周柏雅的「市政質詢」:捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分! 建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多! 難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分!
建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多!
難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運局打算將捷運辛亥站的聯開大樓分批出售,但辛亥站聯開大樓先是被捷運局低估價格,在一開始的聯合開發,建物成本也被估算到超級高!這樣的聯合開發,對市府、對市民真的划算嗎?還是只是成為建商大展身手的表演場呢?

市府開發前的九成土地,開發後只剩下五成!四成瞬間蒸發為建商俎上肉!

以聯開方式辦理開發,市府原則上不需再出開發的經費,但卻要用土地的持分去換得房產,再將房產全數出售後,取得價金支應自償率。

而依捷運局資料(附件1),辛亥站開發後,市府將分得2574坪的樓地板以及699坪(2313.17㎡)的土地持分,再依房地每坪55萬元計算,2574 × 55 = 14億1570萬元。如果可以全數按此價格賣出,將可以得到14.15億元的收入。但是在開發前,市府土地原有1249坪(4129㎡),開發後僅餘699坪(2313.17㎡),幾乎少了一半,持分比例也從原本的91.64%下降至51.34%。

換言之,為了取得14.15億的房產售出價格,臺北市一開始就先失去550坪的市有土地持分,請問市政府,這樣有划算嗎?前後來看,臺北市似乎真的不用付出開發費用就能換得14.15億的房產,但就跟都更一樣,「免錢的最貴」、「羊毛出在羊身上」。

聯開看似有利,但真的嗎?魔鬼藏在細節裡!

假設沒有開發商進來,而投資的總成本16億6679萬元是由市府支付,且扣除私人原有8.36%的土地持份及10.17%的價值比例,保守計算市府分回88%的樓地板及持分土地,按捷運局提供之表格(附件1)來看,市府可有5316坪的樓地板(總樓地板面積6041.96 × 88%),再依捷運局自己估算每坪可售55萬元,則市府將可取得29.24億元的房地出售價值,扣掉營建成本16.6億,只餘12.64億。

則市府可能就會說:「你看你看!我們先出錢,最後也只賺12億,我們不出錢,給建商分,我們自已可賺回14億!現行的開發方式是比較好,而土地持分稀釋也是必然的現象!」但真的是如此嗎?

用超高成本每坪27萬蓋聯開大樓?!足足是台鐵共構雙子星每坪8.9萬的三倍價!

實施者的實施成本為16.6679億元,總樓地板面積為6041.96坪(附件1),除下來每坪成本高達27萬元,雖說是聯開,但有必要到這麼高嗎?成本高,可分回權益自然就少。

但如果我們用每坪20萬元的超高估成本計算,實施成本為12億左右,則再套到前面所述的自行興建方案,全數出售約有29.24億的收入,那麼市府可賺得17.24億,比原本給建商蓋可多賺4.6億!

算法當然不如捷運局來得專業、精確,但是周柏雅還是可以點出一個重要問題:為何實施成本竟會如此之高?如果市府自己來蓋,可以蓋多便宜?市府拼命把市產委外去蓋、委外去開發,結果對市民真的好嗎?捷運局未來針對市有土地的開發還能這樣兒戲嗎?

聯開大樓每坪售價捷運局估算硬是比房仲便宜20萬?!

辛亥捷運站的聯合開發大樓出售案,依捷運局資料(附件2):估計每坪銷售價格約50-57萬元之間,但一查詢房仲網站資訊,591房屋網的「敦南捷境」,每坪66-71萬元(附件3)。住展房屋網為68萬至87萬之間(附件4)。

整體看來,房仲資訊比起捷運局估價師精算的結果,還要多出約10萬至20萬左右,幾乎是捷運局估計每坪價格的4成,是房仲廣告過於誇大還是捷運局估價過於保守?捷運局對於市有財產的處分,實在有必要將房仲資訊或是實價登錄一併考量才是,而非單單守著某估價報告書不放!
捷運聯合開發不動產之取得與處分方式,市政府應從長計議,捷運聯開幾乎都是大部份的市有土地和少部份的私有土地合作開發,到底是要捷運局自己當實施者或是委由開發商投資建設,應審慎評估。

