周柏雅的「市政質詢」: 好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店,一年營業權利金僅需繳71萬!還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限後再繼給數千萬元補貼

周柏雅議員辦公室2018年1月12日新聞稿

好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店
一年營權利金僅需繳71萬!
還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限
繼給數千萬元補貼

黃金地段的市府轉運站營權利金每月僅收8萬,市府讓利財團真大方!

周柏雅議員審閱107年度預算發現,市府轉運站BOT案,不但豪給業者94%的樓地板面積(附件1),經營統一阪急百貨、美食地下街、高級酒店W Hotel,一個在黃金地段的百貨公司、飯店共4萬1千坪,106年整年的「營權利金」收入居然只有71萬元!104年和105年也僅一百萬元,平均每月僅收8萬多元!完全比不上東區小小的店面要高達20萬元月租!(附件2) (表1)

目前的「營業權利金」收入是依照「實際稅後純益*0.5%」,按業者所提供的財報資料,實際稅後純益明明高達1到2億元,但若僅收稅後純益的0.5%,僅71萬元,這個收費對財團來說根本是ㄧ根寒毛!停管處一個停車場就有2-3千萬的租金收入了,一個BOT案的營業權利金相比之下少得可憐北市府讓利給財團還真大方!打著正義名號的柯市府之前能替誠品替二房東富邦/市民重談權利金,怎麼就不願意跟其他財團談談呢?

(表1)

交通局還讓利不夠多嗎? 房屋稅讓利居然還加倍奉送! 500萬變逾千萬元!

不僅開發和營業權利金已讓利數億,交通局竟然還編列預算幫業者支付轉運站的房屋稅!100年至104年,市府每年皆幫業者支付5百多萬元房屋稅、105年之後包含107年的預算,因為促參房屋稅減半的優惠解除,房屋稅暴增為每年逾1千萬元(表2),這些理當由「房屋所有權人-業者」負擔的「房屋稅」,交通局卻以「發展大眾運輸條例第六條、臺北市客運轉運站補貼房屋稅作業注意事項等規定」為依據,全部補貼

交通局認為:「為避免房屋稅轉嫁到客運業者,並提高票價,造成乘客負擔,因此每年編列預算補助業者房屋稅。房屋稅補貼給BOT案經營業者,是間接補貼客運公車業者增加3-5.4萬元的月臺費支出,也是間接補助搭車民眾。」這種毫無邏輯的解釋等於是拿全民血汗6千多萬稅金,去幫已賺到飽的統一大財團、日勝生繳房屋稅、幫客運公車業者付月臺費,所謂補助搭車民眾聽起來好聽,其實只是換個方式從間接/片面變成直接轉嫁給全民付費而已!

(表2)

已經幫業者補貼6千萬的房屋稅,交通局難道不用求償嗎? 

周柏雅議員認為,交通局應該明確告知業者房屋稅無須補貼,也應要求業者不可把房屋稅轉嫁到客運業者!市府也應該追究當時的公運處長、副處長、督導業務的副市長和提案公務員的責任,追償市庫損失。

未來新的轉運站應該要求BOT業者去承擔轉運站的ㄧ切維修、行政、稅率、營業稅、房屋稅,只能收取客運業者的水電費。

周柏雅議員在107年預算審查黨團協商時提出的三種刪減方案(補充資料),經協商後,就補貼轉運站房屋稅之預算達成共識:「給予一年緩衝期,明年起不得再編」!

市府轉運站營運權利金應該比照松菸重新談判!

松菸一年的營運權利金有920萬元,但是市府轉運站卻僅有71.5萬元,每年都不到百萬元,差別在於松菸的營運權利金,是依照每年「營業總收入*0.5%」計算繳交,然而市政府轉運站是依「稅後純益*0.5%」繳交。(附件3)
如果松菸也比照市府轉運站按「稅後純益*0.5%」繳交,以松菸經營到目前為止的稅後純益都是負的,根本半毛營運權利金都收不到。周柏雅議員因此提出附帶決議經大會通過:「市府轉運站之營業權利金目前以稅後純益0.5%計收不合理,市府應和業者重新協商調整營業權利金之計收方式,參酌松菸營運權利金以每年營業總收入0.5%計算之作法,以符合公共財產收益之合理性。」

補充資料:
107年預算政黨協商所提出的三種刪減方案如下,協商結論為「給一年緩衝,今年不刪,明年起不能再編,回歸市場機制」主計處處長也有紀錄,就算公運處再編,也直接不給過,ㄧ年時間是市府要發文給市政府的緩衝期間!

