周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

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2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

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周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)
在柯市府眼裡只值1坪64萬?
容積率400%、建蔽率從40%調高到50%,立法院土地1坪只值64萬元?

立法院基地(成功段二小段98地號),因目前尚為「國中用地」,雖然土地位於精華區,但其公告現值僅有63.8萬/坪(19.3萬/M2)。再查周邊土地之公告現值:

  1. 喜來登(成功段二小段70地號)            商三特  202.5萬/坪
  2. 立法院研究大樓(成功段二小段96地號)    住三    126.5萬/坪
  3. 私地(成功段二小段67地號)              商三特  159.0萬/坪
  4. 私地(成功段二小段91地號)              住三    128.8萬/坪

可見周邊住宅區、商業區土地之公告現值都比目前的立法院用地高出一倍、二倍者!而目前立法院用地又從國中用地變更為「機關用地」,容積率從原本未予規定(國中用地)至目前的400%;建蔽率在都市計畫書裡放寬至50%(原為40%)。

公告現值有充分反映現實嗎?

立法院土地過去長期被當做「國中用地」,又因為現實不會設校而名實不符,進而導致土地之公告現值長期被低估。而現在變更為機關用地,讓立法院得以興建土木,以土地利用的程度來看,確實已經大大的讓實際使用價值予以提高了,但是因為公告現值的不即時性、不正確性,導致目前是用「禁錮數十年的國中用地的價值」去換土地,而國產署卻能得到一塊「不被禁錮、全新的機關用地」土地。這怎麼想都知道不對等、不公平!況且有實價登錄,鑑價卻只用少數人就能操控的公告現值就不會怪怪的嗎?府本應該善守市產,讓市產發揮最大效益,而不是市長一句「做了一件很偉大的事」就什麼可以亂來的。

土地有未來性與獨特性與歷史性

就算立法院改建新大樓,難道就能完全平息未來遷址的可能性嗎? 若松山機場遷址、自由民主廣場轉型等等會不會釋放出立法院更適合現址的機會呢? 現在就算法令對機關用地還是有所限制,但機關用地更靈活使用也是未來趨勢,誰能忽視這種市區大面積完整土地新的開發潛力?柯市府嘴裡講永續經營,卻連此土地的現況與未來的可能性都未納入完整考慮,只憑冷冰冰且遠離人間煙火的<公告現值>就要永遠地拋棄北市府與此土地的所有權。

支持立法院,不必用換地也可以改建整建維護。而充滿了臺北市與國家的歷史、文化與民主奮鬥史的地標,當然應該讓真正的地主-臺北市民共同決定未來如何使用。

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周柏雅的「市政質詢」:市有財產標租機制淪為形式? 背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標 這是擺明了故意不出租的吧?

市有財產標租機制淪為形式?
背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標
這是擺明了故意不出租的吧?

屋齡55年、沒水沒電沒瓦斯、沒臨馬路、進出要請鄰居開門借你過的11坪木造房屋,市府以一個月租3.8萬的底價公開標租!如此嚴苛的居住條件,但訂價卻比周遭還高!市府的「臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」是否需要調整、修改?還是要繼續照程序拿出來有行無市?

流標也是剛好而已

位於愛國東路巷弄內的一處市有房舍,室內建坪僅有11坪,雖然距離捷運站很近,但其位居巷弄底,更是位在巷底民宅的後方,本身沒有聯外通道,必須經過他人之房地才能進出。

根據財政局資料,此處房舍為稅捐處舊宿舍,建於1962年,主要建材為木或合成樹脂(附件1),交還給財政局管理後辦理標租,因無人投標而流標。而其標租底價為年租金45萬6600元,換算下來一個月就要3萬8000元;再查同位區的出租資訊,有水有電有瓦斯網路的37坪大三房住家,只要本案底價的85折(附件2)。也難怪本案會在公告招標後「無人投標而流標」了!

標租作業要點不能太僵化

依臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點,市有非公用房舍與座落基地標租,係按其房屋現值百分之八至十、土地公告地價百分之三至五計算底價,以本案來說,其房屋現值為17,500、土地公告地價為9,095,980,若皆以最高的房屋現值10%、土地地價5%計算的話,可得出底價應在456,549左右,果不其然,其公告的底價為456,600元(附件3)。

但明明依照此作業要點第五點(附件4),除了按上述計算方式外,尚需「視屋況條件」在3%至5%之間(土地)、8%至10%之間(房舍)進行調整,若皆採較低的百分比計算,底價則為27萬餘元。足足是原底價的六折。如果連此種建物都沒有辦法適用「視屋況條件」而適時調整底價金額,那到底是何種奇慘無比的情況才能夠調整?

