周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)
在柯市府眼裡只值1坪64萬?
容積率400%、建蔽率從40%調高到50%,立法院土地1坪只值64萬元?

立法院基地(成功段二小段98地號),因目前尚為「國中用地」,雖然土地位於精華區,但其公告現值僅有63.8萬/坪(19.3萬/M2)。再查周邊土地之公告現值:

  1. 喜來登(成功段二小段70地號)            商三特  202.5萬/坪
  2. 立法院研究大樓(成功段二小段96地號)    住三    126.5萬/坪
  3. 私地(成功段二小段67地號)              商三特  159.0萬/坪
  4. 私地(成功段二小段91地號)              住三    128.8萬/坪

可見周邊住宅區、商業區土地之公告現值都比目前的立法院用地高出一倍、二倍者!而目前立法院用地又從國中用地變更為「機關用地」,容積率從原本未予規定(國中用地)至目前的400%;建蔽率在都市計畫書裡放寬至50%(原為40%)。

公告現值有充分反映現實嗎?

立法院土地過去長期被當做「國中用地」,又因為現實不會設校而名實不符,進而導致土地之公告現值長期被低估。而現在變更為機關用地,讓立法院得以興建土木,以土地利用的程度來看,確實已經大大的讓實際使用價值予以提高了,但是因為公告現值的不即時性、不正確性,導致目前是用「禁錮數十年的國中用地的價值」去換土地,而國產署卻能得到一塊「不被禁錮、全新的機關用地」土地。這怎麼想都知道不對等、不公平!況且有實價登錄,鑑價卻只用少數人就能操控的公告現值就不會怪怪的嗎?府本應該善守市產,讓市產發揮最大效益,而不是市長一句「做了一件很偉大的事」就什麼可以亂來的。

土地有未來性與獨特性與歷史性

就算立法院改建新大樓,難道就能完全平息未來遷址的可能性嗎? 若松山機場遷址、自由民主廣場轉型等等會不會釋放出立法院更適合現址的機會呢? 現在就算法令對機關用地還是有所限制,但機關用地更靈活使用也是未來趨勢,誰能忽視這種市區大面積完整土地新的開發潛力?柯市府嘴裡講永續經營,卻連此土地的現況與未來的可能性都未納入完整考慮,只憑冷冰冰且遠離人間煙火的<公告現值>就要永遠地拋棄北市府與此土地的所有權。

支持立法院,不必用換地也可以改建整建維護。而充滿了臺北市與國家的歷史、文化與民主奮鬥史的地標,當然應該讓真正的地主-臺北市民共同決定未來如何使用。

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周柏雅的「市政質詢」:權利金從60億下殺到4.6折還不夠! 現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!? 完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪? 北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

權利金從60億下殺到4.6折還不夠!
現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!?
完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪?

北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

臺北市的市有財產-舊市議會基地地上權開發案,自2014年來五度招標、五度流標,不管市府怎麼調整投資條件,就是沒有人要來投標,舊市議會就繼續空著。權利金更從60億、32億、28億不斷下修;應回饋給市民的樓地板,也從總面積的40%下修到20%,但還是沒有人來!而財政局面對以上的招商慘況,竟然還在今年3月16日的招商說明會(附件1)中提出「權利金分七期、從簽約日起至2040年付清」的方向!?到底市府的底限在哪?這塊地就只能地上權招商不可嗎?

更怪的是權利金才28億元,本市保險業或房地產開發商隨便一個建案就是百億元以上,就算開發商自身資金不夠雄厚,也有銀行等金融業做後盾,加上本案權利金付款罕見的打算分成7期,就更令人懷疑是否在替特定財團量身定做地上權嘛?

招商流標就拿公共設施來開刀?公益面積只剩下「悲」微的2成!

舊市議會地上權開發案,流標四次後,讓市府將投資人應回饋樓地板條件,從總樓地板40%砍對半剩20%,以目前本案基地的法定容積樓地板13000坪來算,原本城市博物館、NGO辦公室等公共設施尚有5200坪的回饋樓地板,卻因為市政府硬要招商,只能剩下2600坪,難道公共設施是拿來喊價的嗎!

