北市有房族,您弄懂了 外牆強制檢定與修復費用猛於房屋稅數倍、數十倍! 大大空白授權的自治條例, 一通過就是94%的北市建物好幾代定期費用支出 外牆新商機到底有幾百億?幾千億?

周柏雅議員辦公室2018年1月27日新聞稿

北市有房族,您弄懂了
外牆強制檢定與修復費用猛於房屋稅數倍、數十倍!
大大空白授權的自治條例,
一通過就是94%的北市建物好幾代定期費用支出
外牆新商機到底有幾百億?幾千億?

臺北市建築管理自治條例要增訂第31條之1:「要求屋齡在一定年限或外牆飾面具風險之建築物要定期委託專業診斷檢查機構或人員辦理外牆安全診斷檢查及申報」。
建管處擬訂15年以上未達30年者,每6年診斷一次;屋齡超過30年每3年要診斷一次(附件1)!第一次簡單的目測診斷要2萬元,未來適用範圍超過10萬棟(附件2),光建物外牆的健檢商機就超過20億元!何況若目測有疑慮,又只要再做紅外線或打診又是4-20萬元1棟(附件3),又是80億以上!
後續還有每3年或每6年的定期診斷!逐批分階段逐步到整體光是外牆的診斷就是上百億元、更遑論後續的修復、整棟拉皮動輒數百萬元或上千萬元的千億新商機!北市建物就算是全新的反正都會老,此法一旦通過就是開啟了北市建築物健檢業、外牆修復、局部或全面拉皮的千億商機!

看似簡單法條,暗藏多少眉角與商機!用第一階段小範圍適用換取日後大大空白授權!
初看似乎此法只針對老屋強制健檢,雖然建管處也宣稱第一階段只是針對屋齡15年以上、且樓高11層以上,全市約有4千3百棟建物(附件3),列為最優先強制檢查與修復對象。這4千多棟建物外牆的診斷商機就有上億到數億的診斷費用,若1棟修復費30萬元,4千多棟又是12億元以上的商機。但明明北市16-30年建物就有1.6萬棟、31年及以上的建物就有9.1萬棟!加起來10.7萬棟佔全市建物總數11.4萬棟的94%!此法一旦通過,受衝擊就是幾乎絕大多數若是用戶數(宅數)就有77萬宅受影響。而目前10年內的新房屋6、7千棟,日後就不會變老嗎?更厲害的是此法的殺手鐧還可接受檢舉,就可以列為優先處理名單!(三年定期檢查完成後,未來3年還被檢舉要不要再診斷修復?)而建管處長去年11月1日也坦承就算目前已結案外牆改善的建築物仍未解除列管,除非有全面拉皮才能解除列管。

小規模試點後,何時擴大?誰先誰後?關鍵在於X友友關係?
這種強制性攸關民眾的最大宗財產的自治條例,給了建管處大大的空白授權,其未來執行力道與執行對象,豈是僅限於4300棟!超過10萬棟明明就符合此法規定,哪幾千棟或幾萬棟列為優先順序,這就是行政裁量權!
全市明明有94%的老舊建物都適用此法,現被行政裁量片面決定限定11層樓以上,這跟內政部所定的「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」的分類與檢查頻率也不盡相同?明明適法範圍影響面廣及9成幾的全市建物但1年只能處理X百件或幾千件,光診斷時間的孰先孰後就可差好幾年,1棟要花好幾十萬元甚至後續的修復動輒上千萬元!這也未免給負責執法的官員、業者太大的權力了,依北市府暫定的「臺北市建築物外牆安全診斷及申報暫行管理辦法」草案(附件4)中,更是用第4條限定是北市都發局「委託」之機關(構)學校或團體舉辦的講習訓練與領得證書才可做專業診斷人員!這又凌越建築法還有內政部的建築物公共安全檢查簽證辦法(請看下集分析)。