若是委外開發其建造成本應如何控管,捷運局可不能馬馬虎虎,市有土地財產是大家的,其開發利益應歸諸大眾,不能僅讓少數人得利,而聯開不動產取得後要如何合理處分,也不能短視近利,速速變賣求現,捷運聯開不動產未來前景看好,出租可保有土地持分,出售則連土地也沒有了,市府提案全部出售實為不智之舉。

附件1
捷運局提供辛亥站權變前後差異表

附件2
捷運局補充資料

附件3
591房屋網/敦南捷境

附件4
住展房屋網/另開新視窗敦南捷境另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」: 就是狂:空著、沒在用的辦公室,一個月電費竟高達三萬元! 市府明知要施工、要暫緩招租,偏偏寧願支付超高額電費基本費! 市府硬是要當凱子的原因何在?

就是狂:空著、沒在用的辦公室,一個月電費竟高達三萬元!
市府明知要施工、要暫緩招租,偏偏寧願支付超高額電費基本費!
市府硬是要當凱子的原因何在?

沒人使用的空租辦公室,市府硬是要用超貴的基本電費設定,一戶電費一個月最高可以高達三萬元!這個沒人使用的情形還是因為捷運局自己要蓋環狀線、自己暫緩招租這些辦公室的。暫緩招租期間電費共計188萬2324元!明知道不會使用,還硬要支付超高額基本電費,一個月電費相當於一個家庭39個月的電費(台灣平均1個家庭每月電費767元)!說好的省錢呢?捷運局把人民納稅錢當成什麼了?

空戶一個月電費高達三萬餘元!合理嗎?

臺北市所持有的捷運景安站連續三年被審計處的決算報告提醒(附件1):長期空租造成市產的收益損失。而臺北市政府在與新北市政府幾次的協調、公文後,即把空租損失六、七千萬元大降價,新北市政府只需支付829萬的水電管理費用即可(附件2)。

但明明是空租、暫緩招租中的市有房屋,理當甚少有人使用水電才是,周柏雅議員調閱資料後發現,空租期間光是一戶臺北市有的辦公室,單月電費就高達三萬餘元(附件3)!99年6月至104年6月的暫緩招租期間電費188萬2324元,加上104年6月至106年6月的空租期間電費109萬7497元,這四戶空租的總電費就高達297萬9821元!99年6月至今,長達七年、沒人使用的四戶辦公室,平均每月市府還要支付電費34115元!

明知要暫緩招租,但五年期間,月月支付萬元基本電費!

周柏雅議員指出:景安站四戶市有房屋都有設定「契約容量基本電費」,與一般民眾用幾度電付多少錢不一樣,較類似「手機資費」的低消費用一樣,一般民眾可以選擇289元通話資費方案,不論你有沒有打電話,最少也要繳289元通話費。同樣的,這些市有房產無論有沒有用電,一個月最少就是要支付數千到三萬元之間的超高電費!

但捷運局明明知道要蓋環狀線,勢必影響到這幾戶的出租成效,自己還在99年6月至104年6月之間「暫緩招租」,捷運局自己暫緩讓這些房產有任何被正常使用的機會;既然不會正常使用,為什麼還要每個月付那麼多的「基本電費」?就好像你明知道未來五年不會去用這隻手機打電話,你為什麼還要選擇五年、每個月999的純通話月租方案來多繳錢?

新北市幫你付就當沒事?人民納稅錢是這樣花的嗎?

就算捷運局花一點點時間、花一點點人力去向台電公司申請降低契約容量基本電費度數也幾乎不需花費什麼費用,更可以在租約簽訂前再行調整、或是與承租人自行約定電費方案,捷運局為何長期不作為?為何要用人民的納稅錢去支付根本不用支付的契約容量基本電費?

