周柏雅的「市政質詢」:捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分! 建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多! 難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分!
建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多!
難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運局打算將捷運辛亥站的聯開大樓分批出售,但辛亥站聯開大樓先是被捷運局低估價格,在一開始的聯合開發,建物成本也被估算到超級高!這樣的聯合開發,對市府、對市民真的划算嗎?還是只是成為建商大展身手的表演場呢?

市府開發前的九成土地,開發後只剩下五成!四成瞬間蒸發為建商俎上肉!

以聯開方式辦理開發,市府原則上不需再出開發的經費,但卻要用土地的持分去換得房產,再將房產全數出售後,取得價金支應自償率。

而依捷運局資料(附件1),辛亥站開發後,市府將分得2574坪的樓地板以及699坪(2313.17㎡)的土地持分,再依房地每坪55萬元計算,2574 × 55 = 14億1570萬元。如果可以全數按此價格賣出,將可以得到14.15億元的收入。但是在開發前,市府土地原有1249坪(4129㎡),開發後僅餘699坪(2313.17㎡),幾乎少了一半,持分比例也從原本的91.64%下降至51.34%。

換言之,為了取得14.15億的房產售出價格,臺北市一開始就先失去550坪的市有土地持分,請問市政府,這樣有划算嗎?前後來看,臺北市似乎真的不用付出開發費用就能換得14.15億的房產,但就跟都更一樣,「免錢的最貴」、「羊毛出在羊身上」。

聯開看似有利,但真的嗎?魔鬼藏在細節裡!

假設沒有開發商進來,而投資的總成本16億6679萬元是由市府支付,且扣除私人原有8.36%的土地持份及10.17%的價值比例,保守計算市府分回88%的樓地板及持分土地,按捷運局提供之表格(附件1)來看,市府可有5316坪的樓地板(總樓地板面積6041.96 × 88%),再依捷運局自己估算每坪可售55萬元,則市府將可取得29.24億元的房地出售價值,扣掉營建成本16.6億,只餘12.64億。

則市府可能就會說:「你看你看!我們先出錢,最後也只賺12億,我們不出錢,給建商分,我們自已可賺回14億!現行的開發方式是比較好,而土地持分稀釋也是必然的現象!」但真的是如此嗎?

用超高成本每坪27萬蓋聯開大樓?!足足是台鐵共構雙子星每坪8.9萬的三倍價!

實施者的實施成本為16.6679億元,總樓地板面積為6041.96坪(附件1),除下來每坪成本高達27萬元,雖說是聯開,但有必要到這麼高嗎?成本高,可分回權益自然就少。

但如果我們用每坪20萬元的超高估成本計算,實施成本為12億左右,則再套到前面所述的自行興建方案,全數出售約有29.24億的收入,那麼市府可賺得17.24億,比原本給建商蓋可多賺4.6億!

算法當然不如捷運局來得專業、精確,但是周柏雅還是可以點出一個重要問題:為何實施成本竟會如此之高?如果市府自己來蓋,可以蓋多便宜?市府拼命把市產委外去蓋、委外去開發,結果對市民真的好嗎?捷運局未來針對市有土地的開發還能這樣兒戲嗎?

聯開大樓每坪售價捷運局估算硬是比房仲便宜20萬?!

辛亥捷運站的聯合開發大樓出售案,依捷運局資料(附件2):估計每坪銷售價格約50-57萬元之間,但一查詢房仲網站資訊,591房屋網的「敦南捷境」,每坪66-71萬元(附件3)。住展房屋網為68萬至87萬之間(附件4)。

整體看來,房仲資訊比起捷運局估價師精算的結果,還要多出約10萬至20萬左右,幾乎是捷運局估計每坪價格的4成,是房仲廣告過於誇大還是捷運局估價過於保守?捷運局對於市有財產的處分,實在有必要將房仲資訊或是實價登錄一併考量才是,而非單單守著某估價報告書不放!
捷運聯合開發不動產之取得與處分方式,市政府應從長計議,捷運聯開幾乎都是大部份的市有土地和少部份的私有土地合作開發,到底是要捷運局自己當實施者或是委由開發商投資建設,應審慎評估。

