周柏雅的「市政質詢」:同一戶聯開宅 捷運局標租價只要都發局公宅價的87折!價差高達4千元! 租到高價聯開公宅的市民成了冤大頭!?

同一戶聯開宅

捷運局標租價只要都發局公宅價的87折!價差高達4千元!

租到高價聯開公宅的市民成了冤大頭!?

 

同一間聯開宅,當作都發局的公共住宅租金竟然比較貴,而改當捷運局商業標租租金反而只要當時公宅租金的87折!周柏雅議員屢次提醒柯市府(附件1),針對定價過高的聯開公宅應適當的調降租金,但柯市府不要就是不要,竟採取先調高承租公宅的財產資格(附件2),但沒有效,仍有大量的聯開公宅未能出租,最後市政府乾脆直接將128戶聯開公宅還給捷運局,寧可減少公宅數量,也不要降公宅租金!

聯開公宅還給捷運局後,捷運局用公宅價87折租給任何想租就可以來投標的人,沒有財產和收入的限制,租金還更便宜。柯市府不懂得珍惜既有的聯開房產,還打算讓捷運局一戶一戶處分賣掉,然後另外再花大錢找地蓋新房子,這種公宅政策根本是本末倒置!

 

同樣一戶,捷運局商業標租可以比都發局公宅出租便宜近4400元!市府是在開公宅居民玩笑嗎?

以美河市21坪套房為例,原本都發局在當公共住宅出租時,一個月月租19,500元,後來捷運局收回改作一般商業標租時,得標價卻只有16,406元,比公宅租金還便宜3094元,相當於是84折呀!更扯的是一戶31坪的二房型,當公宅出租一個月要27,600元,但現在捷運局標租出去只要23202元,價差將近4400元(附件3)!

整體來看,都發局歸還給捷運局的美河市69戶聯開公宅,捷運局標租了45戶,以這45戶標租租金的平均來說,僅有原本公宅租金的86.97%,相當於捷運局出租同一房間的租金只要公宅的8.7折!

 

就是不降租金!寧可直接改辦法也不降!柯市府是在堅持什麼?

都發局原本分配有臺北橋站、美河市聯開公宅共545戶,是柯市長號稱2萬戶公宅的先鋒部隊,但因都發局規劃公宅租金長期屢高不下,導致第一次招租後竟有310戶空戶租不出去,為此,都發局乃修改了「臺北市社會住宅出租辦法」,提高了公宅承租的財產資格,意圖為大量高貴的聯開公宅空戶解套,但其後的第三次招租,也還是剩下224戶空戶!最後,都發局在堅持不降租金又無法改善空戶的情形下,只能將二處共計128戶的聯開公宅還給捷運局。

捷運局另將這些還回來的美河市聯開宅辦理標租作業,但令人驚訝的是:同樣一戶聯開宅,原本當作聯開「公共住宅」的房租,竟然比捷運局單純「商業標租」的房租還要貴!?

 

本末倒置的公宅政策讓人摸不著頭緒!

為什麼市政府的資產,在當公益性質的公共住宅時,價格竟然是比純商業、純套利的標租來得貴?明明公宅的申請人就必須具備:北北基桃無房產、收入在家庭年所得不得超過145萬、每個月家庭成員每人所得不得超過5.6萬…、還得排隊送件審核、每個月按規定計點…等等規範,最後卻是租到一間比較貴的房子?

柯市長的聯開公宅政策,先是被食古不化的都發局毀掉128戶,剩下的417戶大概也很難接受比捷運局的標租金額還貴的這種聯開公宅。看到捷運局可以78折標租,都發局還不趕快重新檢討聯開公宅租金價格?檢討後,應該將目前尚未標售、標租的聯開公宅,重新收回,以符合公平正義的「公宅」價格重新提供市民使用、居住!

 

 

 

附件1

2017/06/02周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

 

2016/08/18周柏雅的「市政質詢」: 隔壁新北市三重青年住宅已亮相,北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

 

2016/05/16周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

 

2016/05/06周柏雅的「市政質詢」:公宅住宅政策做業績給建商、喊口號給民眾兩面手法 柯市長的二萬戶、五萬戶現淪為「嘩數字」! 房租價格應以「成本」計算而非「市價」計算 才能真正照顧需要的人!

 

附件2

中華民國104年12月31日臺北市政府(104)府法綜字第10434681500號令修正發布臺北市社會住宅出租辦法第四條至第六條、第十二條、第十四條及第十五條條文。

原條文第4條第1項第5款:

家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

修正條文第4條第1項第5款:

家庭年所得低於公告受理申請當年度本市百分之五十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

 

 

 

附件3

3

相關新聞報導:

2018年8月13日 聯合報:公宅出租 怎比聯開宅標租貴?

聯開宅0813

2018年08月13日 中國時報:公宅竟比商業標租 貴4000元

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:市有財產只要遇到財團就會打折!? 業者成本降了,市民的荷包有受惠嗎? 幫業者降標租停車場的底價,市府的貼心是不是用錯地方了?

市有財產只要遇到財團就會打折!?

業者成本降了,市民的荷包有受惠嗎?

幫業者降標租停車場的底價,市府的貼心是不是用錯地方了?

