許多市有宿舍長期低度利用! 市府寧可放著閒置也不打算好好處理? 管理機關無暇管理? 總管市產的財政局也在睡嗎?

許多市有宿舍長期低度利用!
市府寧可放著閒置也不打算好好處理?
管理機關無暇管理?總管市產的財政局也在睡嗎?

位在大安區精華地段的瑞安街及文山區人文薈萃的景興路,各自有一處市有宿舍,長年低度利用(附件1)甚至於閒置不用。其中,瑞安街的警察局宿舍曾在2015年7月2日,成為林欽榮副市長FB文章(附件2)中的「由市府投入經費就地改建」的重要基地,但是3年過去了,柯市長也將屆滿任期,仍舊是閒置空租的狀態。

二處超老老屋明明有極大的市產價值,但市府就是可以一直擺著不加利用

屋齡62年的瑞安街宿舍(附件3)基地達609㎡,再加上旁邊的兩塊市有土地66㎡及41㎡,共計有716㎡、216.5坪的基地,以使用分區為住三來說,容積率可達225,再加上免計容積,粗估至少就可以蓋約800坪的住宅大樓,若以每坪100萬計算,就有8億元的價值,依財政局資料,本案至少從2013年開始便有閒置紀錄,雖然自從2015年林副市長宣示要就地改建至今也已3年,現地仍是停滯不動,毫無進展!

而文山區景興路53巷的螢橋國小宿舍(附件4),屋齡也有55年以上歷史,部分閒置期間超過8年以上,基地面積更有822㎡、263坪,同樣也是住三,粗估能興建900坪住宅大樓,若以每坪60萬計算,就有5.4億的價值。

二者相加後共計將有1700坪、13.4億元價值的住宅,而且百分之百純市有土地、純市有產權,若是能結合周邊街廓進行地區都市更新,則可能創造更大利益!

市府各局處不用推!市有財產維管不彰就該跨局處立即處理!

財政局或許會說:此處的管理機關是警察局、教育局,且該宿舍尚有合法使用中的眷屬居住中,或另有占用戶,因此仍待處理中。

無論是財政局或是警察局、教育局,通通都是臺北市政府,市有財產就是應該要好好管理、好好使用才是。而且市府擁有最大的資源,最多的人才,本應在市有宿舍逐漸傾朽之際,就早日開始安排後續的搬遷事宜,而非等到宿舍部分因為太老太舊沒人要住而列為閒置或不易修繕,但同時又有少數持續和屋況奮戰到底的住戶住在其中!

財政局本於管理市產之總理者,自應針對基地完整、整合容易、屋況老舊之市府宿舍,積極對剩餘住戶提供搬遷或安置之方案安排,無論是媒合租屋、公共住宅或是提供社會補助等等相關配套都應一齊到位,為的就是應將珍貴的市有財產的價值最大化,若因為部份住戶的現況而使得老舊宿舍無法即時翻新、更新,實為浪費,因此,市府財政局應該針對這些閒置的市有財產,進行更細膩、更快速的對待與處理!

附件1
1.財政局/公產管理園地/臺北市市有公用低度利用土地清冊

2.財政局資料:
瑞安街警察宿舍共11戶,3戶使用中,7戶閒置中。
景興路螢橋國小宿舍共11戶,4戶使用中,7戶閒置中。

附件2
2015/07/02林欽榮Charles Lin臉書
另外4處(中正區中華路2段409巷、北投區大同街174巷、大安區瑞安街和士林區社中街及社正路等)則由市府投入經費就地改建,預計可取得750戶住宅,其中370戶作為警察宿舍,其餘則作為公共住宅。

附件3

附件4

周柏雅的「市政質詢」:捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分! 建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多! 難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分!
建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多!
難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運局打算將捷運辛亥站的聯開大樓分批出售,但辛亥站聯開大樓先是被捷運局低估價格,在一開始的聯合開發,建物成本也被估算到超級高!這樣的聯合開發,對市府、對市民真的划算嗎?還是只是成為建商大展身手的表演場呢?

市府開發前的九成土地,開發後只剩下五成!四成瞬間蒸發為建商俎上肉!