若是委外開發其建造成本應如何控管,捷運局可不能馬馬虎虎,市有土地財產是大家的,其開發利益應歸諸大眾,不能僅讓少數人得利,而聯開不動產取得後要如何合理處分,也不能短視近利,速速變賣求現,捷運聯開不動產未來前景看好,出租可保有土地持分,出售則連土地也沒有了,市府提案全部出售實為不智之舉。

附件1
捷運局提供辛亥站權變前後差異表

附件2
捷運局補充資料

附件3
591房屋網/敦南捷境

附件4
住展房屋網/另開新視窗敦南捷境另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」: 華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折 但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折
但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興段公宅要用18.84億蓋6000坪的公宅,平均一坪竟要價31.4萬?臺北市都發局打算在文山區考試院後方的華興段土地興建公宅,從2015年,規劃容積450%、529戶、21層樓高,後因當地居民反映周邊交通動線與地質問題而在同年的9月將容積砍半至225%(附件1),戶數也減至179戶、9層樓高。但明明減了一堆量體,但預算只從19.9億酌降1億餘元而已!
單坪造價也從原來的每坪13.1萬暴增至31.4萬元!不僅顯示出此公宅預算列編的不合理,更背離柯市長自己在2015年年底公布公宅財務規劃(附件2)中,每坪造價11.5萬元的承諾!

明明戶數只剩下原來的33%、容積率只剩下50%、樓層數只剩下42%,為什麼整體預算經費卻是原來19.9億的94%,只減少區區6%?!而且明明在2016年7月的說明會,就已經大幅調降戶數及容積率,可是在同時編列的2017年度預算,就還是編列18.4億,過了一年,2018年年度預算,華興段公宅總經費還是編列18.4億(附件3)!
都發局早在2016年年初就知道要調整戶數、樓層數,證明整體公宅的量體早就下修了,但直到2017年年底審查2018年度預算,卻還是巴著先前通過的預算數-18.84億元不放!

市府每年度的總預算支出是有限度的,一個計畫得花錢,就代表要在另外一個地方少花點錢,這就是預算的排擠效應。今天都發局拿著二、三年前的舊量體、舊容積,得到的舊預算,卻只是要進行一個較小的公宅計畫,明顯是佔著預算、排擠其他更需要市府預算的單位!
市府施政本應為一體、不分局處,但今天都發局打著居住正義、興建公宅的名義,卻佔著當初通過的預算而不自知減列,造成某種程度的預算排擠,可能間接影響到其他局處未來一整年的施政計畫,真是十足的都發局本位主義!都發局應立即檢討,將預算調整至真正的合理範圍,還給市民和市庫一個公道!

附件1
華興段公宅說明會2016/3/26第一場次會議紀錄
華興段公宅說明會2016/9/29第二場次會議紀錄
附件2
2015年12月31日臺北市公共住宅財務計畫

附件3
華興段公宅量體、經費表(周柏雅議員辦公室製作/資料來源:都發局)

 

相關新聞連結:

2017/1/4台灣新生報:公宅容積打折 周柏雅批都發局本位主義

台北市議員周柏雅昨(三)日指出,台北市都發局打算在文山區考試院後方興建公宅,規劃容積四五○%、五百二十九戶、二十一層樓,因當地居民反映周邊交通動線與地質問題,而將容積砍半至二二五%,戶數減至一百七十九戶、九層樓。但明明減了一堆量體,預算卻只從十九點九億酌降一億餘元而已!造價也從每坪十三點一萬暴增至卅一點四萬元!預算列編的不合理。

周柏雅的「市政質詢」:文山區歷史文化寶藏那麼多 文化局是忘了還是沒當一回事? 忽視文化資產當作路邊墊腳石?