一塊市有土地,樓地板100%做為公共設施是極為正常之事,市府硬要拿60%給財團開發,以換取免費興建的40%樓地板,已經夠奇怪了!又在第五次招商(附件2)時再降回饋樓地板至20%,更證明公共設施只是商業開發的附屬產品,而不是市府的主要考量項目,反正就招商出去就好,市民能夠享受多少樓地板空間不重要?!

招標二、三次沒有人來投標可以怪環境,招標五次沒有人來還能怪誰?

縱使提出此種對市民一點好處都沒有的條件後,卻還是五度流標,市政府才又表示(附件3):「整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

如果每次招商前,市府都做足了萬全的調查、估價,提出市府、投資人可以雙贏的條件,為什麼還可以流標五次?市府若為招商而再給出更多的利潤、下修條件,則將造成市庫、市民的公共損失!在市府不可能提高對市民有利的條件之下,市府為何還要一而再、再而三的提出更多優惠給投資人,卻想不到其他公共開發的方式呢?

沒有人投標的開發案,市政府不積極轉向思考,只懂不斷讓利再讓利?

周柏雅議員屢次提醒(附件4)市政府:一塊精華區中的精華區,其開發方向是相當多元的,位居商業要津,並非一定得提供財團開發不可,反而可以利用本基地位於忠孝東西路、中山南北路口交叉的絕加的地理位置,興建公共設施,吸引市民前來使用或是結合西區門戶計畫整合性的開發。

以臺北市來說,長者服務、嬰幼兒托育、公共住宅、甚至特色公園、廣場等公共空間相當缺乏,柯市府自上任以來,也還在不斷找尋空地、空房舍。但明明一塊完整素地擺在眼前,為何市府就是不肯把舊市議會用地拿來100%開放給市民使用?!

市府政策反覆不定、理由任其表述!只要市府喜歡,沒什麼不可以!

「本基地…開發後可快速與信義計畫區商圈串聯,交通便利,同時提升商業設施之開發潛力,未來得標人可依都市計畫規定規劃開發為辦公、旅館、零售商場等使用。」以上描述看似為商機無限、位居商業要津的精華土地?但其實這是幾年前財政局對廣慈博愛園區的地上權招商案的招商台詞(附件5),本案二次流標後,現在已改為市政府公宅政策的重要一環,由此可知,政策的推行若遇到障礙,修改、變通即可,或許能找出另一條市政活路。

明明大環境是市府經營出來的、資源是市府操之在手的…,連這樣的優勢條件都可以讓舊市議會能流標五次,在在證明此地在此時空背景之下,本基地已不宜做為地上權商業開發再分予市府回饋。市府應思考有沒有必要再進行第六度的招標,用更無公益性的條件換取部分現金,卻忽視市民對公共設施、公共空間的期待。

附件1
市議會舊址設定地上權開發案3月16日投資座談會簡報第7頁

權利金第3期最遲於2024/11/1繳納,之後每4年支付一期,第7期應為2040/11/1繳納

附件2
財政局/歷史招標資訊/臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地(市議會舊址)設定地上權案於105年7月11日再次公告招商,歡迎各界踴躍投標另開新視窗

附件3
2016/9/9蘋果日報:投資人不賞臉 市議會舊址5度流標另開新視窗
「財政局副局長游適銘認為,整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

附件4
2016/10/9蘋果日報:市議會舊址五度流標 議員籲北市府停止招商另開新視窗
2015/10/23新頭殼newtalk:4年2萬戶公宅承諾全蓋完?柯P:這是目標另開新視窗

附件5
1.「臺北市區信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」於103年6月6日辦理公告招商,竭誠歡迎各界參與投標另開新視窗
2.「臺北市信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」已於103年8月29另開新視窗日重新辦理公告招商,再次竭誠歡迎各業界參與投標另開新視窗

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2016/06/29周柏雅的「市政質詢」:「西區門戶」文化資產寵小捨大,都是聽開發商的指揮做文資保存,冷落面積更大,文化資產景觀更豐富多元的鐵道清代機器局遺構,專寵近民間建案、未來市府大型開發案地點,這種開發派霸凌城市歷史文化的計畫還能稱為門戶計畫嗎?

2016/05/03周柏雅的「市政質詢」:舊市議會拆除的邪惡-消失8成鋼筋與城市的歷史,拿登革熱的地下室當拆除舊議會的理由,拆完了卻仍留下地下室,市府淪為開發商打手與A鋼筋共犯?