以聯開方式辦理開發,市府原則上不需再出開發的經費,但卻要用土地的持分去換得房產,再將房產全數出售後,取得價金支應自償率。

而依捷運局資料(附件1),辛亥站開發後,市府將分得2574坪的樓地板以及699坪(2313.17㎡)的土地持分,再依房地每坪55萬元計算,2574 × 55 = 14億1570萬元。如果可以全數按此價格賣出,將可以得到14.15億元的收入。但是在開發前,市府土地原有1249坪(4129㎡),開發後僅餘699坪(2313.17㎡),幾乎少了一半,持分比例也從原本的91.64%下降至51.34%。

換言之,為了取得14.15億的房產售出價格,臺北市一開始就先失去550坪的市有土地持分,請問市政府,這樣有划算嗎?前後來看,臺北市似乎真的不用付出開發費用就能換得14.15億的房產,但就跟都更一樣,「免錢的最貴」、「羊毛出在羊身上」。

聯開看似有利,但真的嗎?魔鬼藏在細節裡!

假設沒有開發商進來,而投資的總成本16億6679萬元是由市府支付,且扣除私人原有8.36%的土地持份及10.17%的價值比例,保守計算市府分回88%的樓地板及持分土地,按捷運局提供之表格(附件1)來看,市府可有5316坪的樓地板(總樓地板面積6041.96 × 88%),再依捷運局自己估算每坪可售55萬元,則市府將可取得29.24億元的房地出售價值,扣掉營建成本16.6億,只餘12.64億。

則市府可能就會說:「你看你看!我們先出錢,最後也只賺12億,我們不出錢,給建商分,我們自已可賺回14億!現行的開發方式是比較好,而土地持分稀釋也是必然的現象!」但真的是如此嗎?

用超高成本每坪27萬蓋聯開大樓?!足足是台鐵共構雙子星每坪8.9萬的三倍價!

實施者的實施成本為16.6679億元,總樓地板面積為6041.96坪(附件1),除下來每坪成本高達27萬元,雖說是聯開,但有必要到這麼高嗎?成本高,可分回權益自然就少。

但如果我們用每坪20萬元的超高估成本計算,實施成本為12億左右,則再套到前面所述的自行興建方案,全數出售約有29.24億的收入,那麼市府可賺得17.24億,比原本給建商蓋可多賺4.6億!

算法當然不如捷運局來得專業、精確,但是周柏雅還是可以點出一個重要問題:為何實施成本竟會如此之高?如果市府自己來蓋,可以蓋多便宜?市府拼命把市產委外去蓋、委外去開發,結果對市民真的好嗎?捷運局未來針對市有土地的開發還能這樣兒戲嗎?

聯開大樓每坪售價捷運局估算硬是比房仲便宜20萬?!

辛亥捷運站的聯合開發大樓出售案,依捷運局資料(附件2):估計每坪銷售價格約50-57萬元之間,但一查詢房仲網站資訊,591房屋網的「敦南捷境」,每坪66-71萬元(附件3)。住展房屋網為68萬至87萬之間(附件4)。

整體看來,房仲資訊比起捷運局估價師精算的結果,還要多出約10萬至20萬左右,幾乎是捷運局估計每坪價格的4成,是房仲廣告過於誇大還是捷運局估價過於保守?捷運局對於市有財產的處分,實在有必要將房仲資訊或是實價登錄一併考量才是,而非單單守著某估價報告書不放!
捷運聯合開發不動產之取得與處分方式,市政府應從長計議,捷運聯開幾乎都是大部份的市有土地和少部份的私有土地合作開發,到底是要捷運局自己當實施者或是委由開發商投資建設,應審慎評估。

若是委外開發其建造成本應如何控管,捷運局可不能馬馬虎虎,市有土地財產是大家的,其開發利益應歸諸大眾,不能僅讓少數人得利,而聯開不動產取得後要如何合理處分,也不能短視近利,速速變賣求現,捷運聯開不動產未來前景看好,出租可保有土地持分,出售則連土地也沒有了,市府提案全部出售實為不智之舉。

附件1
捷運局提供辛亥站權變前後差異表

附件2
捷運局補充資料

附件3
591房屋網/敦南捷境

附件4
住展房屋網/另開新視窗敦南捷境另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」: 就是狂:空著、沒在用的辦公室,一個月電費竟高達三萬元! 市府明知要施工、要暫緩招租,偏偏寧願支付超高額電費基本費! 市府硬是要當凱子的原因何在?

