周柏雅的「市政質詢」:舊議會地上權自取其辱流標5次,大降權利金、分回面積4成變2成, 市府還執意要先落跑西區門戶計畫的理由是? 大筆公有地的大戰略位置市府自棄黃金完整土地, 刻意打散分好幾案弄碎是在替哪些財團鋪陳賣力? 財團以流標為手段逼市府成為文化/樹保殺手?

舊議會地上權自取其辱流標5次,大降權利金、分回面積4成變2成,

市府還執意要先落跑西區門戶計畫的理由是?

大筆公有地的大戰略位置市府自棄黃金完整土地,

刻意打散分好幾案弄碎是在替哪些財團鋪陳賣力?

財團以流標為手段逼市府成為文化/樹保殺手?

 

流標5次,還是執意要無所不讓,拱手讓出兩代主控權,如此不顧政府顏面、自取其辱,真正目的是要照顧誰?

舊議會市區黃金地段卻5次流標(附件1)早已折損市府招商的威信,證明早先招商是草率瞎鬧規劃的招商,甚至產生漣漪效應也拖累BOT與其他地上權招商,為什麼還執意硬要用降權利金、分回(市府別再用這種乞求建商的字眼「回饋」;地上權跟參加都更/協議合建的道理一樣都是講權利分配權益)樓地板比例從4成降2成還自己出錢拆屋(都更案原住戶誰會自己出錢先拆好屋給建商?)。

現在更拿出主動替廠商拆屋、移樹等多次調降招商條件手段,根據周柏雅辦公室計算,其實收取28億280萬元的權利金,讓建商蓋滿13000坪,市府平均每月一坪收入也不到450元的超低價!況且此案已經流標5次了,坐擁數兆土地資產的北市府會缺這28億元就發不了員工薪水嗎?西區門戶計畫,市府大幅開發、投資的好處,北市自己都不敢享用了嗎?非得卑躬屈膝無所不讓利給財團的理由是什麼?

西區門戶未開跑前,先自棄黃金地要展現什麼對門戶計畫的信心?

舊議會土地為市有土地,面積2025坪,容積樓地板約13000坪,明明可以跟立法院所使用的市有土地5884坪、公園三小段13地號等市有土地共521坪(容積率:800%)做整體考量開發。甚至還能跟市府主導的雙子星計畫(C1D1:市有3803坪;公有土地持分共69.3%)、E1E2(8245坪,100%公有)做更完整大面積土地開發戰略思考(附件2),但是北市府卻硬要在西區門戶啟動前,就忙著把舊議會基地與公園三小段13地號分成2個地上權標案、再提立法院換地、雙子星委外規劃等,將原本完整的土地開發權化為零碎的個案,其心十分可議!

既然都重新砸重資4千萬元委託民間規畫,為什麼不以通盤檢討方式,開公聽會集思廣益,思考如何結合附近更大批的公有地,使其受惠於西區門戶的開發,以更完整的角度做整體戰略思考?而西區門戶真正的細節,只限於少數府外權貴與政府高層知道,其中的細節如北門郵局後面興建雙塔,都發局也是後知後覺!甚至有府外高層與財團遮遮掩掩地指揮著市府都發局、財政局等,替傳說中的內定開發商做配套;這樣的行政,有改變二蔣時代少數人威權下指導棋的都市計畫、與馬/郝時代以建商為主導的市地開發模式嗎?

柯團隊對自己的門戶計畫那麼沒信心嗎?非得在政府預計要投入大量公共建設之際(拆除臺北西站、新建中正橋、設置新式站前下凹式廣場、機捷通車與雙子星新計畫等)就忙著清空市府在西區門戶的庫存土地,其理由該不會是連市府自己都不看好自己的門戶計畫?

蓄意化整為零大幅讓利,其心可議!

舊議會基地開發案,面積2025坪,其旁還有一市有地地上權標租案(附件3),面積521坪,明明二案只隔了不到20公尺,何必還要分成2個案件分開給財團?就算這2案合計只有約2500坪,但民間開發商也能合併起來做整體開發規劃設計。現在市府硬分成2案,違反越大面積越有開發價值的市場常理,難道是要擺平不同特定財團做政治分贓嗎?

舊市議會開發案如今得由市府使用的樓地板面積默默地從4成降2成是有什麼科學計算?一邊給財團設定地上權為50年,另一邊市府卻又嫌建物使用30年就算老舊、就需要都更了!為何還要設定地上權給財團50年?再者,地上權建物使用權應如同協議合建或是都更一般,講求的是蓋好後的樓地板分回權益。在沒有詳細計算建物樓地板50年的出租效益之下,為什麼市府明明持有百分之百的土地得由市府使用樓地板卻只有2成?
根據周柏雅辦公室計算以舊議會舊址2025坪預計蓋1.3萬坪扣掉2成、2600坪的公益樓地板,以目前權利金降為28億元計算,等於得標財團每坪樓地板只需支付給市府每月不到450元,根本就是市價租金的2折價以下(附件4)!與其收取如此微薄每坪收入,不如自行開發。

傳說中的興趣者以流標來逼市府拆屋移樹降權利金降分回面積?

把權利金從60億大砍至28億後,又把市府原可使用的40%、5200坪樓地板從降為2成僅2600坪,以此種喪權辱國的條件招標結果還是繼續流標,甚至還離譜地用公帑幫業者拆屋,再以地下室積水為由拆了曾為民主殿堂的舊議會,卻又留下本來積水地下室!

這樣還是無法滿足「傳說中」有興趣投標的業者,因為業者認為基地內的樹保需費2年時間,現在太早得標會浪費開發時效與人力、利息等等,因此,市府還要主動把受保護的5棵老樹認為不是「珍貴資產」而是「風險」! 硬要移走2棵? 難道市府已有內定業者?已經畫好設計規劃圖算好一坪也不能少嗎?否則為什麼要替廠商擔心設計上不能把老樹跟建物融合?況且市府的光華商場在新蓋資訊大樓時就能夠把老樹利用凹進去一小塊就能護樹了,為什麼市府要開先例替未定案的招商案先移樹?