真的需要這個自治條例才能對外牆剝落安全開罰嗎?再多法令不落實也枉然!
其實現有建築相關法令早有對建築物(不論是公共場所或非公共或非供公眾使用)的公共安全規定與辦法,相關法令問題請看第2集分析。

參考資料:
附件1:第一批一定要強制診斷的建築物數量:

附件2
建管處提供北市屋齡統計(棟數)                內政部提供北市屋齡統計(宅)

附件3:
建管處:外牆安全診斷及檢查參考收費表

附件4:

臺北市建築物外牆安全診斷及申報暫行管理辦法(草案):
本辦法所稱之專業診斷人員,為參加主管機關委託之機關(構)、學校或團體舉辦之講習訓練,領得講習證書之開業建築師或土木、結構執業技師,職司建築物外牆現況之安全診斷、改善計畫書及改善完成確認報告書之簽署等事項。
前項人員,應參加講習訓練達七小時以上並經測驗合格,始得核發講習證書。講習證書有效期限為四年,逾期失其效力。專業診斷人員應於期限屆滿前三個月重新參加講習訓練。

周柏雅的「市政質詢」: 好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店,一年營業權利金僅需繳71萬!還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限後再繼給數千萬元補貼

周柏雅議員辦公室2018年1月12日新聞稿

好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店
一年營權利金僅需繳71萬!
還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限
繼給數千萬元補貼

黃金地段的市府轉運站營權利金每月僅收8萬,市府讓利財團真大方!

周柏雅議員審閱107年度預算發現,市府轉運站BOT案,不但豪給業者94%的樓地板面積(附件1),經營統一阪急百貨、美食地下街、高級酒店W Hotel,一個在黃金地段的百貨公司、飯店共4萬1千坪,106年整年的「營權利金」收入居然只有71萬元!104年和105年也僅一百萬元,平均每月僅收8萬多元!完全比不上東區小小的店面要高達20萬元月租!(附件2) (表1)

目前的「營業權利金」收入是依照「實際稅後純益*0.5%」,按業者所提供的財報資料,實際稅後純益明明高達1到2億元,但若僅收稅後純益的0.5%,僅71萬元,這個收費對財團來說根本是ㄧ根寒毛!停管處一個停車場就有2-3千萬的租金收入了,一個BOT案的營業權利金相比之下少得可憐北市府讓利給財團還真大方!打著正義名號的柯市府之前能替誠品替二房東富邦/市民重談權利金,怎麼就不願意跟其他財團談談呢?

(表1)

交通局還讓利不夠多嗎? 房屋稅讓利居然還加倍奉送! 500萬變逾千萬元!

不僅開發和營業權利金已讓利數億,交通局竟然還編列預算幫業者支付轉運站的房屋稅!100年至104年,市府每年皆幫業者支付5百多萬元房屋稅、105年之後包含107年的預算,因為促參房屋稅減半的優惠解除,房屋稅暴增為每年逾1千萬元(表2),這些理當由「房屋所有權人-業者」負擔的「房屋稅」,交通局卻以「發展大眾運輸條例第六條、臺北市客運轉運站補貼房屋稅作業注意事項等規定」為依據,全部補貼

交通局認為:「為避免房屋稅轉嫁到客運業者,並提高票價,造成乘客負擔,因此每年編列預算補助業者房屋稅。房屋稅補貼給BOT案經營業者,是間接補貼客運公車業者增加3-5.4萬元的月臺費支出,也是間接補助搭車民眾。」這種毫無邏輯的解釋等於是拿全民血汗6千多萬稅金,去幫已賺到飽的統一大財團、日勝生繳房屋稅、幫客運公車業者付月臺費,所謂補助搭車民眾聽起來好聽,其實只是換個方式從間接/片面變成直接轉嫁給全民付費而已!

(表2)

已經幫業者補貼6千萬的房屋稅,交通局難道不用求償嗎? 