就是狂:空著、沒在用的辦公室,一個月電費竟高達三萬元!
市府明知要施工、要暫緩招租,偏偏寧願支付超高額電費基本費!
市府硬是要當凱子的原因何在?

沒人使用的空租辦公室,市府硬是要用超貴的基本電費設定,一戶電費一個月最高可以高達三萬元!這個沒人使用的情形還是因為捷運局自己要蓋環狀線、自己暫緩招租這些辦公室的。暫緩招租期間電費共計188萬2324元!明知道不會使用,還硬要支付超高額基本電費,一個月電費相當於一個家庭39個月的電費(台灣平均1個家庭每月電費767元)!說好的省錢呢?捷運局把人民納稅錢當成什麼了?

空戶一個月電費高達三萬餘元!合理嗎?

臺北市所持有的捷運景安站連續三年被審計處的決算報告提醒(附件1):長期空租造成市產的收益損失。而臺北市政府在與新北市政府幾次的協調、公文後,即把空租損失六、七千萬元大降價,新北市政府只需支付829萬的水電管理費用即可(附件2)。

但明明是空租、暫緩招租中的市有房屋,理當甚少有人使用水電才是,周柏雅議員調閱資料後發現,空租期間光是一戶臺北市有的辦公室,單月電費就高達三萬餘元(附件3)!99年6月至104年6月的暫緩招租期間電費188萬2324元,加上104年6月至106年6月的空租期間電費109萬7497元,這四戶空租的總電費就高達297萬9821元!99年6月至今,長達七年、沒人使用的四戶辦公室,平均每月市府還要支付電費34115元!

明知要暫緩招租,但五年期間,月月支付萬元基本電費!

周柏雅議員指出:景安站四戶市有房屋都有設定「契約容量基本電費」,與一般民眾用幾度電付多少錢不一樣,較類似「手機資費」的低消費用一樣,一般民眾可以選擇289元通話資費方案,不論你有沒有打電話,最少也要繳289元通話費。同樣的,這些市有房產無論有沒有用電,一個月最少就是要支付數千到三萬元之間的超高電費!

但捷運局明明知道要蓋環狀線,勢必影響到這幾戶的出租成效,自己還在99年6月至104年6月之間「暫緩招租」,捷運局自己暫緩讓這些房產有任何被正常使用的機會;既然不會正常使用,為什麼還要每個月付那麼多的「基本電費」?就好像你明知道未來五年不會去用這隻手機打電話,你為什麼還要選擇五年、每個月999的純通話月租方案來多繳錢?

新北市幫你付就當沒事?人民納稅錢是這樣花的嗎?

就算捷運局花一點點時間、花一點點人力去向台電公司申請降低契約容量基本電費度數也幾乎不需花費什麼費用,更可以在租約簽訂前再行調整、或是與承租人自行約定電費方案,捷運局為何長期不作為?為何要用人民的納稅錢去支付根本不用支付的契約容量基本電費?

愛吹噓省錢的柯市府還不趕緊通盤徹查倒底是真的空著還是捷運局拿著稅金讓包商爽吹冷氣、當臨時工務所、辦公室? 

就算這段期間的水電管理費用,最後是由新北市政府在106年1月25日支付829萬4742元給臺北市,但難道只要有其他人支付這筆費用,臺北市這個冤大頭就不冤了嗎?新北市支付的錢就不是人民的納稅錢嗎?捷運局這種凱子般的行徑在臺北市還有多少?另外也有民眾指出,捷運局暫停招租辦公室疑似給特定包商做臨時辦公用,難道政風不必調閱大樓出入監視系統與保全記錄,看看是否捷運局拿公款在做私人人情?

