周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)! 有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

百分百純市產,土地面積都更一次、聯開一次就少一半!
BOT、地上權至少等個五十年、七十年還會還給市府(相對短痛)!
有去無回的公辦都更、聯開根本成為市產大放送(市民永遠的痛)!

一次就消失二萬坪土地!聯開、市地都更,根本是「輸出市有土地」的最佳途徑!

市有土地參與各種都更、聯開,表面上是為了讓市有財產活絡、運用市有土地參與公共設施建設,但事實上卻成為輸送市產予私人的最佳手段!不論是都更或是捷運聯合開發,都是拿土地做為投入成本,再請實施者(建商)來興建,同時建商亦得以投入的興建成本,去分回新建物若干樓地板及土地持分,乍看之下就如同一般民間都更、開發案一般,只是地主由私人改為臺北市。

以財政局的「中和區新和段市有眷舍土地」都更案(附件1)為例,開發前臺北市的市有土地有1332坪占了整體開發面積的93%,但開發之後市有「土地」就只剩下761坪、為整體面積的53%,以土地面積來說,市有地減少571坪、40%!另外從捷運局提供的資料(附件2),以「中和永安市場捷1、捷2」聯開案來看,開發基地內市有土地本有707.5坪,基地100%是臺北市市有土地,然而聯合開發完畢後,臺北市市有土地只剩下356.5坪、比例50.39%,減少了近一半!

再從捷運聯開65案,取目前已分回確定的52案來看,開發前52處市有土地面積共有54392坪,占52處總開發面積64%,但是開發完畢分回的土地面積只剩下34263坪,僅占總開發面積40%!大幅消失二萬坪!當然市府會說:「都是按照現行法規參與分配,市府亦有分回地上建物!實施者(建商)當然要有一定的利益才會參與興建,如果建商分不回建物以及相當的土地持分,建商怎麼賺錢?因此是對的!合法的!大家都是這樣做!」上述言論或許合法,但是合理嗎?

合法的開發會讓市有土地鉅幅減少,這不就類似美河市!?

一個開發案,開發前後市有土地減少了30%、40%,雖然換得了建物、設施或其他「暫時性收益」,但地上建物有其使用年限、設施也會壞,只有土地長久不滅;五十年之後,該開發案的地上建物、設施,還能剩下多少殘值、在新的開發實施者(建商)眼中又能被估多少價?能比建商分回的土地或再轉賣給私人的土地值錢嗎?可想而知,該開發基地未來再一次的開發,市府土地持分甚至於建物的分回,都會愈來愈少。

如果一個開發案,就能讓100%的市有土地持分變成50%,那這個開發案五十年後再一次都市更新或是捷運再聯開、再開發,屆時只剩50%的市有土地與殘值所剩無幾的建物,又要再度和建商根據新的投入成本比例、權利變換來分配,最後可能就只剩下8%、5%的土地持分。

一塊純市地在公辦都更與聯合開發名義下,經過2-3次都更或開發後,最後土地就幾乎全變成建商或是建商售予私人的了,原本100%的市有土地,市政府要做什麼都可以,蓋一個百年公園、社福大樓…,但在該基地幾次的更新或聯開之後,臺北市就只剩下幾戶「當公宅太貴、標租標售也失利的分回豪宅戶、停車位」!到時候,市府沒土地來蓋公園、公宅,又要再花更多的錢來徵收、照價購買?為了短期的聯合開發、都市更新利益,就斷送市有土地未來的長遠利益?

資源、步數最多的市政府只會裝無知?明明主控權都在市府手上還會斷送市產?

