周柏雅的「市政質詢」:針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見

針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見:

一、本法規修正案的確是在倉促的時間下經由議會政黨協商而通過,因為議會法規會的審查意見是在6月28日才送大會,而大會在7月5日(本會期議程的最後一天)未經大會充分的討論即經由政黨協商定案。其中稅率由市府版的2%再調降為1.5%爭議較小,而建商未售出房屋的「合理銷售期」到底要多少才合理,市府版是一年,而議會版延長為三年,這的確是爭議相當大的問題。非自用之住宅用房屋稅率若從3.6%降到1.5%,估計一年市府稅損3.5億元,三年就近11億元,而放鬆擁有大量未售出房屋之持有稅是否會造成建商更沒有銷售的壓力,房價因而更難以符合市場供需自然法則,是社會大眾極為關心之事。

二、面對市府修正版和議會決議版差距過大一事,柯市長可以輕鬆地說:「被偷襲」,但不要忘了,依法,市政府對其不同意的法規內容,是可以提出覆議案的,也就是說柯市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,那請問柯市長是否要放棄此一人民賦予你的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了呢?如果柯市長認為議會通過的臺北市房屋稅徵收自治條例第四條修正案不合理,那請柯市長堅持正義,依法提出覆議案吧。

 

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北市議員周柏雅今說,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,若柯認議會通過此案,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。

 

2017/7/7東森新聞:議會大降囤房稅柯文哲怨被偷襲 周柏雅:提覆議案啊

民進黨議員周柏雅7日表示,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,「如果柯市長認為議會通過此案不合哩,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。」

 

2017/7/8臺灣新生報:房屋稅修正 周柏雅批柯P說風涼話

北市議員周柏雅昨(七)日在議會指出,柯市長面對房屋稅市府修正版和議會決議版差距過大一事,可以輕鬆說:「被偷襲」,但依法市府對其不同意法規內容,是可以提出覆議案的,市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,是否要放棄此一人民賦予的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了?

周柏雅的「市政質詢」:無微不至地照顧x友友的好地主 乾脆連土地都賣給租戶,超低租金長期優惠大放送後 市府連承租人未來開發都替他想到了…@@ 市府賣地的理由千奇百怪,但一般市民就是買不到!

無微不至地照顧x友友的好地主
乾脆連土地都賣給租戶
,超低租金長期優惠大放送後
市府連承租人未來開發都替他想到了…@@

市府賣地的理由千奇百怪,但一般市民就是買不到!

給X友友長期租金大優惠還不夠,乾脆把市地永遠讓出!

市有土地出售的理由千百種,但沒想到市府連「可使基地與基地上房屋所有權合歸一人,以利整合開發,並促進該地區之發展,擬建議同意讓售予申購人」這種荒謬的理由都說得出口?!為何整合開發一定要給承租人拿去開發?地主自己都無法開發嗎?市府管理的土地,動輒可以保存達數十年、數百年,只要市府還在,土地仍可存在,為什麼現在卻認為市府的土地應該拿給承租人去整合、開發呢?

上次賣市地用的理由是基地不完整; 這次卻嫌市地基地太完整?!

按財政局資料,位於社子街98巷之臺北市持有的基地相當完整(附件1),廣達386坪的基地,當地使用分區為住3,容積率達225%,基本即可興建868坪的樓地板,再加上其他免計容積及獎勵,保守估計就可以蓋出一棟1000坪的建築物,市府這不是馬上擁有一處公共設施大樓了嗎?要做托老、托幼、長照、共同辦公室、青年創業辦公室等等…都可以,任憑市府去整合開發!就算完全不蓋房子,公有土地讓市民有綠地樹蔭改善空汙不可以馬上做嗎?

市有土地利用唯一方法就是早點賣給特定財團、X友友?