文山區歷史文化寶藏那麼多
文化局是忘了還是沒當一回事?
忽視文化資產當作路邊墊腳石?

地方產業的歷史見證-畜魂碑,不但成為衛工處的材料場,到現在這個文化資產連個解說牌都沒有!

文山區指南路一段14巷3號旁原本有一座「畜魂碑」,根據文山區公所的介紹(附件1),是因當地在日治時期為一屠宰場,應是為了感念動物犧牲生命、安慰其靈魂而設之。可謂是木柵地區民生產業的歷史見證!

但是此一見證,過去在原址的命運實為乖舛,甚至在2008年時,被臺北市政府工務局衛工處的污水管工程糟蹋!周邊被一堆帆布、建材包圍,完全看不出來此碑在前一年-2007年4月就已經登錄為文化資產法中的「古物」一類(附件2)!

後來才由區公所和地方人士的協助之下將之遷移至木柵公園現址,但是不論是現址或是原址,都沒有針對此碑的經歷、典故解說;後人看到此碑,一來不清楚其由來、歷史,二來還會誤以為其即位於現址,讓老木柵的歷史、產業、文化就此掩沒!

比鄰畜魂碑旁的忠魂碑更是連文資身份都沒有!木柵歷史拼圖一塊一塊剝落!

現在位於畜魂碑旁邊的「忠魂碑」,根據文山區公所的介紹(附件1),則是因日治初期日籍警察搜捕地方土賊而遇害,為紀念日籍警察而立之碑文,原立於木新木柵路口附近。後碑文被水泥塗抹,已無法見到當時內容。而石碑後來又因為原址興建加油站,遂同樣被移到木柵公園現址(附件3)。

忠魂碑象徵了日治初期的動盪、象徵日本刻意彰顯日人犧牲以強化地方統治之時代背景、國民黨來台後,石碑文字被人塗上水泥,可能代表威權時期的去日化…,這些石牌上的痕跡都是文山區的歷史、木柵地區的歷史,就算無法按照文資法的定義去賦予它法律上的文化資產地位,但是其代表的歷史意義是不容抹去的!

但這塊石碑迄今仍沒有任何文資身份,也和前段的「畜魂碑」一樣,現址沒有任何解說牌或指引等,路過的市民、文山區民看到二塊沒有任何標示、解說的石碑(附件4),能產生多大的共鳴呢?還能勾起市民對土地的回憶、記憶嗎?

見證文山區舊河道歷史的石碑,如同囚犯一般,路過要看都看不到!

文山區過去曾有一條「萬盛溪」,據文史工作者了解,其舊河道的其中一段,即位於馬前總統家附近的仙岩路六巷巷口,現址更有刻著「仙通橋」的石碑一座,是早期景美(十五份)地方運煤台車道路跨越萬盛溪橋梁的橋墩(附件5),要不是有這座碑,恐怕這條歷史的河流、橋梁,不但要從地圖消失,也會隨著記憶而消散!

但這個仙通橋石碑不但被許多設施包圍,甚至沒有仔細看還根本看不到!石碑不但不是文化資產,過去更曾經傾倒在路邊(附件6),歷史的見證差成為「歷史」,更不用提什麼解說牌或是區公所介紹了!

文山區的歷史文化不是文化資產不列入就可抹滅!

文山區早期有「十五份」、「木柵」、「梘尾(景美)」等地名,「木柵」這個地名更是沿用至今仍是人人耳熟能詳的著名地名,這在在顯示文山區對臺北市南區的開發、歷史之重要性,但相較於大安區的53筆文化資產,文山區僅僅只有8筆,其中前述各個石碑,只有畜魂碑被列為文化資產,但文化局除了列冊之外也沒有任何的積極作為!