過去,捷運聯開案就發生過如美河市、內湖聯開案等:市有土地經過權利變換之後就完全變了樣的怪事!就算本市所有聯開都符合相關法規程序,但仍有市有財產持分在未來有「愈開發愈小」的問題。

在現有制度之下,市有土地持分將不斷被沖淡、沖薄,在中央不斷要求捷運需提高自償率情形之下,市府在未來的捷運聯合開發案件上,應找出開發與市有土地之間的平衡!甚至考慮捷運聯開以採取BOT方式進行、或是單純設定地上權方式,給予三十年或四十年較短期的地上權期間,在此同時給予該段捷運相當之開發利益,進而提升自償率,同時要求一定比例的公益樓地板回饋,等到四十年過去,市府土地完璧歸趙,再行利用、獨自開發或是蓋公園、公宅、公托都可以。

目前捷運聯開採行BOT或地上權方式者,有二件,一為交九轉運站BOT案,一為松江南京捷九地上權開發案,交九轉運站之BOT,因做為交通設施之樓地板不足而為人詬病,另松江南京捷九開案案設定土地給開發者使用長達五十年,但這些開發方式至少都能將市有土地完整留下,市有土地未來五十年、七十年又是一條好漢!只要適當調整開發條件,都是未來捷運聯合開發時可以參考與借鏡的。

(本段並非同意過去財政局市有土地標售地上權之做法,但在捷運興建非得進行聯開之下,只能依二害相權取其輕,是要土地禁錮五十年或是土地永久流失)

建商僅協助興建,有什麼好分走大筆市地的?照價付錢就是!永續經營變成市民永遠的痛!

私辦都更的參與者多為一般民眾,僅有一戶、二戶的小資本,在法規、資源上都不如建商,因此,私辦都更的主導權絕對在建商手上,且一般戶也無法負擔龐大的興建成本,故私辦都更有建商參與分回是可理解的。

但是市府主導的都更、聯開案件,完全和民間都更不同,市府有的是專業人才和預算,更是都更案、聯開案的上級審查機關,根本不需要讓建商參與分回,為解決愈開發土地愈小的問題,市府應找出對策因應,讓建商直接如同工程包商一般,要求建商蓋完領錢就走即可。以價金取代分回給建商之土地及地上物,讓建商單純擔任「實施者」,而非「參與者」。或至少市府按原市有土地比例,以價金方式取得同等比例之市有土地分回,寧可短期的預算支出(短痛),也不該讓市有土地不斷的合法流失,直至五十年後、七十年後消失殆盡(長痛、大痛)!

附件1
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附件2
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相關新聞聯結:

2017/3/8中國時報:議員批聯開案「割地」2萬坪

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周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準
難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就
承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18  

周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

市府才剛要檢討工業區

私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$

雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換?

富邦勇於大押工業區變更地目

市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

 

臨近天價工三用地的市地要換通過性路段私地同面積不同價裝不懂

關廠多年的公司打算用三百坪的私有土地(北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段,詳附件1)看似交換等同面積的市有土地,但此完整市地卻是鄰近密集建物群與剛創下北市歷史第三種工業區土地天價區!此2筆欲交換土地的開發價值誰是太子?誰是狸貓?專研市地開發價值三、五十年的北市財政局會不懂嗎?

民間土地會跟不動產開發或製造業轉型不動產經營來互換土地者幾乎是少之又少!而互換土地會不看個別土地市場行情不同,只以面積為交換基準的更是笑話!柯市府一邊控訴馬郝市府美河市、南港機廠不動產開發鑑價出問題,超額讓利財團N億,卻一邊替特定X友友量身訂作更多迷你版美河市案,難道不是主動提供財團刀叉來叉市民人肉嗎?

 

沒有工業需求卻來要換走即將變更地目的市有工業地

但明明該公司占用市有財產多年,一般地主提告都來不及了,怎麼還會讓地主予取予求呢?況且該公司北投廠已閉廠多年,現況多外租給其他廠商使用擺明當二房東,廠商既然沒有營運廠房需求、市府為什麼長期未去爭討市有地的使用權?以一坪435元市價出租,跟市價1坪964元差了1倍多,若以占用10年計算,市庫潛在損失保守超過1600萬元的租金收入(附件2)。

更巧的是,市府才正要開始進行全市的工業區都市計畫檢討,此公司就打算換地,令人合理懷疑,背後是否有更大的都市土地開發利益的存在!?但財政局提供給市府的資料卻隻字未提,「專業」的剛剛好,很故意地忽視市民的利去造就財團、X友友的利嗎?

 

本案旁即有第三種工業區歷史新高價

周柏雅辦公室發現富邦人壽於2011/11/23以69.54億,標得原大同北投廠土地,以土地計算單坪高達157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄(附件3)。而此標案位置就正好在本文提到的正大北投廠土地西南側,二個基地根本是相連的!