但現在市府不但不去思考市有土地使用、活化與未來性,只單純認為「承租人比較好拿去整合、開發」?明明臺北市除了擁有本基地及周邊一共9筆的土地,卻「過份謙虛」認為市府本身無法開發嗎?過去市府屢屢以「調整前市有土地屬狹長之畸零土地,深度不足無法單獨建築(奇岩段案)」、「地形狹長,包夾於已建築私有土地間,且均私人建物(租)占用或供現有巷道使用情形,難以單獨開發利用。(萬芳段案、河堤段案、長安段案)等各種理由要求議會同意出售市有土地,市議會都還要考慮再三了!

說好的2020願景呢?

如今市府連地形完整、深度足夠、得以獨立建築、開發的土地,都再找出荒誕不經的理由出來要賣!?完全讓市民是看得五里霧中、摸不著頭緒,雖然市議會的財建委員會決議認為「請市府評估本市有土地與同街廓內其他市有土地有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售」。但其實市有土地的使用與開發,並非是一朝一夕,未來三十年、五十年後的市有地需求如何沒有人知道!

只有X友友的利與弊,完全看不到民眾的利與弊!

市府面對本案,無論是否得以實施公辦都更,都應該保留土地,等待未來私辦都更也可、參與未來公辦都更也行、甚至於待一日承租人無需求後拆屋還地,建立公園、綠地亦無不可!請市府好好思考市有土地的價值和意義!

附件1

周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

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周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)
在柯市府眼裡只值1坪64萬?
容積率400%、建蔽率從40%調高到50%,立法院土地1坪只值64萬元?

立法院基地(成功段二小段98地號),因目前尚為「國中用地」,雖然土地位於精華區,但其公告現值僅有63.8萬/坪(19.3萬/M2)。再查周邊土地之公告現值:

  1. 喜來登(成功段二小段70地號)            商三特  202.5萬/坪
  2. 立法院研究大樓(成功段二小段96地號)    住三    126.5萬/坪
  3. 私地(成功段二小段67地號)              商三特  159.0萬/坪
  4. 私地(成功段二小段91地號)              住三    128.8萬/坪

可見周邊住宅區、商業區土地之公告現值都比目前的立法院用地高出一倍、二倍者!而目前立法院用地又從國中用地變更為「機關用地」,容積率從原本未予規定(國中用地)至目前的400%;建蔽率在都市計畫書裡放寬至50%(原為40%)。

公告現值有充分反映現實嗎?

立法院土地過去長期被當做「國中用地」,又因為現實不會設校而名實不符,進而導致土地之公告現值長期被低估。而現在變更為機關用地,讓立法院得以興建土木,以土地利用的程度來看,確實已經大大的讓實際使用價值予以提高了,但是因為公告現值的不即時性、不正確性,導致目前是用「禁錮數十年的國中用地的價值」去換土地,而國產署卻能得到一塊「不被禁錮、全新的機關用地」土地。這怎麼想都知道不對等、不公平!況且有實價登錄,鑑價卻只用少數人就能操控的公告現值就不會怪怪的嗎?府本應該善守市產,讓市產發揮最大效益,而不是市長一句「做了一件很偉大的事」就什麼可以亂來的。

土地有未來性與獨特性與歷史性

就算立法院改建新大樓,難道就能完全平息未來遷址的可能性嗎? 若松山機場遷址、自由民主廣場轉型等等會不會釋放出立法院更適合現址的機會呢? 現在就算法令對機關用地還是有所限制,但機關用地更靈活使用也是未來趨勢,誰能忽視這種市區大面積完整土地新的開發潛力?柯市府嘴裡講永續經營,卻連此土地的現況與未來的可能性都未納入完整考慮,只憑冷冰冰且遠離人間煙火的<公告現值>就要永遠地拋棄北市府與此土地的所有權。

支持立法院,不必用換地也可以改建整建維護。而充滿了臺北市與國家的歷史、文化與民主奮鬥史的地標,當然應該讓真正的地主-臺北市民共同決定未來如何使用。

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周柏雅的「市政質詢」:市有財產標租機制淪為形式? 背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標 這是擺明了故意不出租的吧?