日本九州福岡市,有個四百年前大商人的豪邸遺址,但現址早已沒有任何舊有的建物或遺構存在,但現址仍然可以看到一塊後來立的石碑「島井宗室屋敷跡」(附件7),讓不知道的人知道,讓知道的人找得到。

反觀文山區的歷史記錄,文化局不但消極對待非屬文資身份的仙通橋碑、忠魂碑,就算對具有文資身份-「古物」的畜魂碑,移到沒人影響的地方就當沒事了,原址在哪也不說明!文化逝去的不能強求復原,但文山區尚存的文化、歷史卻因文化局的消極態度而岌岌可危!

附件1
文山區公所/認識文山/文山區志/卷六、文教篇/第三章 古蹟與古碑另開新視窗

附件2
1.文化局提供畜魂碑圖資


2.文化部文化資產局國家文化資產網/文化資產/文化資產總覽/古物/木柵畜魂碑

附件3
文化局提供畜魂碑、忠魂碑現況圖資

附件4
文化局回覆:皆無解說牌、告示或指引位置圖說

附件5
1.2006/10/06景美地方文史部落格:十五分庄的溪流(萬盛溪)另開新視窗
2.2015/02/11周柏雅的「一步一腳印」:臺北有趣點系列91 神秘河流-萬盛溪
3.周柏雅議員辦公室攝於2015年2月13日、文山區仙岩路六巷口

附件6
2013/09/12文山社區大學/文山學:仙通橋橋碑原地重現另開新視窗

附件7
1.福岡市経済観光文化局/福岡市の文化財/嶋井宗室屋敷跡另開新視窗
2.周柏雅議員辦公室攝於2014年3月10日、福岡縣福岡市

周柏雅的「市政質詢」: 社會福利用地 一個市政府、一個軍法局改社福大樓案件 各局處各做各的,讓軍法局光是拆屋就等2.5年! 要完成還地程序還要再等幾年? 市政的整體性在哪裡?柯市長的扁鑽快攻在哪裡?

社會福利用地
一個市政府、一個軍法局改社福大樓案件
各局處各做各的,讓軍法局光是拆屋就等2.5年!
要完成還地程序還要再等幾年?
市政的整體性在哪裡?柯市長的扁鑽快攻在哪裡?

文山區興隆路二段軍法局房地,自2015年5月就空到現在,足足閒置了30個月,這塊已劃定為社會福利用地,但土地的未來使用機關社會局只辦了1場說明會,負責交涉房地移撥的財政局更是拿國防部沒皮條,臺北市政府兵役局長身為卸任中將、副司令,難道就不能為了「市政、公益」幫幫忙弱勢去和國防部協調嗎?目前只是拆屋就空耗2年多,迄今還沒拆乾淨,接下來還有各種解除撥用、還要取得新北市同意等等行政程序,文山區這件大事是要等下一任市長來破土嗎?

這塊好不容易釋出的社福用地、要蓋社福大樓,可謂文山區的大事,但社會局什麼機構都規劃了,就是沒有規劃「公立幼兒園」,為什麼?因為幼兒園的主管機關是教育局,不是社會局!社會局的規劃當然不會有教育局的幼兒園!

市府興建社福大樓,各局處理當通力合作,但是市民只看到各局處自顧自的事務,兵役局讓財政局單獨面對國防部、社會局規劃社福大樓也不去考慮地方最缺最缺的公立幼兒園,請問柯市長,市政會議上各局處都沒開過會嗎?怎麼市政議題是如此的分裂行事?

軍法局從104年等到現在還沒拆完開放,文山區的公共空間就得被國防部拖延?

興隆路二段的軍法局用地,自2015年5月國防部軍備局(下簡稱國防部)就已完成搬遷、現況空置,過了十個月、2016年3月建物也沒拆、土地也沒開放。當時財政局還向媒體表示:「(未來)地上物拆除後,將暫時劃為停車場(附件2)。」結果到2017年8月才開始進行拆除程序!營舍坐落的基地,明明就是公家土地(附件3),可是市民進不去,居民只能每天看著封閉的閒置營舍養蚊子!

