周柏雅的「市政質詢」:針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見

針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見:

一、本法規修正案的確是在倉促的時間下經由議會政黨協商而通過,因為議會法規會的審查意見是在6月28日才送大會,而大會在7月5日(本會期議程的最後一天)未經大會充分的討論即經由政黨協商定案。其中稅率由市府版的2%再調降為1.5%爭議較小,而建商未售出房屋的「合理銷售期」到底要多少才合理,市府版是一年,而議會版延長為三年,這的確是爭議相當大的問題。非自用之住宅用房屋稅率若從3.6%降到1.5%,估計一年市府稅損3.5億元,三年就近11億元,而放鬆擁有大量未售出房屋之持有稅是否會造成建商更沒有銷售的壓力,房價因而更難以符合市場供需自然法則,是社會大眾極為關心之事。

二、面對市府修正版和議會決議版差距過大一事,柯市長可以輕鬆地說:「被偷襲」,但不要忘了,依法,市政府對其不同意的法規內容,是可以提出覆議案的,也就是說柯市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,那請問柯市長是否要放棄此一人民賦予你的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了呢?如果柯市長認為議會通過的臺北市房屋稅徵收自治條例第四條修正案不合理,那請柯市長堅持正義,依法提出覆議案吧。

 

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2017/7/7蘋果日報:柯P怨囤房稅被議會偷襲 議員:提覆議案啊

北市議員周柏雅今說,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,若柯認議會通過此案,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。

 

2017/7/7東森新聞:議會大降囤房稅柯文哲怨被偷襲 周柏雅:提覆議案啊

民進黨議員周柏雅7日表示,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,「如果柯市長認為議會通過此案不合哩,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。」

 

2017/7/8臺灣新生報:房屋稅修正 周柏雅批柯P說風涼話

北市議員周柏雅昨(七)日在議會指出,柯市長面對房屋稅市府修正版和議會決議版差距過大一事,可以輕鬆說:「被偷襲」,但依法市府對其不同意法規內容,是可以提出覆議案的,市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,是否要放棄此一人民賦予的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了?

周柏雅的「市政質詢」:單一自住戶房屋稅減折1.32億平均1戶年省才幾百元 但光是起造人待售新屋房屋優惠稅率稅損3年超過11億 降房屋稅好處誰最受惠?誰最受害?

單一自住戶房屋稅減折1.32億平均1戶年省才幾百元
但光是起造人待售新屋房屋優惠稅率稅損3年超過11億
降房屋稅好處誰最受惠?誰最受害?

單一自住戶房屋稅從稅基打折降到形同稅率1%,平均1戶減稅587元

根據台北市稅捐處6/30日回文,依稅籍資料估算,北市約有22.5萬戶可以適用單一自用戶房屋稅稅基折減其房屋課稅現值1/6約16%,其折減額度最高以250萬元為限(換算為核定現值為1563萬元,而稅基核定房屋現值與實際市場實價登錄的價差2-3倍來看,等於是3-5千萬元房價以下都能適用),折減房屋稅北市稅捐處估計2018年的稅損約1.32億元,平均1戶大約可減587元(附1)。但母法房屋稅條例規定自住房屋稅率最低1.2%,北市藉著調整房屋核定現值來讓房屋稅實際只達稅率1%來規避母法限制,更凸顯市府操弄房屋評定現值黑箱與核定現值與市價差距過大的問題。市政府此一作法算是施小惠給有屋階級,雖然只是幾百元杯水車薪。但房屋稅降了,市政府要找什麼其他名目來補?

建商也是投資者,且最有實力付利息、稅負與惜售者,囤的最久、也囤的最多

目前在議會二讀審議中的「房屋稅徵收自治條例修正草案」,將鬆綁起造人現行房屋稅率,從核定房價(非實際交易價)的3.6%、2.4%降為1.5%,優惠年限也從原市府版本的1年放寬為3年。若從拿到建照就可開始預售來看,103年-106年就取得使照的建案,其房屋實際銷售可能早已長達5-6年之久,且土地取得早,很多就已還享有不動產飆漲的豐厚利潤才能有實力,空下大批蓋好多年未售房屋!這些起造人有的寧可拿到使照1戶都不賣出,積壓資金少則數億甚至數十億,甚至有議員指出某建案900多戶,就還有400多戶空屋未售,1戶以1800萬元(平均1戶40坪、1坪45萬元計算),就是凍結數十億資金,這樣有實力不肯降價早點銷售,寧可付大筆銀行貸款就算年利率1%,1戶1800萬元房價1年利息就是18萬元(若400戶未售貸款支出就是7200萬元)!以2016年屋齡10年以下,每戶稅額平均也不到10萬元來看(附2),房屋稅也不會超過實際房價的1%!為什麼要給這麼有能力的起造人減稅?他們寧可大量囤房也不去跟銀行談降利率,卻來找不少還是無屋族的稅民要稅金減免優惠呢?

