年與2014年,臺北市容積移轉的案例就有高達近七成、68%是道路用地,而古蹟基地申請容積移轉者,僅有25%(附件1,另外還有其他公園、綠地、廣場等約占7%),比例極度懸殊!建商換取容積的原基地,竟有75%都是來自這些原本沒有任何容積存在的基地上,建商再把這些無中生有的容積全部灌到最好賣的內湖區!建商、政府如此的從無生有,無視於都市「實際」的容受力,根本就是斷送內湖區、臺北市未來幾十年的都市發展。

 

覆水難收!監察院都知道內湖被灌爆!市政府只會繼續送建商容積!

從監察院審計部的決算審核報告中(附件2)可以看到:2013、2014年,內湖區做為送出基地,僅送出149平方公尺的容積出去,但內湖區做為接受基地卻從全臺北市其他區接受了超過2萬7千平方公尺的容積!這二年全臺北市因為容積移轉所增加的容積-11萬餘平方公尺,就有2成3是移到內湖區!這些容積移轉,絕大部分都是從「公共設施保留地」的基地移轉過來的,原送出的基地現實上根本沒有任何容積可興建,全部都是預做為綠地、廣場、公園及道路的!

審核報告中可以看出2013、2014年內湖接受了一堆容積樓地板,都發局整理出此份資料給臺北市審計處後,情況有沒有好轉呢?完!全!沒!有!根據都發局資料顯示(附件3):光是依都市計畫法規而辦理容積移轉者(前段審核報告,係所有的容積移轉,包含都計及其他),內湖2015年仍占了全市的23%,2016年占24%,和前二年容積移轉總和約25%幾無差異。這就代表了,雖然內湖一直塞車,但是市政府按照其法規、其計畫書,看起來一切沒有任何問題,還是可以塞容積,因此,就算2013、2014年看起來很多,但市政府也無所謂,繼續讓內湖塞入更多的容積,於是2015、2016年,全市仍有四分之一的容積量是灌入本區的!

連監察院都看出來這種移轉已經發展到不合理的情況了!哪個地方房子好賣,容積就全部跑到那裡去!結果就是內湖交通大打結!但是市政府、都發局卻還是把所有的都市問題通通用增加容積來處理!?舉凡海砂屋、都市更新、開放空間獎勵、捷運土地開發…等,通通都有容積獎勵。後續的管理在哪裡?就算市政府辯解:所有的獎勵、移轉都有上限、都會管理、審議。但是市政府也僅是固守多年未檢討的都市計畫紙上談兵!如果一切都在市政府的管制之下,內湖還會交通打結嗎?內湖還會成為臺北市容積接受最多的行政區嗎?

 

 

沒錢徵收就亂開藥方?頭痛醫腳的方式造就如今的容積失控!

但後來內政部在1999年,為了公共設施保留地涉及數十兆元的徵收費用問題,恣意將容積移轉制度拿來使用,讓建商得以幫政府認購公設地,換取某處建築基地的開發!這和原本的古蹟容積移轉完全不同!

這些建商認購的公設地,本來就是都市計畫中「幾乎沒有建築物會存在」的土地,如道路、公園、綠地、廣場用地等,這些用地幾乎不會興建建築物,本來就沒有容積存在,怎麼還可以「移轉」呢?

當初政府的用意無非是想讓公共設施用地得以早日完成徵收,讓民眾早日享用到這些公園、廣場或道路,立意並無不好;但是此制度的結果即是讓原本不存在的容積透過只有政府和建商才懂的公式,從無生有,讓建商得以在某處豪宅專區恣意興建樓地板,賺取更多利益!不僅犧牲了原本都市計畫的管制,降低都市生活水平,其公共設施保留地取得的時程,亦未見起色!

 

合法的制度已明顯不合理,改革容積移轉制度才是都市永續發展的不二法門

  在中央、地方(、建商)的相互配合之下,容積移轉制度可見於都市計畫法83-1條、都市計畫容積移轉實施辦法、臺北市容積移轉審查許可自治條例等法規之中,臺北市政府、都發局應是認為:有這麼多法律當做靠山,容積移轉應該是沒有問題的!

然而臺北市乃係極度都市化的都會區,容積管制重要於臺灣其他任何城市!目前臺北市的做法,明顯會對各別區域,尤其是新城區、建商比較好開發的地區增加過度的負擔!更因為北北基桃宜地區都係以臺北市做為工作、就學之中心基地,因此臺北市在面對都市計畫及容積移轉本應採「料敵從寬」的角度著手才是!目前臺北市大量放送容積,就是造成各別地區交通、環境的負擔及壓力的兇手!