財政局為市有土地的主管機關,負責與國防部溝通此案,本案在2015年5月至2016年2月之間,地方上尚有保存地上物使用的意見,故當時尚無法斷言建物存廢;但自2016年3月1日開始,市府確定軍法局的地上建物後續沒有利用需求,並行文請國防部拆除建物,歸還土地,結果國防部就無消無息,拖了半年多,直到2016年10月31日,國防局才回覆財政局:明年(2017)會拆。而2017年也要再等到8月,文山區居民才總算看到空置房舍開始進行拆除!

中將副司令的局長,看到國防部學弟們這樣的「速決」還能視若無睹嗎?

市政雖是專業分工,終歸一體。社會局、財政局被軍方沉默以對、發個公文如同石沉大海,使得本案程序一個個往後拖延,不知何時才能真正給市民使用(附件4)!為什麼兵役局不幫忙說半句話呢?兵役局長-傅永茂中將,曾任後備、陸軍司令部的副司令(附件5),以兵役局長的資歷,難道不能協助財政局、社會局向國防部協調、溝通?當市政府一紙公文發給國防部,卻要八個月才有具體回覆時,兵役局長不能幫幫忙嗎?

周柏雅議員詢問兵役局有無針對軍法局建物、用地一事,與國防部有任何往來公文,結果只有2016年3月24日兵役局轉周柏雅議員詢問國防部本案之期程資料之去文,以及2016年5月27日國防部的回文二篇而已。在回文中,國防部終於具體回覆兵役局「明年會拆」,然而兵役局只把資料轉給議員,卻沒知會市府相關局處,財政局還得於2016年8月31日再度發文國防部續問進度,再等到2016年10月31日才等到「2017年會拆」的答案,時間就被市府的行政程序就這樣消磨殆盡!

社福大樓不只是社會局的事,教育局、兵役局…市府是一體的!

軍法局土地的使用分區為社福用地,未來的使用單位是社會局,社會局也在2017年6月20日辦了地區說明會(附件6),向外界宣示此地將興建「社福大樓」,但在說明會上,不論民眾或是里長、議員,皆不約而同的指出:有托嬰、有老人公寓、長照、身障住宅…就是沒有地方最缺的「公立幼兒園」?原因就在於社會局本身規劃的內容相當豐富,社福大樓容量有限,因此先從「社會福利」為出發考量。這種自私與狹隘的只管自己局的業績出發點,跟市民要的整體社福效益需求根本不符!

周柏雅議員指出:市政是要整體考量的,如果今天教育局的校地有空間,就應該拿來做社福、做公立幼兒園,如果環保局的房舍有空間,自然也可以規劃各種地方所需設施,也就是說,市政是一體的,市民的感受,是不分局處的,缺什麼就應該整體考量的規劃什麼。

對市府、對社會局、教育局來說,二歲以下的托嬰和二歲以上的托幼,是完全不同的分野,但市民的感受可不是如此!一個社福大樓的興建,是地方上的大事,兵役局理當儘早加入協調國防部處理房地期程,不該讓房舍空著幾十個月!社會局亦應在市府內部討論時,就先與各主管單位討論需求才是。因為,市政是一體的,任何單位向地方舉辦說明會時,代表的都是「市政府」而不是僅僅自身單位而已!

附件1

附件2
2016/3/1自由時報:萬隆東營區不蓋「食物銀行」 先改建停車場另開新視窗
游適銘表示,當初為改建「食物銀行」才同意軍法局不必花錢拆除地上物;如今「食物銀行」不蓋了,依無償撥用原則,軍法局須「拆屋還地」,近日將行文國防部。地上物拆除後,將暫時劃為停車場。

附件3
2016/3/1自由時報:萬隆東營區不蓋「食物銀行」 先改建停車場另開新視窗
營區位於文山區興隆路2段86-88號,基地格局方正,面積0.93公頃,產權歸台北市政府及新北市政府所有,雙方各持份5成。

附件4
有關未來土地處理程序,社會局承辦人表示:
土地程序為:國防部拆屋、拆屋後國防部向臺北市財政局辦理廢止撥用基地、國防部與臺北市財政局、新北市財政局點交土地、雙北市各自取回各自持分土地、臺北市向新北市申請撥用其持有50%土地、新北市同意撥用土地、臺北市政府取得全部基地使用權。
故未來期程仍有很長的路要走!