奇怪的市產出租邏輯:給權貴就遠低於市場價、給民眾就遠高於市場價

拿現況勘慮、還得靠協調才能回家的物件公開招標,而公開招標的底價金額又比正常物件貴上許多,然而這一切的不合理竟然全出自於臺北市政府頒訂的財政局經管市有非公用不動產標租作業要點身上!臺北市過去的市有房地出租一律要求租金為公告地價的5%,足顯黃金地段租金過低之問題(附件5),至今尚未改善,相反地,在本案卻又是標租金底價過高的不合理情形,本案也不是北市府不動產唯一用高出市場行情來做標租底價,聯開宅也是屢有此種情形,市有房產就這樣高高在上的標租底價放著擺爛多年,難道柯市府就不能就臺北市之市有財產各相關法規,因時制宜、與時俱進地重新檢討嗎?
附件1

附件2

附件3
財政局招租公告

附件4
臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點另開新視窗

附件5
1.2016/3/9中國時報:強占市有地 租金僅市價1/5 市府損失數千萬租金 現在還賤價出售另開新視窗
2.2017/3/24中國時報:議員批市府賤租溫泉管線土地另開新視窗

附件6
案址周邊地圖,位於巷弄間的巷底房屋之後方,四周沒有直接聯外道路

 

 

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周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半! BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府! 百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半! BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府!
百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價領錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
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附件2
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相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

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承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18  

周柏雅的「市政質詢」:柯市府-地主家的傻兒子 拿年收5千萬、6千坪的蛋黃地 去換有限開發也無立即收入的4千多坪蛋白區?無價之民主殿堂寶地卻只看到論斤計兩$$$的換地算計 就不怕在「臺北割地史」上會留下記錄? 明明瓶蓋工廠用文資法就可取得用地,何必讓出立法院?

柯市府-地主家的傻兒子
拿年收5千萬、6千坪的蛋黃地
去換有限開發也無立即收入的4千多坪蛋白區?
無價之民主殿堂寶地卻只看到論斤計兩$$$的換地算計
就不怕在「臺北割地史」上會留下記錄?
明明瓶蓋工廠用文資法就可取得用地,何必讓出立法院?

支持立法院不一定要用換地方式,堅持換地難道是要藉公地都更/地上權等替建商整地讓出政府大面積土地,逃避地主-臺北市民的監督?
若立法院繼續使用市有近6千坪現有土地,等同證明臺北市民支持立法院的民主殿堂留在臺北市了!若立法院未來要做整建維護等建設,當然連換地都肯的北市府也會欣然滿足立法院需求才是。但如果立法院未來不留在現址,這一大塊對市民與城市記憶,早已不是單純價錢多少的北市精華區,充滿了臺北市與國家的歷史、文化與民主奮鬥史的地標,當然應該歸還地主-臺北市民共同決定未來如何使用。

柯市府要在立法院隔壁舊議會蓋臺北城博物館(現改為臺北願景館,含臺北城未來願景與歷史展示),卻不願意留下珍貴市區大面積土地的立法院給市民,這不是自相矛盾嗎? 北市府一旦讓出立法院土地永久權後,若要用促參方式並設定地上權轉讓幾代人土地使用權,也將不必經過議會與市民的監督。

現在市民更關注的是傳說中的內定舊議會開發商,是否利用公地都更名義 (根本只是另類「協議合建」卻不須議會同意!)就將此公有地的永久所有權一大半割給私人做商業開發:蓋豪宅/豪辦/商場使用?想要給建商整地方便卻罔顧國家與市民共同永續利益的人,難道就不怕臺北市民心中的臺北史,未來一定會如同記得馬英九般地記得你們嗎?

蛋黃區精華地拿去換蛋白!柯市府自己就先看壞自己的西區門戶?
立法院位於市中心精華地,更是蛋黃區中的蛋黃區,屬臺北市僅存少數完整面積珍貴的市有土地,且就位在西區門戶。但現在立法院用地卻要被柯市長拿去換面積更少的土地更零碎的蛋白區國有地?光從常識思考便覺得此案「有點怪怪的」!然而柯市府卻包裝洗腦市民「是一件偉大的事」,甚至搬出國有財產署對北市府「把南港瓶蓋工廠重劃後又指定為歷史建築很生氣」這種荒謬理由。就算不換地,立法院的市有地被中央撥用,只要原撥用用途一終止,土地也是要還給臺北市,長遠來看根本不急著換地!