在10/7的樹木保護審議會,委員仍認為應給予開發,並將基地上老樹進行遷移,這種惟開發商的令是從,把歷史文化樹木保護放兩旁的施政,能夠得到多數市民的認同嗎?甚至還不斷傳出有知名人士居中協調市府此案與附近大面積公有地的開發招商前置作業,萬一將來得標者一如傳言所中,舊議會將來是不是又成為下任市長的弊案候選呢?

附件1

2016/9/8自由時報:還是乏人問津! 北市議會舊址5度流標

附件2

西區門戶周邊地區市有土地示意圖

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附件3

臺北市政府送市議會市有地標售地上權案-12029案

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3

附件4

「等於得標財團每坪樓地板只需支付給市府每月449元,根本就是市價租金的2折價以下!」算式:

建商蓋滿13000坪,其權利金50年僅約28億280萬,

故單年權利金約為:28億280萬 ÷ 50年 = 5605.6萬/年

單月權利金約為:5605.6萬 ÷ 12個月 = 467.333萬/月

13000坪扣除交由市政府自行運用的2600坪 = 13000 – 2600 = 10400坪

單月單坪月權利金約為:467.333萬 ÷ 10400坪 = 每月499元/坪

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1.2016/10/6自由時報: 市議會舊址5度流標市議員:這是天意

2.2016/10/7自由時報:市議會舊址開發 樹保計畫有解
周柏雅昨稱,市議會舊址是台灣民主的發祥地,之前拆掉就很可惜,讓議員不滿且痛心,再次流標也是天意,建議停止招商,收回由市府重新規劃,不要再動設定地上權的腦筋。

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3.2016/10/7中國時報:流標5次就是天意北市議會舊址想請市府回收…

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4.2016/10/9蘋果日報:市議會舊址五度流標 議員籲北市府停止招商
市議員周柏雅今質疑,市府為吸引民間投資,將分回面積從4成降為2成,至於西區門戶計畫正進行,市府卻棄守黃金土地,為何市議會舊址不結合西區門戶進行整體開發,反而給民間投資,究竟是為了替那些財團鋪路?要求北市府重新檢討並停止招商,由市府重新規劃,不要再自取其辱。

5.2016/10/10聯合報:議會舊址招嘸商 議員批「自取其辱」
民進黨籍市議員周柏雅昨表示,北市府希望招商成功,數度放寬條件,除大降權利金、回饋樓地板面積調為2成,質疑北市府是「自取其辱」,甚至有圖利廠商之嫌。

6.2016/10/11台灣新生報:拆屋移樹 滿足投標興趣 周柏雅疑有內定業者
周柏雅議員質疑,難道已有內定業者?否則為什麼要替廠商擔心,設計上不能把老樹跟建物融合嗎?市府主動把受保護的老樹認為不是「珍貴資產」而是「風險」,硬要移走?為什麼要開先例替未定案的招商案先移樹?這種惟開發商的令是從,能夠得到多數市民的認同嗎?

周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!

北市府這不是圖利財團什麼才是圖利財團?

將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒

又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

 

「黃金三角窗換不臨路的袋地」這種交易不奇怪嗎?

周柏雅指出:財政局打算把士林福林段臨馬路的二塊地:38m2跟43m2共81m2(共24.5坪)跟建商交換另外一塊兩地號共58m2(共17.5坪)不臨馬路的地。其中市府一塊地(地號269-1)還是面臨2條馬路的黃金角地,況且坪數超過11.5坪的黃金角地,竟要拿去換建商不臨馬路且被民宅包圍的袋地?這種違背不動產交易市場的常理,市府為什麼這樣大膽、不怕社會公評地要讓利給建商?

 

臺北市畸零地的價值,財政局會不懂黃金三角窗的行情嗎?

周柏雅認為:同樣也是士林區,建設公司也曾在士林官邸花了1.5億買下14坪畸零地,新光人壽更曾用近2億買下1.8坪畸零地,內湖陽光街35坪土地也創下3.3億行情,由此可知市場上小地也能發揮大價值(附件1)!

而市府在一開始送案進議會時,卻僅用「公告現值」來做計算土地交換價值的基準,且要把市府黃金三角窗去換不臨馬路的袋地,這不是圖利建商什麼才是圖利建商呢?連農地出售都會因為不臨產業道路而低於市價出售了,財政局怎麼如此大膽地提出這種太子換狸貓的交易?柯團隊不是標榜要幫市民顧好荷包嗎?結果此一市有土地的處理,擺明就是要大大讓利給財團!

 

鄰接市有地之權屬狀況、計畫道路有無開闢,財政局為何不說清楚?

周柏雅質疑:市府去年5月原先送本案給議會審議的資料,完全不提要交換的市地與私地旁邊的其他市有土地情形(附件2),其地上物的現狀也不說明清楚,而公地與私地交換後,市府欲將交換來被包圍的袋地作何使用?財政局也是含糊帶過,語焉不詳。

財政局或許會認為:換回的土地並非袋地、並非不臨路,因為所換到的私地旁,確有一條都市「計畫道路」。然而此計畫道路至今仍未開闢,市府把三角窗交換過去後,得到就是面臨這條未開發的土地。況且,市府的資料中完全未提及有此計畫道路一事、更別提有無開闢的規畫!

市地是否遭到占用,財政局給的資料看得出來卻當沒事?

周柏雅質疑:財政局提供的資料明顯可以看出(附件3):在212地號市有土地上,有一塊「1M」的標註,代表的是:「1層樓的金屬結構」,再對照2014年街景(附件4)、2015年財政局提供的照片上(附件5),都還可以見到這個地上物,該地上物也阻擋了市有土地212號的進出。再從衛星空照圖(附件6)來看,212地號上面可見到許多地上物、工作物的存在,管理此地的財政局,是不是應該先好好說明,目前這塊市有地到底有沒有被人占用?未來跟建商交換所得的210、211地號土地,財政局有什麼用?還是單純增加帳面價值,實際上卻是面不了道路,旁邊又有租占人的地上物?

