周柏雅的「市政質詢」:紙上畫畫=啟動、發包?找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市都發局! 要等混成一團的柯隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧!

周柏雅議員辦公室2017年4月13日新聞稿

<委外>紙上畫畫=啟動、發包?

找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市<腐>都發局!

要等混成一團的柯<團>隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧

畫山畫水畫唬爛-柯團隊親手從規畫到興建、完工的公宅有幾戶?

民眾關心的公宅政策,都發局僅列出的三項自嗨的指標,公共住宅戶數目標從選舉口號八年5萬戶下修到四年2萬戶「完工」再度下修到四年1.8萬戶「開工」,而這1.8萬戶只要像數十年前就紙上畫畫的社子島開發【開始規畫】,就是北市府都發局公宅KPI中的【啟動】! 北市府口中所謂的「發包」達1.8萬戶,連假動工都不算,大部分也只是發包規畫設計案=畫山畫水,跟民眾認知的拿到建照破土「開工」,「完工」相差甚遠!

事實上,民眾最關心的是自己是否能住到公宅,以及目前的公宅租金是否負荷的起! 但都發局卻隻字不提相關KPI,例如最新捷運聯開公宅共有 570 戶,卻有高達 130戶空戶未出租,也就是每五戶就一定有一戶是空戶,會造成空租率如此之高的原因,就是公宅租金單價過高、總價過高!這些都發局卻絕口不提!

行政院主計處與營建署早公布房價所得比,金管會也曾指出房價租金比高的嚇人

都發局大言不慚地寫下2大住宅指標: 房價所得比: 無法預設; 房租所得比: 尚無資料>,民間不動產甚至金融、保險業、房仲業的研究單位誰能比北市都發局配備千名大軍專業人員多? 民間都能做出此2大指標中只需要的3項數據: 房價、租金、所得的統計趨勢分析,就是政府不能!這不是無能就是不為也吧!

不懂民間疾苦典範在人間

明明內政部營建署就有去年第2季北市房價所得比為15.07倍,都發局卻能植入14.9倍,行政院主計處更提出北市新建案房價所得比高達33倍,擁有千名大軍的北市都發局就是是沒人看公告、沒有人讀報導的嗎? 金管會都能在2015年引述國外網站資料指出,「台灣房價租金比」(Price/Rent Ratio)約64倍,都發局會連這種城市痛苦指數都能裝瞎說找不到資料,真是不懂民間疾苦典範在人間啊!

都發局不知租金水準沒關係,社會局懂吧? 主計處也有租金調查月報

從已公布的<房價所得比>,主計處與營建署已經幫都發局找出來2大關鍵參數: 房價與所得。而房價租金比只剩下<租金>這個參數而已,都發局不食人間煙火沒有關係,社會局在今年3月居住正義論壇新聞稿也提出分級中也引用營建署的<臺北市房價所得比達15倍之多>,社會局應該能掌握北市租金行情,否則怎麼能提出租金九宮格補貼? 北市府主計處物價統計月報,每月都會製作房屋租金指數,每年也會在4月及8月公布北市家庭收支記帳調查,就算不引用行政院或內政部的所得數據,要得到房租/所得比或房價/所得比,這是有多難啊?

參考資料:

106年度上半會期施政報告KPI:確保市民居住權益

臺北市政府主計處

http://dbas.gov.taipei/ct.asp?xItem=1121331&CtNode=6146&mp=120001#M3

內政部不動產資訊平臺

http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx

鉅亨網: 北台灣新建案房價所得比 台北33倍最高 桃園人買房最輕鬆 2017年2月23日

http://news.cnyes.com/news/id/3726828

臺北市「居住正義論壇II」熱鬧登場 北市府拋出九宮格分級租金補貼方向 邀請各界來開講 2017年3月13日

http://www.dosw.gov.taipei/ct.asp?xItem=274285700&ctNode=79033&mp=10700m

房地王部落格: 房東看過來用房價租金比計算合理價

http://blog.housetube.tw/archives/32480

周柏雅的「市政質詢」:私人承租市有土地營利,租金還能打對折! 私人高級會館,日租市有土地只收4.4元!比一顆茶葉蛋還便宜!

私人承租市有土地營利,租金還能打對折!
私人高級會館,日租市有土地只收4.4元!比一顆茶葉蛋還便宜!