其實光是把市中心精華地的所有權、主導權、開發權讓出,且放棄現在年收5千多萬元租金去要數塊目前無可收租且未來開發價值有限、面積更少的蛋白區土地就是非常奇怪、宛如地主家傻兒子的舉動。

而財政局更無厘頭地恐嚇市民,「怕以後行政院用撥用方式或其他國家政策要求市府讓出立法院用地」,一副認定行政院就是老蔣年代或北韓式的威權少數人!還用「蛋白區立即開發的利益會高於目前年僅收5千萬租金的立法院利益」這種理由來唬弄市民!一天到晚喊著「永續經營」、「百年願景」的團隊,居然如此短視近利,真是讓市民大開眼界!要提高立法院收益率其實只要立即調漲立法院租金,而不是到現在還只收一坪743元月租,不讓立法院去認真思考搬遷事宜。柯市府忘了選票是來自市民,而不是來自國有財產署或替財團整地、開發的少數高官!

明明文資法就賦予市府取得瓶蓋工廠用地的法源依據,柯市長根本不用換地!
柯市長引以自豪的「最近幹了一件很偉大的事(附件1)」,聲稱用地易地可以讓南港瓶蓋工廠問題解套,但同樣屬於臺北市歷史建物、古蹟的臺北機廠,在幾個月前文資法修正通過時,卻是以「無償撥用」為標題呈現,怎麼平平都是古蹟,一個可以按文資法向中央要求無償撥用,另一個卻要拿珍貴市有土地來交換呢?

依文資法新修正之條文21條第3款:「公有之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群及其所定著之土地,除政府機關(構)使用者外,得由主管機關辦理無償撥用。(附件2)」那麼屬於歷史建築的南港瓶蓋工廠不是亦可按此條文,將其六棟受保護的歷史建物所屬用地,由臺北市政府申請無償撥用嗎?柯市府交換土地,到底是偉大在哪裡?

都有實價登錄還在公告現值?!政府一個地價各自表述的做法早就該淘汰了!
根據財政局資料,目前評估的規劃皆是按照「國有非公用不動產交換辦法」、「國有財產計價方式」:「依財政部核定交換日之當期公告土地現值計算其價值」為依據(附件3),但明明內政部自己就有一套實價登錄系統,可以做為交換標的周邊的參考,何必還要用一個單純拿來課稅用的「不準確現值」(掌握在少數委員手中可以操控)公告現值來當交換依據呢?

從實價登錄網上可以看到,本案欲交換的國有地旁的南港四小段土地出售價格為每坪約131萬,而公告現值則是較低的116萬元(附件4,即有12%的價格差距!而立法院用地本身周邊中正區土地行情,更有高達每坪181.9萬元的驚人價格!但是該地的公告現值卻是較高的199萬元(附件5),價差也達10%!公告現值一會兒比實價高、一會兒又比較低,由此可知公告現值與實際價格的明顯落差及不確定性!

民間用公告現值換地在臺北市有案例嗎?柯市府眼睛裡只有論斤論兩換地$$$的計算,看不到城市的民主奮鬥與國家民主殿堂的歷史嗎?
既然公告現值有著如此巨大的差異,而且一般市場交易根本不去考慮公告現值,那為何臺北市民全體共有的市有土地卻要用這種與實價、市價價格相去甚遠的標準去交換土地呢?更何況立法院之於臺灣民主發展史、之於臺北市西區歷史都是極為重要,北市府無論如何都不應該把這塊市有土地當做一般財產看待!這個交換案不管怎麼想都是臺北市吃虧!

立法院不讓地就要負責保護古蹟歷建,但臺北市與瓶蓋工廠還有更多坪數等著保護啊!
柯市府交換土地另一個更瞎的理由是「立法院不換地將來要付出大筆的保護歷史建物古蹟費用」,好像瓶蓋工廠歷史建物就是不需要稅金維護似的!而且被公告成歷史建物或古蹟,對原建物主管機關來說是「花錢的燙手山芋」,無法任意拆建且還要編列大筆維護費卻又不一定能修繕讓人人滿意。若有機關想接手,一般原建物所有權人會主動奉上才是。結果北市府還先亮底牌,且指定用立法院土地來換,這是腦洞很大?還是另有暗盤算計呢?
放棄聞名中外,上過N次國際媒體的立法院能帶給北市的觀光財、國際知名度、城市歷史性、民主殿堂級古蹟與歷史建物不要,去換國際知名度、全國認知度更低的歷建,這樣的換法市民看了不會搖頭嗎?