為什麼上述問題,在財政局的資料上都看不到,仿佛財政局一開始就打定選擇性隱瞞議會,以為給越少資料議會就會越快同意,認為不用給太多說明、太多資料即可讓議會同意?如果市有財產的「活化」、「使用」有和「把土地買給建商」一樣的高效率,柯市長的民調就有機會提高。

 

公家土地只能給建商蓋房子?國外政府還收購畸零地來闢公園廣場

周柏雅強調:福林段三小段269-1地號之市有土地,其面臨兩邊巷弄,是做公園、綠地廣場或是守望相助亭的好選擇。尤其是把此地開闢成具特色的景緻公園也可以減少路口的交通衝突點,更是城市居民緊湊生活的緩衝點。

以東京世田谷區為例,該區人口密度高,區內舊有木造房屋密集、街巷狹小,社區公共空間不足,地方政府鼓勵民眾參與造街運動,區公所還特地購買區內好幾塊畸零地或荒蕪地,給予社區居民補助經費參與造街,闢建為街角廣場或小公園,並增添消防與緊急避難設施,平日做居民休閒聚會場所,緊急時做避難疏散之用(附件7)。

市有土地是具有給臺北市民在公安、衛生、交通、環保、避難等等的公用價值,怎麼會是拿來跟建商開發的商業利益掛勾呢?用三角窗換到一個市民不能自由出入的袋地,有何公共利益?國外城市裡到處充滿著pocket parks或mini parks ,經常出國考察招商的市府團隊怎麼可能會不清楚呢?一年多來仍缺乏市政政績的柯市長還是趕緊把蚊子畸零地釋放出來,讓居民透過社區參與市有土地的活化、設計等等工作,開放政府、全民參與,讓市有土地的處理建立起與市民更良性的互動溝通。

 

 

 

附件1

2013/11/5東森新聞:好貴!天價畸零地 1坪1.1億 買不起

2013/11/4東森新聞影片:好貴!天價畸零地 1坪1.1億 買不起

 

附件2:

財政局提供資料

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周柏雅議員辦公室加註

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附件3:1M = 一層鐵皮結構

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附件4:2014年11月Google Maps街景圖(北往南方向)

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附件5:2015年1月23日財政局照片(南往北方向)

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附件6 2013年空照圖

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附件7

2005政治大學地政研究所/王本壯博士論文/民眾參與社區環境改造之行動研究-苗栗縣個案探討頁236-244

 

相關新聞報導與聯結:

1.20160610自由時報:士林黃金三角窗換袋地 市府遭批疑圖利建商

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2.20160610中國時報:黃金三角窗換建商腹中地 議員質疑市府:拿太子換狸貓

20160613中國時報新聞圖片

3.20160610民視新聞:三角窗換腹中地 議員轟北市圖利建商

20160613民視新聞圖片

4.20160610臺灣新生報:太子換狸貓?黃金三角窗換袋地

 

5.20160611臺灣時報:黃金角地換袋地 議員批違常理

 

周柏雅的「市政質詢」:內湖科技園區藏146件夾層大批違建! 約7千坪長達10年,保守估計得利數十億元! 放著3億罰金不收,只會剝奪小市民ubike/敬老金的小確幸 ! 有關係就免罰免拆,繼續坐享暴利,難怪北市違建勇敢不斷新增

查報10年163件僅17件結案!說好的每年都必須繳罰金,一毛也沒有!

都發局2007年曾向議會工務委員會報告:內科夾層違建「每年必須繳納罰金,且逐年遞增,10年一到仍未改善,就強制拆除。」(附1)結果10年過去了市庫竟然半毛也沒有收到!當年建管處列管這163件違建案, 10年期間,僅17件結案,其中3件因查報違誤以公文結案、14件自行拆除改善(乖乖拆除會不會顯得很傻?),目前還有146件近9成尚未結案!(附2) 建管處無視法治,碰到財團就轉彎? 柯團隊若繼續裝瞎擺著不管,以後拆除大隊執行拆除違建業務時,要怎麼面對一般民眾的質疑? 違建暴利又面臨執法標準不一,甚至動輒10年的執法空窗期,難怪北市違建春風吹又生!

說好的【終極拆除】變成10年不斷研議=免罰免拆, 變相鼓勵新違建

臺北市內湖科技園區2006年前已被查報仍未結案的146件夾層違建,違建總面積2萬2千多平方公尺(約7千坪),至今長達10年仍未依法處理,期間市政府開過7次跨局處會議(附3),從最後一次2008年1月4日跨局處會議到現在又經過了8年整個的處理方案仍毫無進展,都發局還敢大言不慚地說「尚在研議中」!周柏雅議員批評,都發局和建管處拖時間來換取違建戶不當得利的坐大,擺明了欺負多多乖乖守法繳稅不敢違建的市民,變相鼓勵新違建。這是什麼公平正義?

馬郝遇X友友就閉眼,柯團隊還要裝瞎讓國家恥辱越來越高漲到幾時?

查內科這163件夾層違建是因為內湖輕工業園區產業轉型為科技園區,使用型態和傳統工廠不同,建物必須挑高才能符合工廠的建築規定,但部分廠商卻做夾層使用。面對此一違規違建,都發局2006年開始,煞有其事地召開過7次跨局處會議,並在2007年8月29日的座談會上都發局提出處理方式:「要求夾層違建所有權人於一定期限內完成自行拆除。未於一定期限內完成自行拆除者,由本府依行政執行法規定每年處以怠金,至第10年後如仍未自行拆除,則本府將予強制拆除。」 (附4)

市府知法玩法利用不對稱資訊唬弄善良市民/護航既得利益者擴大暴利

為什麼市府迄今半毛罰款也不罰?建管處表示,因為當初擬以建築法86條第2款函請內政部解釋內科夾層違建是否可以開罰,內政部解釋此條例適用對象是「未依法申領建造執照施工完成未經領得使用執照之擅自使用而言。」 竟然建管處拿著雞毛當令箭繼續自行擴大解釋為內政部認定此批違建為「實質」違建,非建築法第86條第二款所稱的「程序」違建所以不罰。但是內政部此回文明明最後就說內科夾層屬於建築法第86條第一項第一款:「擅自建造者,處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;必要時得強制拆除其建築物。 」(附5)而違章建築處理辦法第六條: 「依規定應拆除之違章建築,不得准許緩拆或免拆」,也就是內科夾層違建要罰要拆!

放著近3億罰款不收、只會繼續拿走市民小確幸: 敬老金/牛奶/ubike免費..