給起造人3年減免房屋稅,光是目前3945戶,一年就有3.5億的稅損!

依稅捐處資料,臺北市若實施建商起造人得享有1.5%的優惠稅率,則明年度將有約3945戶可從原有的3.6%、2.4%減至1.5%,其稅損一年就高達3.5億!三年就超過十億之多!這些都還不包含目前正在興建中的廣大建案們呢!若空房擁有者認為未來漲價幅度不只2-3%,那麼就算付貸款利息+各種稅負2%,他們還是寧可空著也不急著賣。降低房屋稅更減輕他們的負擔,不是更讓他們更有時間去等待?更加惜售?
另外,要給起造人囤房降到1.5%,然後給跟起造人買房子再來囤房的中實戶(有3戶以上)的人課3.6%,囤第一手的起造人和囤第二手的投資客差別何在?

北市大降房屋稅為了救房市交易量?明明還沒降房屋稅,移轉交易就比去年同期升2成了!

信義房屋根據地政局資料顯示今年上半年北市房屋買賣移轉棟數來看北市上半年不動產買賣移轉有1.1萬件較去年同期增加2成以上、6月單月也是較去年6月成交量成長!顯見交易量是跟景氣/所得等預期或銀行貸款鬆緊較有關係,硬要把佔總成本不到1%的房屋稅,扯成影響房市交易量的第一主角就馬上被市場打臉了!北市府口口聲聲說降房屋稅能促進房市成交量,消化建商手中空屋庫存,那麼政策也該先定出降起造人房屋稅,未來3年每年起造人手中餘屋去化的目標?房屋稅現有市場交易量未降稅就能增幅2成,若因降稅未來市場會增加多少移轉買賣數量?是不是在修法之前,市政府應該給個評估與分析?
參考資料:
1.2017/6/28自由時報:單一且自住房屋稅 北市7月起降至1%
2.2017/6/30聯合報:北市囤房稅降至1.5% 引發圖利建商爭議
3.2017/07/04蘋果日報:六都6月移轉棟數 新北最hot另開新視窗
「台北市累計移轉達1萬1098棟,較去年同期成長20.7%」


附件1:

附件2:2017/6/30稅捐處提供資料

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1. 2017/7/6聯合報:建商囤房稅率調降 火速三讀

「民進黨市議員周柏雅說,房市一旦回溫,若稅率仍降至1.5%,相當不合理;優惠稅率應有『關門機制』,視房市景氣,再回到3.6%囤房稅率。」

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2.2017/7/6中國時報:未售空屋稅率 降至3年1.5%

「民進黨市議員周柏雅認為,房市景氣每年都有起伏,一般訂出合理的銷售期限應該是9個月,他質疑這樣對2014年就取得合法使用執照、到現在還未賣完的空屋,有必要維持優惠稅率降到1.5%嗎?盼市府在未來房市景氣好的時候也能適時調整。」

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3.2017/7/6蘋果日報:北市建商囤房稅昨起降為1.5%

「民進黨籍議員周柏雅說,未來景氣回升時,市府也應提出此優惠稅率的關門機制。」

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:油鹽鐵囤起來真的不是只有稅的問題! 房價飆到不婚、不生、不買房還只是單純商品庫存問題嗎?  

油鹽鐵囤起來真的不是只有稅的問題!
房價飆到不婚、不生、不買房還只是單純商品庫存問題嗎?

 

建商用油鹽鐵作喻囤房稅,但囤積到影響民生以前可是罪可殺頭呢!

「建商強調,營業行為原本就會出現商品存貨的問題,若以此為由課稅,那賣不出去的鋼鐵、鹽等商品,是否也要課以囤鋼鐵稅或是囤鹽稅?」但古代鹽鐵屬於有限資源也影響重大民生,也無進口管道來平抑物價,對囤積居奇除了要對賤買貴買、投機囤積炒作徵收財產稅之外,還要對隱匿不報或呈報不實者,進行懲處。甚至漢武帝的大臣張湯被抓到囤積鐵證,也只有以死了結。當今北市民眾付油鹽鐵的價格相對於付土地、房地產價格是九牛1毛。

可見房地產價格影響民生之鉅!更別提要追北市房價要不吃不喝15.5年!跟先進發達國家平均6年相比,都到了不婚不生不買房的國安問題!照建商的房產庫存論,也早該把各種財產稅取消才公平,沒有任何稅不是更好嗎?就算先進國家資本社會也是運用財產稅來將財富分配到照顧不易翻身的相對弱勢,而不是主要靠勞工薪資的綜所稅來補貼擁有上百空屋坐等資產增值才來賣的建商或地主。