周柏雅議員認為,交通局應該明確告知業者房屋稅無須補貼,也應要求業者不可把房屋稅轉嫁到客運業者!市府也應該追究當時的公運處長、副處長、督導業務的副市長和提案公務員的責任,追償市庫損失。

未來新的轉運站應該要求BOT業者去承擔轉運站的ㄧ切維修、行政、稅率、營業稅、房屋稅,只能收取客運業者的水電費。

周柏雅議員在107年預算審查黨團協商時提出的三種刪減方案(補充資料),經協商後,就補貼轉運站房屋稅之預算達成共識:「給予一年緩衝期,明年起不得再編」!

市府轉運站營運權利金應該比照松菸重新談判!

松菸一年的營運權利金有920萬元,但是市府轉運站卻僅有71.5萬元,每年都不到百萬元,差別在於松菸的營運權利金,是依照每年「營業總收入*0.5%」計算繳交,然而市政府轉運站是依「稅後純益*0.5%」繳交。(附件3)
如果松菸也比照市府轉運站按「稅後純益*0.5%」繳交,以松菸經營到目前為止的稅後純益都是負的,根本半毛營運權利金都收不到。周柏雅議員因此提出附帶決議經大會通過:「市府轉運站之營業權利金目前以稅後純益0.5%計收不合理,市府應和業者重新協商調整營業權利金之計收方式,參酌松菸營運權利金以每年營業總收入0.5%計算之作法,以符合公共財產收益之合理性。」

補充資料:
107年預算政黨協商所提出的三種刪減方案如下,協商結論為「給一年緩衝,今年不刪,明年起不能再編,回歸市場機制」主計處處長也有紀錄,就算公運處再編,也直接不給過,ㄧ年時間是市府要發文給市政府的緩衝期間!

3種刪減預算方案(橘色為應刪減數)

3種刪減預算假設說明:
方案ㄧ:
臺北轉運站月臺核定日期為104年5月29日,滿3年後重新檢討月臺費率,是107年5月28日,所以只要再付5個月的房屋稅: 12,821,442/12個月*5個月=5,342,267元,因此應該刪減房屋稅預算7,479,175元

方案二:
市府轉運站
全部房屋稅111,772,208元,轉運站空間房屋稅10,778,414元
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅9.6%
但市府轉運站占全部的樓地板面積5.6%,依照比例
111,772,208*5.6% =6,264,436
房屋稅只要付626萬元就夠了,不必付到10,778,414元
因此應該刪減房屋稅預算4,513,978元

臺北轉運站
全部房屋稅91,529,224,轉運站空間房屋稅12,821,442
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅14%
但臺北轉運站占全部的樓地板面積9.4%,依照比例
91,529,224*9.4% =2,137,453 房屋稅只要付213萬元就夠了,不必付到1282萬
因此應該刪減房屋稅預算10,683,989元

方案三:
全數刪除(依契約行政,由公車客運業吸收月台費提高成本)
臺北轉運站 應該刪減 -12,821,442
市府轉運站 應該刪減 -10,778,414

附件1: 
市府轉運站面積百分比

附件2:
北市東區店面閒置多 「受電商衝擊」
「東區店面的待租期與坪數和總價帶有關」,住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬表示。大馬路邊的因為租金單價高,小小店面可能就要20多萬元,待租期「可能數以年計」

附件3:
市政府轉運站權利金

松菸權利金

松菸權利金-營運權利金

媒體報導:

 

2018年01月14日  聯合報    市府轉運站千萬房屋稅明年不再補貼

周柏雅指出,民國100年至104年,北市府每年替客運業者支付500多萬元房屋稅,但105年後,因促參法對房屋稅減半的優惠解除,房屋稅增加為每年逾1000萬元,但交通局卻在年限後繼續補貼,「太大方」。

預算案在政黨協商時,周柏雅提出3種刪減方案,最後達成共識,給予1年緩衝期,今年1077萬預算協商通過,但明年起不得再編預算補貼客運業者稅金。周柏雅認為,北市府未來應要求BOT業者,承擔轉運站的維修、行政、營業稅和房屋稅,只能收取客運業者水電費。