愛吹噓省錢的柯市府還不趕緊通盤徹查倒底是真的空著還是捷運局拿著稅金讓包商爽吹冷氣、當臨時工務所、辦公室? 

就算這段期間的水電管理費用,最後是由新北市政府在106年1月25日支付829萬4742元給臺北市,但難道只要有其他人支付這筆費用,臺北市這個冤大頭就不冤了嗎?新北市支付的錢就不是人民的納稅錢嗎?捷運局這種凱子般的行徑在臺北市還有多少?另外也有民眾指出,捷運局暫停招租辦公室疑似給特定包商做臨時辦公用,難道政風不必調閱大樓出入監視系統與保全記錄,看看是否捷運局拿公款在做私人人情?

周柏雅議員認為:捷運局乃至於臺北市政府各單位皆應全面檢討所有空置房舍,有無類似本案情形,以確保市民、市庫的權益。

附件1

  1. 中華民國105年度臺北市地方總決算審核報告乙-211頁

 

  1. 中華民國104年度臺北市地方總決算審核報告乙-194頁

 

  1. 中華民國103年度臺北市地方總決算審核報告乙-162頁

 

附件2
2017年8月17日周柏雅議員新聞稿:債權人臺北市市產空租損失六、七千萬
債務人新北市發幾張公文、開幾次會就可以下殺8百萬!是臺北市遇到新北市就軟踫趴趴還是一開始就亂算?市民怎麼都遇不到這種好康?

 附件3

 

2017/08/19中國時報:聯開辦公室空租 電費近300萬

2017/08/19中國時報:捷運局漏財 柯省長成凱子爹

1

2017/08/19工商時報:周柏雅:空辦公室付高電費市府當凱子

周柏雅的「市政質詢」:市有財產處分案(二讀會暫擱中),各案反對的理由如下,敬請議員同仁們參考指正。

市有財產處分案(二讀會暫擱中),各案反對的理由如下,敬請議員同仁們參考指正。

周柏雅 敬陳 2017.6.27

 

12018案 北投區開明段一小段100-1、100-2地號讓售案

反對理由:

  1. 要出售的這二筆市有地共7平方公尺,為了要讓售才由原地號302平方公尺分割出來,則剩下的170.3平方公尺市有土地將來就更難利用處理了。
  2. 申購人書面拒絕和市政府調整地形及合建,市政府就非賣不可嗎?
  3. 本案應該不急著分割出售,俟將來與鄰地共同開發。

 

 

12022案 士林區福林段三小段212-3、269-1地號交換讓售案

反對理由:

  1. 市政府要把二塊位於角地的市有土地跟東冠建設公司交換一塊不臨馬路的裏地(袋地),依同面積交換後市有地還剩餘之角地(72m2)還要讓售給東冠,而且本案是以公告現值等值交換後差額找補,完全背離市場行情不合常理。
  2. 而市政府所交換到的這塊私有土地旁邊是有一條未開闢的計畫道路,此一計畫道路將來是應由誰開闢?何時開闢?為此將來市政府又要花費多少錢?
  3. 若不換地亦不影響東冠建設公司建案的申請,市政府有必要換地嗎?公有角地不能作公益的利用嗎?

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12029案 中正區公園段三小段13地號等5筆土地設定地上權案

反對理由:

  1. 此五筆市有地面積共1725m2,中間被中山南路2巷分隔,並和市議會舊址(6695m2)相接,此一區域相加相連後市有地高達8420m2,如此大塊完整的市有土地,到底應如何開發使用?絕對不是設定地上權50年交由民間作商業開發這種便宜行事又偷懶的作法。「西區門戶計畫」的市有土地難道只能作商業性的開發嗎?
  2. 市議會舊址設定地上權招標案郝市長時代流標2次,柯市長時期也流標3次了,此一設定地上權的招標案前後已五次流標,而且市政府大降權利金(60億→28億)大減分回樓地板(40%→20%),有必要為了財團的商業利益開發如此的委曲求全嗎?本案應和市議會舊址一樣,停止招標等都市計畫通盤檢討後再議。