而不動產人士亦提及:「富邦人壽相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。」

 

財團坐等變更地目,說要永續經營的北市府卻等不到2020願景?

由此可知本區土地的價值絕非是如市府提案所說的「市有土地可完整集中」而已,而是一個讓私地主排除開發的障礙、避開其他有競爭對手去養地、圈地、賺取暴利的大好良機!而用幾個估價師做出來的估值(往往比市場實價更有利特定人但非市民最大利益從美河市案就知道鑑價差異之大)就要把占久了的市地弄成私地,一般市民怎麼沒有這種好康?本案附近都有財團5年前就勇於押寶工業區變住商混合了,強調永續經營的柯市府就算要處分此一市地也該等到全市工業區通盤檢討定案再說也不遲。


補充資料:

X友友已經享有超低租金多年了

周柏雅指出:據財政局資料,長期占用本案市地的公司打算把其北投廠基地中的北側的私有空地和市有地進行交換,表面上是讓市有土地更趨完整,但相反面即是讓此公司名為廠房的土地且原本靠近通過性路段私地換成靠近天價工三地更能趨完整、更好利用、更多開發利益!該關廠多年的市有地,市府本可按照民法要求拆屋還地,除去所有的障礙,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金而已(附件4)!試問一般小市民要到哪裡去找這麼便宜的土地?

 

趕快拿回被占用市地才是市民之福

財政局資料表示:此公司自從2010年開始便占用市有土地,並且成為其北投廠區的一部分;一般市民根本無從使用這些市有財產,市府亦從未行使法律上權利要求該公司拆屋還地,這和一般民間管理財產方式,有嚴重的偏差!現在正大公司嫌私有的土地不夠完整,被市有土地分成東一塊西一塊,就申請交換土地,市政府是憑什麼要答應占用人?公共利益在哪裡?為什麼不能運用民法上所占的優勢而為市民取得更大的利益?就算市府要出讓此一土地也該上網公告幾個月讓附近其他地主與其他想要長期投資的人來參與公開標售。

選擇性訊息揭露,財政局眼中只有X友友的利與弊嗎?

然而財政局提供給議會的資料(附件5)通篇只寫道「(交換後)市有土地完整集中、可併同其他市有土地規劃使用」。卻不去提到過去被申請人占用了多少年、私人公司因此賺了多少錢、為何不辦理租約?更扯的是,財政局還將資料美化:該公司欲申請交換的市有土地共有9筆,其中只有5筆係被列為「該公司占用」,其他4筆係列為「供道路通行」(附件6)。但本案址所謂的「通行道路」根本只是廠房中間的通道而已,現況還不是由正大公司及其廠房在使用?一般民眾根本不會使用(附件7),市府以「供道路通行」含糊帶過,是否企圖混淆議會呢?

 

市府前腳才說要檢討工業區,後腳就開始交換土地,就怕財團賺太少嗎?

此纖維公司在本案土地上,雖擁有北投廠,但早在二十多年前就已停止生產(附件8),目前廠房多做為出租予中小工廠辦使用;再者,本次要交換的市有土地,也早就被此纖維公司占用多時,市府也用相當便宜的無權占用使用補償金給予占用人使用多年。市府目前並沒有要收回土地、拆屋還地的規劃,市地占久了就要變私地?而選擇在市府對工業區通盤檢討可能即將變更地目的時機交換土地,其時間點拿捏的比5年前就標到旁邊的富邦人壽還準。

 

未來土地使用分區長什麼樣子財團都清楚也勇於5年前就布局,市府卻不願繼續持有

本案所有市有地、私有地,通通是位於北投區奇岩段五小段的「工三」用地,市府在2015年8月提出「著手進行全市性工業區通盤檢討」、「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」(附件9),未來工業區土地很有可能在未來轉為商業區、住宅區,讓土地容積率、價值翻倍成長;舉例來說:萬一市府換到的土地,未來仍是工業區,而化纖公司換得到的全數成為商業區,從開發價值來說,市府豈不是虧大了?此公司換得私地後,基地將可進行完整的商業開發,就算地目變更需要若干回饋,然而變更地目後,私地主可得到的土地開發利益與價值定是相當划算!未來本區的土地使用分區長什麼樣子,財團都清楚且勇於在5年前就先佈局,強調永續經營的柯市府卻要在此時讓申請人換地,還敢說不是圖利特定人嗎?