3種刪減預算方案(橘色為應刪減數)

3種刪減預算假設說明:
方案ㄧ:
臺北轉運站月臺核定日期為104年5月29日,滿3年後重新檢討月臺費率,是107年5月28日,所以只要再付5個月的房屋稅: 12,821,442/12個月*5個月=5,342,267元,因此應該刪減房屋稅預算7,479,175元

方案二:
市府轉運站
全部房屋稅111,772,208元,轉運站空間房屋稅10,778,414元
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅9.6%
但市府轉運站占全部的樓地板面積5.6%,依照比例
111,772,208*5.6% =6,264,436
房屋稅只要付626萬元就夠了,不必付到10,778,414元
因此應該刪減房屋稅預算4,513,978元

臺北轉運站
全部房屋稅91,529,224,轉運站空間房屋稅12,821,442
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅14%
但臺北轉運站占全部的樓地板面積9.4%,依照比例
91,529,224*9.4% =2,137,453 房屋稅只要付213萬元就夠了,不必付到1282萬
因此應該刪減房屋稅預算10,683,989元

方案三:
全數刪除(依契約行政,由公車客運業吸收月台費提高成本)
臺北轉運站 應該刪減 -12,821,442
市府轉運站 應該刪減 -10,778,414

附件1: 
市府轉運站面積百分比

附件2:
北市東區店面閒置多 「受電商衝擊」
「東區店面的待租期與坪數和總價帶有關」,住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬表示。大馬路邊的因為租金單價高,小小店面可能就要20多萬元,待租期「可能數以年計」

附件3:
市政府轉運站權利金

松菸權利金

松菸權利金-營運權利金

媒體報導:

 

2018年01月14日  聯合報    市府轉運站千萬房屋稅明年不再補貼

周柏雅指出,民國100年至104年,北市府每年替客運業者支付500多萬元房屋稅,但105年後,因促參法對房屋稅減半的優惠解除,房屋稅增加為每年逾1000萬元,但交通局卻在年限後繼續補貼,「太大方」。

預算案在政黨協商時,周柏雅提出3種刪減方案,最後達成共識,給予1年緩衝期,今年1077萬預算協商通過,但明年起不得再編預算補貼客運業者稅金。周柏雅認為,北市府未來應要求BOT業者,承擔轉運站的維修、行政、營業稅和房屋稅,只能收取客運業者水電費。

周柏雅還質疑,市府轉運站BOT案,給業者94%的樓地板面積,經營百貨、美食地下街、高級酒店,共4萬1000坪,106年整年的「營業權利金」收入居然只有71萬元,104年和105年也僅100萬元,平均每月僅收8萬多元,比東區一個小店面的20萬元月租還低。
2018年01月14日 中國時報  市府轉運站不再補貼千萬稅金

北市府2011年起補助統一支付房屋稅,市議員周柏雅指出,前5年因有促參房屋稅減半優惠,每年約補助500多萬稅金,2016年到2018年編列的預算,則因優惠解除,每年須補助超過1000萬元,交通局聲稱是為避免稅金轉嫁到客運業者,導致票價提高,但這根本是拿全民納稅錢去補助,完全不合理。

該預算案上周在議會政黨協商,周柏雅提出3種刪減方案,最後各黨團達成共識,決定給予1年緩衝期,讓今年1077萬補助照案通過,但明年起不得再編列預算補助BOT業者。

 
2018年01月13日 自立晚報  北市轉運站營業權利金每月8萬 讓利財團不合理

 

2018年1月15日 自由時報 市府轉運千萬補貼業者

市府轉運站 千萬補貼業者

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:下次北市總決算審核報告應該幫市民做的事

下次北市總決算審核報告應該幫市民做的事

 

審核報告為何市民無感?

審計部臺北市審計處動員5科33名審計人員及4位行政資訊人員,一名公僕算平均年薪80萬元,投下近3千萬元的人力成本還不計租金等辦公成本,每年製作一本超過400頁的「臺北市地方總決算審核報告」。然而此一審核報告內容結果被媒體直接引用率低,更別提多數市民根本不清楚最新104年版本中,前10大審核弊端是哪些?審核報告書的部分審計內容甚至比民代、媒體、市府揭露的資訊還少、還晚。

周柏雅議員提出:既然花了人民納稅血汗與審計人員時間,審核報告格式應該要揚棄既有官僚、隨興、缺乏貨幣化數量化、官官相護隱晦地處理格式。以104年報告居然隻字未提北捷統包台中捷運綠線工程卻發生命案的工安事件以及該事故所產生的金額損失,卻把涉及幾百(十)萬元的浪費公帑列為重大審核發現!而整本報告就因循多年不變格式:對各局處做蜻蜓點水流水帳記載,對億來兆去的公共利益損失卻不提供估算數據給民眾知道,如此又如何讓市民感同身受呢?

 

基本款至少要有損失金額排行榜、多年累犯龍虎榜、涉案公僕人數等!

周柏雅認為審核報告應該跟上企業的檢討模式:要把每一個缺失、違失、失能而對公共利益的損失金額、涉案公僕人數、層級、影響市民人數、最常違法是哪些法條等等量化配合巨量資料時代以圖表方式表達出來,且每年應該效仿衛生局或建管處公布10大違失弊端龍虎榜。

周柏雅發現,以北市容積移轉移入移出的容積樓地板價差保守估算就讓開發商拿走3千億元的不當得利,還造成內湖等地交通等公設水準無法趕上人口密度及更多外部成本衝擊!而104年的決算審核報告中卻只淡淡地<建議>市府加強改善!完全不提經濟損失的估算。這種動輒千億的大圖私利、大損公益案長期以來也只被審計處列為「建議意見」,連「十大重要意見」也不算!