 

附件1

2012年至2016年臺北市容積移轉送出基地情形表/資料提供:都發局

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2013、2014年容積移轉共送出10203.81 + 20159.54 = 30363.35m2

道路用地共20764.02 m2,比例約為68.38%、歷史建物共7699.57 m2,比例約為25.35%

 

附件2

監察院審計部臺北市審計處臺北市地方總決算審核報告乙-122頁

2

附件3
都發局:2015、2016年都市計劃容積移轉統計表

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媒體報導:

1.2016/7/6聯合報:容積移轉灌入內湖 議員:塞車更嚴重

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2.2016/7/6中國時報:內湖塞不停 議員批:容積灌爆

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3.2016/7/6自由時報:內湖擠爆 議員批︰容移壓境

新聞3

4.2016/7/6 TVBS新聞:內湖塞車嚴重! 議員痛批「容積移轉灌入」
「就有北市議員質疑,主因是建商花小錢購買市中心道路,用地換取容積,再灌到內湖區蓋房子,光2015、2016年上半年,全台北市就有1/4容積量灌入內湖,大量開發人口移入導致塞車情形嚴重,抨擊北市府放任內湖過度開發。」
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5.2016/7/5蘋果日報:內湖為何會塞爆 原因在容積灌爆內湖?
「台北市議員周柏雅今指出,內湖塞車、人口爆料,主因是建商花小錢購買道路用地,再把換取到的容積灌到最好賣的內湖區蓋房,從監察院審計部決算審核報告中,在2013至2014年間,全台北市的11萬多平方公尺的容積移轉中,內湖區接受逾2萬7千平方公尺的容積,等於2成3是移到內湖區,市府的都市計畫及都市管控早已淪陷。」

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:臺北市政府自創包山包海的「公辦都更實施辦法」 未來臺北何處不公辦都更? 違憲又侵權豈可不慎?

臺北市政府自創包山包海的「公辦都更實施辦法」

未來臺北何處不公辦都更?

違憲又侵權豈可不慎?

 

都市更新條例第10條第1、2項及第19條第3項前段,司法院大法官已宣告違憲、內政部也正提修法草案,可是臺北市政府選在這個時候,自行訂定「臺北市公辦都市更新實施辦法」,將母法原有的「公辦都更」範圍大肆擴張、內容包山包海!而因為公辦都更無需經過劃定範圍內所有權人行使同意權,即得逕行實施,市政府若無配套而一意孤行,將讓「強拆政府」如影隨形,成為未來臺北市民的可怕夢靨!

 

市政府自訂辦法,大開方便之門整個城市,都是柯的公辦都更區域!

周柏雅指出:以3/22臺北市市政會議通過(附件1):臺北市公辦都市更新實施辦法來看,今後臺北市公辦都更區域的劃定,根本是市政府想要怎麼就怎樣,簡直是「何處不公辦都更」?

例如該辦法第4條1款:「配合本府都市再生政策,經本府指定為需配合更新開發之地區」、「配合本府公共住宅、產業或文化政策,經本府指定為需配合更新開發之地區。」符合上述條件,就可以劃為公辦都更地區,試問市府的「再生政策」是為何物呢?而全臺北市又有哪個地方沒有文化?沒有產業呢?如果照市府這樣的邏輯,根本讓市府毫無限制,想指定哪裡就指定哪裡!

又如該辦法第4條2款:「地區範圍內公有土地面積超過五百平方公尺或占該地區總面積達百分之五十以上者。」亦即,只要有一塊151坪多(500m2)的公有土地在你家旁邊,你就可能會被納入公辦都更。

公辦都更範圍隨政府高興之外,該辦法第4條最後一款竟然還加上:「其他經本府指定辦理更新之地區。」在前面包山包海的條例之下,沒想到市府竟又多設一條「概括條款」!未來完全讓臺北市無處不都更、無處不拆房!而且劃定後,市府還可以將都市更新事業交由民間建商來實施(附件2),那麼大的利益誘惑,萬一建商和市府真的勾結,大畫都更利益之餅,我們又能如何監督?如何防弊呢?現行都更條例和其他配套辦法歷年來累計已發生過幾千個陳情、檢舉案了,而都更案業者憑藉著不對等資訊與知識吃定原所有權人的案例比比皆是,在這次新的「實施辦法」也完全沒有看到對弱勢住戶權益保護的增修條款。

 

除了推給評估、協調、母法之外,市政府還能有其他合理合法的說法嗎?