西區門戶=計畫性【化整為零】地放棄市中心大片相連的完整土地
柯市府積極的推動西區門戶計畫,不惜流標五次(附件6)也要把附近的舊市議會用地以「設定地上權的方式」割給財團開發五十年,現在又要把一路之隔的立法院用地直接交換出去?!難道柯市府的開發、規劃,就是不斷地把市有財產割讓、設定地上權,一口氣捨棄幾代人的開發或綠地權益嗎?這種短視近利的團隊還要蓋城市博物館或臺北願景館跟市民「談」「畫大餅」的2050遠景?

柯市府敢保證未來這裡都不需要市政建設了嗎?市府不斷將位在市中心的市有大片完整土地接連拋租、拋售,是全面棄守市中心還是為了讓環伺的財團、權貴得以另有所圖?

黃大洲時期的都市計畫到今天都還沒檢討就急著換地?
中正區上次的整體規劃、都市計畫檢討,是1993年「臺北車站特定專用區主要計畫案」!從當年至今,此區已經23年沒有區域性的都市計畫通盤檢討,原來規劃的人口、建物、交通量…,在今天來看都是過時的、需要檢討的!

都市計畫法第26條規定:「擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次。」這裡不但沒有依法行政、定期檢討,更假以西區門戶之名,行斷送市有土地五十年之實、現在更要把立法院用地直接拿去換,上位的都市計畫都才剛要開始做,底下的子計畫、孫計畫就在蠢蠢欲動,整體規定完全亂了套!

滿嘴50年願景卻連幾年也不願意再多等
立法院院址不敷使用,未來會遷址到外縣市的民意呼聲不斷,為什麼北市府不能一邊收取更合理的租金(目前一坪月租為743.9元,詳見附件7),一邊靜靜等待立法院遷址後再來規劃此一機關用地能否為市民留下永續經營的更好公益用途呢?蓋公宅或短期旅客中心、廣場、綠地等等,市民的地為什麼不能留給市民自己決定?還在用老蔣時代國家計劃型,由幾個高級公僕用「菁英人治」就決定這立法院5884坪加上舊議會2025坪以及旁邊市府打算標售地上權的市有地521坪(圖請見附件8)共8430坪土地的未來嗎?立法院市有土地一換出去,在市民心中的臺北史,未來一定會如同「記得馬英九」一般地記得你們的!
附件1
20160713東森新聞:發展南港文創空間 柯文哲擬拿立院用地換瓶蓋工廠土地另開新視窗
「柯文哲表示,『國產署當初氣得冒煙』,南瓶土地上一堆歷史建物,不能拆、不能賣,也不能用,每年還要付錢維護,因此他『幹了一件偉大的事』,拿立法院的市有地跟國產署交換。」

附件2
文化資產保存法(20160727新修訂版)第21條另開新視窗第3項:
公有之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群及其所定著之土地,除政府機關(構)使用者外,得由主管機關辦理無償撥用。

附件3
國有非公用不動產交換辦法第2條第7款另開新視窗
七、中央機關為公務或公共需要,國有不動產經交換後,作更有效之規劃利用者。
國有財產計價方式第2點但書另開新視窗
二、國有財產估價之標準,應參考市價查估。但依國有非公用不動產交換辦法第二條第七款規定與其他公有土地辦理交換者,依財政部核定交換日之當期公告土地現值計算其價值。

附件4
南港四小段541-570地號實價登錄畫面

實價登錄交易金額每坪131.1萬元。
另查此區塊土地之公告現值另開新視窗為每坪116萬元,
與上述實價登錄金額有約12%的差距。

附件5
公園三小段1-30地號實價登錄畫面

實價登錄交易金額每坪181.9萬元。
另查此區塊土地之公告現值另開新視窗為每坪199萬元
與上述實價金額有約10%的差距。

附件6
20160908自由時報:還是乏人問津!北市議會舊址5度流標另開新視窗

附件7
立法院本址用地為臺北市中正區成功段三小段98地號,面積19454m2、5884坪,目前租金5252萬5800元,租金計算係以面積乘上每m2公告地價5萬4000元再乘上年租率5%。
算式為:19454 × 54000 × 5% = 5252萬5800元/年。
換算成每坪則為:5252萬5800元 ÷ 5884坪 = 每年8926元/坪
再換算成每月每坪:8926元 ÷ 12個月 = 每月743元/坪