如果政府積極行政,對違建開罰,不改善者每年處以怠金,並逐年加重怠金額度,根據市府曾經在會議中提出的試算結果,一案10年約可以收取約4萬/坪的罰鍰和怠金,則內科違建146案,總面積2萬2千多平方公尺(約7千坪),10年就可以收取2.8億元的罰款和怠金。(附6)

不當得利隨便也是億來億去! 難怪違建春風吹又生

內科夾層違建違建所增加之樓地板容積,以最保守租金來算過去10年,一坪1000元,10年下來光是這批約7千坪違建租金就有8億多!而目前內科廠辦大樓多為87年-92年興建,若以尚有35-45年時間可以使用,平均還有40年的使用年限,並以夾層違建每坪租金1000元/月計算,146案內科夾層約7千坪,40年還可再獲得約34億元的租金不當利潤!更別說當初1坪若是用30萬元來賣這額外坪數,更是驚人的21億超額利潤!

都多了一整層樓還說不影響建物結構安全?不影響安全的話為什麼不給補辦變更設計手續要求繳納相關稅款?

所謂的「程序違建」的建築物指的是在位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,而此批夾層違建明明就是同樣的樓地板要多承受多了一層樓地板的活載重,使照上不存在的樓地板與結構,沒有圖說、沒有計算、沒有檢討容積與建蔽率,如此居然能夠讓建築主管公僕隨便自由心證放著擺爛已經10年? 然後又要再放著不管到永遠嗎? 連內政部也不敢發出白紙黑字的公文說內科夾層不是實質違建,不必按照建築法與違章建築管理辦法不處理了!北市府建管處又憑什麼敢放任原來不存在的樓地板繼續違建般地存在?

實質違建比程序違建還囂張卻不適用建築法第94條? 公平正義嗎?

尚未結案的146件夾層違建裡面有81件是辦公室,其餘目前則是作為餐廳、工廠、倉庫、汽車展示中心等使用。這些違反結構安全且原先不存在違建有沒有公共安全問題?為什麼這麼多年市府都沒有依建築法要求勒令停用?作為辦公室使用的比例達55%,辦公室人多聚集,風險更高、更加危險,如果出事情誰要負責?市府要怎麼負責?前年南港未依法處理的頂樓加蓋之「既存違建」,因發生大火燒死一人之後,柯市府沒有去檢討為什麼使用執照上不存在的樓地板還會通過消防檢查?

明明就可以罰款跟移送法辦關1年

建築法明明就是講得非常清楚違建就是違建,沒有什麼是程序/實質的分別! 所有政府的解釋函令能夠違反建築法嗎? 明明法定程序就是北市府先勒令停止使用後就可以用建築法第94條罰款與移送法辦可處1年徒刑了: 「依本法規定停止使用或封閉之建築物,非經許可不得擅自使用;未經許可擅自使用經制止不從者,處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣三十萬元以下罰金。」難怪不敢違法的多數民眾會認為臺北市府對「敢的拿去配」的權貴: 要護航沒有掰不出來的理由!對升斗小民:臺北好好拆!

政府執法若有差別待遇,公平正義又在哪?

周柏雅議員表示,若是全市都按照建管處對內科夾層的處理方式,開會10年都不用拆除,那對一般住家的正當性和公平性在哪裡? 內科不用拆,憑什麼拆一般住家的違建? 何況這裡還有做營利使用,難道市府對財團比較好? 政府執法若有差別待遇,那公平正義又在哪裡?

附件1 : 聯合報 : 內科夾層違建擬緩衝10年 議員:沒擔當 2007/11/16

附件2:  內科夾層違建處理情形一覽表

列管 結案 尚未結案
163件 17件 146件
查報違誤 自行拆除改善
3件 14件

附件3: 內科違建跨局處會議


附件4:

附件5: 內政部營署建管字第1012905693號函

內政部營建署 Q.違章建築的定義及檢舉?
http://www.moi.gov.tw/chi/chi_faq/faq_detail.aspx?t=2&n=3416&p=5&f=7
一、定義:未經主管建築機關審查許可並發給建築、及使用執照,而擅自建造即使用之建物。
(一)實質違建:
1、當建築物已達到基地容許興建的建蔽率、容積率與高度時,任何加蓋的建築均屬違建
2、違反土地使用分區容許的使用用途
3、在不得興建建築物的土地上興建
(二)程序違建:建築物的位置、高度、結構與建蔽率,皆不違反當地都市計劃的建築法令規定,且獲得土地使用權,只是因為程序疏失,未請領建照即擅自興工,這類程序違建可依法補辦執照並繳交相關稅款,成為合法的建物。

附件6:

304.7萬除以66.6坪,一坪約4.5萬
148.4萬除以32.4坪,一坪約4.5萬
505.4萬除以113.4坪,一坪約4.5萬
115.1萬除以36.3坪,一坪約3.17萬
保守估算一坪約4萬

媒體報導:

自由時報:2016/5/31

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1.風傳媒:北市違建》民眾利用議員包庇 協調數十次結不了案 周柏雅要求政風處調查2016.5.30

2.蘋果日報:挨議員批不拆大違建 柯P:把違建上網公告 2016.5.30

3.自由時報:未拆違建 柯:統統公告上網 2016.5.30

內科夾層違建案 業者盼市府寬限 議員批該罰就罰 2016年09月14日

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內科夾層違建戶 柯文哲:輔導到合法  2017-02-18 

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好房: 有錢就能搞定? 內湖夾層屋就地合法挨轟 2017-02-17 

周柏雅的「市政質詢」:柯市府拿交通當藉口,擴大北門廣場用地, 使財團的建案價值與土地價值大幅增加! 文化局到底是臺北市文化資產的守護者, 還是都發局底下的文化科?

 

周柏雅議員辦公室2016年4月20日新聞稿

 

柯市府拿交通當藉口,擴大北門廣場用地,

使財團的建案價值與土地價值大幅增加!

文化局到底是臺北市文化資產的守護者,

還是都發局底下的文化科?

 

 

北門附近有兩大財團的土地與建案,三井倉庫竟成為財團增值的犧性品?