上述幾點質疑,周柏雅議員早在2/26即以書面質詢方式(附件3)要求市政府回答,但市政府只說:公辦都更之劃定仍要依辦法第五條進行評估,其過程仍會經過審慎的溝通協調…等不著邊際的空心話回應。

而面對記者於3/22提問有關該辦法「強拆」的問題,都發局長林洲民表示:「新的辦法是從既存的法令修改,從來沒有強拆兩個字(附件4)」,這種不知民間疾苦,對「強迫都更」之恐懼疑慮而用輕浮語言詭辯的說詞,如何叫民眾安心?,按照母法第36條進行,臺北市現訂定的子法只要無限制的擴大公辦都更的範圍、放寬私辦轉公辦的條件,市政府當然不需要另行制訂強拆的規定呀!因為市政府只要搬出「公共利益」的大帽子,就可以說「依法有據」,而民眾就非得配合不可,請問柯市長您知道事情的嚴重性嗎?

 

母法-都市更新條例違憲,主管機關尚在修正中,臺北市急什麼急?硬要在母法地位、法效果尚未明確之時即將子法推出,理由為何?

周柏雅指出:都市更新,因為涉及到人民財產權的變動,因此在憲法第23條:「自由權利,除為防止妨礙他人自由,避免緊急危難,維持社會秩序,或增進公共利益所必要者外,不得以法律限制之。」的精神下,都更條例必須將「公共利益」表達的十分明白才是!大法官709號解釋(附件5)及內政部進行中的修法(附件6),市政府是否充分理解呢?

在公辦都更方面,雖然未在大法官會議中討論,內政部的修法亦無相關修正。但以目前的都更條例來說,「公辦」之都市更新毋需得一定比例之土地或合法建物之所有權人同意,即得逕行實施。不同意戶比例再多也沒有用!某種程度上來說,公辦都更比私辦都更,對人民財產權影響更大!

周柏雅強調:既然公辦都更的效果是這麼的大,大到:「範圍內地主、屋主全數不同意也沒用!」那麼都市更新條例有關公辦都更的相關條文,就應該受到非常非常嚴格的事前限制及事後審查才是,更何況是其子法-臺北市公辦都市更新實施辦法!沒有想到臺北市訂定的子法不但沒有針對母法公辦都更範圍不足、抽象之處加以彌補、限縮,反而是無限擴大!包山包海!本實施辦法之條款事關都市更新,和人民的居住權、財產權有極大的關係,其變更事涉人民權利甚鉅,臺北市政府豈能僅用一堆不明確名詞、要件來含糊帶過?!

 

 

附件1

2016/3/22臺北市都市更新處

臺北市公辦都市更新實施辦法今日市政會議通過,並預計3月底公告實施。

 

附件2

都市更新條例第9條:
經劃定應實施更新之地區,除本條例另有規定外、直轄市、縣 (市) 主管機關得自行實施或經公開評選程序委託都市更新事業機構、同意其他機關 (構) 為實施者,實施都市更新事業。

 

附件3

2016/2/26周柏雅議員針對臺北市公辦都市更新實施辦法草案書面質詢共八篇

詢:議詢工字第10509000750號函 回:府授都新10510888200號函

詢:議詢工字第10509000760號函 回:府授都新10510888300號函

詢:議詢工字第10509000770號函 回:府授都新10510889200號函

詢:議詢工字第10509000780號函 回:府授都新10510888400號函

詢:議詢工字第10509000790號函 回:府授都新10510888700號函

詢:議詢工字第10509000800號函 回:府授都新10510888800號函

詢:議詢工字第10509000810號函 回:府授都新10510888600號函

詢:議詢工字第10509000820號函 回:府授都新10510887900號函

 

附件4

2016/3/22聯合報:北市公辦都更 林洲民:無「強拆」兩字

「都發局長林洲民表示,新的辦法是從既存的法令修改,從來沒有強拆兩個字。」

 

附件5

司法院大法官釋字第709號【都市更新事業概要與計畫審核案】

 

附件6-1

2016/2/25行政院:行政院會通過「都市更新條例」修正草案

「內政部表示,本次修正增加資訊公開與民眾參與,提高「事業概要」同意門檻,並將聽證程序納入都市更新程序中,以符合司法院「釋字第709號」解釋意旨,另考量災損建物更新重建的急迫性,其同意比率門檻,仍維持現行二分之一及得免除「事業概要」的程序,並強化公產參與都市更新機制及針對目前民間實務執行的爭議與困難,進行全面性檢討與改進。未來完成修法程序後,當有助於改善都市地區的環境品質及推動都市再生。」

附件6-2

都市更新條例修正草案總說明及條文

周柏雅的「市政質詢」:臺北市土地幾兆元的容積獎勵、重大建設開發利益……等,是如何在黑箱中被葉世文們/X友友們偷偷地弄不見的?少數人把持的【都委會、評審委員】的X友友制度要先改變,才能談【還政於民】、【利益市民均霑】、【大家一起賺】

臺北市土地幾兆元的容積獎勵、重大建設開發利益、

市民的錢、財產、陽光、空氣、水、交通、生活品質與保障

是如何在黑箱中被葉世文們/X友友們偷偷地弄不見的?