 

市有土地應為市民全體共享,使用、開發、交換、出售更應以全體市民為利益考量!

市府面對的是占用市產多年的占用人,其申請換地,絕非一般你情我願的交易行易,市府本可據法理而爭取更多利益;再者,市有土地的交換價值亦應比照出售市有土地,以「公開標售」交換之;若係市有土地地形破碎、不完整導致市價較低的情形,有興趣競標的投資人也會將「未來私地主可得的潛在利益」做為交換的評估值,反映出市有土地的真正的的「正常價格」、「合理價格」!而不是為特定人【量身定做】,找2-3個估價師來做對特定人有利的<估值>卻屢屢不符

一般民間地主買賣土地/房屋的市場行情。何況,民間根本幾乎沒有換地的作法而且還是超離譜的不同路段用相同面積來交換。

 

 

附件1

1-1

1-2

1-3

調整後的市有地街景:將面臨奇岩段北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段

1-4

 

附件2

按財政局資料,本案市有土地出租租金約為435元/坪,而北投區工業用地租金,參考出租業者網站,係為964元/坪。

(964–435)× 占用面積252.16坪 × 120個月 = 1600萬7116元

 

附件3

2011/11/24蘋果日報:大同北投廠富邦人壽砸70億標下

【林巧雁、李宜儒╱台北報導】富邦人壽昨天以總價69.53億元、溢價7%標到大同北投廠區大樓,富邦人壽表示,目前租金報酬約2%,未來將申請都市更新,報酬率上看3%。富邦人壽今年獵地轉積極,今年至今已加碼不動產超過百億元。

 

2011/11/23自立晚報:富邦人壽高價標大同北投廠

【記者柯安聰台北報導】仲量聯行11/23受託標售北投區承德路七段和公館路上的大同北投廠,土地面積4416.2坪,總樓地板面積1萬4261坪。結果由富邦人壽以69.54億得標,若不計建坪得標單價每坪157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元,換算投報率2.01%,租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設1.3億元及外牆廣告每年租金收益800萬~1200萬,未來大同公司撤出的辦公室,還可再出租,投報率至少可上衝到2.5%以上,是非常不錯的一筆投資。

以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看,國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯手以62億、每坪62萬,取得1萬634坪土地。09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地,中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠,底價不得低於25.23億,換算每坪單價89.82萬,都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。

邱太煊分析,富邦人壽取得大同北投廠相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,以大南港案例來看,捐地40%,代金可購回10%,換言之,建商可拿回70%土地,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。

 

 

 

附件4

4

附件5

財政局2016/5/17日提供議會簡報檔第9頁

2

附件6

3

 

附件7

此巷道緊鄰廠房,一般人車根本不會從此路出入

7

 

附件8

2004/9/9今周刊:三廠每月貢獻六百萬元廠辦出租開啟正大尼龍第二春

而正大另一個北投廠則是何家跨入廠房租賃市場的開端。十幾年前正大纖維北投廠關廠後不久,TOYOTA汽車找上曾任正大尼龍董事長何朝育私人司機的闕正雄,希望他能代為與何家說項,將北投廠出租給他們。

 

附件9

2015/8/20臺北市都市計畫委員會新聞稿

有關市府本次會議所提,擬將全市工業區配合產業發展政策分為為第一類(政策引導型園區及支援型工業區塊)、第二類(單一街廓(權屬)已納入都計調整之工業區塊)及第三類(傳統工業區塊)來進行檢討,委員會認為此方向應屬可行,並提出以下四點建議供市府後續檢討參考,(一)市府應因應全球城市產業發展趨勢,並整合北台各行政區的產業發展資源,提出臺北市的產業發展政策,並著手進行全市性工業區通盤檢討。(二)工業區違規作住宅使用之取締應繼續加強執行,並分類作不同的處理。(三)積極協助內湖南港等地區傳統工業區內原有合法住宅更新,其回饋比例應檢討更合理化。(四)積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新。

 

其他相關聯結:
1.2016/06/09周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

2.2016/03/08周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

周柏雅的「市政質詢」:市有財產租金計算方式千奇百怪!同屬建國高架橋下的花市、玉市 一邊用市地出租計價卻一邊以停車費計價 市庫租金收入每年少賺幾千萬/上億元! 消費者與攤商也沒有享受到廉價租金的好處,好處誰拿走呢?

