周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

相關部落格聯結:

2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

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周柏雅的「市政質詢」:權利金從60億下殺到4.6折還不夠! 現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!? 完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪? 北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

權利金從60億下殺到4.6折還不夠!
現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!?
完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪?

北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

臺北市的市有財產-舊市議會基地地上權開發案,自2014年來五度招標、五度流標,不管市府怎麼調整投資條件,就是沒有人要來投標,舊市議會就繼續空著。權利金更從60億、32億、28億不斷下修;應回饋給市民的樓地板,也從總面積的40%下修到20%,但還是沒有人來!而財政局面對以上的招商慘況,竟然還在今年3月16日的招商說明會(附件1)中提出「權利金分七期、從簽約日起至2040年付清」的方向!?到底市府的底限在哪?這塊地就只能地上權招商不可嗎?

更怪的是權利金才28億元,本市保險業或房地產開發商隨便一個建案就是百億元以上,就算開發商自身資金不夠雄厚,也有銀行等金融業做後盾,加上本案權利金付款罕見的打算分成7期,就更令人懷疑是否在替特定財團量身定做地上權嘛?

招商流標就拿公共設施來開刀?公益面積只剩下「悲」微的2成!

舊市議會地上權開發案,流標四次後,讓市府將投資人應回饋樓地板條件,從總樓地板40%砍對半剩20%,以目前本案基地的法定容積樓地板13000坪來算,原本城市博物館、NGO辦公室等公共設施尚有5200坪的回饋樓地板,卻因為市政府硬要招商,只能剩下2600坪,難道公共設施是拿來喊價的嗎!

一塊市有土地,樓地板100%做為公共設施是極為正常之事,市府硬要拿60%給財團開發,以換取免費興建的40%樓地板,已經夠奇怪了!又在第五次招商(附件2)時再降回饋樓地板至20%,更證明公共設施只是商業開發的附屬產品,而不是市府的主要考量項目,反正就招商出去就好,市民能夠享受多少樓地板空間不重要?!

招標二、三次沒有人來投標可以怪環境,招標五次沒有人來還能怪誰?

縱使提出此種對市民一點好處都沒有的條件後,卻還是五度流標,市政府才又表示(附件3):「整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

如果每次招商前,市府都做足了萬全的調查、估價,提出市府、投資人可以雙贏的條件,為什麼還可以流標五次?市府若為招商而再給出更多的利潤、下修條件,則將造成市庫、市民的公共損失!在市府不可能提高對市民有利的條件之下,市府為何還要一而再、再而三的提出更多優惠給投資人,卻想不到其他公共開發的方式呢?

沒有人投標的開發案,市政府不積極轉向思考,只懂不斷讓利再讓利?

周柏雅議員屢次提醒(附件4)市政府:一塊精華區中的精華區,其開發方向是相當多元的,位居商業要津,並非一定得提供財團開發不可,反而可以利用本基地位於忠孝東西路、中山南北路口交叉的絕加的地理位置,興建公共設施,吸引市民前來使用或是結合西區門戶計畫整合性的開發。

以臺北市來說,長者服務、嬰幼兒托育、公共住宅、甚至特色公園、廣場等公共空間相當缺乏,柯市府自上任以來,也還在不斷找尋空地、空房舍。但明明一塊完整素地擺在眼前,為何市府就是不肯把舊市議會用地拿來100%開放給市民使用?!

市府政策反覆不定、理由任其表述!只要市府喜歡,沒什麼不可以!