市有財產標租機制淪為形式?
背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標
這是擺明了故意不出租的吧?

屋齡55年、沒水沒電沒瓦斯、沒臨馬路、進出要請鄰居開門借你過的11坪木造房屋,市府以一個月租3.8萬的底價公開標租!如此嚴苛的居住條件,但訂價卻比周遭還高!市府的「臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」是否需要調整、修改?還是要繼續照程序拿出來有行無市?

流標也是剛好而已

位於愛國東路巷弄內的一處市有房舍,室內建坪僅有11坪,雖然距離捷運站很近,但其位居巷弄底,更是位在巷底民宅的後方,本身沒有聯外通道,必須經過他人之房地才能進出。

根據財政局資料,此處房舍為稅捐處舊宿舍,建於1962年,主要建材為木或合成樹脂(附件1),交還給財政局管理後辦理標租,因無人投標而流標。而其標租底價為年租金45萬6600元,換算下來一個月就要3萬8000元;再查同位區的出租資訊,有水有電有瓦斯網路的37坪大三房住家,只要本案底價的85折(附件2)。也難怪本案會在公告招標後「無人投標而流標」了!

標租作業要點不能太僵化

依臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點,市有非公用房舍與座落基地標租,係按其房屋現值百分之八至十、土地公告地價百分之三至五計算底價,以本案來說,其房屋現值為17,500、土地公告地價為9,095,980,若皆以最高的房屋現值10%、土地地價5%計算的話,可得出底價應在456,549左右,果不其然,其公告的底價為456,600元(附件3)。

但明明依照此作業要點第五點(附件4),除了按上述計算方式外,尚需「視屋況條件」在3%至5%之間(土地)、8%至10%之間(房舍)進行調整,若皆採較低的百分比計算,底價則為27萬餘元。足足是原底價的六折。如果連此種建物都沒有辦法適用「視屋況條件」而適時調整底價金額,那到底是何種奇慘無比的情況才能夠調整?

奇怪的市產出租邏輯:給權貴就遠低於市場價、給民眾就遠高於市場價

拿現況勘慮、還得靠協調才能回家的物件公開招標,而公開招標的底價金額又比正常物件貴上許多,然而這一切的不合理竟然全出自於臺北市政府頒訂的財政局經管市有非公用不動產標租作業要點身上!臺北市過去的市有房地出租一律要求租金為公告地價的5%,足顯黃金地段租金過低之問題(附件5),至今尚未改善,相反地,在本案卻又是標租金底價過高的不合理情形,本案也不是北市府不動產唯一用高出市場行情來做標租底價,聯開宅也是屢有此種情形,市有房產就這樣高高在上的標租底價放著擺爛多年,難道柯市府就不能就臺北市之市有財產各相關法規,因時制宜、與時俱進地重新檢討嗎?
附件1

附件2

附件3
財政局招租公告

附件4
臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點另開新視窗

附件5
1.2016/3/9中國時報:強占市有地 租金僅市價1/5 市府損失數千萬租金 現在還賤價出售另開新視窗
2.2017/3/24中國時報:議員批市府賤租溫泉管線土地另開新視窗

附件6
案址周邊地圖,位於巷弄間的巷底房屋之後方,四周沒有直接聯外道路

 

 

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2016/12/16周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

 

2016/11/07周柏雅的「市政質詢」: 強占市地再延500年,夠嗎?只強占市地近6千處、32萬坪,土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

 

2016/03/08周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

 

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2015/12/14周柏雅的「市政質詢」:天天都便宜,就是北市府 針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣 怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎? 中央還要漠視、消極到何時才要修法?

周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半! BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府! 百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半! BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府!
百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價領錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
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相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

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周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準
難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就
承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18