 

周柏雅議員發現,新加坡私募基金的首峰資金管理公司(AIP)旗下的分公司欣富亞洲公司早在2年多前就在北門的南邊,也就是中華路和忠孝西路交叉口,花了24.75億,買了215.68坪的土地,而該土地為商四用地,容積率高達800%。 而另一個財團也在北門附近的延平南路有一個集合住宅建案(附1)(附2)(附3)。如果依照市政府的提案,將忠孝西路上移,擴大北門廣場的用地,將可大幅提高附近的土地與建案的開發價值,而三井倉庫就因此被迫遷離原本的位置,異地重建。

 

 

三井倉庫真的非移不可嗎?市政府難道不是為了替財團服務,而把交通當藉口,擴大北門廣場用地,卻犧性了臺北市的文化資產嗎?

 

依照民間提出的版本,北門附近的交通規畫原本即可採取柔性分流的方式,既可縮短交通黑暗期,又可原地保存三井倉庫的歷史位置。而且進入臺北車站附近的車輛車速不應過快,因此根本不需要這麼大的馬路。周柏雅議員質疑,市政府提出的理由根本不能作為三井倉庫非移不可的理由,交通本來就應該配合人文發展的需要,按現地情況去調整規劃。但是三井倉庫一旦「被」遷移就不能重來了!

 

市政府既然已決定要遷移三井倉庫,為何還要虛偽地召開文資委員會或三井倉庫原址或遷移保存的公聽會或說明會呢?

 

周柏雅議員於質詢時亦提到,文資委員會於3月9日召開第6屆第一次會議,即開始討論三井倉庫的原地保存或遷移保存議題,但文化局卻早已於2月5日辦理「三井倉庫歷史建築保存統包工程委託專案管理及監造技術服務」案的限制性招標,並於3月4日決標(附4)。

 

該標案美其名為三井倉庫歷史建築「保存」工程的標案,實際上卻是三井倉庫的遷移工程標案。於得標廠商所提供的服務建議書中即載明:「本案歷史建築需以遷移異地重現方式執行,且為配合整體計畫政策時程遷移工程擬採統包方式推動。」(附5)也就是說文化局早於文資委員會第一次開會討論三井倉庫的遷移或保存案前即花了297萬5000元發包廠商辦理三井倉庫的遷移案,且文化局於文資會議上從來沒有提過該標案的存在!

 

周柏雅議員認為,如果文化局在三井倉庫的政策執行上先有遷移的定論,那為何還要虛偽地召開文資委員會或三井倉庫原址或遷移保存的公聽會或說明會呢?如果文化局不能堅守保護臺北市文化資產的立場,為何不乾脆併為都發局轄下的文化科?

 

附1: 臺北市政府文化局國定古蹟臺北府城門─北門周邊廣場改造計畫結案報告書中標示欣富亞洲集合住宅新建工程、潤泰建設延平南路集合住宅新建工程

33

附2: 欣富亞洲中正區城中段一小段577地號一般旅館新建工程環境影響說明書
http://www.dep.gov.taipei/ct.asp?xItem=83868372&ctNode=39416&mp=110001

附3: 中國時報 : 每坪1,147萬 北市地王換人 2013年08月28日
http://www.chinatimes.com/newspapers/20130828000066-260202
新加坡不動產基金首峰資金管理公司Alpha Investment Partners Limited(簡稱AIP),昨日以旗下在台灣的「英屬維京群島商欣富亞洲公司台灣分公司」名義,砸24.75億元,買下營建上市公司夆典在台北市中華路、忠孝西路口的215.68坪土地,每坪成交價格高達1,147.5萬元,據悉AIP計劃在該地興建觀光旅館。

附4:
政府採購網:三井倉庫歷史建築保存統包工程委託專案管理及監造技術服務
http://web.pcc.gov.tw/tps/main/pms/tps/atm/atmAwardAction.do?newEdit=false&searchMode=common&method=inquiryForPublic&pkAtmMain=51796991&tenderCaseNo=105A109
附5:

「三井倉庫歷史建築保存統包工程委託專案管理及監造技術服務」服務建議書第2-1頁

22

「本案歷史建築需以遷移異地重現方式執行,且為配合整體計畫政策時程遷移工程擬採統包方式推動。」

媒體報導:

2016/4/21聯合報:三井倉庫非移不可?議員爆恐有財團遊說

20160421 聯合報  三井倉庫

2016/4/21 自由時報:三井倉庫可異地遷移 謝佩霓竟說因捷運振動影響

周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

X友友得永富系列
市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投!
土地被強占蓋商用建物發違建財,
市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

北投區溫泉路、新民路鄰近有三筆市有土地457.35平方公尺(138坪)遭不同廠商和私人占用至少7年到24年不等的時間,總共也僅繳6、7百萬元,和市價同期可拿回數千萬相比,根本不成比例,身為市民財產的代管人-北市府竟然長期擺爛,最早先讓某公司強占某筆土地至今長達24年不依法行政,沒有要求強占土地者拆屋還地,之後又發生某知名集團有樣學樣也來占用另兩筆市有地長達7年! 更扯的是,此土地根本就被某財團「小地主併大地主的地」! 某財團僅有843坪的土地,而市府和臺電在附近有2003坪的土地,市政府大可以地形調整的方式和臺電合作開發,但市府卻選擇賣給財團,難道不覺得很扯嗎?
柯團隊不是強調公平正義嗎? 為什麼還敢提案要市議會同意把市產賤賣給強占人? 身為市民財產代理人,明知被占便宜還要給人便宜,這不是吃市民夠夠嗎? 此外,北市府連廠商究竟占用幾年土地都不知道,直接將有付租金的時間就要當成占用時間。根據財政局所提供的圖資顯示,58年、80年、102年的地形圖,都可以看出有占用的情形,長期以來,北市府這種裝瞎行徑不依法行政的作法,還不叫圖利財團什麼才叫圖利財團呢?