「本基地…開發後可快速與信義計畫區商圈串聯,交通便利,同時提升商業設施之開發潛力,未來得標人可依都市計畫規定規劃開發為辦公、旅館、零售商場等使用。」以上描述看似為商機無限、位居商業要津的精華土地?但其實這是幾年前財政局對廣慈博愛園區的地上權招商案的招商台詞(附件5),本案二次流標後,現在已改為市政府公宅政策的重要一環,由此可知,政策的推行若遇到障礙,修改、變通即可,或許能找出另一條市政活路。

明明大環境是市府經營出來的、資源是市府操之在手的…,連這樣的優勢條件都可以讓舊市議會能流標五次,在在證明此地在此時空背景之下,本基地已不宜做為地上權商業開發再分予市府回饋。市府應思考有沒有必要再進行第六度的招標,用更無公益性的條件換取部分現金,卻忽視市民對公共設施、公共空間的期待。

附件1
市議會舊址設定地上權開發案3月16日投資座談會簡報第7頁

權利金第3期最遲於2024/11/1繳納,之後每4年支付一期,第7期應為2040/11/1繳納

附件2
財政局/歷史招標資訊/臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地(市議會舊址)設定地上權案於105年7月11日再次公告招商,歡迎各界踴躍投標另開新視窗

附件3
2016/9/9蘋果日報:投資人不賞臉 市議會舊址5度流標另開新視窗
「財政局副局長游適銘認為,整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

附件4
2016/10/9蘋果日報:市議會舊址五度流標 議員籲北市府停止招商另開新視窗
2015/10/23新頭殼newtalk:4年2萬戶公宅承諾全蓋完?柯P:這是目標另開新視窗

附件5
1.「臺北市區信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」於103年6月6日辦理公告招商,竭誠歡迎各界參與投標另開新視窗
2.「臺北市信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」已於103年8月29另開新視窗日重新辦理公告招商,再次竭誠歡迎各業界參與投標另開新視窗

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2016/10/09周柏雅的「市政質詢」:舊議會地上權自取其辱流標5次,大降權利金、分回面積4成變2成, 市府還執意要先落跑西區門戶計畫的理由是? 大筆公有地的大戰略位置市府自棄黃金完整土地, 刻意打散分好幾案弄碎是在替哪些財團鋪陳賣力? 財團以流標為手段逼市府成為文化/樹保殺手?

2016/06/29周柏雅的「市政質詢」:「西區門戶」文化資產寵小捨大,都是聽開發商的指揮做文資保存,冷落面積更大,文化資產景觀更豐富多元的鐵道清代機器局遺構,專寵近民間建案、未來市府大型開發案地點,這種開發派霸凌城市歷史文化的計畫還能稱為門戶計畫嗎?

2016/05/03周柏雅的「市政質詢」:舊市議會拆除的邪惡-消失8成鋼筋與城市的歷史,拿登革熱的地下室當拆除舊議會的理由,拆完了卻仍留下地下室,市府淪為開發商打手與A鋼筋共犯?

2015/12/14周柏雅的「市政質詢」:天天都便宜,就是北市府 針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣 怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎? 中央還要漠視、消極到何時才要修法?

 

周柏雅的「市政質詢」:專案且用自治條例就要蓋過法律位階更高的建築法,真的合法嗎?內湖夾層可以讓北市府進帳1.2億?近半年都還沒有人申請!

周柏雅議員辦公室新聞稿2017年3月24日

專案且用自治條例就要蓋過法律位階更高的建築法,真的合法嗎?
內湖夾層可以讓北市府進帳1.2億?
近半年都還沒有人申請!

違建就地<合法>半年也沒有人來申請
林欽榮副市長今年2月17日表示,內湖違建夾層「粗估有120戶、約8成違建戶可就地合法,每戶平均要繳1000多萬元,最高則繳約3000萬元,市府共計約可收取1.2億多元。」先不論這金額怎麼算來的,為什麼市府要留有利潤空間給違法者,就算北市府不讓獲取不當得利者加倍奉還,大開圖利特定族群的方便門後,從去年10月20日公告請列管戶可以來申辦容積代金,至今已過5個月了,離7月1日拆除大限也剩下3個多月,目前竟然沒有申請人!(附件1)

區分所有權人在顧慮/觀望什麼? 就地真的能合法嗎? 合哪一條法?
雖然建管處公文都說「本案是依照現行法令容積移轉審查許可自治條例規定辦理」(附件2)但自治條例可以大過中央法規建築法嗎?況且容積移轉主要是讓興建前的合法申請建照之補償,違建也能容積移轉就合法事後再補辦建照執照,還需要落落長的建築法與其他配套的法規來申請建照/使照嗎?對大多數市民要經過冗長的事前審核、蓋上幾千個印章才能拿到合法的建照/使照公平嗎?

