柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

周柏雅議員辦公室2018年9月26日新聞稿

柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

108年新工處編列南山人壽總部(101大樓旁)使用市有地的信義段四小段37-20號約8百平方公尺(242坪)僅用31.5萬/平方公尺(104萬元/坪)來計算土地租金(附件1)!信義計畫區土地價格5年前僅14.2坪成交價就每坪694萬元了(附件2)! 明年蛋黃區中的鑽石土地租金柯市府用的<地價>跟5年前實際成交價就有近6倍差距!計價用的母數(申報地價)就已偏離市場行情數倍了,每坪土地租金行情自然離合理租金行情甚遠!柯市長為什麼對財團這麼好呢?合理嗎?

南港綠地比包辦北市商業區地價前5名的信義計畫區還貴!

同樣編列預算地價,108年工務局打算用2145萬元購買65平方公尺(20坪不到)的南港29號綠地(附件3),1坪購地價高達33萬/平方公尺(109萬元/坪),南港29號綠地每平方公尺地價等於比信義區市有地貴了1.5萬元(1坪貴5萬)!柯市府給財團用的地價就算的超便宜,要用稅金買私有土地就比給財團用的價錢還貴,這樣合理嗎?

為什麼不照市有土地租金對商業用土地加成計算地價租金呢?

南山人壽總部主要問題出在「臺北市市有土地出租租金計收基準」用的「依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金」。北市<申報地價>為了能照顧地主本來就比土地實際市價有好幾倍的差距,計算市有土地租金的母數用<申報地價>,當然身為北市最大地主之一的北市府收的土地租金就比民間大房東收的少了好幾倍。但是105年7月柯市府為了調整市有土地商業使用或者混合商用,租金偏離市場行情數倍的情形,修改了市地出租租金計收基準第2條(附件4,將大面積市地(超過100平方公尺)若地上物就算只有部分營業,土地租金也要加成60%來計算。雖然就營業部分面積加計租金6成(如何計算營業非營業空間又有非常大的彈性空間)也聊勝於無!

南山人壽總部主要建物是用地上權方式取得信義段四小段28〜30號5357坪土地,後又增訂要額外使用四小段的37-20號242坪土地來做連通道,但連通道也是為了增加商辦人群的便利性跟吸引商場消費的人潮,還是應該合併地上商辦與商場一體適用「臺北市市有土地出租租金計收基準」第2條的<營業租金加成60%>的規定比較合理。用比市價低好幾倍的【申報地價】來做市有土地計算租金的標準,而不用比較貼近市價的【公告現值】來計算土地租金,因此X友友租越大面積的市地就賺更大! 柯市長為什麼要對財團這麼好?

「租金營業加成」抓小咖放大咖?

財政局提供資料:106年有19件21筆市地適用營業加成土地出租,107年第一季增加到54件(62筆),第2季又比第一季增加1倍到108件(133筆)市地適用營業租金加成,每月加成可以增加市庫收益259萬元,1年就是多增加3100萬元! 但是以今年第2季加成總面積才5567 平方公尺,等於每筆面積平均才41.9平方公尺 (12.7坪),所以柯市府是抓小放大,柿子撿軟的吃,選擇性只對小面積的土地租金加成放過大財團是哪招?

參考資料:

附件1:南山人壽總部使用市有地信義段四小段37-20號土地租金

附件2:信義計畫區地價行情

a.信義區寸土寸金,土地成交價每坪達694萬元。 內政部最新實價登錄資料顯示,台北市信義計畫區內有1筆僅14.2坪的土地,每坪成交價高達694.7萬元,總金額近億元,創本次實價登錄最高土地交易價紀錄。

https://www.ettoday.net/news/20130819/258995.htm

b.北市商業區地價前五名 將由信義區包辦

https://house.udn.com/house/story/5894/1381135

附件3:

上圖紅框區有點誇大僅佔全部綠地9%的私地面積!

附件4: 臺北市市有土地出租租金計收基準

第一條: 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金。

第二條:臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。

附件5: 周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

2016/12/16 — 柏雅小秘書

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

周柏雅的「市政質詢」:號稱還債4百多億的密技怎麼練來的?

周柏雅議員辦公室2018410日新聞稿

號稱還債4百多億的密技怎麼練來的?