而違建也不只是不當得利而已,對公共安全來說也早以釀成如南港興中街的致命危機了;1995年迄今新增違建仍未處理結案的已超過2.8萬件,審核報告卻僅列出294件(1%總新違建數)頂樓違建每年不法獲利估計1.6億元而已!而獎勵室內停車空間推行20年卻仍有9成獎停車位4.8萬個未釋出供公眾使用!根據審計處估算約有10年868億容積獎勵的不當利得,但是這些經過監察院糾正、審計報告也年年提出的問題,難道政府不能代位求償嗎?至少也要公布10大獲利建商名單!

 

 

被監督公僕不痛不癢,甚至還樂得被提上一筆,因為申誡後記功更多,審核報告反成了犯錯公僕之大確幸(誤)!

審計部審計處監督功能根本避重就輕,抓小放大,明明可以依審計法第17條「得由審計機關報請監察院依法處理;其涉及刑事者,應移送法院辦理,並報告於監察院。」卻是常自廢武功,近5年來未曾主動移送法院辦理,只是發函通知改善:北市府自己看著辦。

103年與104年決算審核報告總共才各有33人次與20人次被記申誡!但根據今年6月周柏雅辦公室調查,2013年被申誡的同批公僕,事後在功過相抵後反而多出了75個功!「申誡」反而成了照顧X友友與在8萬市府所屬公教人員中得到升遷機會的認證。例如:審核報告中發現客委會有重複列支年終工作獎金(涉嫌詐欺)、客庄生活館盈餘未繳回(涉嫌侵占)、浮報幼兒園領取補助人數(涉嫌詐欺)這些涉及刑事情事都該主動送檢調法院辦理了,卻都輕輕放過了!

 

審計機關不是只有監督功能,還有洞悉與前瞻

近年捷運多靠舉債來支應系統擴建,審核報告也該列清楚每條路線原訂自償自籌多少錢,實際與計畫差別多少?利上加利各個新路線又將給未來子孫留下什麼樣的財務包袱?這些都可以檢具更具體的對照表,或是公布前3大捷運錢坑,用不同的方式來給北捷更大壓力。審核報告中「惟迄今尚未確定解決方案」結果審計處就苦等北捷根本不甩自籌財源的蒼白回應嗎!

 

說好的洞察功能呢?

而此次決算報告提及民政局花了近6百萬元修繕完畢2010年重新啟用了中華、大龍、自強區民活動中心,卻隔了2年、4年就停用了2座新修繕的活動中心。而自強活動中心也因為北市府硬要改建中正橋連帶要被拆除。

與其關注在已被停用/拆除的區民活動中心,審計部更應該對營建署與新北市府才在2011年發包進行永和端新建橋墩與拓寬匝道且才通車3年(2013年1月28日)就要被北市府拆除的中正橋,且其工程費從原來7-8億暴漲到21億的來龍去脈做更洞悉式審核。

而校舍海砂屋比例高達4成,光是鑑定與補強就花了10幾億元,這種大規模豆腐渣品質也沒有讓審計機關啟動大規模調查,到底是真耐震補強還是找藉口發包工程呢?豆腐渣品質危害師生性命安全又豈是數10億元公帑浪費能補強就算了呢?對失職公僕的懲處在哪裡呢?同屬教育局管轄的動物園園外服務中心鋼構建築拿到新使照才12年就遭拆除的虛擲真相也都至今未明,責任也沒有任何追究,這種只查皮毛不明究裡的審核報告能贏得民心嗎?

 


 

說好的前瞻功能呢?

北市府還打算把剛砸數千萬元耐震補強完成的信義區公所或未到使用年限的市有建物(如市立圖書總館)拆除等等,東區門戶、西區門戶其實是否有特定建商在背後下指導棋?這些背後建商精心的運作才是市民更想知道的內情。審計處能夠裝瞎不懂市民想看什麼嗎?

 

馬關條約不只在促參案

審計處在報告中把地上權、聯合開發、公地都更等等也歸類於適用促參法的促參案件,更是凸顯審計機關對促參、地上權、聯合開發等等法令不夠了解。雖然上述各類案件其實就是同樣關鍵在於類似都更的「權益分配」上,但在目前僅適用大眾捷運法、都更條例或僅是民法情形下,卻是讓各種弊端叢生。

目前北市幾大弊案、爭議都是來自地上權、聯合開發、公地都更等等如雙子星、成功高中旁國有地。甚至正在製造弊端不斷的舊議會招商等等。不論是大巨蛋、松菸、三創園區或者此次審核報告提到的經國七海文化園區,這些促參案件雖然按促參法規定,得以不照採購法規定,但早在前期招商中就已布下暗樁地雷,利用招商條件嚇跑有資格競選者,利用在有限的申請者選定最優申請人後,忙著簽下不清不楚權利義務甚至明顯讓利與財團的約後,才要來用公權力與財團重新議定更明確的條件。

這種戲法一演再演,就算市府宣稱已改了促參SOP也沒有用。因為現在市場上業者根本不想被促參法約束反而熱中投向更無政府狀態的地上權、換地、公地都更、聯合開發等等,大吃市民豆腐。

 