平均1千多萬元就能取代建築法的違建處理法條?
建築法違建就是違建,夾層更是在違建分級中屬於風險最高之一的建物,建築法第25條:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」違建該怎麼處理都有專章第8章/甚至第9章講的清清楚楚。這120戶平均1戶繳1千多萬元就要取代建築法?未來若有民眾或團體告市府自治條例逾越建築法,或是像新北今年與去年底連連發生夾層火災甚至造成死亡案件,北市府拿民眾稅金來國賠就算了,人命能負責嗎?

「倘其他地區亦符合相關法令規定,當可比照辦理。」=內科闖關成功=其他地區就遍地開花!
建管處訂定「內科夾層違建執行計畫」屬行政專案計畫,所引用的法源也是地方自治條例,雖然林副市長在2017年2月17日把話說得漂亮,「法令規範都很清楚、明明白白,絕對不會允許內科以外夾層屋就地合法。」但建管處3月10日公文馬上打臉林副: 「本案是依照現行法令容積移轉審查許可自治條例規定辦理,倘其他地區亦符合相關法令規定,當可比照辦理。」(附件3)那不就表示其實臺北市其他地區的夾層違建,只要符合「容積移轉自治條例」條件,就可以就地合法嗎? 違建應該有政策一致性,全市一致性適用相同法規,若其他夾層屋不行合法化,只有內科可以,而且還是少數列管的120戶,這不是擺明圖利特定少數族群?

附件1 :
2017年3月10日建管處回文: 目前尚無申請案件

附件2 :
2017年3月10日建管處回文: 內科夾層以現行容積移轉制度辦理補照

附件3 :
2017年3月10日建管處回文:倘其他地區亦符合相關法令規定,當可比照辦理

參考新聞: 

TVBS:消防衣要烘乾!夾層水氣遇高溫恐灼傷 2016-07-11
http://news.tvbs.com.tw/life/663445
消防員在火場救人,靠的就是這件抗高溫消防衣阻隔火焰,但你可能不知道,其實每次出勤後,隊員必須先把消防衣先風乾,才能再度進到火場救人,主要是因為夾層中的水氣遇熱會蒸發,成為滾燙的水滴,可能灼傷消防員,因此新北市消防隊,現在使用一台消防衣烘乾機,一小時內可以烘乾,確保安全。

蘋果日報:重回淡水火場 動畫還原起火疑因 2016-10-14
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20161014/967699/
火勢在半小時內撲滅,警消進入起火戶查看,在房內夾層發現一具男性焦屍,腿部及背部呈焦黑趴臥地上,已經明顯死亡。

自由時報:鐵皮屋+鐵窗鐵門 遇火變毒烤箱 2016-12-18
http://news.ltn.com.tw/news/society/paper/1062998
王仁芬表示,當年統計時,有將近九成的內科建物,都是夾層違建,從前任市長馬英九時代到郝龍斌時代,市府都與內科廠商有相當程度的溝通理解,雖然柯市府也曾找內科廠商溝通,但當時並未取得共識,如今現任市長柯文哲未與廠商妥善溝通,就倉促決定的做法實在不妥,將在匯集廠商意見後,一併向市府提出異議。

蘋果日報:馬自達汽車營業處火警 車輛緊急駛離避難 2017-02-03
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20170203/1047934/
起火點位於一樓夾層處辦公室,燃燒面積約5坪,確切起火原因有待火場調查釐清

〈臺北都會〉歷史共業 廠商盼一次繳清權利金 2016-09-14
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1032065
王仁芬表示,當年統計時,有將近九成的內科建物,都是夾層違建,從前任市長馬英九時代到郝龍斌時代,市府都與內科廠商有相當程度的溝通理解,雖然柯市府也曾找內科廠商溝通,但當時並未取得共識,如今現任市長柯文哲未與廠商妥善溝通,就倉促決定的做法實在不妥,將在匯集廠商意見後,一併向市府提出異議。