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周柏雅的「市政質詢」:市有財產標租機制淪為形式? 背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標 這是擺明了故意不出租的吧?

市有財產標租機制淪為形式?
背離市場行情的市有房產寧可繼續拿來供標、流標
這是擺明了故意不出租的吧?

屋齡55年、沒水沒電沒瓦斯、沒臨馬路、進出要請鄰居開門借你過的11坪木造房屋,市府以一個月租3.8萬的底價公開標租!如此嚴苛的居住條件,但訂價卻比周遭還高!市府的「臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點」是否需要調整、修改?還是要繼續照程序拿出來有行無市?

流標也是剛好而已

位於愛國東路巷弄內的一處市有房舍,室內建坪僅有11坪,雖然距離捷運站很近,但其位居巷弄底,更是位在巷底民宅的後方,本身沒有聯外通道,必須經過他人之房地才能進出。

根據財政局資料,此處房舍為稅捐處舊宿舍,建於1962年,主要建材為木或合成樹脂(附件1),交還給財政局管理後辦理標租,因無人投標而流標。而其標租底價為年租金45萬6600元,換算下來一個月就要3萬8000元;再查同位區的出租資訊,有水有電有瓦斯網路的37坪大三房住家,只要本案底價的85折(附件2)。也難怪本案會在公告招標後「無人投標而流標」了!

標租作業要點不能太僵化

依臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點,市有非公用房舍與座落基地標租,係按其房屋現值百分之八至十、土地公告地價百分之三至五計算底價,以本案來說,其房屋現值為17,500、土地公告地價為9,095,980,若皆以最高的房屋現值10%、土地地價5%計算的話,可得出底價應在456,549左右,果不其然,其公告的底價為456,600元(附件3)。

但明明依照此作業要點第五點(附件4),除了按上述計算方式外,尚需「視屋況條件」在3%至5%之間(土地)、8%至10%之間(房舍)進行調整,若皆採較低的百分比計算,底價則為27萬餘元。足足是原底價的六折。如果連此種建物都沒有辦法適用「視屋況條件」而適時調整底價金額,那到底是何種奇慘無比的情況才能夠調整?

奇怪的市產出租邏輯:給權貴就遠低於市場價、給民眾就遠高於市場價

拿現況勘慮、還得靠協調才能回家的物件公開招標,而公開招標的底價金額又比正常物件貴上許多,然而這一切的不合理竟然全出自於臺北市政府頒訂的財政局經管市有非公用不動產標租作業要點身上!臺北市過去的市有房地出租一律要求租金為公告地價的5%,足顯黃金地段租金過低之問題(附件5),至今尚未改善,相反地,在本案卻又是標租金底價過高的不合理情形,本案也不是北市府不動產唯一用高出市場行情來做標租底價,聯開宅也是屢有此種情形,市有房產就這樣高高在上的標租底價放著擺爛多年,難道柯市府就不能就臺北市之市有財產各相關法規,因時制宜、與時俱進地重新檢討嗎?
附件1

附件2

附件3
財政局招租公告

附件4
臺北市政府財政局經管市有非公用不動產標租作業要點另開新視窗

附件5
1.2016/3/9中國時報:強占市有地 租金僅市價1/5 市府損失數千萬租金 現在還賤價出售另開新視窗
2.2017/3/24中國時報:議員批市府賤租溫泉管線土地另開新視窗

附件6
案址周邊地圖,位於巷弄間的巷底房屋之後方,四周沒有直接聯外道路

 

 

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2016/12/16周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

 

2016/11/07周柏雅的「市政質詢」: 強占市地再延500年,夠嗎?只強占市地近6千處、32萬坪,土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

 

2016/03/08周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

 

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周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」:連孫逸仙都要跳出棺材之市府主導「逸仙段公地都更」! 更新前後少了42%的市有土地持分! 才37戶卻要拿48個汽車位,租戶會有這麼高的車位比? 室內面積僅及總樓地板一半,車道車位公設面積又大過室內面積,這種產品能夠符合民間都更原地主期望嗎?

連孫逸仙都要跳出棺材之市府主導「逸仙段公地都更」!
更新前後少了42%的市有土地持分!
才37戶卻要拿48個汽車位,租戶會有這麼高的車位比?
室內面積僅及總樓地板一半,車道車位公設面積又大過室內面積,這種產品能夠符合民間都更原地主期望嗎?