柯文哲市長頻拿還債4百億作為政績亮點,但號稱省錢、還債的柯市長,其實預算裡卻是暗藏數字地雷!從主計處今年4月提供的資料來看,柯市長目前「已編列到下任市長任期(2019年度以後)」的預算總金額,竟有17275741萬之多(附表1)!也就是說,下任市長不論是誰,一上任就得馬上承接這上千億的大支票!是會還錢還是會花大錢,民眾心裡自有一把尺。匡列大把預算又花不了或等著後人來買單,市庫大水庫「暫時」當然有錢了!

 

    • 匡列預算後自降金額而頻頻流標:中正橋高達21億?18億?  2013年中正橋改善工程規劃的報告書,提及橋梁新建工程概估約需7到8億元,過了2年的總結規劃書卻暴漲到23億之多!在周柏雅議員強烈質疑其不合理後才略刪預算2億元。沒想到在2015年度預算會期通過的21億預算,新工處卻在2018年初的招標公告上,僅僅編列18億餘元來招標(附件1)?!那當初何必編列23億呢?

 
而至今中正橋工程卻遲遲沒下落,原來是工程不斷流標、再流標,現更以川普大漲鋼鐵價格為由,打算將工期由原訂的42個月延至48個月。比規劃報告書高出數倍的預算之下,竟然仍無廠商投標,原因到底出在哪裡?不論是初期的規劃書寫的7億或是向議會要預算的23億、實際投標的18億…,如此的數字差異在在顯示柯市府對於大工程的預算規劃和執行能力明顯的有巨大的落差!

 

    • 匡列預算後真領錢、進度卻牛步、工期double的典範:萬大線

 
捷運局先匡列萬大線7百多億的預算之後「假動工、真領錢」!施工進度遠比不上實際付款進度,有承包商進度不到2%,卻已支領總金額11.4%、7億多元預付款,有的包商已得標2年,完工度卻只有1%,照這種速度,萬大線是要等到柯市長孫子來通車嘛? 且捷運局對廠商付款超大方,有多少廠商為了先拿到工程預付款,實際上只是象徵性動工,監察院查了嗎?

而萬大線原定完工期為2018年,柯市長卻可大手一批就延宕7年到2025年之後才完工,捷運局卻急著先超編預算最愛先匡列大筆預算之後,再用牛步的進度作工程,讓工期延長2倍的最佳案例。捷運土建工程隨便延宕5-7年,不就坐等日後通膨追加預算,同時又可讓捷運局不僅自己可以用稅金再多養冗員且也幫著養委外規劃商,寫出更多不切實際的「可行性評估」!?

 

    • 匡列預算後動工(公宅)

 
公宅預算從2018年度起算,共編列有755億169萬5261元之多!其中,有高達94%、709億8938萬2825元是編列在2019年以後,也就是下一任市長的任期內。為了實現柯市長的公宅政策,都發局努力的編預算、爭取預算,在未來2019-2023的五年內,豪擲超過700億,平均1年就要花上140億以上。不過擅打蓋公宅拖延球的柯團隊,若真連任,這方面資金需求預計也不會高就是。但若真有心要推動居住正義的新市長,籌款就要費心了!

 

    • 留千億債不說,報喜不報憂

 
把附表1的近1800億化繁為簡為下表來說,柯市長未來(2019以後)編列的預算,光是公宅就匡列7百多億、捷運萬大線、信義東延段匡列201億、市場處改建萬大、環南、第一果菜市場匡列186億餘,以上小計就匡列了超過千億,在下任市長任期(2019年至2022年)了!

把自己要花的錢,分批分次的平均攤在未來年度,進而減少柯市長自己目前幾次的預算總金額,但事實上,錢依然是億來億去的花,要說柯市長省錢,不如說是懂得搞帳面數字的柯市長!市政建設該做就做,但不是把帳面數字攤到未來任期,替未來市長留下千億債,還口口聲聲說自己省錢!根本是報喜不報憂,欺負市民只會算短債不看長債喔! 更別提監察院決算提及受公債法與不受公債法的潛藏性累計上看9千億的債務!