自由時報: 〈臺北都會〉內科以外夾層屋 不比照辦理 2017-02-17
http://news.ltn.com.tw/news/local/paper/1079041

蘋果日報: 內科夾層違建猖獗 北市府:未改善明年7月強制拆除 2016-09-13
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20160913/948030/

周柏雅的「市政質詢」:豪華百貨轉運站,市府便宜租! 商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租! 50年北市府短收高達數百億收入合理嗎? 設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式 一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?

豪華百貨轉運站,市府便宜租!

商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租!

50年北市府短收高達數百億收入合理嗎?

設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式

一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?


超便宜!市價的0.3折!市府地上權就是超好康!一坪不用五十元!?

位處臺北車站商圈的精華地段,集交通轉運、高檔飯店、百貨影城於一身的交九京站大樓,亦即由市政府設定地上權興建交九臺北轉運站的BOT案,每個月付給地主-市政府的費用(權利金地租等名目=毛收入),在扣除地價稅等支出後,每坪淨收入竟然收不到50元!放眼周邊房租每坪上千元者比比皆是,交九臺北轉運站與旁邊每坪1600元月租的大樓相比竟然差了32倍!市有土地如此低價釋出不該比照松菸文創重啟正常一點的租金談判嗎?

周柏雅辦公室日前調閱臺北市政府財政局提供交九轉運站及市府轉運站BOT案的相關資料發現(附件1):交九轉運站淨收入(毛收入扣除地價稅)為一坪42.9元,但周邊電梯大樓月租金可達一坪1600元、市府轉運站月淨收入為一坪255元,周邊建案卻達到一坪3500元!根據實價登錄網所示(附件2),市府從這二個案子中所得的利潤,竟只有周邊月租金行情的0.3折(交九)到0.6折(市府)!

50年毛收入差別可高達數百億合理嗎?

不考慮通貨膨脹租金在50年的市價租金可能巨幅漲價,最保守以交九周邊實價登錄租金中間值-一坪月租1500元計算,扣除市府分回樓地板面積,BOT經營者仍有6萬多坪樓地板可供出租之用,二房東穩穩每年約可拿到12億多元毛收入,而扣除業者已支付市府BOT一次性的權利金5.63億元與每年4200萬元地租,再扣除興建的成本,就算興建成本膨風到百億元,50年的差異還是有大於500億元的巨額差異!

採BOT建設大型公共建設不代表將土地利益全數割讓予財團!

周柏雅指出:BOT能讓政府、市民不用出錢便能享有大型公共建設,本意甚好。但市府過去所簽訂的BOT案,同時設定地上權,不管是市府能收到的地租還是權利金,在保守計算過長達半世紀的契約年限的現金收入與支出後,可以發現不論是交九轉運站還是市府轉運站,市府的月收益明顯低於周邊行情甚多!顯見公有市產的經營管理,不論是BOT促參還是設定地上權,根本就不符合大眾利益。

BOT得標財團本就可以利用該大型建設營利、收益,其經營方式與一般商家、百貨並無不同,僅僅是依BOT契約幫政府多興建了一處大型公共建設而已,固然得標商所應負擔的成本並不比市價低太多才是。然而市府與財團簽訂的契約,不僅讓得標者取得「過份低廉」的成本,更讓這種不公平的現象,透過「設定地上權」可長達半世紀的擁有該公有土地使用權!這樣子的情形公平嗎?

松菸能重新談,市府、交九轉運站為什麼不可以?

周柏雅認為:柯市長可以認為松菸的權利金不合理、怪怪的,於是將營運權利金從56多萬一口氣談判改簽到960萬(附件3),雖然松菸租金加上權利金的收益仍是離市價甚多。那交九、市府轉運站為什麼不可以?如果當初的契約已形成目前市政府的利潤與市價有嚴重落差,那是不是應比照松菸重新檢討?