市有財產租金計算方式千奇百怪!同屬建國高架橋下的花市、玉市

一邊用市地出租計價卻一邊以停車費計價

市庫租金收入每年少賺幾千萬/上億元!

消費者與攤商也沒有享受到廉價租金的好處,好處誰拿走呢?


一條馬路二種租金

可以想像嗎?假日人潮洶湧的建國玉市,一攤市府收的日租金竟然不到30元?比一杯珍奶還便宜!而隔壁的建國花市,市府一攤卻收385元,就算以單坪日租金計算-花市的36元也與玉市不到26元,相差有4成以上(表1)!同在大安區,這種租金差異也悖離市價太多了!一樣是建國南路高架橋下的市有財產在市府各單位多頭馬車的管理之下,各顯神通,便宜租給三、四個團體「包租」,讓團體樂當「二房東」,卻又放任三房東、四房東層層轉租大吸攤商與消費者的血汗。

 

轉手價差輕鬆就兩三千萬元

這些團體以管理、維護之名收取玉市一攤250的日租金,一轉手就差了220元,價差近九倍!更令人吃驚的是,大房東-市政府對花市、玉市收取的總日租金,只有11萬3015元;但二房東再轉租出去的總日租金就有36萬9175元,一天就相差25萬餘元之多!一整年下來(按營業日104天計),轉租價差就有近3千萬元。換句話說,市府每年就這樣把二、三千萬的價差自動送給團體!而以上算法都還是「假設沒有任何再轉租、再再轉租」的情形,若與市價日租動輒上千元、層層轉租相比,而利益更可能達億元以上。

龐大價差讓團體去辦活動刺激花市玉市的消費真的有成效嗎?花市玉市的交易金額近年到底是成長還是衰退?市民根本無法從官網容易取得資訊。說要全民參與市政,市府在監督管理這些分享到巨大市庫收入價差的團體收支細目就該公開透明公布上網。

攤位租金的黑市價格也屢屢成為新聞關鍵字,主管機關-產業發展局,多年裝做不會上網,也不懂如何市價租金搜尋或鄰近商店實價登錄,甚至不懂去訪談周邊房屋仲介業,不是很瞎嗎?

 

補充說明:

 

場地費計算方式混亂不明!花市、玉市,隔條仁愛路租金算法大不同!玉市比花市少收年租金百萬元!

花市的日租金計算方式是:使用面積8084m2乘以土地的公告地價5%再打6折=88215元。花市一共有229攤,平均一攤日租金為385元。但是過了仁愛路,玉市的日租金算法卻是:佔用停車格位124格乘以停車費再乘以使用時數=124 x 20 x 10=24800元。一共837攤,平均一攤日租金僅29.6元,二者完全不同!

明明都是利用停車場改作販賣場地,為何花市就是按照臺北市市有土地出租租金計收基準的規定收取租金,但是玉市卻單單用「停車格位」來計算呢?以坪數來計算,花市1坪日租金是36元,玉市則是25元(請見下表1)。差一條仁愛路1坪瞬間掉11元?若市府按照花市的收租標準(1坪36元),計算玉市的日租金,日租金應為35154元(36元乘以玉市面積976.5坪),也就是說,目前市府用停車費計算租金,一天就少收1萬餘元!一年玉市約營業110天左右,玉市年租就比花市少收達百萬元!產發局、停管處、新工處公僕們早就知情卻不處理的理由是什麼?

 

現行管理制度與辦法有讓實際經營攤商與消費者得利嗎?