八萬大軍眾人智慧又大敗給一家建設公司,逸仙公地都更=廉讓金雞母土地

逸仙段北市府主導之都市更新開發案,市有土地的面積比例占絕大多數達85%,但一開發下去,市府重新分回的土地持分便只剩下43%(附表1)!高達42%市有土地瞬間蒸發!

原來332坪土地,市府持有282坪,私人原持有才50坪又劃定都更單元後再增加旁邊私人建地40.7=90.7坪(也不過佔基地373坪的24%),但更新後,市府持有土地只剩173坪土地,反而私人與建商聯手拿走200坪!大股反而被反客為主從市府變民間!

一般的都市更新案之所以要找建商參與實施,目的是在於讓私人能夠不出一分一毫便取得新屋,同時建商透過參建分回樓地板面積做為興建費用之補償。但是本公地都更案-逸仙段,真正的「市府主導」,根本不用循上述的一般民間都更方式,以市府出錢、建商單純擔任營造者,將可免去市有土地持份在更新後被分去大半!在目前的公辦都更的方式,最終市府能做的調整有限,因為主要實施者以他的利益為優先是合情合理,能配合市府及民眾期待的有限,但是這和大家期待的公辦都更理想顯然有落差;所以公辦都更,應該以政府為實施者,就像其他公共建設一樣。

說要永續經營卻在大放送蛋黃夯區土地!

本案是佔絕大多數的市有地要都更,而市府又不是出不起此建物的建造費用數億;都更處、都發局…等都市更新的監督機關更是「自己人」,具備專業知識、擁有各種公務資源且無資金困擾的臺北市政府,為何還要叫建商來「參與」都市更新?為何不由市府來負責支出興建費用,讓建商單純賺工程費,由臺北市政府擔任實施者,保有絕對多數黃金地段金雞母土地權做永續經營!

若由市府單位擔任實施者,營造廠單純負責興建,更新後的大樓,按目前權變分配比例來看,至少也能保持有90%左右的權值,土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準(附件1)。如此一來,市有土地便不會陷入「越都更土地越小」、「最大地主從市府變成建商與私人」的困境!確保市有資產在未來五十年、七十年再度都更時,能永續發展!

市府停車位拿到超過,剩下一戶平均分不到一車位,用意為何?

本案更新後大樓,共新建有64戶、106個停車位,其中74個為法定停車位、32個為獎勵停車位,該獎勵停車位足足為法定停車位的四成有餘,為了容納這些獎勵停車位,必須多開挖地下1層半;然而建案往下開挖的成本最貴,此案之營建成本,保守估計,為了多挖地下B5一層就得多花6053萬元;再加上地面上多了獎勵容積145坪的建造成本1946萬元。為了多換回145坪樓地板面積,建商總共就要再花上近8000萬元左右的建造成本!然而8千萬除以145坪,每坪成本就超過55萬元,這樣值得嗎?多的145坪樓地板面積也是把建築物拉高,增加周邊既有居民分享日照、交通、公衛等公共設施的權益分配問題。

若是地主是建商只是為了賺錢為目的,當然是這樣設計,但是明明本案係由財政局主導,財政局竟不管這是否為最適成本與最適合住宅的面積規劃,硬要在講求隱私權的住宅大樓多設停車位,這不是要增加未來住戶與外來車輛使用戶互動帶來的矛盾與保全費用嗎?要不然是要鼓勵住戶每戶養多輛車嗎?政府主導的都更只看到$$$,不考慮未來實際居住的問題,就說不過去!

幫建商鎖籌碼炒停車位價格?

即使市府分回的是37戶、37個車位,也不算合理!因為市府本應鼓勵市民多用大眾運輸,而且此案位處交通便利處,根本不該用100%的購車率來算合理車位配置。

更令人傻眼的是這個住宅大樓未來還是要用「標租」的方式經營!市府37戶平均室內坪數只有21坪,頂多住個三口之家,以這種只租21坪房子的小家庭戶數來說,殊難想像會購車超過1輛!財政局當初就算丟給建商規劃,難道花這麼多市政資源,連這些寶貴的公家資源要照顧誰?這些族群的需求是什麼?還要代辦的建商來告訴市府嗎?建物的產品定位難道是表面說「主導」的北市府完全被建商牽著鼻子走嗎?