附件8
8-1

 

相關新聞報導:
1.2016/12/20自由時報:立院地換南港5塊地 議會明表決

周柏雅指完整地換五塊地 不妥

周柏雅解釋,他反對急迫的決策,立法院土地方正完整,北市府有必要和中央交換五塊分散四處共四七一七坪的國有地嗎?各行政區正進行都市計畫通盤檢討,立法院所在的中正區則是二十五年沒有通檢,土地交換出去後,市議會就沒機會監督立法院土地的使用;北市府市有地僅佔全市土地十六%、國有地則廿八%,土地不多,市府要慎重考慮。

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2.2016/12/21自由時報:立法院換地案現曙光「為求議事和諧」終付委

超過3分之2的議員今都出席大會,針對立法院換地案,親民黨市議員黃珊珊先提出「逕付二讀」的提議,但民進黨市議員周柏雅、國民黨市議員陳永德皆對此案有意見,陳永德直言:「難道都沒有討論空間嗎?」

 

3.2016/12/21聯合報:立院地換南港5塊地 成功付委

台市長柯文哲計畫將北市府持有的5000多坪立法院土地,與國有財產署持有的南港瓶蓋工廠等5塊地交換,不過,民進黨市議員周柏雅不滿北市府未盡溝通,上週於議會提出撤案、國民黨團覆議,全案流會;今天北市議會下午召開大會,議長吳碧珠詢問在場市議員全案付委有無意見?沒有議員提出異議,最後全案正式付委。

 

4.2017/1/6風傳媒:連綠議員都覺得「不尋常」!民進黨動員闖關「立法院換地案」 柯文哲拿市地做人情

周柏雅:一再來關說 背後必有文章

柯文哲為了此案,多次走訪綠營黨團,再三拜託,周柏雅受訪表示,柯文哲透過府會相關人等不斷拜託,甚至他也收到來自民進黨中央黨部高層長官、長輩關切「有什麼有爭議的事嗎?」甚至詢問他需不需要請院長蘇嘉全打電話來?周柏雅認為,這麼多人關注這個案子,一再來關說,「背後必有文章!」為此,他也罕見製作說帖,普遍發送到各議員辦公室,希望引起其他議員注意,頭一句話就意有所指的表示:「支持立法院不一定要用換地方式」。

周柏雅表示,案子送進來這麼倉促,討論空間還很多,柯文哲怎麼能輕易讓出市民在市中心的完整土地?難道只能換中央在南港的5塊零碎地嗎?讓出土地所有權、開發權及年收5200萬,去換沒有立即有用途的土地,他直言,「實在非常奇怪!」甚至,換地成功後立院改建的設計圖都已經出來了,經費也估為20億元,「動作實在太快」,他認為,議會是否同意換地,應有更多的討論。

 

5.2017/1/11聯合報:搶快?立法院換地案 北市財建委員會:下會期再審

民進黨籍市議員周柏雅指出,依據文資法,文化主管機關只要在維護古蹟保護原則之下,可將南港瓶蓋工廠申請無償撥用,並做古蹟活化的利用,且北市府已經編列一億元預算去做古蹟整建修復,只是還沒執行。

周柏雅質疑,南港瓶蓋工廠是國有財產署的土地,應該是他們去維修,結果他們一毛未出,北市府就先出了1億元幫忙維護,那國有財產署他們有何損失?且若維持現狀,北市府一年可以向立法院收5200萬元的租金,整體看下來北市府吃虧吃很大。

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6.2017/1/12立院換地案無共識 四月再議

周柏雅說,五筆土地中,位於南港火車站對面的南港瓶蓋工廠用地總值十九.四一億元,但根據「文資法」,中央可無償撥用,其他土地的價值相加也與立法院土地總值三十七.五億元不對等

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周柏雅的「市政質詢」:房屋稅-別忘主要目的是要避免囤屋、炒不動產 囤屋財團與超級富豪降稅,根本就劃錯重點 豪宅定義應該5千萬不是8千萬

房屋稅-別忘主要目的是要避免囤屋、炒不動產

囤屋財團與超級富豪降稅根本就劃錯重點

豪宅定義應該5千萬不是8千萬

 

今日(10/6)財建委員會房屋稅引發熱烈討論,周柏雅議員提出房屋稅調整應該考慮以下幾個重點:

 

房屋稅的標準單價應該改為階梯式或斜式稅率,如2001到2005年的標準單價一個價,2006到2010年一個價,2011以後再一個價;鉅額增值不提卻哭訴繳稅高,政府卻還附和財團,給超級富豪再降稅?!