周柏雅議員認為:捷運局乃至於臺北市政府各單位皆應全面檢討所有空置房舍,有無類似本案情形,以確保市民、市庫的權益。

附件1

  1. 中華民國105年度臺北市地方總決算審核報告乙-211頁

 

  1. 中華民國104年度臺北市地方總決算審核報告乙-194頁

 

  1. 中華民國103年度臺北市地方總決算審核報告乙-162頁

 

附件2
2017年8月17日周柏雅議員新聞稿:債權人臺北市市產空租損失六、七千萬
債務人新北市發幾張公文、開幾次會就可以下殺8百萬!是臺北市遇到新北市就軟踫趴趴還是一開始就亂算?市民怎麼都遇不到這種好康?

 附件3

 

2017/08/19中國時報:聯開辦公室空租 電費近300萬

2017/08/19中國時報:捷運局漏財 柯省長成凱子爹

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2017/08/19工商時報:周柏雅:空辦公室付高電費市府當凱子

周柏雅的「市政質詢」: 北市府遇新北市府就軟趴趴?  新蘆線大敗訴後又再大放送景安站債權! 債務人新北市府發幾張公文、開幾次會,6千多萬元債權就能 下殺1.3折只剩8百萬!聯開蓋好9年多,也空租9年多了 這就是柯市府的「省錢、大談營運後自償率」務實做法? 連審計部都看不下去了!

北市府遇新北市府就軟趴趴?
 新蘆線大敗訴後又再大放送景安站債權!
債務人新北市府發幾張公文、開幾次會,6千多萬元債權就能
下殺1.3折只剩8百萬!聯開蓋好9年多,也空租9年多了
這就是柯市府的「省錢、大談營運後自償率」務實做法?
連審計部都看不下去了!

周柏雅議員表示:審計處連續三年要求臺北市政府、捷運局快快處理位於捷運景安站、屬於臺北市產的辦公室空租、閒置問題,結果臺北市面對動輒數千萬的金額損失,沒有堅持立場要求新北市支付,讓新北市開了二次協調會、回覆了幾封公文後,就瞬間同意減少新北市數千萬元的負擔?!從6、7千萬元驟降只剩829萬!如果新北市真的不用為過去幾年6、7千萬元的市府損失負責,那誰該負責?還是臺北市政府自己亂算、算太多?

審計處連續在決算審核報告上面連續提醒了三年!捷運局卻想大事化小、小事化無?

周柏雅議員指出:從103年至105年,審計處的決算審核報告上(附件1)年年出現「捷運中和線景安站聯合開發大樓公有不動產,未能配合環狀線工進整體規劃出租時程,並與新北市政府協商未能出租之損失,即暫緩公開招租,造成政府鉅額租金收入損失…」或「影響捷運土地開發經營績效」等用語。

捷運局面對103年審計報告的提醒,向審計處回覆:「已函新北市應負擔…租金、水電費。」但顯然沒有任何成效,於是104年審計報告再度提醒,捷運局彷彿跳針似的回覆:「函請新北市政府支付款項(6358萬元)」。到了105年審計報告,捷運局居然就只回覆審計處:「新北市政府已同意分擔829萬4742元」。為何審計處要一再提醒但臺北市捷運局卻好像裝作都沒看到呢?為何前一年還叫新北市要還6358萬,過了一年卻大打1.3折、下殺829萬呢?

一紙簽文推翻過去歷次公文,長官翻臉比翻書還快?!

周柏雅議員調閱相關資料後發現,臺北市政府至少從104年初就開始發文請新北市支付相關管理費用,但直至105年2月24日新北市的回覆卻仍堅持其一貫立場:不同意管理費用有達6千多萬元,只願意支付部分的管理水電費用。後臺北市政府在105年3月10日召開協調會,會中新北市再度重申前述的部分管理水電費用,就是不認6千多萬。

在這段雙北市討價還價的階段中,雙方完全沒任何交集,新北市一直認為空租是因為臺北市政府捷運局的環狀線工程造成,新北市不應支付這些空租損失、管理費用。而臺北市也始終沒針對此問題有明確的反駁或回應,只是不斷重覆「配合環狀線使用…影響土開基金收益甚鉅」。

沒想到不斷重覆的臺北市捷運局,突然在105年10月13日認為這些市有財產坪數過大,確實租不太出去,且又是自己決定暫緩招租…等等因素,一百八十度大轉變,認為新北市的確就只需要支付管理水電費用共計829萬即可,並於106年1月25日由新北市匯款予臺北市政府。

損失可以一筆勾銷,那前幾年的審計決算報告是寫假的嗎?