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12066案 中正區河堤段四小段247-20地號等9筆市有土地讓售案

反對理由:

  1. 財建委員會審查意見是:「本案市地請市府評估有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售。」那就應該先把評估報告送議會認可後才來辦理後續。本案先行退回。
  2. 本案地主主要的土地早年皆為國有,後來不知什麼原因變成私有?現在因為仍有部分占用市有地而申請市政府讓售,居於區域之整體都市更新,市政府應該善用公有土地進行公辦都更,不宜一一分割珍貴的市有地分別讓售給私人。
  3. 本案讓售面積共24 m2(30.6坪),公告現值2824萬元,等於一坪92.2萬,但當地區實價登錄為357萬/坪。居於市有土地的公益最大化,本案應先進行公辦都更的努力後再議。

 

 

12089案 捷運工程局經管之捷運新莊線菜寮站(捷四)、新店線大坪林站(捷八)及文湖線辛亥站(交十)等開發基地屬住宅公有不動產處分案

反對理由:

  1. 交通委員會於105年6月16日之審查意見:「捷運局提供都發局作為公共出租住宅之捷運聯開宅,若於6個月內仍無法出租,捷運局應收回評估作適當處分。」、「請捷運局檢討捷運聯開宅是否適合作為公共住宅使用,並於3個月內向本會提出報告。」請先說明檢討結果。
  2. 本案要先處理權益分配協商後已取得共識之部分財產,但捷四、交十分別尚有38%和25%之權值比例分配尚待協商仲裁仍未最後定案,在這種情況下,財產處分可以分割處理嗎?財產處分可以建立在「共識」上而非契約上的確定性嗎?

 


 

12092案 文山區萬芳段三小段956-5地號等3筆市有土地讓售案

反對理由:

  1. 財建委員會的審查意見3:「臺北市士林區永新段二小段254地號,請市府評估本筆市有土地與同街廓內其他市有土地有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售。」那是否請市政府先把評估報告送議會認可後再來處理後續,本案建議先行退回。而事實上永新段二小段254地號184m2以前皆為市有地,分別於79年、81年賣出,現市有持分1/2,但同一街廓內之市有土地連成一大片,其宗地面積共1278m2中,市政府持分1036m2(其中有944m2被租占中),此一區域市有土地占大部分,早該進行公辦都更了,為何還要賣地呢?
  2. 臺北市文山區萬芳段三小段956-5地號有89m2,若只售出一角10m2,市有地就被切斷,且把該地號西北側土地,也是唯一面臨興隆路的市地變成一塊畸零地。此地區已由住三改為商一特,可預見未來都更就要進行,市政府可以續租地,談都更,儘量運用市有土地的戰略價值促成區域性的都更,不宜急著對個體戶零售市有地。面對都市發展的土地運用,市有地不宜被切割零碎化而喪失了都更策略優勢。

 

 

12094案 北投區奇岩段五小段534地號等9筆市有土地交換案

反對理由:

  1. 交換土地不看區位價值只以面積大小為交換基準,不合市場行情。
  2. 本案市有土地長期(2010年以來)被歇業關廠正大纖維工業股份有限公司當二房東低價租占用(租金1坪435元,當地市價一坪964元,10年市庫損失1600萬元)。
  3. 富邦人壽於2011年11月以54億元標得大同北投廠土地(1坪157.47萬元創工三新高價),該筆高價土地就和這次要交換的市有土地相連,結果市政府是要以公告現值把這1010m2市有地與正大化纖公司位於西安橋邊屬通過性道路邊的同面積私地交換(調整地形)。
  4. 市政府2015年8月已提出「全市性工業區通盤檢討」,將「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」,本基地屬「中央南路工業區」,未來土地使用的複合性及使用項目更具有彈性,豈可單以面積相等作交換?若以市價(含土地合併開發之貢獻價值)估算,所可交換之土地面積與區位就不一定是現在的提案內容了,因此本案不急著交換(調整地形),建議退回再評估。