市府對玉市、花市的場地租金,只收取一攤日租金29.6元、385元的價格,但是玉市、花市的負責單位,進行維護、管理等等作業,就向攤商收取一攤250元(玉市)、625~800元(花市)的日租金,單以玉市來說,從29.6元變到250元,價差近9倍,1年二房東光是價差就有220元x 110天x 837攤 = 1674萬元!

玉市自1989年開始營運,現負責單位也是過去由攤商形成的組織而成,玉市已經26年了。如果以市府與負責單位年租差距2028萬計算,已經高達有5億多的租金利差了!而花市自1973年至今已42年,以年租差731萬來算,也有3億左右的差距;二市相加,就高達八億餘的價差。這些價差真的有落實到照顧實際經營攤商與消費者嗎?現行制度與辦法產生三房東、四房東與日租千元等亂象百出,市府管理又出現了什麼問題呢?

 

團體利益大於市民的居住正義?公共住宅就是只能85折!但是花市租金可卻可打六折?市府根本大小眼!

花市租金係按「臺北市市有土地出租租金計收基準」,原則以公告地價5%,另外再「打六折」出租,但是查上開規定,所謂六折條款,需要是政府機關、非營利使用、農民租用與農業經營不可分離之土地等九個條件。然而,花市到底是符合上述哪一個條件而打六折的?

花市本屬農會、基金會承租而販售之場所,與上述條件的政府機關、非營利使用皆不太相似,而所謂的「農民租用與農業經營不可分離之土地」,根據相關法令(查編與農業經營不可分離土地作業要點、平均地權條例),係指農業用地、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗中心等用地等。

上述場地中,與花市最類似的集貨場,早在1983臺灣省政府函即認定:集貨場如有任何交易情形則與農產品批發市場定義混淆。也就是說,花市今日所能取得的「打六折」是否真的有符合規定之資格?假若花市根本沒有打六折的資格,則日租金將從六折價88215變成147025!一天就損失58810元,一年(102天)下來不就損失近600萬元!市府對於規定、定義還不明確之下就可以打六折給團體,為何公共住宅就只能85折不二價呢?

 

都出人命了!花市、玉市黑市價格疑雲重重、說要改變成真的柯市政能夠繼續裝聾裝瞎看不見嗎?

2012年建國玉市發生因攤位糾紛而起的命案,媒體報導攤位年租金約2.5萬元,再轉租後,有6到18萬不等的年租行情!這與前表所示:玉市平均一攤年租金市府僅收2954元相比,根本是天差地遠呀!為何市府甘心做個一攤年租收不到三千元的房東,再放任二、三、四房東如此大膽作為?

依市府對玉市的標準,似乎所有攤販只要找到停車格位便可開張作生意了?因為市府對玉市就是只收「停車費」而已!如果這些便宜租金是能真正讓攤商便宜承租,市府也能達到照顧攤商的目的;但是如今實際經營攤商會去砍殺三房東、網路搜尋租金卻與官價相差甚遠。這些情況都肇因看似公開透明卻暗藏層層關卡的現有市產出租方式才是殺人武器!柯市長不是要改變嗎?市民與攤商們都在等待改變玉市花市出租黑箱!改變會成真嗎?

 

附表1:

1
附表2:

2

附件:

一、臺北市市有土地出租租金計收基準

  • 1 臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
  • 2 臺北市市有出租基地,有下列情形之一者,得依第一點所定租金額百分之六十計收(算)租金:

(一)政府機關使用者。

(二)非營利法人、慈善機構、公益團體、學校作事業目的使用者。但地上建物按營業用稅率課徵房屋稅使用市有土地部分,或空地作營業使用部分,不得適用。

(三)外交使領館、代表處所屬之館舍及外僑學校使用者。

(四)身心障礙者或其配偶,設有戶籍並自住者。

(五)農民租用與農業經營不可分離之土地。

(六)合於臺北市獎勵投資興建公共設施辦法規定者。

(七)承租戶設有戶籍並自住者,其承租面積在一00平方公尺以內之      部分。

(八)承租戶設置經立案核准之幼兒園、幼稚園、托兒所使用者。

(九)經臺北市政府公告核定得做為汽車客運業調度站用地者。

 