食衣<住>行育樂飆漲政府樣樣都要查,但獨缺對<住>的炒作調查

而現在囤積物資利用物價飆漲來牟取大暴利,行政院從SARS期間囤積口罩到囤積奶粉、米酒、哄抬菜價等等也常祭出重罰,也有相當的法律來嚴防炒作。2008年囤積汽油也會遭移送法辦。但對於影響現代人更重大、更深遠的房價,只是過去當權者向來裝瞎慣了,對房價這種單價最貴,絕對金額最大、哄抬建築成本最厲害的,買賣方資訊也極不對等的房地產消費者保護,非常缺乏。

就算是臺北市政府也說不清楚為什麼合宜住宅1坪建造成本4-5萬元,士林北投園區專案住宅要9萬元多,萬華雙子星豪辦只要8萬多元,但公宅動輒11-12萬元1坪而臺南民間建案含土地成本+建商利潤1坪卻16萬元不到。臺北市新屋價格每坪動輒上百萬元,扣除土地成本,付的到底合不合理,行政院物價調查小組,根本就完全無視。也從未啟動任何大規模調查,更別說移送哪個業者或哄抬者去法辦了。

從古至今,囤貨都是要付出代價的,市場法則中,高利潤也意味著高風險,為了降低市場風險要叫無屋族/單一自用戶全民用稅金來支持調降仍未賣出的房屋稅,合理嗎?

建商或地主起造人在現行行政院「預售屋買賣契約書範本」裡要有主管建築機關核准__年__月__日第__號建造執照,理論上拿到建照就能預售了。目前號稱賣不出去的餘屋1戶沒賣或剩下400戶空屋者多為大樓產品,而以臺北市住宅價格指數來看,住宅大樓價格高峰在104年5月指數達到125後回檔低點破115,但去年下半年又開始回溫,指數又在去年12月回到120。為什麼還會有103年、104年取得使照卻還賣不完空屋的大樓建案呢?

若再給3年銷售期1.5%最低房稅,等於103年取得使照,加上2年建造期間預售,等於是從101年賣到109年,這樣長的銷售期,還能叫正常嗎?都賣了8-9年還能叫新屋嗎?建商要賭對未來3年(106年下半年到109年上半年)的房價走勢比現在還高到1定程度才惜售,卻要全民用稅金來支持他們,這就是柯市長的居住正義嗎?別忘了稅金的主要來源來自勞工薪資,這其中還有不少是無殼族呢!長期持有的空屋而又低稅,更是完全喪失財產持有稅課徵的意義。

參考資料:
1.2017/6/22財經新報:建商以鹽鐵作喻,北市議會追降囤房稅
「建商強調,營業行為原本就會出現商品存貨的問題,若以此為由課稅,那賣不出去的鋼鐵、鹽等商品,是否也要課以囤鋼鐵稅或是囤鹽稅?不過也有網友指出,土地開發與鹽鐵不同,是有限資源,怎麼可以類比。」

2.2017/2/9彭新武:論鹽鐵會議的四重邏輯
平準是指官府負責京城和全國各大城市的平抑物價工作,賤買貴賣,抑制民間投機倒把行為;算緡是對工商業主、高利貸者、囤積商等徵收財產稅;「告緡」則是對隱瞞不報或呈報不實者,進行懲處。

3.2016/7/10從鹽鐵論看年金改革另開新視窗

4.2017/4/17 NOWNEWS:史上最難 買房要9.35年不吃不喝 北市15.47年

5.行政院/消費者保護處/預售屋買賣契約書範本另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:在官員眼中,原來西門町普遍比東區還繁華喔〜 北市路段率拿1980年代的參考基準來收21世紀的稅,服嗎? 北市路段繁不繁榮,看公僕心情!?

在官員眼中,原來西門町普遍比東區還繁華喔〜

北市路段率拿1980年代的參考基準來收21世紀的稅,服嗎?

北市路段繁不繁榮,看公僕心情!?

 

信義計畫區/101比較不繁華?

稅捐處對於房屋稅「路段率」的調整計算方式根本是支離破碎,七零八落!並沒有按照都市計畫法的「定期實施通盤檢討辦法」以臺北市整體情況做通盤檢討,於是出現路段率無法吻合路段現實繁榮情形。

舉例來說,單就現行路段率來看,許多學生商圈路段的繁榮程度居然和精品、貴婦商圈路段之等級一樣。本市最高路段不是在東區、敦南大道而是在西門町,101大樓所在的信義計畫區路段率是290,也敵不過漢中街、峨眉街的320路段率! 忠孝西路/西寧南路/中華路路段率是300,也比信義計畫區的松高/松智/松仁的路段率是290來的繁華,這些不會跟民眾的認知也差太多嗎?