知名景點的市有土地一坪月租只要131.5元(相當於一日僅4.4元不到)!北投地熱谷公園的入口步道,底下埋著旁邊私人高級溫泉會館的溫泉管線,市府對其收取租金卻是跳樓大拍賣、打對折!對民眾喊漲不手軟,卻大開方便、便宜之門將市有土地便宜租給特定私營利企業?還把此種娛樂消費的溫泉管線去跟基礎民生所需的能源管線相比擬?這樣合理嗎?這樣公平嗎?

市有土地單坪月租金只要131.5元!比速食店還便宜!

按臺北市市有土地出租租金計收基準之規定(附件1),市有土地出租原則上按公告地價百分之五計收年租金,且全民皆知,「公告地價」之價格係遠離市場行情甚多,按此標準的百分之五收租,早就已經有夠便宜了!

以地熱谷公園被租用的土地的公告地價5%來計算,每坪市有土地月租金僅要263元,私人高級會館承租約15餘坪,一個月土地總租金按理來算只要3979元,一個月不到四千元就能租到觀光區精華15餘坪土地來使用,已經是非常便宜(算計式詳見附件2)!

沒想到,公園處竟覺得這樣對私人高級會館來說,租金可能太高!竟還直接打對折給私人高級會館,一個月僅僅收取1989元的月租金!相當於一坪市有土地只收月租金131.5元!比一餐速食還便宜!

拿台電管線比擬溫泉管線一紙公文就推翻法規,依法行政何在?

如此便宜的市有土地為什麼民眾都租不到?就單單高級私人會館租得到?公燈處表示,根據財政局的「北市財產字第10333797100號函」,地下管線予以五折計價!原來一個局函,就能推翻市政會議通過、府函公佈的計收基準?更可笑的是,財政局竟認為:台電多向公燈處承租土地埋設地下管線,其租金皆以五折計收,若公燈處要比照辦理(打五折),財政局予以尊重(附件3)!

請問市民沒有台電的地下管線能夠正常生活嗎?台電提供民生必需能源給民眾,如果被收取較高的土地租金,不就會轉嫁到全體用電民眾上嗎?但是市民沒有這家私人溫泉會館仍然可以正常生活!私人溫泉會館不是民生必需設施!被收取「正常」的土地租金,才正是符合市府法規、公正公平的作法!

公燈處難道不清楚能源電信管線與此種娛樂用管線性質的不同嗎?還要拉財政局一起背書?而財政局也順水推舟地覺得市有土地租金不夠便宜?連這種私營利的高級溫泉會館也要想辦法幫他們省錢?

租金計收基準修了半天,該修的還是沒修!

上述函文對於市有土地的地下使用收費方式,是援引另一個北市財產字的文函,可見目前根本沒有法規標準,市府本應盡早修法才是!然而2016年7月1日才修正公布的臺北市市有土地出租租金計收基準,只針對承租者地上建有100平方公尺以上的營業用房屋,由原來的5%租金,調整為8%租金,卻對這種明顯違反計收基準規定以及地下、地上管線收租的規定,沒有任何整合或統一,市府還能坐視不管嗎?

附件1
臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

附件2
臺北市公燈處106年度預算7-4-49頁

  1. 該市有地公告地價為19100元/平方公尺,5% = 955元。再以5折計為477.5元。
  2. 每平方公尺租金為477.5元(地下管線以5折計);每坪年租金則為477.5 ÷ 0.3025 = 1578.512元。
  3. 承上,若不予5折則為每平方公尺955元、每坪3157.024元。
  4. 每平方公尺租金為39.79元(地下管線以5折計);每坪月租金則為39.79 ÷ 0.3025 = 131.537元。
  5. 承上,不予5折則為每平方公尺79.58元、每坪263.074元。
  6. 承租面積50平方公尺,月租金為39.79 × 50 = 1989.5元。亦等於15.125坪,月租金為131.537 × 15.125 = 1989.5元
  7. 承上,若不予5折則為3979元。

附件3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

相關新聞連結:

1.2017/03/24中國時報:議員批市府賤租溫泉管線土地
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2.2017/03/24台灣新生報:溫泉會館租市地租金比照台電

周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準
難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就
承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18  

周柏雅的「市政質詢」: 強占市地再延500年,夠嗎?只強占市地近6千處、32萬坪,土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

周柏雅議員辦公室2016年11月7日新聞稿

強占市地再延500年,夠嗎?
只強占市地近6千處、32萬坪,
土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?
政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?
你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

 

 

2016/11/7  市政總質詢質詢影片

 

 

前言: 270萬名市民不懂的好康倒相報: 市政自有黃金屋、市政自有顏如玉!