 

參考資料:

附表1:

1.蘋果日報2017/12/21:柯P借款還債?北市財政局:是墊還借款以省債息

但媒體問及償債金額何處來,市府總是不明說。昨市府財政局長陳志銘才向媒體表示,明年北市府欠債可擺脫千億俱樂部,但《自由時報》今報導,柯三年來以比照富邦銀行11個大額定存牌告固定利率,向台北都會區捷運固定資產重置基金借款還舊債,馬郝柯歷任市長以來已向該基金借款317億元,且柯的年均借款40億元,都較馬郝高。

2.2017/12/4聯合採購發包中心/中正橋改建工程及代辦管線附掛工程/招標公告

預算金額1,884,234,544元

2017/12/21聯合採購發包中心/中正橋改建工程及代辦管線附掛工程/招標公告

預算金額1,884,234,544元

3.周柏雅的「市政質詢」:到去年底,仔細算出來北市府的債務已逼近9千億元!!!市民不可承受的重,誰來買單?(2015/08/14)

周柏雅的「市政質詢」: 辛亥路三段莫名其妙凸一塊!? 用路人時不時就擦到撞到!? 周柏雅議員要求市府儘速改善 !

周柏雅的「市政質詢」:儘速開啟與國防部溝通的前置作業! 解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

儘速開啟與國防部溝通的前置作業!
解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

住在文山區木柵路三段周邊的居民的共同經驗就是-長年的交通不便!由於木柵路三段路幅狹小,僅為12米道路,雖然雙向各一線道通行並禁止停車,但因當地交通需求,許多公車穿越其間,公車當然要有、道路卻無法拓寬,此種情景早已成為木柵居民的生活日常景象(附件1)。

臺北市政府更預計在木柵路三段後方的巷弄內,興建119戶公共住宅,目前業已進入新建工程的招標程序。然而周邊居民針對此公宅所提出主要問題-道路、人行空間不足、交通易阻塞的問題,市政府似乎卻是靜悄悄地沒有什麼規劃?!僅在簡報裡提及:會在公宅基地內增加人行空間。請問周邊居民需要的是這幾十公尺的小綠地嗎?在基地內增加人行空間,對於周邊居民整體的動線、交通有任何改善嗎?

依都發局的公宅簡報:木柵路三段的道路服務水準是在D、E級之間(附件2),以木柵地區最重要的道路而言,木柵路三段部份路段太小又太塞,是不爭的事實!

而就在木柵路三段南側,有一平行的計畫道路,串連興隆路四段105巷、木柵路三段48巷1弄,直通到木柵國中北側,東西全長大約190公尺(附件3),若能打通,則西從興隆路四段與四段105巷開始,東至木柵國中北側止,將有一條東西向的完整道路,全長約700公尺(附件4),全程與木柵路三段平行,可做為木柵路三段的替代通行道路,紓解木柵路三段的車潮,私家車自知木柵路三段公車多,便可選擇此一平行替代道路而行,就不用一直卡在木柵路三段上。

現有的木柵路三段平行道路,為久康街、久康街24巷,但其走向卻與木柵路三段漸行漸遠,且小巷弄多、屬住宅區域,較無法成為木柵路三段的直接替代道路,若工務局能儘早將本計畫道路予以打通,則對木柵路三段周邊的交通,將帶來正面的效應!

經詢工務局,這條長190公尺的計畫道路之總體開闢費用,約需3878萬元左右,相較於今年度為景美調車場公宅和景美運動公園南側公宅二處公宅共編列2億6千萬元的經費來說,是相對較少的經費的,市政府若想在木柵路三段推動公宅,就應該回應居民對該區交通改善的殷殷期盼,儘速與土地權屬單位國有財產署、政治作戰局及軍備局協商撥用,並進行規劃編列預算,早日打通木柵路三段102巷6弄之都市計畫道路。

附件1
木柵路三段57號周邊Google街景圖,僅雙向各一線道。

附件2
都發局文山區木柵段基地簡報15頁

附件3

附件4

附件5
工務局回覆周柏雅議員書面質詢

 

相關新聞聯結:

2017/4/25中國時報:議員提開闢計畫道路

01

周柏雅的「市政質詢」:中正橋工程經費從7億暴增到23億!市府送議會審議的預算書都可以編得二二六六!市民的納稅錢真的有被珍惜使用嗎?

中正橋工程經費從7億暴增到23億!

市府送議會審議的預算書都可以編得二二六六

市民的納稅錢真的有被珍惜使用嗎?