周柏雅議員認為:審計處的決算報告連續三年要求臺北市儘速解決景安站空租問題,但臺北市卻從來不當一回事,不斷認為就是新北市造成這六、七千萬元的損失,而新北市政府一如往常(附件2)的不甩臺北市政府,最後臺北市政府居然也就一如往常的向新北市妥協了?

雖然新北市支付了目前雙北市政府都同意的829萬管理水電費用,但是景安站三到五樓一共四戶的臺北市市有財產,至今還是空戶呀!從97年5月1日取得使用執照至今,已有九年多完全空租中!就算因為配合捷運施工,於99年6月至104年6月這五年間暫緩招租,但重啟招租後的這二年也是空的呀!這期間沒有租出去的損失,臺北市原本要新北市吞下去,新北市不從後,這些損失又要誰出呢?

捷運局既然可以算出六、七千萬的損失,不斷發公文叫新北市支付,卻只因新北市不同意,過去的這些公文就可以一筆勾銷嗎?相關的市產損失仍然擺在那裡,空租的還是空租,究竟是當初的聯開規劃出了問題,還是捷運局死守行情不肯降價?換作民間房東如此的管理房產,早就「抱著金山餓死」了!但從本案來看,柯市府究意是如何在管理市有財產呢?有戮力從公、努力爭取市民利益嗎?
附件1

  1. 中華民國105年度臺北市地方總決算審核報告乙-211頁

  1. 中華民國104年度臺北市地方總決算審核報告乙-194頁

  1. 中華民國103年度臺北市地方總決算審核報告乙-162頁

附件2

  1. 2014/09/19新北市政府交通局新聞稿:新北市並未積欠捷運新蘆線工程款另開新視窗
  2. 2016/06/15自由時報:求償代墊捷運新蘆線百億款 柯文哲敗訴另開新視窗
  3. 2017/07/20蘋果日報:市府輸了 捷運新蘆線116億經費討不回另開新視窗
  4. 2016/03/16自由時報:大台北公車漲價 北市未協商踢鐵板另開新視窗
  5. 2016/05/06自由時報:北市公車里程計費?朱立倫:不公平 另開新視窗

 

媒體相關報導:

2017/08/17指傳媒:議員斥柯P管理市產不力 市府幾千萬債權大放送

2017/08/21台灣新生報:北市管理捷運 新北財產瞬減數千萬元

周柏雅的「市政質詢」:不是老千,也是郎中級的換地法吧!誰聰明誰傻瓜?

不是老千,也是郎中級的換地法吧!誰聰明誰傻瓜?

 

一顆國際級成色無暇光芒閃耀巨鑽,去換克拉數更小的五顆鑽石叫划算?

土地完整與面積大小的價值就跟鑽石價格一樣,首要在大小、其次在成色等所謂4C與其他參數,巨鑽更是要看持有人過去的歷史、名氣而有超越4C等鑑價的超額價值。

立法院這種上過無數國際媒體,土地面積在北市更是堪稱完整巨鑽,又有高知名度古蹟、歷史建物與臺灣民主第一殿堂加持,完整近6千坪土地價格且每年有5千萬元現金收入,會比5塊合計才4千多坪,且四散在各區有限開發也無立即收入,甚至馬上要動用億元維修整建、未來土地等級還可能是成色不均的五小鑽的價值還低?!

柯市長只擔心會被國產署說不換地,涉及詐騙,要議會「含淚支持」,柯市長自己也承認要換就得「含淚支持」,損及市民權益,為什麼還要堅持換地?

南港瓶蓋工廠用指定歷史建物前價值計價,公平嗎?

大面積立法院土地1坪單價63.8萬元會比2426坪南港瓶蓋工廠1坪80萬元(李慶元說法)低的換地法,到底是誰詐欺誰?誰聰明?誰傻瓜?就算是一顆10克拉美鑽去換五顆在成色、大小、淨度、車工、拋光等等又不如大鑽下,一般人還會答應要換,難道不是遭詐騙了嗎?

南港轉運站沒有換地也是能蓋,幫開發商整地這樣值得嗎?