周柏雅還質疑,市府轉運站BOT案,給業者94%的樓地板面積,經營百貨、美食地下街、高級酒店,共4萬1000坪,106年整年的「營業權利金」收入居然只有71萬元,104年和105年也僅100萬元,平均每月僅收8萬多元,比東區一個小店面的20萬元月租還低。
2018年01月14日 中國時報  市府轉運站不再補貼千萬稅金

北市府2011年起補助統一支付房屋稅,市議員周柏雅指出,前5年因有促參房屋稅減半優惠,每年約補助500多萬稅金,2016年到2018年編列的預算,則因優惠解除,每年須補助超過1000萬元,交通局聲稱是為避免稅金轉嫁到客運業者,導致票價提高,但這根本是拿全民納稅錢去補助,完全不合理。

該預算案上周在議會政黨協商,周柏雅提出3種刪減方案,最後各黨團達成共識,決定給予1年緩衝期,讓今年1077萬補助照案通過,但明年起不得再編列預算補助BOT業者。

 
2018年01月13日 自立晚報  北市轉運站營業權利金每月8萬 讓利財團不合理

 

2018年1月15日 自由時報 市府轉運千萬補貼業者

市府轉運站 千萬補貼業者

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見

針對昨天柯市長說臺北市房屋稅徵收自治條例的市府修正案「被議會偷襲」一事,周柏雅議員回應二點意見:

一、本法規修正案的確是在倉促的時間下經由議會政黨協商而通過,因為議會法規會的審查意見是在6月28日才送大會,而大會在7月5日(本會期議程的最後一天)未經大會充分的討論即經由政黨協商定案。其中稅率由市府版的2%再調降為1.5%爭議較小,而建商未售出房屋的「合理銷售期」到底要多少才合理,市府版是一年,而議會版延長為三年,這的確是爭議相當大的問題。非自用之住宅用房屋稅率若從3.6%降到1.5%,估計一年市府稅損3.5億元,三年就近11億元,而放鬆擁有大量未售出房屋之持有稅是否會造成建商更沒有銷售的壓力,房價因而更難以符合市場供需自然法則,是社會大眾極為關心之事。

二、面對市府修正版和議會決議版差距過大一事,柯市長可以輕鬆地說:「被偷襲」,但不要忘了,依法,市政府對其不同意的法規內容,是可以提出覆議案的,也就是說柯市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,那請問柯市長是否要放棄此一人民賦予你的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了呢?如果柯市長認為議會通過的臺北市房屋稅徵收自治條例第四條修正案不合理,那請柯市長堅持正義,依法提出覆議案吧。

 

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2017/07/05周柏雅的「市政質詢」:單一自住戶房屋稅減折1.32億平均1戶年省才幾百元 但光是起造人待售新屋房屋優惠稅率稅損3年超過11億 降房屋稅好處誰最受惠?誰最受害?

 

 

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2017/7/7蘋果日報:柯P怨囤房稅被議會偷襲 議員:提覆議案啊

北市議員周柏雅今說,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,若柯認議會通過此案,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。

 

2017/7/7東森新聞:議會大降囤房稅柯文哲怨被偷襲 周柏雅:提覆議案啊

民進黨議員周柏雅7日表示,市政府對其不同意的法規內容可提出覆議,「如果柯市長認為議會通過此案不合哩,就堅持正義,依法提出覆議案,否則只是說風涼話。」

 

2017/7/8臺灣新生報:房屋稅修正 周柏雅批柯P說風涼話

北市議員周柏雅昨(七)日在議會指出,柯市長面對房屋稅市府修正版和議會決議版差距過大一事,可以輕鬆說:「被偷襲」,但依法市府對其不同意法規內容,是可以提出覆議案的,市長有機會對於不合理的法規案提出覆議,是否要放棄此一人民賦予的權利,而只是說說風涼話「被偷襲」了?

周柏雅的「市政質詢」:單一自住戶房屋稅減折1.32億平均1戶年省才幾百元 但光是起造人待售新屋房屋優惠稅率稅損3年超過11億 降房屋稅好處誰最受惠?誰最受害?