而市府拿走48個法定車位,使得剩下的27戶只剩下26個法定車位,難道不覺得「分太多」了嗎?以財政局資料來看,光是這48個車位,價值就高達1億1820萬元,平均一車位246萬元。多分回的11個車位,價值就有2706萬以上,難道不能再分回「一戶」?一定要拿11個車位?就算有的戶數是一戶設二個車位?為何市府就要選這種戶型?不能選沒有車位或配一個車位的戶型?要知道,車位價值遠不比地上建物,其土地持分比例更不及地上建物(附件2)!

本案位於住宅區,並非如商辦一般,且鄰近公有低度利用停車場,市府有那麼缺停車位嗎?且跟鼓勵市民不購私家車鼓勵大眾運輸系統的政策相悖,還需要把公家主導的公地都更弄到法定停車位不夠其他27戶分嗎?這不是有變相用公家稅金幫忙建商消化停車位過多的停車位數量嗎?

公地都更不蓋公宅卻在擔心北市沒有足夠豪宅?

此案造價每坪14萬元,高於臺北市最新公宅建造成本(如興隆公宅約12萬/坪),不正是林局長口中的「好宅」?口口聲聲說找不到地,蓋公宅的北市府,卻輕易把土地出資零成本的公地丟給建商做豪宅規劃,再提高停車費或取消老人敬老金等方式去收購其他土地來做公宅,這是什麼財政與都市計畫?公宅要成功融入既有社區,最好的方式就是一次戶數增加不要過多,以免對當地社區帶來過大的衝擊。當初市府蓋職務宿舍也懂善用四散市區各地,符合雨露均霑的需求,但住宅服務對象從公務員變成一般民眾,財政局與都發局卻只想要蓋「大批發」、「集中式」、甚至是「標籤式」的公宅,這是什麼變態心態呢?

又是標租?丟掉百坪的土地,公設+車位+車道面積卻超過分回室內面積!

市府分回的建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但其中公設就有428坪、車位車道就有579坪,加起來共1007坪比室內面積的908坪還多了99坪!若此批分回住宅是要出租用,真的需要豪華大面積門廳嗎?這麼多車道車位不能多蓋或多分回幾間公宅嗎?

公地都更都室內面積卻只佔48%總樓地板!

參加都更,民眾最在乎的就是分回室內面積能不能越多越好。本案新建大樓的總樓地板面積4225坪,但總共只有48%或2045坪的室內面積。市府是在給民間做最不會談都更的原地主範例嗎?事實顯示分回什麼價值的樓地板根本就是建商在主導!

本案在歷經漫長的都更程序、權利變換後,市有土地持分從黃金地段282坪大減到剩172.6坪,其目的與意義僅是為了多增加37戶可供出租的房舍?請問柯市長,捷運聯開公宅都分配出去了嗎?聯開宅都標租、標售出去了嗎(附件3)?真的是很奇怪的公地都更政策,握有黃金地不蓋公宅卻要來跟聯開搶豪宅租戶。

市府「失去的109.4坪」價值就不重要嗎?以當地公告現值183萬4710元/坪來計算,這109.4坪的土地就要價2億元,若再以本都更案之「開發前土地價值」219萬862元/坪計算,這109.4坪的土地更要價2億4千萬元!

市府雖然分回建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但五十年一到,建物殘值近幾為零,真正能永保價值的就只有土地本身!市府與一般私人、公司不同,著眼的方向應朝向未來、朝向長期發展來看待,地處要津的本案市有土地難道就只能蓋低度室內面積的住宅嗎?就算要蓋住宅有必要賠掉109.4坪、價值2.4億的市有土地嗎?目前市府的「主導都更」只不過是地主從私人換成公家,其他一律沒變!市有土地就這樣一塊一塊被假借都更之名行蠶食之實!