21世紀民心想看的審計調查

到底哪些公僕拿著蛋黃區珍貴市地大大讓了多少利給財團,事後得以像兆豐金前董座退休後到財團集團裡任職?哪些公僕得因放水招商審核契約條件而得以受惠於非金錢的對價升等呢?哪些公僕的海外公司握有財團乾股呢?審計法裡提到的「各機關人員有財務上不法或不忠於職務上之行為」若再沿用數十年的審計方法與報告方式早已無法滿足當今市民對審計認定的標準與期許了。

面對「道高一尺、魔高一丈」公僕結合產業與學閥創新不斷的五鬼搬運公共財到X友友口袋的伎倆,審計機關若還是固守「明朝的劍想殺清朝的官」這種審計方式,又如何取得21世紀市民的民心呢?又如何對得起市民的血汗稅收呢?

 

 


 

參考資料:

1.審計法第17條

審計人員發覺各機關人員有財務上不法或不忠於職務上之行為,應報告該管審計機關,通知各該機關長官處分之,並得由審計機關報請監察院依法處理;其涉及刑事者,應移送法院辦理,並報告於監察院。

 

2.2012/8/11自由時報:獎停肥了建商 近10年暴利868億元

北市審計處統計,近十年北市建商因增設獎勵停車位所衍生的利潤,扣除土地及施工成本,約獲利八百六十八億元,隨著北市房產近十年水漲船高,每席停車位的利潤,也從九十年的一百零五萬元,暴漲到去年的二百六十九萬元。

臺北市停管處長張哲揚表示,北市近十年的新建案,幾乎沒有不申請停車獎勵的案子,多數豪宅建案,甚至都會把獎勵停車格拿來賣給消費者,以信義區一處知名豪宅建案為例,消費者買屋時必須至少買三個車位,除了一個法定停車位,還有二個獎勵停車位。

張哲揚說,目前全臺北市豪宅開放獎勵停車格的「模範生」,首推仁愛路的「帝寶」,業者把停車費率公告在場外,還設置獨立於一般住宅的出入口。

審計處根據建管處及內政部地政司的資訊,精算十年來,每席獎勵停車位衍生利潤,隨著臺北市近年來房產價值一路飆升,九十八年每格車位達二百零七萬元,九十九年達二百五十五萬元,去年更創下二百六十九萬元的歷史天價。

 

3.2005/3/8費鴻泰新聞稿:黑心建商蓋豪宅

但在立法委員費鴻泰、台北市議員李慶元追查下發現,該公司承諾一樓夢幻般的室內公設,竟通通設在為了獲得建物獎勵容積、增加樓地板面積所劃定的汽、機車格位上。

 

4.審計職權功能

12

5.審計機關使命、願景、策略目標及核心價值

3

 

6.2016/06/30周柏雅的「市政質詢」:只能假裝打蒼蠅的紙老虎能發揮什麼監察恫嚇功能?年年做決算審核卻又縱容公僕年年犯同樣的錯誤,監察院/審計單位除了耗費龐大稅金,決算報告能跟市民有什麼關係?

 

 

其他相關連結:

1. 2015/08/14 周柏雅的「市政質詢」:到去年底,仔細算出來北市府的債務已逼近9千億元!!!市民不可承受的重,誰來買單?

2.2016/06/25周柏雅的「市政質詢」:美觀比治水重要?放著正常預算不用,硬要瞞著議會動用預備金 為什麼選舉時就動用預備金忙做美化景觀不管死魚噁臭? 心臟血管堵塞卻忙著做醫美拉皮,對嗎?

 

3.2016/07/05周柏雅的「市政質詢」: 容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策,就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因! 市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!

 

周柏雅的「市政質詢」:市府未卜先知就知得標廠商沒有設計能力讓老樹與建築物共生? 廠商細部設計都畫了,還在演什麼【流標的戲】呢? 惟財團的命是從,難怪地上權案開發是 近年弊案爭議的潘朵拉盒子!

市府未卜先知就知得標廠商沒有設計能力讓老樹與建築物共生? 廠商細部設計都畫了,還在演什麼【流標的戲】呢?

惟財團的命是從,難怪地上權案開發是

近年弊案爭議的潘朵拉盒子!

 

財政局首創,幫未來的得標廠商先做申請樹保審議,移植兩老樹

市政府服務到家?樹保審議本來應該是獲最優申請人自己該做的事,北市府還破例代勞?北市府不顧文史團體呼籲且創下未都更前,就先動用第二預備金就拆掉北市民主殿堂市議會舊址但保留易積水地下室,舊議會土地上的老樹也在開發商的「建議」下,要動用移植相關工程費用稅金134萬元,先幫廠商加速樹保申請審議移植程序! 先不論國內、外許多設計案例基地再小都能考慮到與自然共生的設計比比皆是,北市財政局卻寧可預設立場認定舊議會的老樹不是珍貴資產,卻成了開發商口中的「風險」極為可議。基地土地面積高達2520坪卻容不下兩棵老樹3坪(樹幹)或未剪枝葉冠幅的60坪之地。市府還諷刺地要在此地建設「城市歷史與遠景博物館」(臺北城博物館),真的是要讓後代子孫永難忘記柯團隊的「開發重於一切」的護財團文化!?