單一自住戶房屋稅減折1.32億平均1戶年省才幾百元
但光是起造人待售新屋房屋優惠稅率稅損3年超過11億
降房屋稅好處誰最受惠?誰最受害?

單一自住戶房屋稅從稅基打折降到形同稅率1%,平均1戶減稅587元

根據台北市稅捐處6/30日回文,依稅籍資料估算,北市約有22.5萬戶可以適用單一自用戶房屋稅稅基折減其房屋課稅現值1/6約16%,其折減額度最高以250萬元為限(換算為核定現值為1563萬元,而稅基核定房屋現值與實際市場實價登錄的價差2-3倍來看,等於是3-5千萬元房價以下都能適用),折減房屋稅北市稅捐處估計2018年的稅損約1.32億元,平均1戶大約可減587元(附1)。但母法房屋稅條例規定自住房屋稅率最低1.2%,北市藉著調整房屋核定現值來讓房屋稅實際只達稅率1%來規避母法限制,更凸顯市府操弄房屋評定現值黑箱與核定現值與市價差距過大的問題。市政府此一作法算是施小惠給有屋階級,雖然只是幾百元杯水車薪。但房屋稅降了,市政府要找什麼其他名目來補?

建商也是投資者,且最有實力付利息、稅負與惜售者,囤的最久、也囤的最多

目前在議會二讀審議中的「房屋稅徵收自治條例修正草案」,將鬆綁起造人現行房屋稅率,從核定房價(非實際交易價)的3.6%、2.4%降為1.5%,優惠年限也從原市府版本的1年放寬為3年。若從拿到建照就可開始預售來看,103年-106年就取得使照的建案,其房屋實際銷售可能早已長達5-6年之久,且土地取得早,很多就已還享有不動產飆漲的豐厚利潤才能有實力,空下大批蓋好多年未售房屋!這些起造人有的寧可拿到使照1戶都不賣出,積壓資金少則數億甚至數十億,甚至有議員指出某建案900多戶,就還有400多戶空屋未售,1戶以1800萬元(平均1戶40坪、1坪45萬元計算),就是凍結數十億資金,這樣有實力不肯降價早點銷售,寧可付大筆銀行貸款就算年利率1%,1戶1800萬元房價1年利息就是18萬元(若400戶未售貸款支出就是7200萬元)!以2016年屋齡10年以下,每戶稅額平均也不到10萬元來看(附2),房屋稅也不會超過實際房價的1%!為什麼要給這麼有能力的起造人減稅?他們寧可大量囤房也不去跟銀行談降利率,卻來找不少還是無屋族的稅民要稅金減免優惠呢?

給起造人3年減免房屋稅,光是目前3945戶,一年就有3.5億的稅損!

依稅捐處資料,臺北市若實施建商起造人得享有1.5%的優惠稅率,則明年度將有約3945戶可從原有的3.6%、2.4%減至1.5%,其稅損一年就高達3.5億!三年就超過十億之多!這些都還不包含目前正在興建中的廣大建案們呢!若空房擁有者認為未來漲價幅度不只2-3%,那麼就算付貸款利息+各種稅負2%,他們還是寧可空著也不急著賣。降低房屋稅更減輕他們的負擔,不是更讓他們更有時間去等待?更加惜售?
另外,要給起造人囤房降到1.5%,然後給跟起造人買房子再來囤房的中實戶(有3戶以上)的人課3.6%,囤第一手的起造人和囤第二手的投資客差別何在?

北市大降房屋稅為了救房市交易量?明明還沒降房屋稅,移轉交易就比去年同期升2成了!