近幾年受惠於房地產大漲與郝龍斌不公不義的「台北好好看」及一堆自由心證的容積獎勵,甚至大彎北段原本只能做商業與娛樂使用卻能夠變更為住宅,讓原本20層樓以上拉高到30〜40層樓以上,甚至更高的建商,隨便超額利益都是以百億計算,不少賺最大、得恩寵很大的超級富豪與財團卻利用各種管道喊要降房屋稅!

計算房屋稅的「標準單價」表,從1981年到2014年7月,30幾年都沒有改過,臺北市政府突然在2014年把「標準單價」一口氣調高120%,對2014年以後才取得使照的人實在是不公平。對於之前仍囤有大量「舊屋」者卻毫無影響!

周柏雅認為:房屋稅的標準單價應該改為階梯式或斜式稅率,如2001到2005年的標準單價一個價,2006到2010年一個價,2011年以後一個價;或是逐年核定能夠反應真實房屋造價的房屋單價,亦即,將2014年之前的房屋稅標準單價也同步調高,與2014年後的新制接軌。但重點是應保障持有一、二戶的自住民眾,讓房屋稅在標準單價調高時,能確保自住戶享有一定的折免比例,避免增加自住戶負擔。也可使囤有大量舊屋者,受到稅負調高之壓力而拋出手上房屋,如此,才能減少炒房、囤房,促進臺北房市交易的正常化!

房屋稅調高的重點應是「達到稅賦公平、量能課稅」!8千萬叫豪宅?5千萬以上就要不吃不喝一輩子了!

房屋稅標準與市價偏離太多,市府昧於現實不思調整!這種背離現實課稅方法根本無法遏止大戶囤房!財政局的高級公僕難道忘了:學理上財產稅是屬「從價稅」,課徵前首先要確立其財產價值,財產價值高的多課點,讓稅金能夠幫助社會公共建設與照顧弱勢,超級富豪卻要跟升斗小民計較?

現今房屋稅全都是以「房屋核定單價」當做計算基準,如一棟十層樓的鋼筋混凝土住宅,按「臺北市房屋構造標準單價表」,其單價為每坪40165元(附件1),但這和一般市場造價落差甚多!以2016年行政院主計總處製訂之:中央政府總預算編製作業手冊-共同性費用編列標準表,各政府興建一棟1~12層的一般住宅,其造價卻是一坪74049元(附件2),如此可以看出:同樣的一個政府,編預算蓋房子用的就是一坪7萬多,但在收稅的時侯卻又是十分鄉愿地把單價認定為一坪4萬元!足足差了一倍多!

目前豪宅稅的標準:8千萬元,根本也是做做樣子毫無科學依據。以北市上班族若工作年數35年計算(成年人從25歲工作至60歲而言),乘上臺北市家庭年平均所得143萬(35×143萬=5005萬),可知一個雙薪家庭工作一輩子、不吃不喝也只有約5千萬左右的收入。以「5千萬」做為「豪宅稅」的課徵對象,是否較為符合目前薪資水準呢?

市府面對上述問題,針對房屋稅唯一處理的作為卻是:因應建商要求,把一年內未銷售的房屋稅擬由3.6%降為2%的短期解壓(附件3),根本就是敷衍了事、頭痛醫腳!尤其目前臺北市的房屋稅,竟不到先進國家平均稅率房屋市價的一半。面對建商的一年緩衝期也僅剩半年、土壤液化區的豪宅可能要求調降高級住宅稅…等問題紛來沓至,臺北市房屋稅的計算方式還能繼續昧於現實不思調整嗎?市政府難道要繼續裝瞎,讓多屋者繼續輕鬆屯房,開發者、自住者、無屋者繼續抱怨不公!?

不是要學習先進國家嗎?房屋稅標準遠低於先進國家,甚至比持有汽車需付的牌照稅、汽燃費還低!

今官方頒布的「房屋核定單價」,與一般市場「造價」相差甚多。以美國的房屋稅來說:美國的房屋稅是以房屋的「市場價格」為課稅評定基礎,與臺灣以「房屋標準單價」作為課稅基礎不同,,且美國各州的房屋稅稅率多落在1%到1.89%之間,平均來說,約在1.29%之間(附件4),但臺灣的房屋稅卻是用前述的核定單價為基礎進行計算,二者相差甚大!