柯市府認為交換後的好處多多,但除了「怕國產署生氣」、「立法院積極要求」之外,其他的理由都是市府自己可以替代的。柯市長利用向議會專案報告的機會,把南港轉運站開發案說的好像換得土地後,才能有開發上的優勢,但事實上,南港轉運站未來的開發案,無論有無換地,最大地主、最大得利者都是臺鐵公司而非臺北市。

市政府把自己持有、尚為「教育用地」的立法院土地送進議會打算謀求議會同意後換地,一方面又積極替立法院這塊地變更地目成機關用地,但是交換價值卻是用原本送案時、教育用地的公告現值來交換;而國有的瓶蓋工廠用地,明明現況就是歷史建物,市府還要花錢維修,卻仍然用「特定商業區」的公告現值計算交換價值?

時空情勢已改變了,為何立法院換地方案不能重新考慮、重新計算呢?市有財產之處分除了考量時間、空間之外,也考量價格、價值,本換地案應該退回市府重新研議。

參考資料:
2017/06/20自由時報:立院換地若夭折 柯:就是詐欺國產署另開新視窗
無黨籍市議員李慶元說,雖有條件支持該案,但目前立院公告現值約一坪六十萬元,南港瓶蓋工廠被估公告現值為一坪八十萬元,但這是指定歷史建物前的價值,市府應重新評估,再交換土地。

2017/06/28柯文哲親赴黨團拜託 民進黨團「含淚支持」立法院換地案另開新視窗

2016/12/12周柏雅的「市政質詢」:柯市府-地主家的傻兒子 拿年收5千萬、6千坪的蛋黃地 去換有限開發也無立即收入的4千多坪蛋白區?無價之民主殿堂寶地卻只看到論斤計兩$$$的換地算計 就不怕在「臺北割地史」上會留下記錄? 明明瓶蓋工廠用文資法就可取得用地,何必讓出立法院?

2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:市有財產處分案(二讀會暫擱中),各案反對的理由如下,敬請議員同仁們參考指正。

市有財產處分案(二讀會暫擱中),各案反對的理由如下,敬請議員同仁們參考指正。

周柏雅 敬陳 2017.6.27

 

12018案 北投區開明段一小段100-1、100-2地號讓售案

反對理由:

  1. 要出售的這二筆市有地共7平方公尺,為了要讓售才由原地號302平方公尺分割出來,則剩下的170.3平方公尺市有土地將來就更難利用處理了。
  2. 申購人書面拒絕和市政府調整地形及合建,市政府就非賣不可嗎?
  3. 本案應該不急著分割出售,俟將來與鄰地共同開發。

 

 

12022案 士林區福林段三小段212-3、269-1地號交換讓售案

反對理由:

  1. 市政府要把二塊位於角地的市有土地跟東冠建設公司交換一塊不臨馬路的裏地(袋地),依同面積交換後市有地還剩餘之角地(72m2)還要讓售給東冠,而且本案是以公告現值等值交換後差額找補,完全背離市場行情不合常理。
  2. 而市政府所交換到的這塊私有土地旁邊是有一條未開闢的計畫道路,此一計畫道路將來是應由誰開闢?何時開闢?為此將來市政府又要花費多少錢?
  3. 若不換地亦不影響東冠建設公司建案的申請,市政府有必要換地嗎?公有角地不能作公益的利用嗎?

相關部落格文章:2016/06/09周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

 

12029案 中正區公園段三小段13地號等5筆土地設定地上權案

反對理由:

  1. 此五筆市有地面積共1725m2,中間被中山南路2巷分隔,並和市議會舊址(6695m2)相接,此一區域相加相連後市有地高達8420m2,如此大塊完整的市有土地,到底應如何開發使用?絕對不是設定地上權50年交由民間作商業開發這種便宜行事又偷懶的作法。「西區門戶計畫」的市有土地難道只能作商業性的開發嗎?
  2. 市議會舊址設定地上權招標案郝市長時代流標2次,柯市長時期也流標3次了,此一設定地上權的招標案前後已五次流標,而且市政府大降權利金(60億→28億)大減分回樓地板(40%→20%),有必要為了財團的商業利益開發如此的委曲求全嗎?本案應和市議會舊址一樣,停止招標等都市計畫通盤檢討後再議。

相關部落格文章:2016/10/09周柏雅的「市政質詢」:舊議會地上權自取其辱流標5次,大降權利金、分回面積4成變2成, 市府還執意要先落跑西區門戶計畫的理由是? 大筆公有地的大戰略位置市府自棄黃金完整土地, 刻意打散分好幾案弄碎是在替哪些財團鋪陳賣力? 財團以流標為手段逼市府成為文化/樹保殺手?