少數人把持的【都委會、評審委員】的X友友制度要先改變

才能談【還政於民】、【利益市民均霑】、【大家一起賺】

 

  • 第一步先廢除少數人把持的【都委會、評審委員】制度: 現行由21人小組決定千億上兆公共財之利益分配與大眾的生活空間品質。

  • 仿照國外重大都市與土地開發案由【社區主導、住民自決】之方式,把分配權益從可操弄價值改為物質不滅的以面積做為計算基準

  • 國外:由住民、議會作最後決定

  • 臺灣:由市府主導的都審委員、評審委員大權在握,程序上議會只有備查(備茶)的份,居民參加的公聽會、座談會只能抒發意見,不能決定開發案利益分配的公平性,甚至市民/社團的建議還常被選擇性地忽略登載或訴求被長期故意忽視、操弄。

 

周柏雅副議長表示,都市計畫、都市更新應該是從市民最大利益的考量出發,現在臺北市政府運用「臺北市都市設計審議委員會」)(簡稱都審會)通過許多重大開發案、BOT案、容積獎勵等等,創造出許多促參、都更、市地重劃、區段徵收、捷運聯開、專案計畫、特許特定開發區、容積獎勵、容積移轉等等土地利益分配模式,造成:「體育場館大巨蛋不用來打棒球、豪宅容積獎勵開放空間變成權貴的私人花園、市府轉運站的交通轉運功能連10%都不到、醫療大樓花10幾億興建只為收月租金一坪不到百元、捷運聯開案交通用地變豪宅商辦、100%公有地,開發後分配不到3成室內面積、松菸文創中心變成吃吃喝喝的賣場、商辦、旅館、電影院等、各種園區只是幫建商圈地零碎開發、101大樓超額容積回饋金無法按照特許承諾建設西區、環評提到樹保、交通、古蹟保護等實際開發都跟計劃書大大走調、容積移轉把大安松山擠爆、萬華遺忘等等」種種不合理的奇怪亂象。

 

周柏雅表示根據臺北市土地使用分區管制規則第95條規定:「市政府得視需要設臺北市都市及土地使用開發許可審議委員會」,雖然主要負責審查都市計畫說明書中載明須經審查地區、大規模建築物、特種建築物及本市重大公共工程、公共建築之都市設計審議,但是就算按現行法律,也沒有必要樣樣都交給都審會去審議。依據「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會設置辦法」訂定了高達18項適用範圍,每年排入都審會審查案件近3年分別為2013年51件、2012年42件、2011年175件,如果再來看看歷屆排入都審會的會前會的幹事會,攸關成千萬上億,甚至加總起來上兆的樓地板商機,更是關係著城市利益分配如何由公轉私變成X友友得巨富的關鍵問題!由目前台北市各種促參案/大型採購開發案衍生出各種市產被少數財團吃豆腐吃飽飽的結果來看,就可以知道把重大市政決策交給少數評審、委員會的代理人治理城市是失敗的!

 

以都委會委員資格來看,其中所謂的「熱心公益人士」就難有明確的定義,很容易流於某些高層找自己熟的人或聽話的人來擔任。以臺北市2012年的都委會委員名單來看,按照現行的規定是由市府主管機關首長擔任,但是其他許多委員是前市政府官員。2012年都委會成員中還偏愛蔡仁惠任教的北科大建築系的學者。市政府採購案的評審,也是可以看到一、兩個公務員就足以影響整體評審的結果,最經典的案例就是雙子星弊案,連檢方也痛批邱大展局長重創市府聲譽:「邱除以評委身分給予最高評價,協助取得最優議約權,甚至在郝暫緩核發議約書時,還遊說郝同意核發」。輿論也痛批現行廠商圍標的方式,是透過管道得知評選委員會的名單,然後無所不用其極的包養評審委員。此外,政府採購案也常見愛用限制性標案或是以最有利標的評選方式,其結果也只是讓X友友更能運用法令來綁評審委員而已難怪,市府公務基層有把「最有利標」戲謔為「最有弊標」的說法,甚至不少標案都看出特意為X友友量身打造,畫好靶再來射箭的鑿痕。