舉例來說,以臺北市大安路一戶「市價」約8千萬的12層鋼筋水泥高級住宅計算,按美國房屋稅平均值1.29%計算,年房屋稅約103萬,但按臺灣算法,擁有多戶的非自住豪宅,一戶的稅額也頂多只有45.3萬而已(附件5)。比起美國1.29%,臺灣的稅額只有房價8千萬的0.56%而已,同樣一間房子,美國房屋稅足足是臺灣的2.3倍!

但美國為了實現居住正義,並保障人民的居住權利,對於自用住宅的房屋稅享有一定的免稅額。如此的房屋稅制,不僅能保障人民的居住權利,亦能有效讓防止市場藉由大量囤房的手法炒高房價,值得臺灣借鏡。

不管是郝市府還是柯市府,其當初要調整房屋稅的理由與理想,都是希望藉由稅基調整來達到矯正稅賦分配的公平性,但是柯市府如今要大降豪宅房屋稅前,難道不清楚先進國家作法嗎?

汽車1800到2400cc,持有成本每年就要1萬7千元(牌照 + 燃料)左右,而價值是汽車數倍的房屋卻只要繳幾千元的房屋稅,公平嗎?符合財產從價課稅比例原則嗎?周柏雅指出:房地產是財富的持有形式之一,而財富為個人納稅能力指標之一,房屋稅應該要能充分反映量能課稅精神,來做為所得稅的補充稅,對豪宅大大降稅有符合此稅制精神嗎?該改的不改,寧可從寬以對豪宅,卻不放過僅持有一戶的自住戶,這樣是什麼居住正義呢?

 

不只是房屋稅1樣武器,財政局自廢武功護財團幹嘛?

在現實中,有些國家對空屋閒置適用較高稅率而且更有的國家是不允許囤積土地的,比如澳洲會規定在一定時間內必須要蓋房子。北市建國北路三段1600多坪閒置房屋,建照取得是哪一年?那邊整理作為辦公室或公宅也比現況好。

參考資料:

1.2016/09/12周柏雅的「市政質詢」:房屋稅變成不分青紅皂白幫豪宅節稅、打擊中古屋工具?柯團隊忘了理想就罷了,也別推「畫錯重點」不知所云政策要談超越新加坡前先弄清楚新加坡如何執行囤房稅吧!

2.2016/03/22周柏雅的「市政質詢」:分配正義的尚方寶劍-房屋稅,只是被政府用來切蛋糕!讓多屋者輕鬆囤房、自住者黯然嘆氣!如何善用稅賦寶劍又不錯殺無辜自住者柯市長仍應多動動腦筋!

3.2014/9/8好房網News一殯旁「閒置商辦」都更放著等漲價?

台北市長參選人連勝文日前才拋出遷移一殯的話題,現在就傳出位在一殯旁最大、緊鄰建國北路高架旁,且長達30年的閒置商辦,將準備申請都更改建。對此業者估算,這片土地若成功改建為豪宅,總價值就逼近180億。同樣位在一殯旁,原本就「躺」在那等了多年的都更案,會不會因此出現轉變契機?外界都在等著看。

位在建國北路三段、一殯對面,有棟佔地約1600坪的11層大樓,是北市知名的「閒置商辦」,閒置時間長達30年,這棟空屋的主人是作風低調的林賢喜家族所有。之所以閒置荒廢那麼久,是因為家族土地持份的人多,大家對如何使用有不同意見,加上林家不缺錢,所以才一直放著。

據《中國時報》報導指出,年輕一代的林家人決定不要讓大樓繼續放在那,近來開始找人評估申請都更。對此,高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源認為,這塊大面積土地若成功改建為豪宅,以當地每坪100~120萬的行情估算,總價值就有180億,倘若一殯未來順利遷移,價值會更高。

其實早在一殯遷移開始討論前,建商興富發在一殯周邊就有2起都更案,興富發表示,這2起案子都是在4、5年前完成的,也都已銷售、交屋完畢,目前周邊沒有其他都更案在進行;全坤建設則表示,在松江路、民生東路上的都更案已2~3年沒動,雖然努力讓6成住戶同意,但剩下的4成就是不答應,現在根本是「放著等」、讓住戶想通。

4.2016/8/11新新聞:劉文治「賺」最大為何還喊冤?

過去行事低調、很少接受採訪的西華飯店兼萬豪酒店董事長劉文治,這一、兩年成了「大炮」!因台北市房屋稅大漲,讓他吃不消,直呼「投資台灣要三思」!