 

怎麼能確定樹即是扣分,而非加分項目?莫非內定者已畫好細部設計?

報告中提出的理由為「影響開發可能性」,並且用自己以建蔽率、容積率所「預計」的地上14層地下6層大樓,若是不移將有影響。明明未來誰要來設計? 蓋成怎樣幾樓? 是否一定要用盡容積率、建蔽率? 而且市府只是需要2600坪左右的樓地板面積為什麼一定要允許廠商蓋到1萬3千坪? 廠商拿出40億左右就能拿走超過126億土地(每坪5百萬土地市值)8成樓地板50年的使用權! 誰要來蓋都不知道,市府卻能先入為主的替最優申請人認定那兩棵老樹就是「障礙」。都不知道實施者是誰,市府怎麼可以事先臆測實施者認為那兩棵樹是風險還是資產呢?難道不是應該由實施者依照建築計畫自己提出評估嗎?還是市政府如市場傳言早已經心理有底是「誰」「已經如何」設計了嗎?

 

樹保審議委員能切結老樹移植必定成功? 城市歷史=遇到開發派,就要趕廟公/土地之神?

10月7日參與舊議會老樹審議時,委員們對於財政局提出移植兩棵樹幾乎沒有意見,只著墨於移樹的地點,移植方法及計畫書的細節,對於要不要移植就算還是有反對意見也是擺出木已成舟的態度。北市別說老樹移植10年以上存活率統計還難以取信大眾,典型的移樹典範:花博公園、松菸等等過去大樹都慘遭移植後大量死亡反而讓一些較矮小新樹取代,更是證明柯團隊根本沒有改變「北市開發擺中間,樹保環保歷史擺兩邊」的文化!

 

開發當道,老樹區區幾平方公尺的生存空間都沒有? 光華商場基地更小都容的下老樹了

該計畫用地面積2520坪,兩棵樹能佔多少空間?就是此基地的零頭坪數罷了!以最誇張的冠幅面積來計算也不過2%。難道未來的設計完全無法容下兩棵樹,產生一種與自然共生的概念嗎?北市府目標不是強調永續經營的城市嗎?為了土地開發先把受保護樹移走,豈不是自打嘴巴?光華商場基地使用面積5273平方公尺(附件1),換算約1595坪,只有本案約60%的大小,都更成新的資訊大樓都可以讓樹與建築共存了(附件2),難道此處不行?

 

 

附件1

光華數位新天地開幕營運

附件2

台北老樹新聞-光華商場新基地 巧思護老樹

 

周柏雅的「市政質詢」:豪華百貨轉運站,市府便宜租! 商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租! 50年北市府短收高達數百億收入合理嗎? 設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式 一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?

豪華百貨轉運站,市府便宜租!

商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租!

50年北市府短收高達數百億收入合理嗎?

設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式

一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?


超便宜!市價的0.3折!市府地上權就是超好康!一坪不用五十元!?

位處臺北車站商圈的精華地段,集交通轉運、高檔飯店、百貨影城於一身的交九京站大樓,亦即由市政府設定地上權興建交九臺北轉運站的BOT案,每個月付給地主-市政府的費用(權利金地租等名目=毛收入),在扣除地價稅等支出後,每坪淨收入竟然收不到50元!放眼周邊房租每坪上千元者比比皆是,交九臺北轉運站與旁邊每坪1600元月租的大樓相比竟然差了32倍!市有土地如此低價釋出不該比照松菸文創重啟正常一點的租金談判嗎?

周柏雅辦公室日前調閱臺北市政府財政局提供交九轉運站及市府轉運站BOT案的相關資料發現(附件1):交九轉運站淨收入(毛收入扣除地價稅)為一坪42.9元,但周邊電梯大樓月租金可達一坪1600元、市府轉運站月淨收入為一坪255元,周邊建案卻達到一坪3500元!根據實價登錄網所示(附件2),市府從這二個案子中所得的利潤,竟只有周邊月租金行情的0.3折(交九)到0.6折(市府)!

50年毛收入差別可高達數百億合理嗎?

不考慮通貨膨脹租金在50年的市價租金可能巨幅漲價,最保守以交九周邊實價登錄租金中間值-一坪月租1500元計算,扣除市府分回樓地板面積,BOT經營者仍有6萬多坪樓地板可供出租之用,二房東穩穩每年約可拿到12億多元毛收入,而扣除業者已支付市府BOT一次性的權利金5.63億元與每年4200萬元地租,再扣除興建的成本,就算興建成本膨風到百億元,50年的差異還是有大於500億元的巨額差異!

採BOT建設大型公共建設不代表將土地利益全數割讓予財團!