強佔一塊市地後又再強佔另一塊

北投溫泉路和新民路一帶,「地號217號土地」63坪被某廠商從1992年強佔至今長達24年,如此長的期間只付459萬。難怪7年前(2009年)某知名集團也開始有樣學樣,開始強佔市有地「地號211-2土地」至今,又在2010年食髓知味,再強佔「地號30土地」至今,兩塊地共74坪在被占6-7年期間僅繳納100萬的使用費。這三塊地在不同期間被強佔,市府完全不要求廠商拆屋還地,只收取平均土地(非建坪)每月1坪200元的費用,和市價租金一坪一千多少元相比,長達7到24年市庫恐怕損失數千萬元,更證實了市政府根本就是看全體市民好欺負,才敢讓廠商在土地上蓋違建長達十幾年,現在還想乾脆便宜地把地賣給廠商!是怕特定人圖利還不夠嗎?

市有財產管理辦法大漏洞: 承租人可以第一優先權用公告現值(非市價)買到肥美市有地

依臺北市市有財產管理自治條例第69條第1款、第5款,承租人對市有土地有優先承買權,而市有財產管理辦法第82條僅規定「土地售價不得低於當年期土地公告現值」,也就是說,依市有財產管理辦法,北市府可以用當年期的「土地公告現值」的價格讓承租人優先買到市有土地。而一般來說土地公告現值遠低於市價,等於承租人有權優先買到遠低於市價的市有土地。這不啻在市有財產管理法規上開了個大後門,讓有心人能夠以租轉買,優先買到遠低於市價的土地,從中獲利。過去以來市府放任廠商強佔土地不用拆屋,難道是要為市有財產優先賣前任搶占人做準備嗎? 以本案而言,明明市有土地和旁邊臺電公有地可結合起來共合開發,市有土地一塊一塊零散賣出後,將來市有土地的開發使用不是更困難嗎? 市政府為什麼不先和鄰地作調整地形的努力呢?

有更好的方法 市府為何不做?

財政局表示 :「因調整地形需要以地易地、雙方合意,但廠商不同意調整地形。」 周柏雅議員批評,附近明明大部分都是市有地和臺電的公有土地,為什麼一定要坐等跟廠商以地易地? 為什麼市府不和廠商、臺電好好坐下來談共同開發或都更,創造更大的利潤呢? 甚至單獨拆屋還地,把土地變成公園也可以阿! 該地又是特定休閒旅館住宅專用區,明明就可以蓋社會住宅或是其他永續經營的方式,柯市長是不是應該好好督促財政局作好市有土地的管理呢? 今天如果是柯市長、林副市長或財政局長自己的財產,會讓財產被占用後,又便宜租給別人,最後再便宜賣給別人嗎?當初市民選擇柯市長,是希望柯市長能夠好好地為市民把關財產!難道首長們不知道自己的職責所在嗎?首長們都知道底下的公僕們做了什麼賤賣市產的行為嗎?若是首長知道,那就更奇怪了,為什麼還要對廠商那麼好,不立即發函強占人歸還財產!還要恣意替市民做主把地賣出去呢?

 

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媒體報導:

自由時報: 〈台北都會〉3市有地遭佔用想脫手 議員批賤賣  2016-03-09

中國時報: 強占市有地 租金僅市價1/5 市府損失數千萬租金 現在還賤價出售 016-03-09

周柏雅的「市政質詢」:市有財產只要遇到財團就會打折!? 業者成本降了,市民的荷包有受惠嗎? 幫業者降標租停車場的底價,市府的貼心是不是用錯地方了?

市有財產只要遇到財團就會打折!?

業者成本降了,市民的荷包有受惠嗎?

幫業者降標租停車場的底價,市府的貼心是不是用錯地方了?

  臺北市再度大開市有財產標租的方便之門,原本以公告地價5%當做停車場業者標租的底價,被財政局修改「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」,僅需以公告地價4%做為標租的底價!此一處理原則,得利的是有意標租的業者!反觀市民,有可能因此而得利嗎?

 

市府已經夠低的租金率-5%,竟然不是最低?還有更低-3%!

依原「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」第三點:「市有土地辦理標租者,其土地租金底標,應依『臺北市市有土地出租租金計收基準』所訂租金率計算。」也就是以土地公告地價5%做為標租的底價。但自3月1日起,便改為土地公告地價4%做為底價,甚至若是「交通、區位條件不佳者」更得以以3%做為標租之底價!即使最後租金還是由各家業者進行標租,價高者得,但是在底價早已調整的情形下,還能期待得標的租金能高到哪去嗎?況且「標租」本來就是市場機制決定一切,市府過去制訂底標標準5%,也是參考市有財產、國有財產之相關規定,其租、占、使用收費之標準即是以5%計算!為何市府現在偏偏又要下修其一體適用的規定呢?

 

市府自降百萬元收入,換來的就只有業者利益,市民的權益在哪裡?

以通化夜市旁的市有地委外標租停車場為例,2016年預估需繳交公告地價6.5%左右的租金(307萬8276元),高於一般市有土地出租的標準-5%。若今將底標從原本的5%調降至4%,則業者是否亦將其欲投標之金額隨之下修,同一個停車場,競標的結果就有可能隨之降低至4%多,若以得標租金4.5%為計,則通化夜市的停車場將較目前減少2%、94萬元的租金收入!甚至如果流標一次,依規定,底標還會因此而減少一成,流標越多次底標也就越低!市府自降收入的結果是什麼呢?就是業者支出成本減少,相對的收益增加;然而在這一來一往之間,市民需支付的停車費用難道就有降低嗎?

 

過去獎勵民間投資興建的停車場,也應重新檢討租金率!

寸土寸金的天母圓環,其地下停車場,共有317格停車格位,以一位700元的日收入、使用率僅50%計算,一年就有4049萬元的收入。但是土地管理者工務局公園路燈管理處卻只向業者收取公告地價1%、也就是每年97萬元的租金!相當於每坪月租金僅僅只有116元!這看在天母的居民、商家眼裡,不會眼紅嗎?為什麼偏偏業者就能獨享優惠租金呢?

就算是過去業者是以「民間投資興建並經營管理之公有停車場」自行興建、管理,但是做為一個珍貴市產的管理者,如此的地租金根本背離市價太多!以上述的計算來看,就算市政府向業者收取10%的地租金,也不過是977萬而已,對業動輒三、四千萬的收入來說絕對是可以負擔的!如果當初簽訂的契約有問題,現在就應該拿出來重新檢討,不是等著業者把利益都拿走後,才慢條斯理的處理問題!