 

12066案 中正區河堤段四小段247-20地號等9筆市有土地讓售案

反對理由:

  1. 財建委員會審查意見是:「本案市地請市府評估有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售。」那就應該先把評估報告送議會認可後才來辦理後續。本案先行退回。
  2. 本案地主主要的土地早年皆為國有,後來不知什麼原因變成私有?現在因為仍有部分占用市有地而申請市政府讓售,居於區域之整體都市更新,市政府應該善用公有土地進行公辦都更,不宜一一分割珍貴的市有地分別讓售給私人。
  3. 本案讓售面積共24 m2(30.6坪),公告現值2824萬元,等於一坪92.2萬,但當地區實價登錄為357萬/坪。居於市有土地的公益最大化,本案應先進行公辦都更的努力後再議。

 

 

12089案 捷運工程局經管之捷運新莊線菜寮站(捷四)、新店線大坪林站(捷八)及文湖線辛亥站(交十)等開發基地屬住宅公有不動產處分案

反對理由:

  1. 交通委員會於105年6月16日之審查意見:「捷運局提供都發局作為公共出租住宅之捷運聯開宅,若於6個月內仍無法出租,捷運局應收回評估作適當處分。」、「請捷運局檢討捷運聯開宅是否適合作為公共住宅使用,並於3個月內向本會提出報告。」請先說明檢討結果。
  2. 本案要先處理權益分配協商後已取得共識之部分財產,但捷四、交十分別尚有38%和25%之權值比例分配尚待協商仲裁仍未最後定案,在這種情況下,財產處分可以分割處理嗎?財產處分可以建立在「共識」上而非契約上的確定性嗎?

 


 

12092案 文山區萬芳段三小段956-5地號等3筆市有土地讓售案

反對理由:

  1. 財建委員會的審查意見3:「臺北市士林區永新段二小段254地號,請市府評估本筆市有土地與同街廓內其他市有土地有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售。」那是否請市政府先把評估報告送議會認可後再來處理後續,本案建議先行退回。而事實上永新段二小段254地號184m2以前皆為市有地,分別於79年、81年賣出,現市有持分1/2,但同一街廓內之市有土地連成一大片,其宗地面積共1278m2中,市政府持分1036m2(其中有944m2被租占中),此一區域市有土地占大部分,早該進行公辦都更了,為何還要賣地呢?
  2. 臺北市文山區萬芳段三小段956-5地號有89m2,若只售出一角10m2,市有地就被切斷,且把該地號西北側土地,也是唯一面臨興隆路的市地變成一塊畸零地。此地區已由住三改為商一特,可預見未來都更就要進行,市政府可以續租地,談都更,儘量運用市有土地的戰略價值促成區域性的都更,不宜急著對個體戶零售市有地。面對都市發展的土地運用,市有地不宜被切割零碎化而喪失了都更策略優勢。

 

 

12094案 北投區奇岩段五小段534地號等9筆市有土地交換案

反對理由:

  1. 交換土地不看區位價值只以面積大小為交換基準,不合市場行情。
  2. 本案市有土地長期(2010年以來)被歇業關廠正大纖維工業股份有限公司當二房東低價租占用(租金1坪435元,當地市價一坪964元,10年市庫損失1600萬元)。
  3. 富邦人壽於2011年11月以54億元標得大同北投廠土地(1坪157.47萬元創工三新高價),該筆高價土地就和這次要交換的市有土地相連,結果市政府是要以公告現值把這1010m2市有地與正大化纖公司位於西安橋邊屬通過性道路邊的同面積私地交換(調整地形)。
  4. 市政府2015年8月已提出「全市性工業區通盤檢討」,將「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」,本基地屬「中央南路工業區」,未來土地使用的複合性及使用項目更具有彈性,豈可單以面積相等作交換?若以市價(含土地合併開發之貢獻價值)估算,所可交換之土地面積與區位就不一定是現在的提案內容了,因此本案不急著交換(調整地形),建議退回再評估。