 

學生商圈主要幹道路段率和精品百貨、金融大樓或高級飯店幹道路段率一樣?

從漢中街交接點開始,至西寧南路為止的峨嵋街路段,此西門町主要幹道之路段率為320,為本市路段率最高值之路段之一。因該路段確實人潮洶湧,乍看之下並無不妥。然而對照路段率同為320,從復興南路十字路口開始,到延吉街為止,捷運忠孝敦化站附近的忠孝東路路段,此路段精品店林立,又有太平洋SOGO百貨座落於此,此區商店的消費族群具較高消費能力亦較為熟齡的族群,兩者相比,西門町商圈主要的消費群眾以學生為大宗,商店主要以平價服飾、裝飾品、平價小吃和動畫漫畫周邊商品為大眾。這兩路段的商店類型和針對客源不同,營業額差異巨大,為何是同樣的路段率?

 

金控總部、五星級飯店、外資匯集的松仁路/松高路比峨嵋街/漢中街不繁華?

再看信義區松高路從市府路交接口開始,到松仁路為止的路段,這個路段充斥著高級百貨、商業金融大樓和高級飯店建物。國泰金控總部、遠雄集團總部、新光金控、星級酒店、外資雲集如花旗銀行/星展銀行等皆坐落於此。結果此路段之路段率居然只有290,比峨嵋街還要少?附近從松高路開始,到信義路為止的松智路路段也一樣,只有290路段率,作為著名地標「101大樓」所在的路段率,居然比西門町主幹道路段率還要低?雖然103年的路段率調整時(103年)已把信義計畫區皆調漲到290,但還是和實際情況不太符合。

 

路段率跟都市計畫/通盤檢討/土地使用分區無關? 說好的科學治理呢?

稅捐處官員進行路段率調整時,其眼光皆未針對臺北整體進行考量!雖然稅捐處表面上每三年會進行一次調查,針對臺北市新設立交通站點和新設立之商圈周遭路段之繁榮程度進行調整,再將草案會交由本市不動產評價委員會會進行審查。但每三年一次的路段率調整都是區塊性、片面性地調整,沒有通盤地從臺北整體進行考量

1967年中央訂定房屋稅條例後,即按照臺北市當時各路段繁榮以及交通便捷程度決定各路段之路段率,而之後歷經法規修改和路段擴增,目前稅捐處在計算路段率時,將臺北區區分出1239段路段,但每次調整都易流於幾小段片面檢討,並未與都市計畫使用分區管制做整合、比較。也因為北市都發局對9行政區多年未依法行政進行每5年至少一次的「都市計畫定期通盤檢討檢討」提出對人口(流動與常在)規模、成長及組成、人口密度分布、建築密度分布、產業結構及發展、土地利用、住宅供需、公共設施容受力、交通運輸等等基本調查與及分析推計,經年累月,在缺乏整體完整的科學依據下,本市路段率調整也就發生現在的路段率已無法客觀顯示臺北市街道繁榮情形。

 

路段率調整沒有從整體考量,不即做通盤檢討,日後更積重難返<正義>了!

支離碎片式怎麼調整都是「亂亂調」,能讓繳稅的人服氣嗎?

周柏雅認為:現行每三年調整一次之路段率這次調整這裡、下次調整那裡,而非根據更科學、更客觀的全面與更新的數據分析,如各路段平均每日來客人數、各路段商店每年總營業額及餘絀、未來發展調查報告等,未來市政府作路段率調整時,應全面性、全市進行調查調整,才能更了解都市發展的紋理。

 

參考資料:

  1. 臺北市路段率統計表,與本文有關之部分123
  2. 稅捐處所提供之回應4563.台灣新生報 2016/12/27 北市路段率 區塊、片面調整

http://times.hinet.net/news/19872979

周柏雅的「市政質詢」:房屋稅-別忘主要目的是要避免囤屋、炒不動產 囤屋財團與超級富豪降稅,根本就劃錯重點 豪宅定義應該5千萬不是8千萬

房屋稅-別忘主要目的是要避免囤屋、炒不動產

囤屋財團與超級富豪降稅根本就劃錯重點

豪宅定義應該5千萬不是8千萬

 

今日(10/6)財建委員會房屋稅引發熱烈討論,周柏雅議員提出房屋稅調整應該考慮以下幾個重點:

 

房屋稅的標準單價應該改為階梯式或斜式稅率,如2001到2005年的標準單價一個價,2006到2010年一個價,2011以後再一個價;鉅額增值不提卻哭訴繳稅高,政府卻還附和財團,給超級富豪再降稅?!

近幾年受惠於房地產大漲與郝龍斌不公不義的「台北好好看」及一堆自由心證的容積獎勵,甚至大彎北段原本只能做商業與娛樂使用卻能夠變更為住宅,讓原本20層樓以上拉高到30〜40層樓以上,甚至更高的建商,隨便超額利益都是以百億計算,不少賺最大、得恩寵很大的超級富豪與財團卻利用各種管道喊要降房屋稅!