附件5
臺北市政府兵役局局長另開新視窗

附件6
萬隆東營區地區說明會另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:儘速開啟與國防部溝通的前置作業! 解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

儘速開啟與國防部溝通的前置作業!
解決木柵路三段壅塞!計畫道路開闢刻不容緩!

住在文山區木柵路三段周邊的居民的共同經驗就是-長年的交通不便!由於木柵路三段路幅狹小,僅為12米道路,雖然雙向各一線道通行並禁止停車,但因當地交通需求,許多公車穿越其間,公車當然要有、道路卻無法拓寬,此種情景早已成為木柵居民的生活日常景象(附件1)。

臺北市政府更預計在木柵路三段後方的巷弄內,興建119戶公共住宅,目前業已進入新建工程的招標程序。然而周邊居民針對此公宅所提出主要問題-道路、人行空間不足、交通易阻塞的問題,市政府似乎卻是靜悄悄地沒有什麼規劃?!僅在簡報裡提及:會在公宅基地內增加人行空間。請問周邊居民需要的是這幾十公尺的小綠地嗎?在基地內增加人行空間,對於周邊居民整體的動線、交通有任何改善嗎?

依都發局的公宅簡報:木柵路三段的道路服務水準是在D、E級之間(附件2),以木柵地區最重要的道路而言,木柵路三段部份路段太小又太塞,是不爭的事實!

而就在木柵路三段南側,有一平行的計畫道路,串連興隆路四段105巷、木柵路三段48巷1弄,直通到木柵國中北側,東西全長大約190公尺(附件3),若能打通,則西從興隆路四段與四段105巷開始,東至木柵國中北側止,將有一條東西向的完整道路,全長約700公尺(附件4),全程與木柵路三段平行,可做為木柵路三段的替代通行道路,紓解木柵路三段的車潮,私家車自知木柵路三段公車多,便可選擇此一平行替代道路而行,就不用一直卡在木柵路三段上。

現有的木柵路三段平行道路,為久康街、久康街24巷,但其走向卻與木柵路三段漸行漸遠,且小巷弄多、屬住宅區域,較無法成為木柵路三段的直接替代道路,若工務局能儘早將本計畫道路予以打通,則對木柵路三段周邊的交通,將帶來正面的效應!

經詢工務局,這條長190公尺的計畫道路之總體開闢費用,約需3878萬元左右,相較於今年度為景美調車場公宅和景美運動公園南側公宅二處公宅共編列2億6千萬元的經費來說,是相對較少的經費的,市政府若想在木柵路三段推動公宅,就應該回應居民對該區交通改善的殷殷期盼,儘速與土地權屬單位國有財產署、政治作戰局及軍備局協商撥用,並進行規劃編列預算,早日打通木柵路三段102巷6弄之都市計畫道路。

附件1
木柵路三段57號周邊Google街景圖,僅雙向各一線道。

附件2
都發局文山區木柵段基地簡報15頁

附件3

附件4

附件5
工務局回覆周柏雅議員書面質詢

 

相關新聞聯結:

2017/4/25中國時報:議員提開闢計畫道路

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周柏雅的「市政質詢」:身心障礙福利機構既患寡又患不均,人數前三名的大安區只能容納8個人? 總人數高達12萬卻只有2千多個容納量!老人人口多的地方,相關機構沒有跟著變多!?公立老人日照、長照機構情形一樣,又寡又不均

 

 

 

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