周柏雅要求市政府應重新審視所有BOT設定地上權的相關案件,找出柯市長覺得「怪怪的」地方,找出不合理、不公平的地方,還給市民公平的市有財產政策,儘快讓市民的市有土地、市有財產能發揮其應有的效益。

參考資料

1.交九轉運站50年市府(市民)可能損失保守估計:

本來市府自行興建、出租可得到總收入:

市價租金年毛收入:月租1500元 X 12個月 X 7萬8千坪的90%(市府分回自用坪數得算10%左右) = 12.6億(不考慮通膨因素)

業者代墊之興建成本:8萬元1坪(當年不動產專業論壇的一般造價行情) X總樓地板7.8萬坪,約為62.4億元
12.6億 X 50年- 造價62.4億 = 630億 – 62.4億 = 567億

目前BOT總收入:

市府可收回地租一年4200萬、權利金5.63億(50年期)

50年下來共得到:4200萬 X 50年 + 5.63億 = 26.63億

自行興建的總收入 – BOT總收入 = 567億 – 26.63億 = 540.37億

就算興建成本100億,差異還是有503億
(630億 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 503億)

再說,算把自行興建的出租率調整為只有7成5,仍有345億左右的差距!

(630億 X 0.75 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 345億)

智邦不動產討論區:
http://home.url.com.tw/?func=forumbody&f_no=119452&cat_en=realestate_north1

「以單價35萬算,如10坪房子總價為350萬,土地持分約2坪,扣除造價80萬(8萬×10),建商利潤與管銷成本70萬,土地使用權值為200萬,平均每坪為100萬元。」

2.年地價稅:約1300萬元(不考慮通膨因素)

市府淨收入若扣除每年地價稅更是少得可憐!

每年地租4200萬元扣除1300萬元只剩2900萬元,權利金5.63億50年,每年平均不過1100萬元,真正淨收益不過4千萬元,卻讓出7萬2千坪市民樓地板,讓廠商賺飽飽!

美麗島電子報2015/1/15:日勝生坐大失控,馬郝難辭其咎!

http://www.my-formosa.com/article.aspx?cid=5,10,15&id=74068

「2009年8月14日交九啟用前夕,連國民黨市議員陳玉梅也看不下去,痛斥交九BOT案充滿「迎合廠商、割地賠款」的本末倒置現象,一言以蔽之就是「商場功能極大化,交通功能極小化」!日勝生集團竟把交九轉運站設計在商場後側,樓地板面積高達74,436坪的交九大樓(即京站大樓),用於轉運站竟然只有6,996坪,僅佔總坪數9.4%!陳玉梅因此痛批,交九不但轉運功能堪慮,甚至已經淪為日勝生「京站」商場的附屬巴士接駁站!」

附件1:

附件2:

市府轉運站周邊實價登錄網:

交九轉運站周邊實價登錄網:

附件3:

蘋果日報20150919:柯市府贏了 松菸案營運權利金調升至900萬

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150919/694993/

周柏雅的「市政質詢」:柯市長解決松菸爭議就是靠著私人密會協商的嗎?!松菸文創案私下協商後的解決方案最可能的是三房東變大股東「誠品入股台北文創公司」嗎? 那為什麼不能開放全民入股、全民加入文創事業?為什麼不能廣邀天下各「真正」的文創業入股,把股權分散、共同承擔「文創大業」?

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月12日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

柯市長解決松菸爭議就是靠著私人密會協商的嗎?!松菸文創案私下協商後的解決方案最可能的是三房東變大股東「誠品入股台北文創公司」嗎?臺北文創公司就沒有別的投資人可以入股了嗎?全台灣就只有一間公司夠資格加入嗎?若柯市長可以和特定對象天馬行空的談BOT案,那為什麼不能開放全民入股、全民加入文創事業?為什麼不能廣邀天下各「真正」的文創業入股,把股權分散、共同承擔「文創大業」?