信義房屋根據地政局資料顯示今年上半年北市房屋買賣移轉棟數來看北市上半年不動產買賣移轉有1.1萬件較去年同期增加2成以上、6月單月也是較去年6月成交量成長!顯見交易量是跟景氣/所得等預期或銀行貸款鬆緊較有關係,硬要把佔總成本不到1%的房屋稅,扯成影響房市交易量的第一主角就馬上被市場打臉了!北市府口口聲聲說降房屋稅能促進房市成交量,消化建商手中空屋庫存,那麼政策也該先定出降起造人房屋稅,未來3年每年起造人手中餘屋去化的目標?房屋稅現有市場交易量未降稅就能增幅2成,若因降稅未來市場會增加多少移轉買賣數量?是不是在修法之前,市政府應該給個評估與分析?
參考資料:
1.2017/6/28自由時報:單一且自住房屋稅 北市7月起降至1%
2.2017/6/30聯合報:北市囤房稅降至1.5% 引發圖利建商爭議
3.2017/07/04蘋果日報:六都6月移轉棟數 新北最hot另開新視窗
「台北市累計移轉達1萬1098棟,較去年同期成長20.7%」


附件1:

附件2:2017/6/30稅捐處提供資料

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1. 2017/7/6聯合報:建商囤房稅率調降 火速三讀

「民進黨市議員周柏雅說,房市一旦回溫,若稅率仍降至1.5%,相當不合理;優惠稅率應有『關門機制』,視房市景氣,再回到3.6%囤房稅率。」

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2.2017/7/6中國時報:未售空屋稅率 降至3年1.5%

「民進黨市議員周柏雅認為,房市景氣每年都有起伏,一般訂出合理的銷售期限應該是9個月,他質疑這樣對2014年就取得合法使用執照、到現在還未賣完的空屋,有必要維持優惠稅率降到1.5%嗎?盼市府在未來房市景氣好的時候也能適時調整。」

2

3.2017/7/6蘋果日報:北市建商囤房稅昨起降為1.5%

「民進黨籍議員周柏雅說,未來景氣回升時,市府也應提出此優惠稅率的關門機制。」

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:油鹽鐵囤起來真的不是只有稅的問題! 房價飆到不婚、不生、不買房還只是單純商品庫存問題嗎?  

油鹽鐵囤起來真的不是只有稅的問題!
房價飆到不婚、不生、不買房還只是單純商品庫存問題嗎?

 

建商用油鹽鐵作喻囤房稅,但囤積到影響民生以前可是罪可殺頭呢!

「建商強調,營業行為原本就會出現商品存貨的問題,若以此為由課稅,那賣不出去的鋼鐵、鹽等商品,是否也要課以囤鋼鐵稅或是囤鹽稅?」但古代鹽鐵屬於有限資源也影響重大民生,也無進口管道來平抑物價,對囤積居奇除了要對賤買貴買、投機囤積炒作徵收財產稅之外,還要對隱匿不報或呈報不實者,進行懲處。甚至漢武帝的大臣張湯被抓到囤積鐵證,也只有以死了結。當今北市民眾付油鹽鐵的價格相對於付土地、房地產價格是九牛1毛。

可見房地產價格影響民生之鉅!更別提要追北市房價要不吃不喝15.5年!跟先進發達國家平均6年相比,都到了不婚不生不買房的國安問題!照建商的房產庫存論,也早該把各種財產稅取消才公平,沒有任何稅不是更好嗎?就算先進國家資本社會也是運用財產稅來將財富分配到照顧不易翻身的相對弱勢,而不是主要靠勞工薪資的綜所稅來補貼擁有上百空屋坐等資產增值才來賣的建商或地主。

食衣<住>行育樂飆漲政府樣樣都要查,但獨缺對<住>的炒作調查

而現在囤積物資利用物價飆漲來牟取大暴利,行政院從SARS期間囤積口罩到囤積奶粉、米酒、哄抬菜價等等也常祭出重罰,也有相當的法律來嚴防炒作。2008年囤積汽油也會遭移送法辦。但對於影響現代人更重大、更深遠的房價,只是過去當權者向來裝瞎慣了,對房價這種單價最貴,絕對金額最大、哄抬建築成本最厲害的,買賣方資訊也極不對等的房地產消費者保護,非常缺乏。