計算房屋稅的「標準單價」表,從1981年到2014年7月,30幾年都沒有改過,臺北市政府突然在2014年把「標準單價」一口氣調高120%,對2014年以後才取得使照的人實在是不公平。對於之前仍囤有大量「舊屋」者卻毫無影響!

周柏雅認為:房屋稅的標準單價應該改為階梯式或斜式稅率,如2001到2005年的標準單價一個價,2006到2010年一個價,2011年以後一個價;或是逐年核定能夠反應真實房屋造價的房屋單價,亦即,將2014年之前的房屋稅標準單價也同步調高,與2014年後的新制接軌。但重點是應保障持有一、二戶的自住民眾,讓房屋稅在標準單價調高時,能確保自住戶享有一定的折免比例,避免增加自住戶負擔。也可使囤有大量舊屋者,受到稅負調高之壓力而拋出手上房屋,如此,才能減少炒房、囤房,促進臺北房市交易的正常化!

房屋稅調高的重點應是「達到稅賦公平、量能課稅」!8千萬叫豪宅?5千萬以上就要不吃不喝一輩子了!

房屋稅標準與市價偏離太多,市府昧於現實不思調整!這種背離現實課稅方法根本無法遏止大戶囤房!財政局的高級公僕難道忘了:學理上財產稅是屬「從價稅」,課徵前首先要確立其財產價值,財產價值高的多課點,讓稅金能夠幫助社會公共建設與照顧弱勢,超級富豪卻要跟升斗小民計較?

現今房屋稅全都是以「房屋核定單價」當做計算基準,如一棟十層樓的鋼筋混凝土住宅,按「臺北市房屋構造標準單價表」,其單價為每坪40165元(附件1),但這和一般市場造價落差甚多!以2016年行政院主計總處製訂之:中央政府總預算編製作業手冊-共同性費用編列標準表,各政府興建一棟1~12層的一般住宅,其造價卻是一坪74049元(附件2),如此可以看出:同樣的一個政府,編預算蓋房子用的就是一坪7萬多,但在收稅的時侯卻又是十分鄉愿地把單價認定為一坪4萬元!足足差了一倍多!

目前豪宅稅的標準:8千萬元,根本也是做做樣子毫無科學依據。以北市上班族若工作年數35年計算(成年人從25歲工作至60歲而言),乘上臺北市家庭年平均所得143萬(35×143萬=5005萬),可知一個雙薪家庭工作一輩子、不吃不喝也只有約5千萬左右的收入。以「5千萬」做為「豪宅稅」的課徵對象,是否較為符合目前薪資水準呢?

市府面對上述問題,針對房屋稅唯一處理的作為卻是:因應建商要求,把一年內未銷售的房屋稅擬由3.6%降為2%的短期解壓(附件3),根本就是敷衍了事、頭痛醫腳!尤其目前臺北市的房屋稅,竟不到先進國家平均稅率房屋市價的一半。面對建商的一年緩衝期也僅剩半年、土壤液化區的豪宅可能要求調降高級住宅稅…等問題紛來沓至,臺北市房屋稅的計算方式還能繼續昧於現實不思調整嗎?市政府難道要繼續裝瞎,讓多屋者繼續輕鬆屯房,開發者、自住者、無屋者繼續抱怨不公!?

不是要學習先進國家嗎?房屋稅標準遠低於先進國家,甚至比持有汽車需付的牌照稅、汽燃費還低!

今官方頒布的「房屋核定單價」,與一般市場「造價」相差甚多。以美國的房屋稅來說:美國的房屋稅是以房屋的「市場價格」為課稅評定基礎,與臺灣以「房屋標準單價」作為課稅基礎不同,,且美國各州的房屋稅稅率多落在1%到1.89%之間,平均來說,約在1.29%之間(附件4),但臺灣的房屋稅卻是用前述的核定單價為基礎進行計算,二者相差甚大!

舉例來說,以臺北市大安路一戶「市價」約8千萬的12層鋼筋水泥高級住宅計算,按美國房屋稅平均值1.29%計算,年房屋稅約103萬,但按臺灣算法,擁有多戶的非自住豪宅,一戶的稅額也頂多只有45.3萬而已(附件5)。比起美國1.29%,臺灣的稅額只有房價8千萬的0.56%而已,同樣一間房子,美國房屋稅足足是臺灣的2.3倍!