對劉文治來說,他投資二百億元,蓋出一座「APEC級」的國際會議中心及觀光飯店,是因為他用行動愛台灣,但卻因前副市長張金鶚強制提高房屋稅,使得一五年初蓋好的萬豪酒店,每年要繳的房屋稅從六千萬元暴增到一.二億元,尚未出售的房子還要加囤屋稅,讓劉文治不斷大喊:好後悔!

從代工國際運動品牌愛迪達到成為飯店大亨,劉文治政商人脈充沛,他跟前省長宋楚瑜、前副總統蕭萬長私交甚篤,還曾於○二年將北市長安東路二段的大樓借給宋楚瑜當親民黨總部,連現任總統蔡英文的就職國宴,都選在萬豪舉辦。

去年劉文治就積極到北市府申冤,從北市議長吳碧珠、財政局長蘇建榮、副市長鄧家基,找到市長柯文哲,該找的都找過了,但似乎都沒得到滿意的答案。

不過,有些建商對劉文治的說法並不全然認同。一位同樣有建案位在大直美麗華商圈附近的建商表示,萬豪酒店所在的「宜華國際大直旅館開發案」,是基隆河大彎北段(美麗華商區)唯一一塊有住宅區的土地。

「大彎北段原本只能做商業與娛樂使用,宜華卻能夠變更為住宅,其他同業都不被准許,且宜華還得到郝龍斌時代推行『台北好好看』的容積獎勵五◯%,是該地區賺最大的建商。」一位建商老闆說。

台北市都市發展局表示,宜華開發案○四年提出申請土地變更,是當時少數結合飯店、國際會展中心、住宅的複合式大型開發案,所以當時都市審議委員會同意將七千多坪土地的一半,變更為住宅區。

○八年時,該區域約有十二個建案依據「台北好好看」計畫,提出獎勵容積申請,宜華開發案也入列,「當時市府有考慮讓美麗華商區的違建住宅就地合法,但因輿論壓力而作罷。」都發局說,才使得宜華開發案成為該區唯一合法住宅區。地政局也說,就因為住宅要價比商辦高,地價才會比鄰近商區貴。

位在萬豪酒店旁,兩棟樓高四十二層、共一九八戶住宅的「西華富邦」,已成為台北十大豪宅之冠,去年七月更創下一坪二九○萬元的天價,超越仁愛帝寶,看在其他同業眼中,劉文治已是得到最多「恩寵」的人,為何還到處喊冤?

5.2016/5/24聯合報:謝金河抱不平 萬豪酒店房屋稅高過101

財信傳媒董事長謝金河在臉書指出,西華飯店董事長劉文治大吐苦水,說剛加入營運,承辦國宴的萬豪酒店,營運面積不到101的1/5,但房屋稅卻比101高很多。

謝金河說,參加現代財經基金會,在有關建立公平稅制的研討會上,劉文治對於前台北市副市長張金鶚留下的房屋稅大吐苦水。

劉文治抱怨,萬豪在2014年7月以後拿到使用執照,房屋稅一下子增加了13至20倍,1年房屋稅付掉新台幣2億多元,再怎麼努力經營也打不平。

他強調,愛台灣才斥資200億元投資萬豪,結果同樣新建房屋,在2014年6月30日拿到使用執照跟7月1日拿到使用執照的,房屋稅差了10幾倍,公平正義的基礎在那裡?

他拿了一張內部的營運統計表給謝金河看,台灣前12大五星級飯店營業收入從元月的 16.87億元、 2月的13.98億元、3月15.22億元,到 4月降至12.65億元,逐月下降,最顯著的是餐飲收入降最多。

劉文治感慨台灣內需快速降溫,這才是蔡總統最大的挑戰。

 

媒體報導:

  1. 臺灣新生報2016/10/7 : 豪宅定義8千萬 周柏雅有意見

  2. 自由時報2016/10/7: 房屋稅改不敢比照台南財局長妙答
    20161007111050_001

  3. 自由時報2016/10/6: 台南房稅全面回溯15年北市財長:賴要卸任當然敢

  4. 中國時報2016/10/6:台南房屋稅全面調整北市財政局長陳志銘:賴市長要卸任當然敢做

  5. 中央社2016/10/6:台南調房屋稅台北市財長:賴清德要卸任

  6. 蘋果日報2016/10/6:北市房屋稅修正案2014年後成屋標準單價有變動

  7. 聯合報2016/10/6:台南怎麼敢漲中古屋的稅? 北市財局長:因賴神要卸任了