就算是臺北市政府也說不清楚為什麼合宜住宅1坪建造成本4-5萬元,士林北投園區專案住宅要9萬元多,萬華雙子星豪辦只要8萬多元,但公宅動輒11-12萬元1坪而臺南民間建案含土地成本+建商利潤1坪卻16萬元不到。臺北市新屋價格每坪動輒上百萬元,扣除土地成本,付的到底合不合理,行政院物價調查小組,根本就完全無視。也從未啟動任何大規模調查,更別說移送哪個業者或哄抬者去法辦了。

從古至今,囤貨都是要付出代價的,市場法則中,高利潤也意味著高風險,為了降低市場風險要叫無屋族/單一自用戶全民用稅金來支持調降仍未賣出的房屋稅,合理嗎?

建商或地主起造人在現行行政院「預售屋買賣契約書範本」裡要有主管建築機關核准__年__月__日第__號建造執照,理論上拿到建照就能預售了。目前號稱賣不出去的餘屋1戶沒賣或剩下400戶空屋者多為大樓產品,而以臺北市住宅價格指數來看,住宅大樓價格高峰在104年5月指數達到125後回檔低點破115,但去年下半年又開始回溫,指數又在去年12月回到120。為什麼還會有103年、104年取得使照卻還賣不完空屋的大樓建案呢?

若再給3年銷售期1.5%最低房稅,等於103年取得使照,加上2年建造期間預售,等於是從101年賣到109年,這樣長的銷售期,還能叫正常嗎?都賣了8-9年還能叫新屋嗎?建商要賭對未來3年(106年下半年到109年上半年)的房價走勢比現在還高到1定程度才惜售,卻要全民用稅金來支持他們,這就是柯市長的居住正義嗎?別忘了稅金的主要來源來自勞工薪資,這其中還有不少是無殼族呢!長期持有的空屋而又低稅,更是完全喪失財產持有稅課徵的意義。

參考資料:
1.2017/6/22財經新報:建商以鹽鐵作喻,北市議會追降囤房稅
「建商強調,營業行為原本就會出現商品存貨的問題,若以此為由課稅,那賣不出去的鋼鐵、鹽等商品,是否也要課以囤鋼鐵稅或是囤鹽稅?不過也有網友指出,土地開發與鹽鐵不同,是有限資源,怎麼可以類比。」

2.2017/2/9彭新武:論鹽鐵會議的四重邏輯
平準是指官府負責京城和全國各大城市的平抑物價工作,賤買貴賣,抑制民間投機倒把行為;算緡是對工商業主、高利貸者、囤積商等徵收財產稅;「告緡」則是對隱瞞不報或呈報不實者,進行懲處。

3.2016/7/10從鹽鐵論看年金改革另開新視窗

4.2017/4/17 NOWNEWS:史上最難 買房要9.35年不吃不喝 北市15.47年

5.行政院/消費者保護處/預售屋買賣契約書範本另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:在官員眼中,原來西門町普遍比東區還繁華喔〜 北市路段率拿1980年代的參考基準來收21世紀的稅,服嗎? 北市路段繁不繁榮,看公僕心情!?

在官員眼中,原來西門町普遍比東區還繁華喔〜

北市路段率拿1980年代的參考基準來收21世紀的稅,服嗎?

北市路段繁不繁榮,看公僕心情!?

 

信義計畫區/101比較不繁華?

稅捐處對於房屋稅「路段率」的調整計算方式根本是支離破碎,七零八落!並沒有按照都市計畫法的「定期實施通盤檢討辦法」以臺北市整體情況做通盤檢討,於是出現路段率無法吻合路段現實繁榮情形。

舉例來說,單就現行路段率來看,許多學生商圈路段的繁榮程度居然和精品、貴婦商圈路段之等級一樣。本市最高路段不是在東區、敦南大道而是在西門町,101大樓所在的信義計畫區路段率是290,也敵不過漢中街、峨眉街的320路段率! 忠孝西路/西寧南路/中華路路段率是300,也比信義計畫區的松高/松智/松仁的路段率是290來的繁華,這些不會跟民眾的認知也差太多嗎?