二、查編與農業經營不可分離土地作業要點

  • 2 本要點之適用範圍,為符合下列規定且實際供與農業經營不可分離之

農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他

農用使用之土地:

(一)非都市土地:符合本條例施行細則第三十五條規定者。

(二)都市土地:符合本條例第二十二條第一項但書及第二項規定者。

 

三、平均地權條例

  • 22 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者,徵收田賦。但都市土地合於左列規定者,亦同:

一、依都市計畫編為農業區及保護區,限作農業用地使用者。

二、公共設施尚未完竣前,仍作農業用地使用者。

三、依法限制建築,仍作農業用地使用者。

四、依法不能建築,仍作農業用地使用者。

五、依都市計畫編為公共設施保留地,仍作農業用地使用者。

前項第二款及第三款,以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。

農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗中心等用地,仍徵收田賦。

四、蘋果日報:攤位遭佔 玉市揮刀砍死人 2012/11/19

「警方調查,建國假日玉市共有595個攤位,採會員制,每年5月抽攤位號碼,包括會員費、管理費1個攤位1年租金約2.5萬元,但據攤商指出,透過二房東轉租的攤位,1年租費從6萬至18萬元不等,其中靠走道攤位月租金至少1萬2000元,偏僻攤位也要5000元起跳,不少攤商都私下找人喬靠中間走道攤位,死者范姜明(48歲)雖非建國玉市自治會成員、也非攤商,卻因關係良好,當起攤位二房東轉租營利,兇嫌官翊傑(43歲)就是透過范姜承租攤位。」

 

五、中華民國72年10月29日臺灣省政府函:72府農銷字第103310號

相關新聞聯結:
中國時報:建國橋下花市玉市租金差10倍 2015/11/18

自由時報:〈台北都會〉建國花市、玉市 攤租差近13倍 2015/11/18

周柏雅的「市政質詢」:1.一個國家首都的冠名權如何運用,是市長個人的私產嗎?2.鴻海集團捐贈上海世博臺北館的市政府新聞稿日期是在臺北資訊園區暨停車場促參案招標2010年3月之前,是否有前金之嫌?3.北市出借了哪些市有的有形、無形資產給鴻海?有按照市有財產委託管理自治條例,收取回饋金嗎?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015 年 4 月 15 日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

上海世博臺北館,代表「臺北市」的冠名權,可以不透過正式招標、招商等法律途徑,公開甄選與公開競標,而私相授受給贊助廠商嗎?民間企業要使用臺北市政府名義辦活動、參展,甚至打著市政府名義收門票,能夠不簽約規定彼此的權利義務嗎? 一個國家首都的冠名權如何運用,是市長個人的私產嗎? 是市長個人說了算嗎?連私下和民間廠商簽的「合作備忘錄」(非合約)也可以不向議會報告嗎?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015 年 4 月 15 日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

北市府租給三創平均租金一坪多少錢?網友陳情,如果三創轉租給民間,月租一坪3000元,扣除興建與營運成本,保守估計50年營運期可以獲利數百億元,而鴻海集團捐贈上海世博臺北館的市政府新聞稿日期是在臺北資訊園區暨停車場促參案招標2010年3月之前,也招致外界批評有「前金」之嫌,政風處有無就參與興建上海世博臺北館之建築規劃設計、營造、參展布置等廠商金流、通訊往來與涉及臺北館的前市長幕僚與前市府團隊的財產申報等 資料進行查核勾稽?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015 年 4 月 15 日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

請詳細說明、列舉上海世博臺北館,究竟北市府曾經有多少人前去開會、駐館、支援? 這些人的機票、住宿、出差等支出共用了多少錢? 明細為何? 館長等人常駐上海世博臺北館的北市府公僕其薪資是否真如鴻海所言,「各種經營場館費用」都是由鴻海方面負責?

何謂「各種經營場館費用」?包含哪些項目? 2個場館:無線寬頻與垃圾減量,北市出借了哪些市有的有形、無形資產給鴻海?有按照市有財產委託管理自治條例,收取回饋金嗎?有將經營管理成效工作報告送市議會審議嗎?

周柏雅的「一步一腳印」:臺北有趣點系列92-大安區德安里【第1集】