⊙你的鄰居借你家庭院空地說要曬個棉被,卻趁機蓋了一棟4層樓違建,你會渾然不知? 而得知一坪實價登錄少說5百萬元土地被霸占後,你卻只拿一坪幾十元或不到500元地租就允讓他世代一次賺個夠! 這種好康就正在北市擴大發生中 (柯市長如果你家土地被這樣強占賤租,你的大樓管委會會答應嗎?)

⊙A市民覺得大馬路邊好做生意,反正霸占無罪,就算被發現了只需市價的0點幾折,繳點意思意思補償金/租金就好了,甚至還可以切成幾小塊合法化(小於100m2就已有5600坪、近500筆被市府賤售了),不如就霸個街角公有地、車道來做生意或當二房東也是暴利呀!

強占市地=千億商機;越占越多! 越占越大塊!

2010年與2016年相比,6年來臺北市光是土地先被強占後再來付租金/補償金的土地筆數從5179增加到5726筆,共增加547筆,增加11%,總面積從1,043,380 m2,增加到1,071,809 m2(32.4萬坪),增加28,429m2 (8599坪),顯示市有土地被占用增多!目前被占用租用的市地共有32.4萬坪,光是土地公告現值就超過1千1百億! (附件1)

多筆超過百坪土地,許多拿來營利使用,這樣對得起捱著貴租/繳著房貸、地價稅的市民嗎?

市有非公用土地被占用最大塊的市有土地是在北投振興一小段的88之4地號,共1129 坪,已被佔23年,而占用人姓名,根據財政局資料為「振○○」,再依地號位置來看,就是振興醫院院區的東側宿舍區!(附件2)

面積超過500平方公尺的還有5筆,面積共2846坪!前10大被占用的土地,面積共3281坪,其中不乏營利使用,例如: 北投區八仙段是津晟科技405坪、北投區奇岩段是正大紡織235坪、北投區溫泉段則是百樂匯大飯店101坪!

陽明山許多市地被拿來做田園餐廳!許多市民還要繳交幾十年房貸,或者捱著貴租自己繳地價稅,結果強占市地的反而讓市政府幫忙出地價稅,這樣公平嗎?北市府作為市民共同土地管理人,卻輕易讓巨利給X友友,放著多年不收回!不是鼓勵大家也要有樣學樣,來占市地便宜嗎?從被占用期不到10年的資料顯示,被強占的市地明顯是有大型化的趨勢,其中有41筆超過100平方公尺(30坪以上)!

還有12個小巨蛋土地待回收,6年來還增加5百筆,增加近萬坪土地

被占用的市有土地其中已經回收的案件僅占3成5,另外還有已辦出售、已辦撥用的土地1成2扣除後,還有5成3、3084筆土地還被租用或占用、甚至還有些賴帳不繳微薄市價打折再打折的每月款項、專案處理、協調會等各種理由與分類(附件3),上述面積達242,600 m2 (73,387坪),等於12.3個小巨蛋那麼大!(小巨蛋基地面積5,986坪),公告現值達364億元。這7.3萬坪原屬於270萬市民共有的大綠地/大公園/口袋公園/創業基地/老人/托兒中心/ubike站位/停車場,被少數幾千名有辦法的人拿去當私人住家/出租房/辦公室/餐廳/資源回收場等等!