周柏雅指出:BOT能讓政府、市民不用出錢便能享有大型公共建設,本意甚好。但市府過去所簽訂的BOT案,同時設定地上權,不管是市府能收到的地租還是權利金,在保守計算過長達半世紀的契約年限的現金收入與支出後,可以發現不論是交九轉運站還是市府轉運站,市府的月收益明顯低於周邊行情甚多!顯見公有市產的經營管理,不論是BOT促參還是設定地上權,根本就不符合大眾利益。

BOT得標財團本就可以利用該大型建設營利、收益,其經營方式與一般商家、百貨並無不同,僅僅是依BOT契約幫政府多興建了一處大型公共建設而已,固然得標商所應負擔的成本並不比市價低太多才是。然而市府與財團簽訂的契約,不僅讓得標者取得「過份低廉」的成本,更讓這種不公平的現象,透過「設定地上權」可長達半世紀的擁有該公有土地使用權!這樣子的情形公平嗎?

松菸能重新談,市府、交九轉運站為什麼不可以?

周柏雅認為:柯市長可以認為松菸的權利金不合理、怪怪的,於是將營運權利金從56多萬一口氣談判改簽到960萬(附件3),雖然松菸租金加上權利金的收益仍是離市價甚多。那交九、市府轉運站為什麼不可以?如果當初的契約已形成目前市政府的利潤與市價有嚴重落差,那是不是應比照松菸重新檢討?

周柏雅要求市政府應重新審視所有BOT設定地上權的相關案件,找出柯市長覺得「怪怪的」地方,找出不合理、不公平的地方,還給市民公平的市有財產政策,儘快讓市民的市有土地、市有財產能發揮其應有的效益。

參考資料

1.交九轉運站50年市府(市民)可能損失保守估計:

本來市府自行興建、出租可得到總收入:

市價租金年毛收入:月租1500元 X 12個月 X 7萬8千坪的90%(市府分回自用坪數得算10%左右) = 12.6億(不考慮通膨因素)

業者代墊之興建成本:8萬元1坪(當年不動產專業論壇的一般造價行情) X總樓地板7.8萬坪,約為62.4億元
12.6億 X 50年- 造價62.4億 = 630億 – 62.4億 = 567億

目前BOT總收入:

市府可收回地租一年4200萬、權利金5.63億(50年期)

50年下來共得到:4200萬 X 50年 + 5.63億 = 26.63億

自行興建的總收入 – BOT總收入 = 567億 – 26.63億 = 540.37億

就算興建成本100億,差異還是有503億
(630億 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 503億)

再說,算把自行興建的出租率調整為只有7成5,仍有345億左右的差距!

(630億 X 0.75 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 345億)

智邦不動產討論區:
http://home.url.com.tw/?func=forumbody&f_no=119452&cat_en=realestate_north1

「以單價35萬算,如10坪房子總價為350萬,土地持分約2坪,扣除造價80萬(8萬×10),建商利潤與管銷成本70萬,土地使用權值為200萬,平均每坪為100萬元。」

2.年地價稅:約1300萬元(不考慮通膨因素)

市府淨收入若扣除每年地價稅更是少得可憐!

每年地租4200萬元扣除1300萬元只剩2900萬元,權利金5.63億50年,每年平均不過1100萬元,真正淨收益不過4千萬元,卻讓出7萬2千坪市民樓地板,讓廠商賺飽飽!

美麗島電子報2015/1/15:日勝生坐大失控,馬郝難辭其咎!

http://www.my-formosa.com/article.aspx?cid=5,10,15&id=74068

「2009年8月14日交九啟用前夕,連國民黨市議員陳玉梅也看不下去,痛斥交九BOT案充滿「迎合廠商、割地賠款」的本末倒置現象,一言以蔽之就是「商場功能極大化,交通功能極小化」!日勝生集團竟把交九轉運站設計在商場後側,樓地板面積高達74,436坪的交九大樓(即京站大樓),用於轉運站竟然只有6,996坪,僅佔總坪數9.4%!陳玉梅因此痛批,交九不但轉運功能堪慮,甚至已經淪為日勝生「京站」商場的附屬巴士接駁站!」

附件1:

附件2:

市府轉運站周邊實價登錄網:

交九轉運站周邊實價登錄網:

附件3:

蘋果日報20150919:柯市府贏了 松菸案營運權利金調升至900萬

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150919/694993/

周柏雅的「市政質詢」: 1. 大巨蛋毀損松菸古蹟,市府應該勒令大巨蛋立即停工,市府拖了一年8個月之久,為什麼不連續開罰,直到改善為止? 2.結果廠商不照施工維護計畫做,文化局與環保局等局長又不監督廠商是否依法依計畫施工,只會讓柯市長不停喊頭痛,那要這些局長們做什麼? 3. 2013年到2015年民眾投訴大巨蛋噪音的件數次數逐年增加,但市府裁罰金額每次僅3千元共計4萬8千元,相對於百億元的工程造價,這符合比例原則嗎? 罰個小金額是拿來止癢用的嗎?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年9月8日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:
2014
125日本席即要求市府,眼見大巨蛋毀損松菸古蹟,市府應該勒令大巨蛋立即停工,市府拖了一年8個月之久,每次回文僅表示有要求遠雄提出修復計畫並修繕,結果卻是繼續讓古蹟歷史建物受毀損,任其崩毀,政府明明就可以根據文資法第94條處罰20-100萬元罰金,為什麼不連續開罰,直到改善為止? 市政府執行公權力之官員捨不得連續開罰的原因是什麼?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年9月8日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:
大巨蛋工程毀損松菸古蹟,造成紅點博物館藏受損,文化局2015年9月7日新聞稿竟然還說:「非期待百分之百的工程進行不會造成損毀」不就是因為這樣所以才需要有政府監督嗎? 才會在2011年前找那麼多專家學者開會討論,做出厚厚「文化體育園區古蹟與歷史建築物的施工維護計畫」,結果廠商不照施工維護計畫做,文化局與環保局等局長又不監督廠商是否依法依計畫施工,只會讓柯市長不停喊頭痛,那要這些局長們做什麼?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年9月8日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:
2013年到2015年民眾投訴大巨蛋噪音的件數次數逐年增加,但市府裁罰金額每次僅3千元共計48千元,相對於百億元的工程造價,這符合比例原則嗎? 罰個小金額是拿來止癢用的嗎?