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周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

市宅神邏輯-一樣是住宅

北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅
市宅租金每月超過2萬元就要賣掉,
但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

北市府現有市產可供出租做住宅的有聯開宅、員工眷舍、平價、老人、中繼住宅、都更分回戶等市宅其中仍有數百間寧可空著,甚至有閒置旅館房間等等,其實在市民眼中這些珍貴市有房產,不管取得法源為何,皆是「公宅」=市宅,其租金都應該按取得成本,參酌實價登錄,儘量以優惠價租給無殼租屋族。但是柯市府卻寧可賣掉0現金成本的聯開宅,再拿稅金幾百億再重新蓋住宅。而最近動工總金額高達11億元的奇岩公宅也不過提供288戶,且有6成是單房型。

市宅月租超過2萬元比比皆是

以大直的培英基地公宅來說,按租房網資訊,在培英基地周邊的電梯華廈、大樓,其出租行情約在每坪1088到2314元之間,平均則在單坪1629元左右,若以公宅租金是市價的85折計算,單坪租金約為1384元。依柯市長所謂的「租金二萬元以上就要賣掉」,依此標準,培英基地的房型只要超過15坪,其月租金就會達到20760元。而都發局目前所規劃的房型,超過15坪的就有4成、79戶,難道這些推動中的公宅,都是柯市長口中「要賣掉」的公宅嗎?

培英基地、甚至奇岩段公宅的「三房型」,其月租金都很有可能超過3萬元,更不用說逸仙都更分回戶,租金上看4萬元等等。以北市主計處統計資料:「每人平均居住面積10坪」來看,2-3人小家庭,1坪月租800-1000元,非常輕易就會越過2萬元門檻。而無屋族也不ㄧ定是中低收入戶,限制租金門檻,不如限制補貼門檻。而且市府ㄧ邊說要賣掉月租超過2-3萬元的聯開宅(這也是市宅),ㄧ邊又規畫蓋月租超過門檻的公宅(也是市宅),怎麼會左手出、右手進呢?

0現金成本不給住,還要從市民口袋裡掏更多億來蓋新宅

市長自己都知道「租金太貴」的公宅不合理,那不就更應該想辦法平抑市府自己訂的租金金額嗎?不論是透過「租金補貼」或是「降價出租」,都是對需要公宅的市民「最有感」、「立即見效」的政策方向!為什麼柯市長卻反其道而行,仍要花上大量的時間、人力、金錢…,拼命找地、開公聽會要蓋公共住宅,但明明手上就有數百間市有房屋,卻不讓租屋族/市府員工居住現有住宅,寧可空著、屢次流標也不知變通?

臺北市所持有的捷運聯開宅,交通區位佳,也與都發局聲稱要興建的「好宅」定義所差無幾,更是北市府以地主類似參與「協議合建」形式取得,市庫不必付出現金就能分回新宅,市府硬是讓既有的「聯開好宅」以高昂的標售價、標租價空著10年以上,變舊宅,而不願降價出租!要是民間包租公、包租婆,早就想方設法地把空戶租出去了,哪有可能擺著慢慢租、慢慢售?

市府面對市產閒置問題,應該要即刻處理,一方面解決市產空轉、一方面解決居住問題才是。

參考資料:

1.柯市長您想的太簡單了!
聯開宅「1個月租金要3萬2000元,乾脆分期付款繳房貸就好,住3萬多元的房子,是要幹什麼」?柯市長說法好像ㄧ般民眾買房子都能比照某大老闆買帝寶不需要自備款的嘛?!北市平均房價1500-2000萬(通常還是屋齡超過30年舊屋),三成自備款就是450-600萬元。以行政院調查來看,近7成上班族月薪都沒有超過4萬元,若月存2萬元,光是存自備款就要耗盡10幾年、甚至超過20年!而卅歲以下更有58%月薪不到三萬元、86%不到四萬元,若月存1萬元,從25歲工作至60歲的35年工作年數,才能勉強存到「自備款」。在臺北買房子,一個月只要花三到四萬?柯市長您想的太簡單了!