 

向財團多要錢就窒礙難行、為財團著想倒是十分靈活!

過去周柏雅屢次針對市有財產租金率過於僵化、沒有彈性,且背離市價甚多…等提出質疑;這些財團得標者早已成為市有財產最大的受益者!周柏雅認為市產的相關租金率早就該參考市價進行調整、調漲了!但財政局的反應卻總是將一紙行政規則-「臺北市市有土地出租租金計收基準」當做憲法一般的奉為圭臬,不能調整就是不能調整!沒有想到:為了停車場業者的利益,另一個行政規則-「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」居然可以量身訂做、下修底價?柯市府的邏輯完全令人想不透!

 

沒有配套、不得降價!

周柏雅認為,市府修改此項處理原則,將使得市產價值被用更低的價格標租出去,不僅失去了「標租」本來的「市場自由競爭、市府得利」的意義,而且對市民毫無幫助!為確實保障市民利益及市產適用,此項處理原則應該搭配上相關配套措施,針對得標業者的收費標準給予相關要求、限制。若市府只是單方面的降低底價、方便業者,卻不讓市民得到相關的停車優惠,則市府又有什麼必要,一定得將市產土地標租給業者?倒不如自劃停車格、比照路邊停車格由收費員收費即可!

 

附件一

臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則(舊法)第三點

市有土地辦理標租者,其土地租金底標,應依「臺北市市有土地出租租金計收基準所訂租金率(5%)計算。

 

附件二

臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則(新法)第三點

市有土地辦理標租作臨時路外停車場使用,其第一次招標之底價按土地申報地價年息百分之四計算年租金額,但其交通、區位條件不佳者,得按年息百分之三計算年租金額。

前項標租作業,除本處理原則另有規定外,準用「臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」之規定。

 

附件三

臺北市市有財產管理自治條例

 

附件四

臺北市市有土地出租租金計收基準第一點

臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五
收租金。逾期繳納租金者,依下列情形加收違約金

 

相關新聞聯結:

  1. 2016/3/5自由時報:北市停車場標租底價降 議員批圖利業者
  2. 2016/3/4蘋果日報:北市調降停車場標租底價 議員批僅肥財團
  3. 2016/3/6 101傳媒:北市市有土地標租作停車場 議員批惠利業者
  4. 2016/3/5 中國時報:市有地標租停車場 底價調降 議員:圖利業者 市民無感

 

周柏雅的「市政質詢」:審議、評鑑委員的專業意見,公運處護業者故意裝聾作啞看不見! 多出三千餘個幽靈員工,虛列18-21億成本 為何公運處不敢說清楚? 公車營運成本的計算公式「18項成本」中暗藏多項有利業者且破綻百出的畸形算法,擺明讓財團想漲多少就漲多少!

審議、評鑑委員的專業意見,公運處護業者故意裝聾作啞看不見!

多出三千餘個幽靈員工,虛列18-21億成本,為何公運處不敢說清楚?

公車營運成本的計算公式「18項成本」中

暗藏多項有利業者且破綻百出的畸形算法,擺明讓財團想漲多少就漲多少!

〜破解公車業者營運18項成本玄機之一:2016年1月14日周柏雅辦公室〜

日前公運處還敢用場站租金、設備汰換、加班費等營運成本調整當公車票價漲價的理由(附件1),明明公運處所稱的各種營運成本漲價,早就包含在關係運價的18項因子的調整成本裡,市府還會另外再拿民眾稅金再對公車營運各種成本的「18項成本」進行補貼。此一營運成本的補貼金額,剛剛核定通過104年高達19.4億餘之多,若再加上今年的追加減,將達到23.3億之多(附件2)!其實只要拿出對公眾權益的良心計算就可以得知,不僅票價不必漲價,運價與票價差額的對公車業的成本補貼也不必增加還可以下修數億元。

從公車督導與評鑑委員會、公用事業費率審議委員會會議記錄來看,業者與北市府聯手動手腳的提高營業成本,連部分委員也看不下去,一再提醒市府有關浮編每輛公車的每車配置員額,如行車人員實際上是每車1.26人,業者偏偏要算作是1.62人!四大類員工差額總共比實際雇用多出3047人(附件3),如此一來,四大類員工薪資的營業成本單價就可以從23.1353元增加到公運處核定的34.2417元,單價價差高達11.1元(附件4)!薪資成本若用34.2417元代入運價計算公式,公車業的營業成本就得以虛列18.9億,運價增加,其和票價的差額就可以多得到18.9億的收入(附件5)!若以一個員工平均核定月薪5萬7千元來計算,3047個幽靈員工就浮編了20.8億的成本(附件5)!主管機關-交通局、公運處在公車運價、票價的審議上但並沒有嚴格把關,還一再放水,讓市長打破「公車票價不漲」的競選承諾。

 

明目張膽地把實際行車人次1.26人/車,硬是改成對業者有利的1.62人/車!這樣子的成本計算還有公信力嗎?

在業者營運成本的18項成本裡,人事費用四大類:行車、修車、業務、管理人員,其薪資占營運成本部份係34.24元,約為18項成本總合58.47元的6成(另有柴油(19%)、折舊(13%)、修車材料(2%)其他補貼成本因子等等如附件6);但實際上每車用人跟薪資運價算法是有極大出入!行車人員實際用人係每車1.26人;計算值卻浮編3成,來到每車1.62人,其他人員亦有出入(附件4)。

按照業者與公運處的版本,四項人事成本是34.24元,但是實際上每車的行車、修車、業務、管理員工人數經過計算後,應是23.14元(附件7)!四項薪資成本可以從實際上的23.14膨脹到34.24,這樣的計算公式、這樣的18項成本,還能相信嗎?

 

2010、2014年公用費率委員會即提出過上述問題,但是公運處把專業委員意見當成不存在,繼續與業者一同唱雙簧!

2011年公用費率委員會有以下結論:「行車人員每車配置人數維持1.62人,但公車業者須積極改善現有配車人數未達上開配置人數之情況,相關主機關亦應有適當罰則與監督機制。」亦即:委員會讓業者把每車配置人數從實際的1.26人提高到1.62人,使其成本上升、運價也跟著上漲;相對的要求就是:業者須改善每車1.26人的不良工作環境,且主管機關亦應監督與處罰。但業者有改善嗎?主管機關有監督嗎?