周柏雅的「市政質詢」:北捷放著大眾捷運法賦予的三大神器不用,只會弱弱地說遠雄敷衍! 這不是無能政府,什麼才是無能政府呢?

北捷去年11月就發現板南線的監測管理值異常,甚至到了今年3月11日又得知監測值都已達行動值了,但北捷還捨不得依大眾捷運法第四十五條與大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第14條規定,將妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之虞者,主動發函要求遠雄立即提出改善方案及攸關幾百萬捷運乘客的安全評估報告。北市府反而在3月中旬展開對根本還未發生的事情作大巨蛋人流電腦模擬測試,而放著已經入侵捷運設施的大巨蛋基礎開挖工程不管。直到4月下旬北捷才突然甦醒開始一連串發文要求遠雄針對基礎開挖對板南線影響提出新的安全評估報告與改善計畫。但是從北捷近10次的公文,根本連<限期>改善的限期都看不到,放著依相關法令為了公共安全政府可以採取限期改善、斷水斷電、收繳、註銷證照、停工、強拆等方法不用! 周柏雅表示大眾捷運法之所以能夠不受土地使用管制相關法令限制,凌駕其他工程相關法令就是因為一旦限建範圍施工造成捷運損害,後果不堪設想。

停工時間為什麼是5月下旬? 拿乘客性命當談判賭注嗎?

按照大眾捷運系統兩側禁建限建辦法第14條:「起造人安裝於捷運設施或開挖支撐系統上之任一監測儀器讀數達危險值,或捷運設施已有損害時,應立即停止施工,派駐專業技師進行必要之緊急應變措施,以保護捷運設施安全,且應將危險值或損害情形於二十四小時內儘速通知捷運主管機關,並副知捷運營運機構,非經捷運主管機關同意不得繼續施工。」 亦即,只要捷運設施有受損,根本不必等到危險值到了才停工。不管是對松菸古蹟於100年11月審查通過的<體育園區古蹟及歷史建築物施工維護計畫>或對捷運於100年6月審查通過的<基礎開挖對捷運設施之影響評估報告>都載明了行動值就是北市府該採取各種停工的指標。既然一直等不到遠雄新的安全評估報告,捷運局早就該依兩側禁限建辦法第25條: 「違捷運主管機關得商請當地該管主管機關通知申請人、或行為人命其限期改善、修改、停工或拆除,申請人、起造人或行為人屆期不辦理者,依行政執行法辦理。」行政執行法第28條所謂直接強制的第2點就賦予北市府捷運局可以「進入、封閉、拆除大巨蛋建築物」,甚至第3點<註銷遠雄建照>第4點<斷絕營業所必須的水電及其他能源>! 市府有這麼多法寶卻不及早應用且捨不得用,難怪導致外界批評市府對財團一會兒說他們「妖魔鬼怪不易收伏」,一會兒又用< 有良心、有社會責任>反覆不已,且執法重重舉起、輕輕放下,嚴重折損北市府權威與公信力。

 

大巨蛋停工板南線就安全了嗎? 快公開招標找尋國際公正第三方好好補救板南線

板南線到底安不安全? 這比大巨蛋要不要拆蛋還更急迫,且大巨蛋傷害已經讓專家強烈呼籲民眾拒搭板南線了,且軌道下混凝土裂縫已超出正常值3公分,甚至圓形軌道有變成橢圓形之虞,更扯的是遠雄也宣稱即使大巨蛋復工他們也無法保證安全。而今年5月20日捷運局發給遠雄的公函中也再次明說:「發現隧道內有仰供混凝土與環片脫離、仰供混凝土與環片局部滲水及軌道面有高低差,顯示大巨蛋開挖已影響隧道結構」。既然社會疑慮這麼多,且牽涉到各種力學與模擬計算,現在北捷除了坐等遠雄送安全評估報告,自己也拿不出來什麼力學程式設計計算書,為了確定板南線捷運設施的安全性,為了避免球員兼裁判,為了建立市民的信心,市政府有必要開國際標徵求公正第三單位作板南線的安全鑑定。

補充資料:

三大神器:

大眾捷運法:

第 45-2 條經主管機關審核認前項行為有妨礙大眾捷運系統設施或行車安全之虞者,得通知該管主管機關要求申請人變更工程設計、施工方式或為其他適當之

處理。第一項之行為,於施工中有致大眾捷運系統之設施或行車產生危險之虞者

,主管機關得通知承造人、起造人或監造人停工。必要時,得商請轄區內

之警察或建管單位協助,並通知該管主管機關令其限期改善、修改或拆除

。前項行為損害大眾捷運系統之設施或行車安全者,承造人、起造人及監造

人應負連帶回復原狀或損害賠償責任。

 

大眾捷運系統兩側禁建限建辦法

第八條 於限建範圍內進行前條第二項所列各款之行為所產生之捷運設施變形累積總量,不得超過附件四規定之容許變形值。

第十四條 起造人安裝於捷運設施或開挖支撐系統上之任一監測儀器讀數達警戒值時,應立即通知捷運主管機關、提出安全評估報告,研判繼續施工之安全性,並副知捷運營運機構。捷運主管機關於必要時,得要求起造人變更施工方法及提出緊急應變計畫。

起造人安裝於捷運設施或開挖支撐系統上之任一監測儀器讀數達危險值,或捷運設施已有損害時,應立即停止施工,派駐專業技師進行必要之緊急應變措施,以保護捷運設施安全,且應將危險值或損害情形於二十四小時內儘速通知捷運主管機關,並副知捷運營運機構,非經捷運主管機關同意不得繼續施工。

第一項警戒值之訂定,不得大於捷運設施之容許變形值之百分八十及開挖支撐系統設計值之百分之九十。

第二項危險值之訂定,不得大於捷運設施之容許變形值之百分之百或開挖支撐系統設計值之百分之一百二十五。

捷運主管機關於第二項情事發生時,得因情況急迫通知當地主管建築機關及捷運營運機構會同採取即時強制措施或為必要之處置。

 

行政執行法

第 27 條      

依法令或本於法令之行政處分,負有行為或不行為義務,經於處分書或另

以書面限定相當期間履行,逾期仍不履行者,由執行機關依間接強制或直

接強制方法執行之。

前項文書,應載明不依限履行時將予強制執行之意旨。

第 28 條      

前條所稱之間接強制方法如下:

一、代履行。

二、怠金。

前條所稱之直接強制方法如下:

一、扣留、收取交付、解除占有、處置、使用或限制使用動產、不動產。

二、進入、封閉、拆除住宅、建築物或其他處所。

三、收繳、註銷證照。

四、斷絕營業所必須之自來水、電力或其他能源。

五、其他以實力直接實現與履行義務同一內容狀態之方法。

周柏雅的「市政質詢」:松菸文創書面質詢四篇

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月11日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

臺北市政府對於「松菸文創案」的解決方案居然是「租變買」?!對此,相關局處卻毫不知情、完全狀況外?究竟市政府係何人負責此案相關談判事宜?公開把原屬市民BOT的產權變成私有產權嗎?這樣有符合BOT(Build-Operate-Transfer)的立法精神嗎?促進民間參與公共建設法第八條第一項明訂:「由民間機構投資興建並為營運;營運期間屆滿後,再移轉該建設之所有權予政府」耶!現在市政府的提案卻是要公開利用協議與契約來違法轉移給民間,柯團隊是想替「公產財團私有化」立下歷史里程碑嗎?!

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月11日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

「誠品將與台北文創協商買下旅館及商場產權」是什麼意思?含土地所有權嗎?包含BOT租約期滿後,最終地上物之所有權嗎?業者付的是權利金還是購屋分期款?最終地上物到BOT期滿是哪一年?地上物所有權在經過「租變買」後,最終所有權、使用權是市政府的還是業者的?本來BOT期滿,臺北市還有機會把此地重新恢復為綠地給大眾免費使用,現在又跑出什麼「租變買」方案,不是為日後埋下更錯綜複雜的期滿產權處理問題嗎?

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月11日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

柯市府團隊看著松菸文創古蹟歷史建物傾圮,竟不立刻責成要求業者修復毀損,難道也不能先動用市府資源進行修復、日後再跟相關業者追償嗎?沒錢修古蹟卻有幾百億辦幾天的世大運,這就是柯市府的文化資源分配的態度嗎?歷史文化園區的談判,完全不把歷史文化建物損毀擺上談判桌,是沒看過鑑定報告上稱:富邦與松菸文創古蹟歷史建物損毀脫不了關係的結論嗎?只要台灣大讓出一層樓,又能容納幾個文創公司?杯水車薪有什麼用?文創、產業要如何發展,有在談判桌上明確訂出可量化目標:每年要輔導幾個文創品牌到美國、歐洲、日本等先進市場、達到多少外銷業績?

臺北市議會第 12 屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015年5月11日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

松菸本來是綠樹成蔭的歷史古蹟,經過BOT的洗禮後,變成到處補丁累累、變成商場、旅館、電影院、還有連商場正面數百坪廣場連個座位都沒有的不人性設計!柯市長為了區區每年多拿回600萬元,就要把松菸的地上權變成永久的商場、旅館、電影院嗎?「文化園區沒有文化的問題」難道可以用錢就解決了嗎?當初「柯P新政」的競選美麗口號「文化夢工廠」又到哪邊去了?