 

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月12日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

富邦主導之台北文創公司被批評為不是文創!難道松菸誠品目前的經營模式:商場、高檔旅館、電影院…就能改變了嗎?若台北文創公司的股東從一個財團變成二個財團能改變松菸實質不是文創的事實嗎?過去松菸文創「不夠文創」的問題,在誠品入股台北文創公司後、甚至松菸誠品直接買下商場、旅館的產權後,臺北市的文化創意師、藝術創作者就能夠受惠於政府以低於市價行情租到個人展示場、工作室了嗎?當初徵用交通用地、古蹟歷史建物用地所改造成的松菸園區,就能恢復其原來的使用目的嗎?

 

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月12日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

在一個本市BOT案的文化園區內的飯店,住一個晚上要價八千元貴不貴?文創園區的旅館價格定位給社會少數精英,如此還能符合文化園區「公共」、「文化」的目的嗎?松菸文創園區BOT的目的,本應是如歐洲國家把便宜的土地與建物移轉給眾多文青創業者去使用,供其創業、設立工作室等…。如今臺北市政府卻是把公共資源拿去便宜資助財團間的競爭,導致設計師、藝術創造者根本無力進駐松菸文創園區!這種做法,就算每年收的權利金再多,市府還好意思用靠BOT業者賺租金差價,實際上文創青年大部分都還是苦哈哈而來的錢嗎?

 

周柏雅的「市政質詢」:千金難買早知道! 周柏雅議員10年前(2005)就率先提案大巨蛋應廢標重開國際標 ! 馬郝政府逃避10年,對權貴屢次讓步!

文中所提及之參考網站連結:

  1. 2015.1.28 中國時報 : 大巨蛋問題多 議員籲柯市長「砍掉重練」
  2. 詹順貴專欄:台灣BOT的問題出在哪裡?  2015年01月28日
  3. 大巨蛋辦國際賽 需棒總到場審查  2015-01-27 
  4. 臺北市政府專案報告:臺北文化體育園區整體規劃案
  5. Ettoday: 哪個職棒能付百萬租金? 劉培森籲大巨蛋經營要有良心  2015年1月29日 
  6. 樂多日誌:你糾正,我裝傻-自始無效的大巨蛋BOT』  2011-01-25
  7. 重回 1968 : 大巨蛋為什麼是個「弊案」? 
  8. 數位網路報: 周柏雅:大巨蛋BOT案應解約 20081226
  9. 中央社: 見趙藤雄談巨蛋 柯文哲:遠雄應很滿意  2015/01/22

    2005年5月18日 周柏雅議員質詢提案內容:

 螢幕快照 2015-01-29 下午9.35.17 螢幕快照 2015-01-29 下午9.35.27 螢幕快照 2015-01-29 下午9.35.35

2005年5月25日  臺北市政府回文:

螢幕快照 2015-01-29 下午9.35.56 螢幕快照 2015-01-29 下午9.36.18

數位網路報 2008年12月26日 周柏雅議員質詢

周柏雅:大巨蛋BOT案應解約

(本報訊)台北市議會民進黨團召集人周柏雅、副召集人 洪健益、幹事長莊瑞雄

認為大巨蛋BOT案應解約的四大理由:

1.假興建體育設施之名,行擴大商業設施之實。現址附近已有信義商圈、頂好商圈和京華城,此地不需要多一個商圈,此地需要公園、綠地,需要文化設施,台北人需要有ㄧ個更開放更環保更綠化的大型公共空間。為了大巨蛋的生存營運而增設的商業設施並不適合在此一地點。未來新的大巨蛋應移到新開發的地區,如關渡平原;大巨蛋也不一定要蓋在台北市區之內,北台地區中,交通可便捷到達之新市鎮,皆可納入規劃協調。