  重建新的中正橋、保存舊橋,到底需要花多少錢?原本市政府於2012~2013年委外評估的期初、期末報告都說,全橋重建需7~8億元(附件1);怎麼隔了兩年到了2015年換了新市長後,該評估案的總結報告,重建中正橋的經費馬上就變成23億元呢(附件2)?隔了2年才做總結報告,原物料已暴跌,工程費為何卻暴漲了217%?另外,2015年6月臺北市給新北市的公文,明示中正橋總工程經費是20.5億!但2015年8月送臺北市議會審議的預算書中,總經費為何又變成23億元?一個工程預算竟有這麼多種經費金額,令人質疑新工處的專業考量到底在哪裡?中正橋預算經工務委員會審畢送大會二讀了,在周柏雅議員質問下,市政府竟再以府函更正預算書中錯誤百出的資料!市政府工務局新工處根本不把柯市長放在眼內,也是不尊重議會、不尊重市民。

一筆預算三種說明資料,三種長度、面積、經費都不一樣!?最後總經費是暴漲217%,新工處是如此這般敷衍臺北市議會!

周柏雅質疑:中正橋改建案,預算書上說明的長度為345m、面積是8625m2,但預算補充說明卻是寫長度500m、但面積還是8625m2,這就很神奇了,明明長度有變,面積卻一樣?!而之前的委外研究評估的總結報告又寫長度525m面積16065 m2!經周柏雅議員12/29日提出質疑,隔日12/30新工處補送勘誤公文及資料表示:是因為誤植到過去資料:之前的經費7億、長度345m、面積8625 m2都是按「全橋就地重建」的方案去計算,現係以「全橋另址重建」方案規劃,乃更正為:工程費用23億、長度525m、面積16065 m2;還說是因面積增加1.86倍,故經費才會從7億增加到23億(附件3 、4)。真是胡扯,面積增加86%,為何總工程費要暴漲217%?

事實上,早在2015年3月13日(總結報告還沒出爐時)新工處向柯市長簡報中正橋改建工程,就以「全橋就地重建」方案,計算出工程經費約在20~25億之間(附件5),但為什麼之前總共723頁的研究評估報告中提到的總經費都是8到11億元之間,為何在8月預算書編列23億元送議會審議後,9月的總結報告裡僅僅32頁的內容就把總經費硬湊成22.57億?到底是什麼原因要多花一倍的錢?

周柏雅議員辦公室製作:中正橋相關大事紀表

表1

同一個工程,給新北市的公文與給議會的預算書上面經費寫得不一樣!

  周柏雅指出:新工處於2015年3、4月即編訂完成的預算概要,上頭記載中正橋相關工程總費用是23億,但是2015年6月8日給新北市要求雙方平分工程經費中是寫:中正橋相關工程總費用是20.5億(附件6)!為什麼給新北市和給議會的金額不一樣?工務局長面對上述質疑時即說:「當時是和新北市說20.5億,但後來因為idea Taipei論壇把原本的方案改變了,面積變成1萬7千多。(附件7)」但其實不論有無論壇、方案為何、面積為何,新工處編的經費通通都是20億以上!

周柏雅認為:保留舊橋(川端橋)依評估報告的經費是6500萬元,而重建新橋的面積是比原先方案是多增加86%,但為何經費卻從7億多元變成23億元,增加217%?而「idea Taipei論壇」是在2015年6月中舉行的,為何早在2015年3月,新工處即把預算書的「中正橋」寫上「23億」的數字了!當時根本還沒舉行論壇、更不會有工務局長說的「後來因為idea Taipei論壇」的推託之詞!在6月8日卻跟新北市說總經費是20.5億,而且當時根本還沒有舊橋保存方案的存在,面積、長度也尚未大幅變更,經費即達20.5億!但反過來再看,為什麼2015年3月就直接編了23億的工程預算?

新工處不清不楚地編列23億的預算送來議會,甚至企圖用橋梁樣式本來是梁式橋較便宜所以只要7~8億來唬弄議會,但是2013年的期末報告第184頁,明明就寫著採斜張橋整體造價只要7.5億(附件8)!之後雖然被質問後提出一大堆更正,但其所解釋的理由也只是突顯出「先射箭再畫靶」而已。這種預算看在柯市長的法眼裡不覺得奇怪嗎?其背後是否有何利益輸送呢?中正橋改建預算23億元雖然最後在周柏雅的質疑下刪減了2億元,但這21億元的預算,與過去花了800多萬元委外研究評估的期初、期末報告的7~8億元總經費相比,是否真的是合理的編列?柯市府的預算編得如此草率豈能令人放心?