但美國為了實現居住正義,並保障人民的居住權利,對於自用住宅的房屋稅享有一定的免稅額。如此的房屋稅制,不僅能保障人民的居住權利,亦能有效讓防止市場藉由大量囤房的手法炒高房價,值得臺灣借鏡。

不管是郝市府還是柯市府,其當初要調整房屋稅的理由與理想,都是希望藉由稅基調整來達到矯正稅賦分配的公平性,但是柯市府如今要大降豪宅房屋稅前,難道不清楚先進國家作法嗎?

汽車1800到2400cc,持有成本每年就要1萬7千元(牌照 + 燃料)左右,而價值是汽車數倍的房屋卻只要繳幾千元的房屋稅,公平嗎?符合財產從價課稅比例原則嗎?周柏雅指出:房地產是財富的持有形式之一,而財富為個人納稅能力指標之一,房屋稅應該要能充分反映量能課稅精神,來做為所得稅的補充稅,對豪宅大大降稅有符合此稅制精神嗎?該改的不改,寧可從寬以對豪宅,卻不放過僅持有一戶的自住戶,這樣是什麼居住正義呢?

 

不只是房屋稅1樣武器,財政局自廢武功護財團幹嘛?

在現實中,有些國家對空屋閒置適用較高稅率而且更有的國家是不允許囤積土地的,比如澳洲會規定在一定時間內必須要蓋房子。北市建國北路三段1600多坪閒置房屋,建照取得是哪一年?那邊整理作為辦公室或公宅也比現況好。

參考資料:

1.2016/09/12周柏雅的「市政質詢」:房屋稅變成不分青紅皂白幫豪宅節稅、打擊中古屋工具?柯團隊忘了理想就罷了,也別推「畫錯重點」不知所云政策要談超越新加坡前先弄清楚新加坡如何執行囤房稅吧!

2.2016/03/22周柏雅的「市政質詢」:分配正義的尚方寶劍-房屋稅,只是被政府用來切蛋糕!讓多屋者輕鬆囤房、自住者黯然嘆氣!如何善用稅賦寶劍又不錯殺無辜自住者柯市長仍應多動動腦筋!

3.2014/9/8好房網News一殯旁「閒置商辦」都更放著等漲價?

台北市長參選人連勝文日前才拋出遷移一殯的話題,現在就傳出位在一殯旁最大、緊鄰建國北路高架旁,且長達30年的閒置商辦,將準備申請都更改建。對此業者估算,這片土地若成功改建為豪宅,總價值就逼近180億。同樣位在一殯旁,原本就「躺」在那等了多年的都更案,會不會因此出現轉變契機?外界都在等著看。

位在建國北路三段、一殯對面,有棟佔地約1600坪的11層大樓,是北市知名的「閒置商辦」,閒置時間長達30年,這棟空屋的主人是作風低調的林賢喜家族所有。之所以閒置荒廢那麼久,是因為家族土地持份的人多,大家對如何使用有不同意見,加上林家不缺錢,所以才一直放著。

據《中國時報》報導指出,年輕一代的林家人決定不要讓大樓繼續放在那,近來開始找人評估申請都更。對此,高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源認為,這塊大面積土地若成功改建為豪宅,以當地每坪100~120萬的行情估算,總價值就有180億,倘若一殯未來順利遷移,價值會更高。

其實早在一殯遷移開始討論前,建商興富發在一殯周邊就有2起都更案,興富發表示,這2起案子都是在4、5年前完成的,也都已銷售、交屋完畢,目前周邊沒有其他都更案在進行;全坤建設則表示,在松江路、民生東路上的都更案已2~3年沒動,雖然努力讓6成住戶同意,但剩下的4成就是不答應,現在根本是「放著等」、讓住戶想通。

4.2016/8/11新新聞:劉文治「賺」最大為何還喊冤?

過去行事低調、很少接受採訪的西華飯店兼萬豪酒店董事長劉文治,這一、兩年成了「大炮」!因台北市房屋稅大漲,讓他吃不消,直呼「投資台灣要三思」!

對劉文治來說,他投資二百億元,蓋出一座「APEC級」的國際會議中心及觀光飯店,是因為他用行動愛台灣,但卻因前副市長張金鶚強制提高房屋稅,使得一五年初蓋好的萬豪酒店,每年要繳的房屋稅從六千萬元暴增到一.二億元,尚未出售的房子還要加囤屋稅,讓劉文治不斷大喊:好後悔!