不當得利近200億, 多年來財政局只收回數千萬元就算給足租金、補償金

在寸土寸金的臺北市,一坪土地租金價格平均保守估計5千元(租金收益率用1.2%計算=月租金5000元x12個月/市價一坪500萬元),若以平均存續時間10年計算,這32萬坪的土地租金共近200億元,然而市府不是還沒有處理或是乾脆以低廉的價格、每月一坪不到百元、最多的是幾百元,少數是千元出頭的價格出租或出售給占用人,以低於市價好幾倍價錢賤讓市有財產,不就是公然鼓勵民眾霸占市有財產!按理,土地租金應該要貴過建物租金,因為一坪土地至少可以生產超過1坪以上建物。

被占用土地用出租或荒謬的補償金根本是化懲罰為獎勵方式

5千多筆被占用土地中,以低廉的價格出租或付補償金越來越多。辦理出租者從2010年1394筆增加到2016年1638筆,共增加244筆,增加快2成。這些出租的費用,依臺北市市有土地出租租金計收基準,自82年7月1日起,一律依照土地公告地價年息百分之5計收租金。其中還有許多是照公告地價的百分之3計收租金與補償金! 就算財政局現在修訂提高到百分之8, 跟市價還是數倍的差異。

市價打幾折的租金=月入數十萬,數百萬元暴利

而無權占用繳納使用補償金者,2010年1020筆增加到2016年1220筆,共增加200筆,也是增加快2成。市府本可按照民法要求拆屋還地,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,周柏雅議員2015年5月7日質詢,南陽街4層樓近2百坪黃金店面,市地租金每個月每坪僅要2677元,月租金只要12餘萬元!同樣價錢附近小攤,卻只能租2坪不到!2016年10月周柏雅議員質詢,以正大纖維占用案為例,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,占用將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金。(附件4)

6年來一年收回才50筆土地,6年增加119筆出售土地給占用者!

過去市府列管被占用的5千筆土地中,已經訴訟和非訴訟管道收回者,2010年有1686筆,2016年有1988筆,6年來才增加302筆,平均一年市府僅要回50筆土地。

但6年來市府把市有地出售的筆數卻越來越多,2010年僅494筆,2016年卻增加到613筆,6年來多出售119筆土地,增加2成4,市政府這麼配合占用人申請把市地化整為零還低於市價便宜賣給X友友,合乎公平正義嗎?

已出售土地哪些是被化整為0, 讓占用人看似小面積實則獲得完整建地

近2年柯市府售出土地的紀錄多達10幾筆,但如新生南路三段有一區域市有土地,面積共179m2,卻被分成5筆土地,分別向市府申請續租,如此一來,這5筆市有土地便可包裝成5件100m2以下的土地續租案(2015年7月14日市府報告事項第12093號案),讓議會同意市府以低於市價行情將市有財產續租,故意不考慮到這片土地,不論帳面上是分做5筆地號還是10筆地號,通通都是市府連貫的土地,承租人的成功續租,將可使該地開發和使用的利潤價值翻數倍!

又例如周柏雅議員曾在2016年10月25日質詢的北投換地案,工業區轉為住商混合區開發暴利更多,而2016年3月8日北投賣地案,廠商食髓之味越占越多,占了不夠還想要買,種種案例都證明,市府賣地的行為根本就是幫廠商整地,想獲取大片土地的人只要先占用市地就好,反正市府會用各種理由只為讓待處分的件數變少、績效變好看一定會賣!(附件5)

乾脆用強占就好,為什麼要乖乖簽約租用市地?

按臺北市市有房地被無權占用使用補償金計收原則(簡稱占用原則)第三點:「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準(簡稱計收基準)之規定,按申報地價年息百分之五計收」,在此,應認為占用原則所謂的「依…之規定」,是單指收百分之五年息這件事,而非全部完全適用計收基準的所有規定。

故,計收基準上規定的各項打折優惠,如自租自住、非營利使用等可打六折…,都不是一律適用到占用原則上面。從背景來考量,占用與租用本來就不相同,如果二者的計收方式、優惠全部相同,那對合法承租市產的人來說不是相當不公平嗎?(乾脆用占用的就好啦,乖乖簽約幹嘛?)綜上而論,應認為占用原則並沒有出租計收基準各項優惠之一體適用。

唯市府「比照」計收基準,承租戶自住設戶「打六折」。那麼,其法律依據為何?明明占用就應該適用占用原則,以5%計收,憑什麼打六折給占用戶?完全看不出來法依據呀!真的能「比照」嗎?占用原則哪一條說可以打六折呢?如果市府還要以占用原則第三點「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準之規定,按申報地價年息百分之五計收」去強行解釋一適用計收基準的規定,那為何原則第四點又要重覆說一次騎樓打五折的規定呢?

