生豬肉端給建商,上好佳餚看得到吃不到,為何不自己炒? 敦化原警察宿舍用地為什麼一定要給財團做50年商業使用?  警消難道不配住蛋黃區?

生豬肉端給建商,上好佳餚看得到吃不到,為何不自己炒?
敦化原警察宿舍用地為什麼一定要給財團做50年商業使用? 
警消難道不配住蛋黃區?

1坪20萬元用比公宅11.5萬造價貴近1倍來蓋也不過3.2億
位處八德路二段的市有土地,敦化段三小段393地號面積660平方公尺,加上緊鄰的國有地29平方公尺,合計有208.4坪(附件1),這一塊方整的公有土地若以商三特容積率維持630%,容積樓地板面積就是208.4*6.3=1313坪(附件2),一般建案不計容積樓地板面積為2成(1313*20%=263坪),總樓地板面積約為1600坪(1313+263=1575,以整數計算) 每坪造價(含設計規畫/測量/銀行貸款利息等等)若用每坪20萬元計算,對比柯市長口中超豪華商辦大樓萬華雙子星,當年市府購買價是9.45萬元,或市府宣稱的公宅造價1坪11.5萬元,用這種超高標準來計算造價是3.2億。

權利金只估4億,能比警察的命更值錢嗎?
照財政局非常保守地只用1800元租金/坪來算未來此棟新樓的收入(不計算超豪華造價的租金加值效益與通貨膨脹的租金漲價來算未來50年此棟新樓的收入)=1800元/月/坪*12個月*50年*1600坪=17.3億;假設此大樓1坪管理費是每月300元/坪;此部分管理含一般大樓維修50年總費用是300元*12個月*50年*1600坪=2.88億算3億好了(另外地上權設定幹嘛用50年? 30年不行嗎?不是市府說的超過30年就是又老又危的危老建築),預期收入17.3億,扣除建築成本3.2億和管理加一般維修費3億等於還有11.3億,再保留1億做大整修之用,約有10億來做市府/地上權開發商利益分配的話,若地主分回5成,僅有5億。107年度本案土地的公告現值4.4億價值,任何權利金或分潤若低估收入/高估建築成本,都不合理!
素地=生豬肉,地上權業者等於是米其林大廚來把生豬肉(素地)變成高貴的一客要價不斐的佳餚(新大樓)提煉素地的錢(潛)在價值。若地主市府能拿到的大廚精心加工後的利益5億與生豬肉4.4億的現值差不多,真的需要設定地上權委外開發嗎?

公有地不是只看錢,公益性呢? 大大增加容積率帶來的人口密度伴隨著交通/衛生等基礎建設問題呢?
目前本案土地為警察眷舍使用,周遭雖是餐廳林立,但以醫院/住宅/學校為主體的社區(附件3),真的需要超高/超瘦大樓嗎?(此案容積率630%,但土地面積僅200坪左右,勢必蓋出高瘦10層左右大樓。

警察局宿舍用地就算土地使用分區是商業用,就一定要蓋高樓做商辦使用嗎?
本市警察局已缺少足夠的職務宿舍,財政局還能把這塊原來就是警察宿舍用土地,在人口密度已稠密、不缺商辦的區域滿腦子只是想著商業利益?警消醫護等特殊工作時間強度超強的人員難道不配住蛋黃區嗎?商業區也是可以蓋住宅的。

北市公宅宿舍供不應求,珍貴公有地爲什麼一定要照23年前的通盤檢討做商業使用?
市民需要的是住宅、警消需要的是職務宿舍,難道警消就不配住蛋黃區嗎?
土地利用價值不是看是否比賽哪塊地能蓋最多最滿就得第一!公有地要看公有利益有沒有符合市府員工或市民/常住居民的最迫切需求才是土地的最好利用。

附件1:

附件2: 預估樓地板面積:1313坪

附件3: 本案周遭環境: 學校/醫院/低矮住宅群


附件4:
2017年11月23日 聯合報:另開新視窗慟!中和9死火災死者之一是台北市警察
警消指出,起火點在4樓一間出租雅房內,因是木板隔間,起火後迅速燃燒,大火延燒阻斷屋內通路,加上5樓的鐵皮違建造成沒有逃生路線,導致死傷。

附件5:
2018年8月21日 環境資訊中心:校工噴灑年年春致癌孟山都遭判賠2.89億
美國舊金山一陪審團17日認定,農化大廠孟山都公司需為校工暴露於年年春(Roundup)除草劑後罹癌負責,並支付2.89億美元的賠償金。

周柏雅的「市政質詢」: 柯市長的幹線公車 只是拿既有公車改名,竟可號稱「類捷運」!路線還與捷運重覆競爭! 月花市庫250萬補貼轉乘,平均一台公車才增加1.29人次!

柯市長的幹線公車
只是拿既有公車改名,竟可號稱「類捷運」!路線還與捷運重覆競爭!
月花市庫250萬補貼轉乘,平均一台公車才增加1.29人次!
  幹線公車的推出,號稱是以類似捷運的幹線方式運作,但其中的「內湖幹線」,其路線從捷運東湖站至捷運大直站,此段將近九公里的路線(附件1)和捷運文湖線一模一樣!類捷運的幹線公車和真正的捷運路線重疊,這是公運處要跟捷運公司搶生意,還是認為內湖地區只有這一條路需要新型的幹線公車?

明明臺北市捷運路網路陸續完成,一共五條線,上百站,公車路線早就應該因應、調整之,但是原有的這些路線,還是繼續走,繼續重覆捷運路線,造成捷運、公車二種運輸系統相互競爭、爭食同一客群的現象!

柯市長在選前亦曾發下豪語,表明公車路線要先調整,若調整好公車路線,公車成本自然下降,公車的運價和票價也可以跟著降低。選前的支票至今尚未兌現,甚至還打算調漲公車票價,最後在新北市不同意配合下才作罷!柯市長現在又將新推出的幹線公車,套在重覆捷運路線上,這對捷運的人次、幹線公車的發展,有用嗎?

市府月花轉乘優惠250萬說要增加大眾運輸率,結果一班車只多1.29人次!除了多花錢,幹線公車有跟沒有沒二樣!

此次幹線公車,是先把過去已經行駛數年的「○○幹線」公車改名回一般數字公車,再把既有的一般數字公車改成「○○幹線」公車(附件2),整體而言,除了增加一個「公車轉乘公車半價優惠」之外,其他根本沒有任何變化!而對搭乘的民眾來說,一下要記舊的幹線改一般公車,又要再記一般公車改成新的幹線,實在有夠複雜,難怪有民眾反映:「幹線公車不是被取消了嗎?」又會有民眾說:「我原本搭的數字公車被改成○○幹線了!」

依公運處資料,今年7、8月的6線幹線公車總人次是438萬3805人次,去年同期則是427萬3883人次,只增加約11萬人次,成長率約為2.57%,若以這幾台幹線公車在106年7、8月,攤至105年度同期尚為一般公車時的總班次84957車來計算,平均一台車的運旅人次只會增加1.29人次(附件3),也就是106年度辦理幹線公車後,對同一路線造成的影響,相當於105年度同期每班公車只增加了1.29人!整體來說成長十分有限!這種成長,說是既有「公車」的促銷活動也許可以,但市府自誇為「幹線公車」、「類捷運」。

再以轉乘量來說,106年7、8月幹線公車的「總轉乘」人次共約92萬人次,但前段顯示幹線公車106年7、8月的「總搭乘人次」只相較去年同期尚未成為幹線公車時略增加11萬人,怎麼新設的幹線公車增加的「總人次」11萬人,會比享有優惠的「總轉乘」人次92萬人要少得多呢?唯一的合理解釋就是-這92萬轉乘人次,有大部分就是過去、去年同期就一直有搭乘、有轉乘原路線的乘客。市府一個月花250萬的補貼,其實多大數只是補給原先就有搭乘此路線公車的「老客戶」,而沒什麼吸引到設置幹線公車後的「新客戶」!