  臺北市再度大開市有財產標租的方便之門,原本以公告地價5%當做停車場業者標租的底價,被財政局修改「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」,僅需以公告地價4%做為標租的底價!此一處理原則,得利的是有意標租的業者!反觀市民,有可能因此而得利嗎?

 

市府已經夠低的租金率-5%,竟然不是最低?還有更低-3%!

依原「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」第三點:「市有土地辦理標租者,其土地租金底標,應依『臺北市市有土地出租租金計收基準』所訂租金率計算。」也就是以土地公告地價5%做為標租的底價。但自3月1日起,便改為土地公告地價4%做為底價,甚至若是「交通、區位條件不佳者」更得以以3%做為標租之底價!即使最後租金還是由各家業者進行標租,價高者得,但是在底價早已調整的情形下,還能期待得標的租金能高到哪去嗎?況且「標租」本來就是市場機制決定一切,市府過去制訂底標標準5%,也是參考市有財產、國有財產之相關規定,其租、占、使用收費之標準即是以5%計算!為何市府現在偏偏又要下修其一體適用的規定呢?

 

市府自降百萬元收入,換來的就只有業者利益,市民的權益在哪裡?

以通化夜市旁的市有地委外標租停車場為例,2016年預估需繳交公告地價6.5%左右的租金(307萬8276元),高於一般市有土地出租的標準-5%。若今將底標從原本的5%調降至4%,則業者是否亦將其欲投標之金額隨之下修,同一個停車場,競標的結果就有可能隨之降低至4%多,若以得標租金4.5%為計,則通化夜市的停車場將較目前減少2%、94萬元的租金收入!甚至如果流標一次,依規定,底標還會因此而減少一成,流標越多次底標也就越低!市府自降收入的結果是什麼呢?就是業者支出成本減少,相對的收益增加;然而在這一來一往之間,市民需支付的停車費用難道就有降低嗎?

 

過去獎勵民間投資興建的停車場,也應重新檢討租金率!

寸土寸金的天母圓環,其地下停車場,共有317格停車格位,以一位700元的日收入、使用率僅50%計算,一年就有4049萬元的收入。但是土地管理者工務局公園路燈管理處卻只向業者收取公告地價1%、也就是每年97萬元的租金!相當於每坪月租金僅僅只有116元!這看在天母的居民、商家眼裡,不會眼紅嗎?為什麼偏偏業者就能獨享優惠租金呢?

就算是過去業者是以「民間投資興建並經營管理之公有停車場」自行興建、管理,但是做為一個珍貴市產的管理者,如此的地租金根本背離市價太多!以上述的計算來看,就算市政府向業者收取10%的地租金,也不過是977萬而已,對業動輒三、四千萬的收入來說絕對是可以負擔的!如果當初簽訂的契約有問題,現在就應該拿出來重新檢討,不是等著業者把利益都拿走後,才慢條斯理的處理問題!

 

向財團多要錢就窒礙難行、為財團著想倒是十分靈活!

過去周柏雅屢次針對市有財產租金率過於僵化、沒有彈性,且背離市價甚多…等提出質疑;這些財團得標者早已成為市有財產最大的受益者!周柏雅認為市產的相關租金率早就該參考市價進行調整、調漲了!但財政局的反應卻總是將一紙行政規則-「臺北市市有土地出租租金計收基準」當做憲法一般的奉為圭臬,不能調整就是不能調整!沒有想到:為了停車場業者的利益,另一個行政規則-「臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則」居然可以量身訂做、下修底價?柯市府的邏輯完全令人想不透!

 

沒有配套、不得降價!

周柏雅認為,市府修改此項處理原則,將使得市產價值被用更低的價格標租出去,不僅失去了「標租」本來的「市場自由競爭、市府得利」的意義,而且對市民毫無幫助!為確實保障市民利益及市產適用,此項處理原則應該搭配上相關配套措施,針對得標業者的收費標準給予相關要求、限制。若市府只是單方面的降低底價、方便業者,卻不讓市民得到相關的停車優惠,則市府又有什麼必要,一定得將市產土地標租給業者?倒不如自劃停車格、比照路邊停車格由收費員收費即可!

 

附件一

臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則(舊法)第三點

市有土地辦理標租者,其土地租金底標,應依「臺北市市有土地出租租金計收基準所訂租金率(5%)計算。

 

附件二

臺北市市有土地標租作臨時平面停車場使用之處理原則(新法)第三點

市有土地辦理標租作臨時路外停車場使用,其第一次招標之底價按土地申報地價年息百分之四計算年租金額,但其交通、區位條件不佳者,得按年息百分之三計算年租金額。

前項標租作業,除本處理原則另有規定外,準用「臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」之規定。

 

附件三

臺北市市有財產管理自治條例

 

附件四

臺北市市有土地出租租金計收基準第一點

臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五
收租金。逾期繳納租金者,依下列情形加收違約金

 

相關新聞聯結:

  1. 2016/3/5自由時報:北市停車場標租底價降 議員批圖利業者
  2. 2016/3/4蘋果日報:北市調降停車場標租底價 議員批僅肥財團
  3. 2016/3/6 101傳媒:北市市有土地標租作停車場 議員批惠利業者
  4. 2016/3/5 中國時報:市有地標租停車場 底價調降 議員:圖利業者 市民無感