2.2017/5/27蘋果日報:奇岩公宅動工 柯:不損房價另開新視窗
3.臺北市都發局/北投區奇岩新社區基地簡報
基地面積:5,932.44 平方公尺(約1795坪)

4.2017/1/24自由時報:公宅戰略錯誤?柯文哲:月租兩萬以上就賣掉另開新視窗
柯文哲日前在市議會公宅專案報告提過,只要月租超過3萬元以上的公宅就會賣,今日卻改口說月租金超過「2萬元以上」才應該要賣;柯表示這是依據過去狀況評估,有時在政策執行會有些微錯誤,經重新檢討,現在比較清楚

 

相關新聞聯結:

2017/6/20中國時報:賣聯開宅蓋公宅 挨轟神邏輯

 

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價付錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
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附件2
2

 

相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

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周柏雅的「市政質詢」:下次北市總決算審核報告應該幫市民做的事

下次北市總決算審核報告應該幫市民做的事

 

審核報告為何市民無感?

審計部臺北市審計處動員5科33名審計人員及4位行政資訊人員,一名公僕算平均年薪80萬元,投下近3千萬元的人力成本還不計租金等辦公成本,每年製作一本超過400頁的「臺北市地方總決算審核報告」。然而此一審核報告內容結果被媒體直接引用率低,更別提多數市民根本不清楚最新104年版本中,前10大審核弊端是哪些?審核報告書的部分審計內容甚至比民代、媒體、市府揭露的資訊還少、還晚。

周柏雅議員提出:既然花了人民納稅血汗與審計人員時間,審核報告格式應該要揚棄既有官僚、隨興、缺乏貨幣化數量化、官官相護隱晦地處理格式。以104年報告居然隻字未提北捷統包台中捷運綠線工程卻發生命案的工安事件以及該事故所產生的金額損失,卻把涉及幾百(十)萬元的浪費公帑列為重大審核發現!而整本報告就因循多年不變格式:對各局處做蜻蜓點水流水帳記載,對億來兆去的公共利益損失卻不提供估算數據給民眾知道,如此又如何讓市民感同身受呢?

 

基本款至少要有損失金額排行榜、多年累犯龍虎榜、涉案公僕人數等!

周柏雅認為審核報告應該跟上企業的檢討模式:要把每一個缺失、違失、失能而對公共利益的損失金額、涉案公僕人數、層級、影響市民人數、最常違法是哪些法條等等量化配合巨量資料時代以圖表方式表達出來,且每年應該效仿衛生局或建管處公布10大違失弊端龍虎榜。

周柏雅發現,以北市容積移轉移入移出的容積樓地板價差保守估算就讓開發商拿走3千億元的不當得利,還造成內湖等地交通等公設水準無法趕上人口密度及更多外部成本衝擊!而104年的決算審核報告中卻只淡淡地<建議>市府加強改善!完全不提經濟損失的估算。這種動輒千億的大圖私利、大損公益案長期以來也只被審計處列為「建議意見」,連「十大重要意見」也不算!

而違建也不只是不當得利而已,對公共安全來說也早以釀成如南港興中街的致命危機了;1995年迄今新增違建仍未處理結案的已超過2.8萬件,審核報告卻僅列出294件(1%總新違建數)頂樓違建每年不法獲利估計1.6億元而已!而獎勵室內停車空間推行20年卻仍有9成獎停車位4.8萬個未釋出供公眾使用!根據審計處估算約有10年868億容積獎勵的不當利得,但是這些經過監察院糾正、審計報告也年年提出的問題,難道政府不能代位求償嗎?至少也要公布10大獲利建商名單!

 

 

被監督公僕不痛不癢,甚至還樂得被提上一筆,因為申誡後記功更多,審核報告反成了犯錯公僕之大確幸(誤)!