 

學生商圈主要幹道路段率和精品百貨、金融大樓或高級飯店幹道路段率一樣?

從漢中街交接點開始,至西寧南路為止的峨嵋街路段,此西門町主要幹道之路段率為320,為本市路段率最高值之路段之一。因該路段確實人潮洶湧,乍看之下並無不妥。然而對照路段率同為320,從復興南路十字路口開始,到延吉街為止,捷運忠孝敦化站附近的忠孝東路路段,此路段精品店林立,又有太平洋SOGO百貨座落於此,此區商店的消費族群具較高消費能力亦較為熟齡的族群,兩者相比,西門町商圈主要的消費群眾以學生為大宗,商店主要以平價服飾、裝飾品、平價小吃和動畫漫畫周邊商品為大眾。這兩路段的商店類型和針對客源不同,營業額差異巨大,為何是同樣的路段率?

 

金控總部、五星級飯店、外資匯集的松仁路/松高路比峨嵋街/漢中街不繁華?

再看信義區松高路從市府路交接口開始,到松仁路為止的路段,這個路段充斥著高級百貨、商業金融大樓和高級飯店建物。國泰金控總部、遠雄集團總部、新光金控、星級酒店、外資雲集如花旗銀行/星展銀行等皆坐落於此。結果此路段之路段率居然只有290,比峨嵋街還要少?附近從松高路開始,到信義路為止的松智路路段也一樣,只有290路段率,作為著名地標「101大樓」所在的路段率,居然比西門町主幹道路段率還要低?雖然103年的路段率調整時(103年)已把信義計畫區皆調漲到290,但還是和實際情況不太符合。

 

路段率跟都市計畫/通盤檢討/土地使用分區無關? 說好的科學治理呢?

稅捐處官員進行路段率調整時,其眼光皆未針對臺北整體進行考量!雖然稅捐處表面上每三年會進行一次調查,針對臺北市新設立交通站點和新設立之商圈周遭路段之繁榮程度進行調整,再將草案會交由本市不動產評價委員會會進行審查。但每三年一次的路段率調整都是區塊性、片面性地調整,沒有通盤地從臺北整體進行考量

1967年中央訂定房屋稅條例後,即按照臺北市當時各路段繁榮以及交通便捷程度決定各路段之路段率,而之後歷經法規修改和路段擴增,目前稅捐處在計算路段率時,將臺北區區分出1239段路段,但每次調整都易流於幾小段片面檢討,並未與都市計畫使用分區管制做整合、比較。也因為北市都發局對9行政區多年未依法行政進行每5年至少一次的「都市計畫定期通盤檢討檢討」提出對人口(流動與常在)規模、成長及組成、人口密度分布、建築密度分布、產業結構及發展、土地利用、住宅供需、公共設施容受力、交通運輸等等基本調查與及分析推計,經年累月,在缺乏整體完整的科學依據下,本市路段率調整也就發生現在的路段率已無法客觀顯示臺北市街道繁榮情形。

 

路段率調整沒有從整體考量,不即做通盤檢討,日後更積重難返<正義>了!

支離碎片式怎麼調整都是「亂亂調」,能讓繳稅的人服氣嗎?

周柏雅認為:現行每三年調整一次之路段率這次調整這裡、下次調整那裡,而非根據更科學、更客觀的全面與更新的數據分析,如各路段平均每日來客人數、各路段商店每年總營業額及餘絀、未來發展調查報告等,未來市政府作路段率調整時,應全面性、全市進行調查調整,才能更了解都市發展的紋理。

 

參考資料:

  1. 臺北市路段率統計表,與本文有關之部分123
  2. 稅捐處所提供之回應4563.台灣新生報 2016/12/27 北市路段率 區塊、片面調整

http://times.hinet.net/news/19872979