相關部落格文章:2016/10/25周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

 

 

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1. 12022案:2016/06/09周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

2. 12029案:2016/10/09周柏雅的「市政質詢」:舊議會地上權自取其辱流標5次,大降權利金、分回面積4成變2成, 市府還執意要先落跑西區門戶計畫的理由是? 大筆公有地的大戰略位置市府自棄黃金完整土地, 刻意打散分好幾案弄碎是在替哪些財團鋪陳賣力? 財團以流標為手段逼市府成為文化/樹保殺手?

3. 12094案:2016/10/25周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

周柏雅的「市政質詢」:無微不至地照顧x友友的好地主 乾脆連土地都賣給租戶,超低租金長期優惠大放送後 市府連承租人未來開發都替他想到了…@@ 市府賣地的理由千奇百怪,但一般市民就是買不到!

無微不至地照顧x友友的好地主
乾脆連土地都賣給租戶
,超低租金長期優惠大放送後
市府連承租人未來開發都替他想到了…@@

市府賣地的理由千奇百怪,但一般市民就是買不到!

給X友友長期租金大優惠還不夠,乾脆把市地永遠讓出!

市有土地出售的理由千百種,但沒想到市府連「可使基地與基地上房屋所有權合歸一人,以利整合開發,並促進該地區之發展,擬建議同意讓售予申購人」這種荒謬的理由都說得出口?!為何整合開發一定要給承租人拿去開發?地主自己都無法開發嗎?市府管理的土地,動輒可以保存達數十年、數百年,只要市府還在,土地仍可存在,為什麼現在卻認為市府的土地應該拿給承租人去整合、開發呢?

上次賣市地用的理由是基地不完整; 這次卻嫌市地基地太完整?!

按財政局資料,位於社子街98巷之臺北市持有的基地相當完整(附件1),廣達386坪的基地,當地使用分區為住3,容積率達225%,基本即可興建868坪的樓地板,再加上其他免計容積及獎勵,保守估計就可以蓋出一棟1000坪的建築物,市府這不是馬上擁有一處公共設施大樓了嗎?要做托老、托幼、長照、共同辦公室、青年創業辦公室等等…都可以,任憑市府去整合開發!就算完全不蓋房子,公有土地讓市民有綠地樹蔭改善空汙不可以馬上做嗎?

市有土地利用唯一方法就是早點賣給特定財團、X友友?

但現在市府不但不去思考市有土地使用、活化與未來性,只單純認為「承租人比較好拿去整合、開發」?明明臺北市除了擁有本基地及周邊一共9筆的土地,卻「過份謙虛」認為市府本身無法開發嗎?過去市府屢屢以「調整前市有土地屬狹長之畸零土地,深度不足無法單獨建築(奇岩段案)」、「地形狹長,包夾於已建築私有土地間,且均私人建物(租)占用或供現有巷道使用情形,難以單獨開發利用。(萬芳段案、河堤段案、長安段案)等各種理由要求議會同意出售市有土地,市議會都還要考慮再三了!

說好的2020願景呢?

如今市府連地形完整、深度足夠、得以獨立建築、開發的土地,都再找出荒誕不經的理由出來要賣!?完全讓市民是看得五里霧中、摸不著頭緒,雖然市議會的財建委員會決議認為「請市府評估本市有土地與同街廓內其他市有土地有無公辦都更效益,倘經評估確無公辦都更效益,同意出售」。但其實市有土地的使用與開發,並非是一朝一夕,未來三十年、五十年後的市有地需求如何沒有人知道!

只有X友友的利與弊,完全看不到民眾的利與弊!

市府面對本案,無論是否得以實施公辦都更,都應該保留土地,等待未來私辦都更也可、參與未來公辦都更也行、甚至於待一日承租人無需求後拆屋還地,建立公園、綠地亦無不可!請市府好好思考市有土地的價值和意義!

附件1