從代工國際運動品牌愛迪達到成為飯店大亨,劉文治政商人脈充沛,他跟前省長宋楚瑜、前副總統蕭萬長私交甚篤,還曾於○二年將北市長安東路二段的大樓借給宋楚瑜當親民黨總部,連現任總統蔡英文的就職國宴,都選在萬豪舉辦。

去年劉文治就積極到北市府申冤,從北市議長吳碧珠、財政局長蘇建榮、副市長鄧家基,找到市長柯文哲,該找的都找過了,但似乎都沒得到滿意的答案。

不過,有些建商對劉文治的說法並不全然認同。一位同樣有建案位在大直美麗華商圈附近的建商表示,萬豪酒店所在的「宜華國際大直旅館開發案」,是基隆河大彎北段(美麗華商區)唯一一塊有住宅區的土地。

「大彎北段原本只能做商業與娛樂使用,宜華卻能夠變更為住宅,其他同業都不被准許,且宜華還得到郝龍斌時代推行『台北好好看』的容積獎勵五◯%,是該地區賺最大的建商。」一位建商老闆說。

台北市都市發展局表示,宜華開發案○四年提出申請土地變更,是當時少數結合飯店、國際會展中心、住宅的複合式大型開發案,所以當時都市審議委員會同意將七千多坪土地的一半,變更為住宅區。

○八年時,該區域約有十二個建案依據「台北好好看」計畫,提出獎勵容積申請,宜華開發案也入列,「當時市府有考慮讓美麗華商區的違建住宅就地合法,但因輿論壓力而作罷。」都發局說,才使得宜華開發案成為該區唯一合法住宅區。地政局也說,就因為住宅要價比商辦高,地價才會比鄰近商區貴。

位在萬豪酒店旁,兩棟樓高四十二層、共一九八戶住宅的「西華富邦」,已成為台北十大豪宅之冠,去年七月更創下一坪二九○萬元的天價,超越仁愛帝寶,看在其他同業眼中,劉文治已是得到最多「恩寵」的人,為何還到處喊冤?

5.2016/5/24聯合報:謝金河抱不平 萬豪酒店房屋稅高過101

財信傳媒董事長謝金河在臉書指出,西華飯店董事長劉文治大吐苦水,說剛加入營運,承辦國宴的萬豪酒店,營運面積不到101的1/5,但房屋稅卻比101高很多。

謝金河說,參加現代財經基金會,在有關建立公平稅制的研討會上,劉文治對於前台北市副市長張金鶚留下的房屋稅大吐苦水。

劉文治抱怨,萬豪在2014年7月以後拿到使用執照,房屋稅一下子增加了13至20倍,1年房屋稅付掉新台幣2億多元,再怎麼努力經營也打不平。

他強調,愛台灣才斥資200億元投資萬豪,結果同樣新建房屋,在2014年6月30日拿到使用執照跟7月1日拿到使用執照的,房屋稅差了10幾倍,公平正義的基礎在那裡?

他拿了一張內部的營運統計表給謝金河看,台灣前12大五星級飯店營業收入從元月的 16.87億元、 2月的13.98億元、3月15.22億元,到 4月降至12.65億元,逐月下降,最顯著的是餐飲收入降最多。

劉文治感慨台灣內需快速降溫,這才是蔡總統最大的挑戰。

 

媒體報導:

  1. 臺灣新生報2016/10/7 : 豪宅定義8千萬 周柏雅有意見

  2. 自由時報2016/10/7: 房屋稅改不敢比照台南財局長妙答
    20161007111050_001

  3. 自由時報2016/10/6: 台南房稅全面回溯15年北市財長:賴要卸任當然敢

  4. 中國時報2016/10/6:台南房屋稅全面調整北市財政局長陳志銘:賴市長要卸任當然敢做

  5. 中央社2016/10/6:台南調房屋稅台北市財長:賴清德要卸任

  6. 蘋果日報2016/10/6:北市房屋稅修正案2014年後成屋標準單價有變動

  7. 聯合報2016/10/6:台南怎麼敢漲中古屋的稅? 北市財局長:因賴神要卸任了

 

 

周柏雅的「市政質詢」:房屋稅變成不分青紅皂白幫豪宅節稅、打擊中古屋工具? 柯團隊忘了理想就罷了,也別推「畫錯重點」不知所云政策 要談超越新加坡前先弄清楚新加坡如何執行囤房稅吧!

房屋稅變成不分青紅皂白幫豪宅節稅、打擊中古屋工具?

柯團隊忘了理想就罷了,也別推「畫錯重點」不知所云政策

要談超越新加坡前先弄清楚新加坡如何執行囤房稅吧!

 

房屋稅改革是要給誰好處?北市府調整方案劃錯重點是真不懂還是裝傻使壞?

臺北市政府打算明年要調整房屋稅,其政策重點居然是大降豪宅稅率,改增加不管坪數大小、是否自用的中古屋房屋稅來避免稅收流失。最扯的是:官大學問大的財政局,自己決定選擇一條線畫下15年內的所有中古屋就是該大幅調漲房屋稅。

周柏雅質疑:選擇「2001年」做為房屋稅的切割點,其標準是什麼?為什麼是15年?不是10年、20年呢?財政局的高級公僕難道忘了:學理上財產稅是屬「從價稅」,課徵前首先要確立其財產價值;然而大臺北地區目前已出現「新成屋價格反轉」的現象,新成屋價格已與中古屋接近,表示房地產的年份不必然與不動產價格有絕對關係。

臺北市不乏30年以上的豪宅,如1986年竣工位於仁愛路敦化南路某豪宅,最近10年就大漲三倍以上。況且連歐巴馬都已決定,未來退休後要入住1928興建的「高齡豪宅」。市政府現在這種用建物年齡作為財產稅的課稅基準,有符合財富為個人納稅能力的「量能課稅」精神嗎?有達到照顧自用、打擊大量囤房的目標嗎?