市府讓占用戶得以與承租戶相同的條件取得土地使用的對價,那這樣是要如何讓占用戶願意改邪歸正成為承租戶呢?明明占用原則就有相關規定讓在提出訴訟前願意繳出房地者,得以減少一定租金的「優惠」,但市府好像沒看到一樣!現在衛工處的占用清單,擺明了就是要讓他們原地合法,從占用改為租用!這樣公平嗎?

如果占用戶過去是自古以來便居住在此地,因歷史、政治原因導致權屬流失予市府,則此類案件即應由市府妥善處理,不要再當成一般占用戶處理;但如果是單純占用土地使用,就應該按照民法程序一一處理,況且,市有財產相關法規全都是市府制定,偏偏又扭曲、不用、亂用,市府到底要怎麼處理這些占用戶?

就地合法、占用改租用並不是最合理的處理方式,只是市府最簡單的處理方式!如果今天私人土地被占用,會如此大方讓占用人得以繼續承租嗎?現在占用人占用了市民的財產,市府還要給法制上不存在的優惠、還要讓他們繼續住著,合理嗎?

現行租金計收基準從收5%修改到收8%,跟一旁貴死人的房租、地租相比,天差到地!公開標租實價出租才是解藥!

該計收基準新增的第二點:「臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。」

以市府提案12005案的三十二筆市有土地為例,有把其地上建物單層超過100m2,且有按營業用課房屋稅的,就按原有的公告地價5%加60%,也就是從原來的5%變成8%。

市有土地,被私人蓋建物,當然建物成本都是私人負責、所有權也是私人的,但從一般民間處理財產的角度來看,沒有土地使用權,房屋再大再高也得拆屋還地,因此,土地非常重要。我們必須把地上建物的所有樓地板拿來平分到市有土地租金上,因為是跟市府租土地,他們的地上建物才有存在的價值與存在的可能。

按表格來看,目前如南陽街屈臣氏案,將其土地租金除以地上建物樓地板,相當於每坪樓地板,房屋所有權人所出的成本,每月每坪只要711元,而附近月租每坪至少是6333元到24231元之間,用最低的6333元來看,也是目前所有權人需負擔成本-711元的8.9倍!也就是說,目前的土地租金,對南陽街屈臣氏的屋主而言,每坪樓地板成本僅有市價的1.1折而已!

現在就算按照新修正的計收基準,5%外再加計60%也就是總共8%,那南陽街屈臣氏的每坪土地租金也只從711元提升到1137元而已,比起周邊市價每坪樓地板的租金最低的6333元,也只是變成1.8折而已!

最一開始就是要去改變這個超級便宜租金的問題,現在雖然有所成長,但是賺這麼一點點錢,除了市庫差異不大之外,更重要的是:一般租不到的人相對剝削感將會產生相當的不公平!為了避免這樣的不公平,這個基準仍有調整的空間。

參考資料
附件1 :

附件2 :

附件3 :

附件4 :
2015/5/7周柏雅的「市政質詢」:松菸誠品當三房東也不會比這些好賺 住宅區開餐廳,國家公園區/山坡保育區蓋住宅 柯市長想推翻扁違建特赦令,先拿回長期被俗俗租 且建物多無使用執照的市產吧!
2016/10/25周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

附件5 :
2016/3/8周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強占人?
臺北小巨蛋土地基地面積

周柏雅的「市政質詢」: 隔壁新北市三重青年住宅已亮相,北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

隔壁新北市三重青年住宅已亮相

北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?

公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

北市府還要坐養空屋幾年?

尚有百戶空屋、出租率欠佳的捷運臺北橋站聯開公宅(下稱聯開公宅),現又面臨到隔壁新北市政府推出的三重青年住宅(下稱青年住宅,註1)挑戰,臺北市政府還能「坐看屋空」嗎?針對聯開公宅的租金訂定,臺北市政府不應僅參考周邊房價並以市價打8到9折計收,要讓市民租得起的公宅就應按成本價來訂租金!現在的聯開公宅卻硬要用豪宅租金高價出租,當然等不到市民來承租。

臺北橋站聯開大樓拿到使用執照都已經3年8個月(註2),曾經在議場大聲回應「難道不該在臺北市做公共住宅嗎?」且身兼督導捷運局、都發局、公宅業務一條鞭的林副市長,到現在還不肯降公宅租金是在等什麼?以目前居高不下的聯開公宅租金,還要臺北市租屋族等多久才能租得起呢?