 

連續被A了幾年? 不當得利到底是幾10億還是百億以上,快跟市民說清楚!

在2011年運價通過後4年,業者再度送運價調整資料,行車人員實際數仍是1.26人,明顯表示業者根本沒有改善、主管機關也根本沒有監督!明明委員會2011即決議要求改善這種表裡不一的情形,但業者和公運處完全不當一回事;2015年,竟然還拿相同的數據,來向市民1.調漲公車運價2.擴大政府補貼業者營運成本!就算委員會再有提出過類似的疑問,但是根本沒用!

2010年交通局長:「行車人員每車配置1.62人係考量避免駕駛員工時太長,符合勞基法等相關規定。」、2015年公運處:「每車配置人數採用100年核定人數(1.62人),主要以政策導向鼓勵業者增加員工人數。」官員們明顯認為,將核定每車配置人員數調高,業者就會努力改善現行狀況,但是實際上,業者除了拿到比較高的核定運價成本,大賺特賺,根本沒有改善每車配置的人員數量。乘客要負擔行車人員每車1.62人反映出來的運價,而業者實際上卻只使用到1.26人!中間的差距不就是給業者賺走了嗎?這種不當得利要全民買單,市民會相信交通局、市政府是愛財團還是愛護市民呢?(相關會議記錄,請見附件8)

 

誰在圖利? 誰在護航? 誰在瀆職? 市民要真相!

對業者不利的項目就減少之、對業者有利的項目又增加之,運價調整的十八項成本,就在前述的原則之下,由市府、交通局、公運處,共同為業者背書後向市民伸手要錢、要漲價!這樣子既不公開又不透明的票價調整,根本是不公不義!北市府根本就是護著業者想漲多少就漲多少!票價和成本的公式都是站在「勞工人力充足」的條件編列,然後實際上用的人力數根本就不是這樣,結果旅客付出貴的票價、得到低的品質,到底是誰圖利誰?!到底這種雇用不足額是行之幾年了?到底靠著虛列成本擴大A政府補貼這幾年一共讓市民提款機出了多少血汗?難道標榜清廉的柯團隊不該啟動大規模調查給市民一個真相?將涉及瀆職與圖利的公僕與護航的專家學者一一揪出來,給市民一個交代!

 

附件1:

中國時報:議員:公車漲價 財團賺很大 2016/1/13

http://www.chinatimes.com/newspapers/20160113000443-260102

「北市公運處主祕尚錦堂說,公車票價依法每2年檢討1次,加薪方案經取得勞資雙方共識才提出,不只是替司機加薪,還要支付今年全面周休二日加班費以及場站租金、設備汰換等營運成本,沒有進到股東口袋。」

 

附件2:臺北市聯營公車營運成本檢討暨運價調整報告2015年10月20日
附件2
附件3:

「四大類員工差額總共比實際雇用多出3047人」計算式、表格
附件3
實際每車配置人員數:人員總數 ÷ 車輛數

四類人員的實際人數是6490.91

行車人員:4881.60 ÷ 3867.9 = 1.26人  修車人員: 498.62 ÷ 3867.9 = 0.13人

業務人員: 650.10 ÷ 3867.9 = 0.17人  管理人員: 460.59 ÷ 3867.9 = 0.12人

但業者編列的每車配置人員數:

行車人員:1.62人                     修車人員:0.29人

業務人員:0.43人                     管理人員:0.14人

若倒乘3867.9回去,可得出業者編列人數共為:9592.39

(1.62 + 0.29 + 0.43 + 0.14) x 3867.9 = 9592.39

9538.396490.91 = 3047.48

實際上只有聘請6490.91人,但卻用9538.39人去編列成本,業者虛報了3047.48人!
附件4:

「單價價差高達11.1元」、「行車人員實際用人係每車1.26人;計算值卻浮編3成,來到每車1.62人,其他人員亦有出入」表格

附件4

附件5:

「多得到18.9億的收入」計算式

業者的算法:薪資成本:32.2417 → 總成本:56.6062 → 票價:18.5668元

良心的算法:薪資成本:23.1353 → 總成本:45.4998 → 票價:14.9239元

業者和良心的差距:18.5668 – 14.9239 = 3.6429(一段票差距為3.6429元)

以103整年度為例,臺北市共有公車5.1897億段次

一整年公車收入,業者和良心算法不同的差距:5.1897億 x 3.6429元 = 18億9055萬元

業者的算法會比良心的算法,收入要多了18億9055萬元!

 

「3047個幽靈員工就浮編了20.8億的成本!」計算式:

若以一名員工平均月薪5萬7千元計算,虛列3047人

一年就是虛列了 5.7萬 x 12個月x 3047人=20.8億
附件5

(以上表格人數係含有小數點,以整數方式呈現)

 

附件6:

「人事費用四大類:行車、修車、業務、管理人員,其薪資佔運價成本部份係34.24元,約為18項成本總合58.47元的6成」表格

附件6

附件7:

「按照業者與公運處的版本,四項人事成本是34.24元,但是實際上每車的行車、修車、業務、管理員工人數經過計算後,應是23.14元!」表格
附件7

附件8:

臺北市聯營公車營運與服務品質督導及評鑑委員會第41次會議紀錄

附件8

臺北市政府公用事業費率委員會第32次會議紀錄
附件8-1

臺北市聯營公車營運與服務品質督導及評鑑委員會104年第4次會議紀錄

附件8-2
相關文章連結:

1.2016/01/08周柏雅的「市政質詢」:公車不但不用漲價 只要仔細計算業者的各項成本 就可以用原票價替市府省下7億的補貼預算 並可讓公車司機及其他員工每人多加薪5500元!

2.2016/01/12周柏雅的「市政質詢」:公車漲價=市府送財團大股東的年前大禮! 漲價為了誰?苦了公車族,苦了市庫! 司機只多一點點,股東才是賺很大

3.中國時報:議員:公車漲價 財團賺很大 2016/1/13

4.自由時報:公車票價漲1元 司機加薪2500元 議員質疑不成比例 2016/1/13