2.大巨蛋一拖、二變、三騙、四不像。

馬英九八年市長任內,拖拖拉拉,一事無成,卻趕在其卸任前與遠雄公司簽下BOT合約,但遠雄以自身利益出發,大幅修改了原來日本竹中工務店所提而被巨蛋甄審委員會決定採用之投資計畫書內容,違背了巨蛋體育園區設計規範中諸多的柔性準則,如「基地設置至少寬度20公尺之大型廣場式開放空間,其臨接道路部分應具足夠之穿透性及可行性,並使古蹟獲得最大的可視性」;「體育館臨街面應盡量壓低至距離地面40M以內,以免對行人產生壓迫感」;「體育館由於量體巨大與國父紀念館及人行道的關係應盡量以謙卑為原則」,結果是,遠雄接手後,巨蛋高度由原方案52.5公尺增高為62公尺,並說只要在90公尺以下皆屬「合法」,並言未來之巨蛋還將可能更為高聳,導致巨蛋的形體變得相當巨大,對城市景觀將造成視覺上的負面衝擊。另遠雄公司動手腳,將原方案46.6%之建蔽率增加7.77%,建蔽率增加面積約為2500坪,亦即空地會減少2500坪,原方案中市民廣場(5500坪)或綠化公園(2700坪)是否已不復存在?遠雄也沒有交代?而巨蛋建設成本由原方案的86.2億元降為82億元,減少了4.2億,其設施品質是否會降低?綜觀整個大巨蛋BOT案如此的一拖二變三騙,將來若成為四不像,誰來負責?

3.目前已經發生的大騙局就是大量的原生應受保護樹木被大量破壞。市政府為了配合遠雄未來開發建設之方便,在整地時以粗暴的手法,違背了 園區樹木保護的諸多原則,如「本基地內之受保護樹木應以「原地保留」 為原則、「本基地之開發應盡量以不擾動園區植群生態,並保留園區內 受保護樹木之最大量為原則」、「為保留松山菸廠整體文化地景意象,園 區內受保護樹木之移植、假植、定值應優先以園區整體開發所留法定空 地範圍內為考量地點」。但2007年1月市政府開始動工移植體育園區範圍內之樹木,許多高達3、4層樓高的老樹並不是用專業方法移植而是 直接用砍的或直接用怪手推倒,很多很大很大的樹木都被切成一段一段 的再被當成垃圾丟掉。市政府根本未依修枝、斷根、吊運、包護樹根的 步驟好好移樹,那些被挖植到內湖民權東路寶湖國中預定地的384棵樹 木,已死掉三分之ㄧ以上。日本時代所種的大葉桉在體育園區內應有25 棵,現在卻不見了,後來在寶湖國中預定地找到5棵也都死掉了,另外20棵大葉桉跑到那裡去了?是不是被盜賣掉了呢?而寶湖國中預定地死掉的枯樹,公園處竟然趕在學者專家前來作樹齡鑑定之前把它們全部燒毀,其心態可議、可惡!這種殺樹盜樹的作法令人心痛,令人質疑!事實上松山菸廠在市府早期的規劃報告中,預計列為保護樹木者有ㄧ千多株,後來為什麼才列136株?在民眾調出航照圖力爭後才又增加73株,但總共也只有209株,這是什麼道理?如何叫市民對市政府有信賴有信心呢?

4.馬英九前市長與遠雄公司所簽的大巨蛋BOT案合約內容大有問題,本BOT 案長達50年,市政府卻沒有任何權利金收入?將來遠雄又可以轉租轉賣?若未來遠雄經營不善或經營不下去了,市政府又要無條件地接收?諸多喪權圖利財團之疑雲重重,本案未來發展令人擔心,市政府還不踩煞車嗎?

 

周柏雅的「市政質詢」:『臺北市光纖網路委外建設暨營運案』先得標再來籌資,是太極雙星的翻版嗎?只要是權貴,空手道也能拿標案?

文中所提及之參考網站連結:
  1. 政府電子採購網
  2. 臺北市低價高頻寬光纖服務 再4年普及全市
  3. 臺北車站特定專用區C1/D1土地開發案順利完成評選
  4. 雙子星大樓提高地主分配比例 綠:國民黨中投多撈10億
  5. 台灣智慧光網與北市府簽約 2013年投入光纖營運
  6. 通訊保障及監察法