 

附件1:

2012/08/01中正橋改善工程可行性評估工作期初報告第119頁

附件1

附件2:

2013/02中正橋改善工程可行性評估工作期末報告第65頁

附件2

附件3:

臺北市政府工務局新工處105年度預算書第7-3-115、116頁

(長度345公尺、面積8625平方公尺)
附件3

臺北市政府工務局新工處105年度預算書補充說明第72頁

(長度500公尺、面積仍然是8625平方公尺)

附件3-1

2015年9月 中正橋改善工程可行性評估工作總結報告第198頁

(長度525公尺、寬度30.6公尺、面積相當於 525 × 30.6 = 16065平方公尺)

附件3-2

附件4:

2015年12月30日 新工處提供:中正橋改建工程預算編列勘誤說明附件

面積應係增加86%,而非增加1.86倍,新工處說明再度出現錯誤!

附件4

 

附件5:

2015年12月30日 新工處提供:中正橋改建工程預算編列勘誤說明附件

附件5

附件6:
2015/6/8臺北市函新北市文

附件6

附件7:

質詢相關影片連結(影片開始時間2:23:00)

https://www.youtube.com/watch?v=ewwhtgz_LSo

 

附件8:

2013/02中正橋改善工程可行性評估工作期末報告第184頁

附件8

 

相關新聞聯結:

2016/1/21蘋果日報:中正橋重建預算漲2倍遭批 新工處:重新規劃設計所致


2016/1/22自立晚報:議員質疑中正橋工程經費 從7億暴增到23億
2016/1/22聯合報:7億暴成23億 中正橋預算 議員批
20160122中正橋相關報導

 

周柏雅的「市政質詢」:工務局回答問題避重就輕!1.為何復興南北路人行道拓寬工程要1760元,與青年公園整建案所用的人行道透水磚單價價差達1222元?2.為何工務局的PAC預算單價高達7968元?明明復興南北路人行道拓寬工程只要7791元、松江路人行道拓寬工程只要6816元?3.為何水利處的復興南北路人行道拓寬工程與新工處的松江路人行道拓寬工程的單價價差達975元,是不是又是設計廠商未確實訪價?是不是應該追回31萬元的溢價?

 

為何工務局回答問題避重就輕?

 

1.為何復興南北路人行道拓寬工程要1760元,與青年公園整建案所用的人行道透水磚價差達1222元?

 

2.為何工務局的PAC預算價格高達7968元?明明復興南北路人行道拓寬工程只要7791元、松江路人行道拓寬工程只要6816元?

 

3.為何水利處的復興南北路人行道拓寬工程與新工處的松江路人行道拓寬工程的單價價差達975元,是不是又是設計廠商未確實訪價?是不是應該追回31萬元的溢價?

 

回文1

回文2

 

周柏雅的「市政質詢」:同樣是透水磚,為何不同工程的透水磚價格差異如此之大?水利處跟新工處的工程PAC單價又比交通部的單價各貴了23%(貴1453元)跟7%(貴478元),同樣使用PAC,為何交通部的價格比水利處跟新工處便宜這麼多?

 

周柏雅的「市政質詢」:同樣是透水磚,為何不同工程的透水磚價格差異如此之大?水利處跟新工處的工程PAC單價又比交通部的單價各貴了23%(貴1453元)跟7%(貴478元),同樣使用PAC,為何交通部的價格比水利處跟新工處便宜這麼多?

 

投影片1

比較6個工程案所使用的透水磚價格,最貴的松江路人行道拓寬工程透水磚的價格高達每平方公尺1841元,是萬慶公園整建案的3.3倍,是士林公園整建案的2.2倍,而最便宜的青年公園管理所公園整建案每平方公尺只要538元,跟最貴的松江路人行道拓寬工程相差了1303元,松江路人行道的透水磚價格是青年公園管理所公園整建案的3.4倍!同樣是透水磚,每平方公尺的價錢竟然可以差到1300塊錢?!明明最便宜的透水磚每平方公尺可以只要花費538塊,為何要花到1841塊?

 

 

投影片3

北市府採用新的多孔隙瀝青舖面(PAC)取代傳統不透水瀝青舖面。中央也打算在高速公路工程採用PAC。

水利處的復興南北路人行道拓寬工程每立方公尺PAC價格比新工處辦的松江路人行道拓寬工程的價格貴了14%(貴了975元),如果復興南北路的人行道拓寬工程用新工處的PAC價格,工程PAC總價就從247萬降為216萬,足足省了31萬元。

而水利處跟新工處的工程PAC單價又比交通部的單價各貴了23%(貴1453元)跟7%(貴478元),同樣使用PAC,為何交通部的價格比水利處跟新工處便宜這麼多?