 

周柏雅認為臺北市城市風貌除了基隆河截彎取直之外,本市大面積的都市計畫改變就是信義計畫區,但那也是沿用日治時代的設計而建,城市街廓在歷任的都委會跟市府幾個高層主導的寡頭決策下,根本缺乏大開大闔的城市塑造建設。最近市政府提出的松山機場周邊土地的開發計畫更是把原本可以大面積配合將來松山機場遷建的整體發展空間給扼殺掉了。現計劃中的小面積且零散的松山機場開發更新案,如果只是淪為幫特定業者找地,而不以整體性大面積的未來遠景規劃做城市戰略考量,將又是浪費城市遠大發展的契機!

 

臺北市建築物的風貌除了扁政府時代的101大樓較具代表性之外,已很久沒有任何建築可以拿到國際認證的建築大獎或景觀獎項。以臺北市政府參加了10年花了1億7千萬贊助威尼斯雙年展來看,臺北也從未曾得過此一雙年展最重要的當代藝術貢獻金獅獎,甚至連印尼峇厘島的新機場都比臺北市任何新的建築物來的炫。以臺北市最近才要推出的螺旋式建築來說國外也早就不是什麼新鮮事了, 如倫敦Norman Foster的 The Swiss Re Tower、柏林的 The Reichstag Dome、連日本容納3個教育職業學校位於名古屋市的Mode Gakuen Spiral Towers(モード学園スパイラルタワーズ)市民早就使用這些螺旋式建築多年了。周柏雅認為臺北市城市風貌不該再由少數公務員或者特定少數的營建業者以影武者的方式來主導,都市發展應避免由少數操控的開發模式。

 

像大巨蛋如此高度爭議且對鄰近居民與交通造成這麼大衝擊的環境評估案、涉及重大公益且環境保存與衝擊備受爭議的建設案就該把量體面積和配套設施的限制等等重要原則,由市民來訂定開發上限。讓受影響的居民、市民人人都有對公共建設的投票權,市政建設的公開透明及市民參與,正是臺北市今後要改革的方向,看看蘋果公司要在庫市(Cupertino)拓展新總部,Steve Jobs 除了出席公聽會回應居民疑慮,還修改計畫將原本停車場改地下化讓綠化區域的數量增加2倍,甚至在2011年6月7日親臨庫柏蒂諾市議會說明新總部開發計畫與環境影響評估,經獲得當地居民與市議會審核同意才能開工興建。這種社區力量與最終建築物使用者的企業主,認真坦誠考慮環境評估,並尊重市議會公聽會機制,開放式的良性溝通程序,是值得臺北市民參考與市政府引用的制度。

 

 

參考資料:

  1. 周柏雅的「市政質詢」:都審委員到底掌握臺北市多少兆元商機? 2012/11/12 — 柏雅小秘書
  2. 臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會設置辦法
  3. 周柏雅的「市政質詢」:多了1個吃吃喝喝的商場旅館電影院 就是『文創』? 就是 都市更新? 聰明的 都發局/都委會:
    只是負責送容積獎勵=$$$? 苦命的文化局 不懂都市規劃與更新、再造 還要硬扛都發局該做的工作?2013/09/27 — 柏雅小秘書
  4. 周柏雅的「市政質詢」:周柏雅副議長室2014.02.20新聞稿- 位於市中心足以造鎮的完整腹地,卻被市府暴殄天物當成豬肉在零售! 松山機場周邊「整體」都市計畫實際上卻是破碎的,如此能為市政發展帶來永續的增值嗎?2014/02/20 — 柏雅小秘書
  5. 周柏雅的「政策關懷」:臺灣民主要長大(3) 為什麼許多臺北人迷權貴?2013/11/25 — 柏雅小秘書
  6. 聯合新聞網:還有多少「葉世文們」?
  7. 蘋果總部工期延,2016年見太空船  智慧好程式 2012/11/22  
  8. 中國時報:新聞一點通》建商包圍評委、政客有一套!
  9. Spiralzoom Architecture

周柏雅的「市政質詢」:臺北機廠都更案究竟是為誰利益,不依法規不聽民意要強行通過?一個違反法規的都更案還可以繼續跑都審程序?松菸文創+大巨蛋:噪音擾民、交通堵塞,再來一個美術館、商辦、豪宅、人潮,現有居民情何以堪?

文中所提及之參考網站連結:

  1. 台北機廠擬建美術館 鐵道迷怒批惡搞
  2. 維基百科
  3. 反對臺北機廠淪為北美二館