 

房屋稅調高的重點應是「達到稅賦公平、量能課稅」!

不管是郝市府還是柯市府,其當初要調整房屋稅的理由與理想,都是希望藉由稅基調整來達到矯正稅賦分配的公平性,但是柯市府如今要大降豪宅房屋稅前,難道不清楚先進國家作法嗎?

周柏雅指出:房地產是財富的持有形式之一,而財富為個人納稅能力指標之一,房屋稅應該要能充分反映量能課稅精神,來做為所得稅的補充稅,對豪宅大大降稅有符合此稅制精神嗎?該改的不改,寧可從寬以對豪宅,卻不放過僅持有一戶的自住戶,這樣是什麼居住正義呢?

 

說好的超越新加坡呢?去新加坡考察還是去自強活動?

新加坡的房產稅,根據每年評估的租金乘以房產稅率來計算,自住房稅率為4%,其他類型住宅為10%。從2014年起改為階梯遞進制的房產稅,最高達19%,2015年進一步提高到20%;同時提高自住住房的免稅額度。對外籍買家還有15%的印花稅對永久居民買第二套房還需繳交比第一套多一倍的印花稅等等。反觀柯市府在就任以前就說要超越新加坡,就任後也前去考察,難道還不清楚新加坡政府對自住與非自住的囤房政策嗎?

大部分先進國家會透過稅賦工具來平衡房地產市場,用減稅、抵稅等較低稅賦工具來鼓勵自住自用;用累進稅率中高額的空屋稅、房產稅、交易稅等各種「區別性稅收」來增加多房持有者的成本負擔,進而抑制房地產市場投機行為。

臺北市調整房屋稅卻完全自成一格,如此不接軌國際的標準是為什麼?若是要「衝康」民眾、討好權貴的政客還能談什麼政治理想呢?

 


 

參考資料

1.2016/9/9蘋果日報:北市房屋稅調整方案出爐 15年內中古屋加稅、豪宅減稅

「豪宅稅率公式因加乘「1+路段率」,被外界視為路段率重覆計算,財政局擬將加乘改為「1+固定係數」,預計可大降豪宅稅賦,但會增加整體房屋稅收,至於增加額度,財政局及稅處已依方案編列預算,但財政局不透露數字。」

 

2.從價稅

財產稅其計算稅額之方式,係按照財產價值及適用稅率,計算應納稅額;而非根據財產之某種數量單位(ex:面積)來計算。也就是說財產稅是屬從價稅,而非從量稅。既然係屬從價課征,當然課稅時必須先確定其財產價值。

 

3.MOBILE01討論串:天阿!才反轉第一年台北市植物園新房下殺5字頭

 

4.2014/5/6好房網:仁愛路名宅十年漲三倍名媛錢德月、連惠心都愛

「早於1986年竣工的「陛廈」,為仁愛路第一代低公設比的知名豪宅,座落在台北市核心地區的仁愛路四段、敦化南路交會口,緊臨仁愛路林蔭大道。」

 

5.2016/6/5中國時報:中古屋 恐剩降價取勝

「以指標個案「江翠ONE」來看,打出4字頭價格,住宅開價每坪45~48萬元,標榜比中古屋還便宜,7月底至今已銷售近9成,不僅帶動區域新建案行情跟著下跌,也使得周邊成屋、中古屋下探至3字頭。」

 

6.2016/5/26:歐巴馬卸任後的新家:有9間卧室的隱秘豪宅

「歐巴馬未來的家有着豐富的歷史。它最初是房地產開發商F·莫蘭·麥科尼(F. Moran McConihe)1928年修建的。麥科尼在卡洛拉馬的擴張中起到過重要作用,他還曾在德懷特·D·艾森豪威爾總統(Dwight D. Eisenhower)政府的總務管理局(General Services Administration)任職。」

 

7.2013/10/29關鍵評論:加徵「囤屋稅」就能抑制房價嗎? 來看亞洲鄰國怎麼做

 

8.2016/9/12聯合報:房屋稅四大不合理 惹民怨

「依據業界、學界的反應,房屋稅至少有四大不合理,包括:路段率重複課稅、同區不同價、豪宅稅的適用條件、房屋評定現值超過造價。」