路線名稱問題多又多,市府設置幹線的標準在哪裡?

  1. 以仁愛幹線為例,照名稱來說應該就是主要行駛於仁愛路上的公車才是,但總路程約17公里,僅有不到5公里是行駛在仁愛路上!甚至還會行駛至板橋!想去板橋的人,是不是看到「仁愛幹線」四個大字,就自然排除去板橋的可能呢?
  2. 以松江新生幹線為例,全長17公里的路程,也只有6公里是在松江路或新生南路上,本幹線甚至還有行駛至文山區羅斯福路五六段、新店北新路,這跟松江新生幹線有什麼關係?
  3. 以敦化幹線為例,全長17公里的路,只有4公里在敦化南北路,更有長達約8公里的路程,是在和「敦化南北路」完全沒關係的士林、北投區!

上述三條路線與其名稱並不相符,而內湖幹線公車,本身又和內湖捷運路線重覆高達九公里!這些路線選擇問題難道市政府風風光光通車前都沒看到嗎?(註:此段僅為提出幹線公車名實不符的問題,而非否定上述路線之乘客需求。)

改搭幹線公車人次沒有明顯增加,路線又非首選,原因就是拿現成的路線直接改名!

幹線公車其實只是將原有的公車路線改了名稱,新增轉乘優惠,而不是大破大立般的找出一條新路線,真真正正的完整行駛於幹線上,這種拿現成的當新的做法,除了增加旅客「認公車」的困難之外,並沒有明顯改變市民原本搭公車的習慣。習慣沒改變,公車也一模一樣,只有「收費方式比照捷運路線」可以轉乘優惠的類捷運幹線公車!

面對捷運路網的漸漸完成,公車路網本應以捷運路網主幹、無捷運的要道為支幹,向外發展出更細緻分工的公車路線才是,仁愛、民生、敦化幹線,難道就不能單由「專跑這個幹線」的公車為主軸嗎?現在的做法,只是徒增市民困擾而已!

附件1
周柏雅議員辦公室製作幹線公車Google地圖

附件2
前後幹線公車表
(資料提供:公運處提供,整理:周柏雅議員辦公室)
原路線名  路線設置年份 新路線名
285​     1985年    敦化幹線
287     1986年    內湖幹線
518     1999年    民生幹線
263     1977年    仁愛幹線
642     1998年    松江新生幹線

原路線名  路線設置年份 新路線名
敦化幹線  1980年      688
中山幹線  1999年    200
重慶幹線  1999年    300
忠孝新幹線 2008年    600
信義新幹線 2008年    588
和平幹線  1997年    568
信義幹線  1997年    88

附件3

106年7、8月,共有4383805人次
105年7、8月,共有4273383人次
106年人次 – 105年人次 = 4383805 – 4273383 = 109922人次
即106年7、8月幹線公車較去年同期新增了109922人次
若將106年新增人次,平均攤至105年同期之車次,則可比較出106年度新增之人次對於去年同期之旅運影響程度。
故將106年新增人次 ÷ 105年同期之車次 =
109922 ÷ 84957 = 1.2938

結論:106年度辦理幹線公車後,對同一路線造成的影響,就是多了109922人次,相當於105年度同期每班公車多載了1.29人。

周柏雅的「市政質詢」:公廁系列 – 台北市列管廁所等級比較1 – 學校篇


這是根據環保局提供本市截至100年11月份的統計資料所作的比較分析,請相關學校繼續努力,朝著【全特優級的廁所】目標邁進!

(點圖放大)原文擷取自新加坡聯合早報網

http://www.zaobao.com/edu/pages5/edulive110718.shtml