審計部審計處監督功能根本避重就輕,抓小放大,明明可以依審計法第17條「得由審計機關報請監察院依法處理;其涉及刑事者,應移送法院辦理,並報告於監察院。」卻是常自廢武功,近5年來未曾主動移送法院辦理,只是發函通知改善:北市府自己看著辦。

103年與104年決算審核報告總共才各有33人次與20人次被記申誡!但根據今年6月周柏雅辦公室調查,2013年被申誡的同批公僕,事後在功過相抵後反而多出了75個功!「申誡」反而成了照顧X友友與在8萬市府所屬公教人員中得到升遷機會的認證。例如:審核報告中發現客委會有重複列支年終工作獎金(涉嫌詐欺)、客庄生活館盈餘未繳回(涉嫌侵占)、浮報幼兒園領取補助人數(涉嫌詐欺)這些涉及刑事情事都該主動送檢調法院辦理了,卻都輕輕放過了!

 

審計機關不是只有監督功能,還有洞悉與前瞻

近年捷運多靠舉債來支應系統擴建,審核報告也該列清楚每條路線原訂自償自籌多少錢,實際與計畫差別多少?利上加利各個新路線又將給未來子孫留下什麼樣的財務包袱?這些都可以檢具更具體的對照表,或是公布前3大捷運錢坑,用不同的方式來給北捷更大壓力。審核報告中「惟迄今尚未確定解決方案」結果審計處就苦等北捷根本不甩自籌財源的蒼白回應嗎!

 

說好的洞察功能呢?

而此次決算報告提及民政局花了近6百萬元修繕完畢2010年重新啟用了中華、大龍、自強區民活動中心,卻隔了2年、4年就停用了2座新修繕的活動中心。而自強活動中心也因為北市府硬要改建中正橋連帶要被拆除。

與其關注在已被停用/拆除的區民活動中心,審計部更應該對營建署與新北市府才在2011年發包進行永和端新建橋墩與拓寬匝道且才通車3年(2013年1月28日)就要被北市府拆除的中正橋,且其工程費從原來7-8億暴漲到21億的來龍去脈做更洞悉式審核。

而校舍海砂屋比例高達4成,光是鑑定與補強就花了10幾億元,這種大規模豆腐渣品質也沒有讓審計機關啟動大規模調查,到底是真耐震補強還是找藉口發包工程呢?豆腐渣品質危害師生性命安全又豈是數10億元公帑浪費能補強就算了呢?對失職公僕的懲處在哪裡呢?同屬教育局管轄的動物園園外服務中心鋼構建築拿到新使照才12年就遭拆除的虛擲真相也都至今未明,責任也沒有任何追究,這種只查皮毛不明究裡的審核報告能贏得民心嗎?

 


 

說好的前瞻功能呢?

北市府還打算把剛砸數千萬元耐震補強完成的信義區公所或未到使用年限的市有建物(如市立圖書總館)拆除等等,東區門戶、西區門戶其實是否有特定建商在背後下指導棋?這些背後建商精心的運作才是市民更想知道的內情。審計處能夠裝瞎不懂市民想看什麼嗎?

 

馬關條約不只在促參案

審計處在報告中把地上權、聯合開發、公地都更等等也歸類於適用促參法的促參案件,更是凸顯審計機關對促參、地上權、聯合開發等等法令不夠了解。雖然上述各類案件其實就是同樣關鍵在於類似都更的「權益分配」上,但在目前僅適用大眾捷運法、都更條例或僅是民法情形下,卻是讓各種弊端叢生。

目前北市幾大弊案、爭議都是來自地上權、聯合開發、公地都更等等如雙子星、成功高中旁國有地。甚至正在製造弊端不斷的舊議會招商等等。不論是大巨蛋、松菸、三創園區或者此次審核報告提到的經國七海文化園區,這些促參案件雖然按促參法規定,得以不照採購法規定,但早在前期招商中就已布下暗樁地雷,利用招商條件嚇跑有資格競選者,利用在有限的申請者選定最優申請人後,忙著簽下不清不楚權利義務甚至明顯讓利與財團的約後,才要來用公權力與財團重新議定更明確的條件。