 

市民租不起的聯開公宅,蓋再多有何用?

臺北橋聯開公宅,月租金落在12200元到28400元之間(註3),對一般年收入40%以下的家庭、市民來說,實在是負擔不起,反觀新北市推出的青年住宅,租金最低從7700元到24875元之間,房型也比臺北橋聯開公宅更多了「三房型」的選擇,可容納多人、家庭一同分擔房租,讓青年住宅負擔得起;甚至還有提供全套家具、電器,讓新北市民「一卡皮箱輕鬆入住」(註4)!

再以單坪單價來計算,北市府的聯開公宅,租金約是每坪871到1006元不等,而新北市的三重青年住宅只有每坪693元到875元之間,新北市就是便宜了14%到21%不等!而且臺北橋聯開公宅與三重青年住宅相距不過650公尺!整體來說,在價格上、在條件上,新北市的青年住宅都比臺北市的聯開公宅更符合「社會住宅」、「居住正義」的定義!

20160817三重公宅比較

周柏雅議員辦公室製作/臺北橋聯開公宅與新北市三重青年住宅比較圖

不是資格有問題,而是價格有問題!

就是因為臺北橋的聯開公宅太貴,推出半年卻只有42%的出租率,臺北市政府還特地量身修改條件,放寬年齡資格(註5)但還是不見起色;為此,臺北市政府於2015年底,再修改臺北市社會住宅出租辦法(註6),將承租資格由原本的家庭年收入40%以下,調高到50%以下,開放更多比較有錢的人來申請聯開公宅,到了2016年7月底才好不容易有66%的出租率(註7),但仍有34%的空戶租不出去!

同時期推出的興隆公宅,是以舊制-家庭收入40%以下為承租條件,而其租金落在6900之間到16100元之間(註8),每坪單價僅有500餘元,為臺北橋聯開公宅的6折價,一推出就租罄完畢,至今一戶難求。由此可知收入40%以下的公宅居住需求相當大,但柯市府錯誤的訂價,讓聯開公宅高不可攀,卻不了解:「不是資格有問題,而是價格有問題」,聯開公宅出租率那麼低,問題全部出在柯團隊自己身上!

 

一鳥在手勝過眾鳥在林、在雲端!

假設一戶平均20坪、一坪月租金僅以700元計算,100戶一年就有1680萬元可收,4年空著就損失6720萬元,這些錢來貼補一年北市學生吃有機食品或購買橄欖油做營養午餐,都還能找錢回來!柯市府應重新調整價格過高的聯開公宅、讓需要的市民更能真正得到居住服務、實現居住正義、活絡市產。

 

租金重新計算,建立起市民住得起的公宅,才能落實居住正義!

柯市長的臺北橋聯開公宅與新北市的青年住宅相比,也許有其交通優勢,以一般置產、投資、租屋等「市價」來看,臺北橋站聯開大樓的物件,每坪單價比新北市在三重其他地方興建之建物相比,或許會比較貴,但臺北橋聯開公宅早已是取得使照達四年的中古屋了,怎能再與當時全新建物房價相比,還拿這種標準當計算依據?!

而公共住宅之租金不應是按市價打折扣再租出去的死板公式,實際上出租率已出現問題、居住正義無法實現之時,就應該加以調整、更新。因此,就算區位較佳、交通較方便、甚至於地段較貴…,只要租金訂到讓有需要的人租不起,就該調整、就該改善,因為這是「公共住宅」,其價值不是只按房屋市價計算,更要包含對社會帶來的正面意義及居住正義的落實等等「無價的價值」。

 

 

 

 

 

 

 

註1

20160815東森新聞:新北三重青年宅開放申請 首日破400件

「以10坪大的套房為例,一般戶租金為7,700元,且附有傢俱、冰箱、電視及洗衣機等,鄭健志表示,一般戶租金幾乎是市價的8折以下、弱勢戶則低於市價的64折,因鄰近傳統市場、學校及運動中心,生活機能佳,另外,加上距捷運台北橋、菜寮站步行約10分鐘,也吸引工作於大台北生活圈、通勤的年輕人。」

 

註2

新北市政府/執照存根查詢系統/101重使字第00534號

使用執照發照日期為2012年12月20日,距2016年8月18日約3年8個月。

 

註3

臺北市政府/公共住宅資訊網/台北橋/空間規劃與租金

1.套房型:(119戶)

(1)14坪:第一年月租金12,200元(含管理費)。

(2)17~21坪:第一年月租金17,100元(含管理費)。

2.二房型:(208戶)

(1)26~28坪:第一年月租金22,800元(含管理費)。

(2)28~30坪:第一年月租金24,500元(含管理費)。

(3)31~34坪:第一年月租金28,400元(含管理費)。

註4

20160810蘋果日報:三重社會住宅下周一登記 一卡皮箱就能入住

「全國首創的BOT青年社會住宅位於新北三重區大同南路,共有252戶包括3房9戶、2房48戶與套房195戶,內部皆附設裝潢與全套家具與家電設備,只要一卡皮箱就能入住。

 

註5

2015/8/31聯合報:聯開宅再次招租 取消45歲上限

「北市捷運聯開公共住宅首波招租不如預期,北市府明將重新推出捷運小碧潭站(美河市)、台北橋站(美麗台北)共310戶未出租之捷運聯開宅,供民眾申請入住。這次取消45歲年齡上限。」

 

註6

1.20151223自由時報:租公宅家庭年收入 須144萬以下

「台北市長柯文哲昨天早上主持市政會議,修正「台北市社會住宅出租辦法」部分條文,公共住宅入住條件確定從家庭年收入四十分位點以下,調整為五十分位點(一○四年為一百四十四萬元)以下。」

2.植根法律網/臺北市社會住宅出租辦法

 

註7

臺北市政府都發局/居住服務/105.7.31公營住宅及聯開宅出租資料

2015/10/31,臺北橋站出租138戶,共有327戶 = 42%的出租率

2016/04/30,臺北橋站出租190戶,共有327戶 = 58%的出租率

2016/07/31:臺北橋站出租216戶,共有327戶 = 66%的出租率

 

註8

臺北市政府/公共住宅資訊網/興隆公宅一期/申請需知/申請承租資格條件

「家庭年所得限制:申請人本人、其配偶、同戶籍直系親屬及其配偶(無論是否與申請人同戶籍),為應審查家庭年所得之對象,依最近1年度財稅單位提供之綜合所得稅各類所得資料清單送審,家庭年所得低於公告受理申請當年度本市40%分位點家庭之平均所得(125萬元),且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍(5萬1,779元)者。」

 

 

相關新聞報導:
20160819自由時報:台北橋站聯開宅公宅 議員籲降租

20160819自由

 

20160819聯合報:台北橋站聯開宅出租率僅6成 議員:應降租金
20160819聯合

 

20160819中國時報:台北橋聯開宅vs三重青年宅 議員:學新北降租金
20160819中時

 

20160819中國時報:三重公宅 勝過台北橋聯開宅

周柏雅的「市政質詢」:那來的騎樓?公園處長居然還硬凹說騎樓跟地下是一樣的?!明明應該作為綠地使用的土地卻被鋪上柏油打5折租給業者!?

 

1. 公園處以土地上有騎樓為由把土地打了5折後租給業者埋管線,依法只有供公眾通行、有建物騎樓的部分可以將租金打5折,但是租給業者的土地上根本沒有建物、沒有騎樓,公園處拿什麼理由將土地租金打5折?公園處長居然還硬凹說騎樓跟地下是一樣的?!而且,就算公園處不給業者打5折,每坪月租金還是只要219元,只要市價10分之1的價錢就可以租到精華地段的土地,市府根本被業者吃夠夠!

 

2. 公園處租給業者的土地,本來應該作為綠地使用,卻被業者鋪上柏油,拿來作為車道的出入口使用。而且,既然業者把綠地當作「營業用」土地使用,公園處就應該以營業用土地的標準收取租金,結果公園處竟然還將該土地當作綠地租金來收租。況且,比市價租金便宜公園處長卻回說租金標準都是依照府方標準訂定?這麼不合理的標準為何公園處沒有向市府反應?為何沒有向市府要求修改?公務員的怠惰造成市府不斷損失租金!

 

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:史上最大方的房東,沒有之一?! 市政府24個聯開商用辦公室擺著租不出去! 損失達上億元!其中還有127個月都沒有租出去的辦公室!