這種戲法一演再演,就算市府宣稱已改了促參SOP也沒有用。因為現在市場上業者根本不想被促參法約束反而熱中投向更無政府狀態的地上權、換地、公地都更、聯合開發等等,大吃市民豆腐。

 

21世紀民心想看的審計調查

到底哪些公僕拿著蛋黃區珍貴市地大大讓了多少利給財團,事後得以像兆豐金前董座退休後到財團集團裡任職?哪些公僕得因放水招商審核契約條件而得以受惠於非金錢的對價升等呢?哪些公僕的海外公司握有財團乾股呢?審計法裡提到的「各機關人員有財務上不法或不忠於職務上之行為」若再沿用數十年的審計方法與報告方式早已無法滿足當今市民對審計認定的標準與期許了。

面對「道高一尺、魔高一丈」公僕結合產業與學閥創新不斷的五鬼搬運公共財到X友友口袋的伎倆,審計機關若還是固守「明朝的劍想殺清朝的官」這種審計方式,又如何取得21世紀市民的民心呢?又如何對得起市民的血汗稅收呢?

 

 


 

參考資料:

1.審計法第17條

審計人員發覺各機關人員有財務上不法或不忠於職務上之行為,應報告該管審計機關,通知各該機關長官處分之,並得由審計機關報請監察院依法處理;其涉及刑事者,應移送法院辦理,並報告於監察院。

 

2.2012/8/11自由時報:獎停肥了建商 近10年暴利868億元

北市審計處統計,近十年北市建商因增設獎勵停車位所衍生的利潤,扣除土地及施工成本,約獲利八百六十八億元,隨著北市房產近十年水漲船高,每席停車位的利潤,也從九十年的一百零五萬元,暴漲到去年的二百六十九萬元。

臺北市停管處長張哲揚表示,北市近十年的新建案,幾乎沒有不申請停車獎勵的案子,多數豪宅建案,甚至都會把獎勵停車格拿來賣給消費者,以信義區一處知名豪宅建案為例,消費者買屋時必須至少買三個車位,除了一個法定停車位,還有二個獎勵停車位。

張哲揚說,目前全臺北市豪宅開放獎勵停車格的「模範生」,首推仁愛路的「帝寶」,業者把停車費率公告在場外,還設置獨立於一般住宅的出入口。

審計處根據建管處及內政部地政司的資訊,精算十年來,每席獎勵停車位衍生利潤,隨著臺北市近年來房產價值一路飆升,九十八年每格車位達二百零七萬元,九十九年達二百五十五萬元,去年更創下二百六十九萬元的歷史天價。

 

3.2005/3/8費鴻泰新聞稿:黑心建商蓋豪宅

但在立法委員費鴻泰、台北市議員李慶元追查下發現,該公司承諾一樓夢幻般的室內公設,竟通通設在為了獲得建物獎勵容積、增加樓地板面積所劃定的汽、機車格位上。

 

4.審計職權功能

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5.審計機關使命、願景、策略目標及核心價值

3

 

6.2016/06/30周柏雅的「市政質詢」:只能假裝打蒼蠅的紙老虎能發揮什麼監察恫嚇功能?年年做決算審核卻又縱容公僕年年犯同樣的錯誤,監察院/審計單位除了耗費龐大稅金,決算報告能跟市民有什麼關係?

 

 

其他相關連結:

1. 2015/08/14 周柏雅的「市政質詢」:到去年底,仔細算出來北市府的債務已逼近9千億元!!!市民不可承受的重,誰來買單?

2.2016/06/25周柏雅的「市政質詢」:美觀比治水重要?放著正常預算不用,硬要瞞著議會動用預備金 為什麼選舉時就動用預備金忙做美化景觀不管死魚噁臭? 心臟血管堵塞卻忙著做醫美拉皮,對嗎?

 

3.2016/07/05周柏雅的「市政質詢」: 容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策,就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因! 市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!