附表1
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附件1
1.「至少也能保持有90%左右的權值」
係指市府身兼地主與實施者的角色,建造費用、整合、發起事業計畫皆由市府負責,故搭配上表,實施者所投入之實施成本7億9249萬元,在「市府為實施者」之假設下,可分回的分配權值比例將為:市府以地主身份分得之49.9%+實施者分得之41.3%,共計為91.2%!
2.「土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準」
係指原權變計畫,私人與實施者共分得661.5的土地持分面積,唯私人僅占權值比例8.8%,係私人+實施者=50.1%的17%,實施者按比例應能保留有至少80%的土地持分,故661.5m2×80%=529.2。再加上市府權變後分得之土地持分570.5,總共為1099.7m2,為全數土地面積1232m2的89%。
附件2
依附表1,非停車位之土地持分為145.8坪,其地上樓地板為室內面積+公設面積=1336.4坪,地上物土地持分比例為:9.16,意指1土地持分對應9.16坪的樓地板。
然而停車位持分為26.8坪,其車位車道面積為578.9坪,車道車位土地持分比例為:21.6,意指1土地持分對應21.6坪的樓地板。
二相比較之下停車位的對應土地持分比較少。

附件3
2016/11/17自由時報:碧湖君鄰3度降價出清僅標出1另開新視窗另開新視窗

 

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2016/12/15自由時報:「蛋黃區」逸仙段公辦都更 市府持分腰斬

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周柏雅的「市政質詢」:強佔市地不稀奇,霸佔市地還大蓋違建享暴利還危及公安 強佔市地+違建會比還沒啟用的大巨蛋不危險? 更不是弊案嗎?市府集體包庇、圖利、創建的「三軌」制,會大過建築法、消防法、自治條例嗎? 誰敢保證違建未拆前不會出人命?

強佔市地不稀奇,霸佔市地還大蓋違建享暴利還危及公安

強佔市地+違建會比還沒啟用的大巨蛋不危險?

更不是弊案嗎?市府集體包庇、圖利、創建的「三軌」制,會大過建築法、消防法、自治條例嗎?

誰敢保證違建未拆前不會出人命?

 

超越母法、任意開放達6次才強拆!幾乎等於「不拆」!

審計部臺北市審計處對臺北市104年度的決算審核報告(附件1)寫到:「查報頂樓違建案高達7千餘件,迄今仍有高達4成之案件已逾10年未處理完竣,且查報案件拆除後於同一地點再次重建之比率高達8成,部份地點重建之次數甚至逾10次以上。」

審計處又說:「研析發現計有294案頂樓建未經建管單位查報處理,非法情事長期存在,嚴重影響公共安全,建管單位亦未能通報稅捐稽徵單位依法課徵房屋稅,該等違建屋主所獲利益如以房屋租賃價值推論,每年總計不法獲利高達1億6千餘萬元,形成社會不公。」

結果,市政府竟然回覆審計處說:「業增訂違章建築拆除作業規範,明定同一違建經拆除後再度重建達6次以上,將執行強制拆除。」事不過三,柯市府竟然可以容許重建達6次以上才要強力執行拆除,道理何在?思維邏輯何在?法治精神何在?頂樓違建若以平均每件10坪、一坪月租金1000元來估算,全市2800件,一年所得利潤就有3.36億元,10年就高達33.6億元之利益,政府長期縱容不處理,不就發生南港興中街的慘案嗎?不只有公共安全疑慮也真的不符合社會的公平正義。

數千坪、上百件、十幾年的違建都不用處理!等於是變相鼓勵新違建賺取暴利!

內湖科技園區2006年前已被查報仍未結案的146件夾層違建,總面積2萬2千多平方公尺(約7千坪)長達10年仍未依法處理,如果政府積極行政,對違建開罰並處以怠金,10年估計可收2.8億元,結果什麼都沒作,馬、郝市長當爛好人,柯市長繼之,免罰免拆,等於是變相鼓勵新違建。

內科夾層違建所增加之樓地板容積,以最保守租金每坪1000元計算,10年下來光是這批約7千坪違建租金就有8億多!而目前內科廠辦大樓多為87年-92年興建,平均尚餘40年的使用年限,並以夾層違建每坪租金1000元/月計算,146案內科夾層約7千坪,40年還可再獲得約34億元的租金不當利潤!更別說當初1坪若是用30萬元來賣這額外坪數,更是驚人的21億超額利潤(附件2)!

 

明明就有罰則,卻不開罰、也無法斷水斷電?擺爛不拆掉?這不是公務人員圖利、瀆職嗎?

全市尚未處理結案的夾層新違建目前還有658件,舉三個案例來看,中山區八德路二段260號地下2樓,違建面積2800平方公尺,104年10月16日查報迄今仍未改善;內湖區行愛路128號1樓、3樓、5樓之夾層違建面積共有560平方公尺,104年2月3日查報至今仍未改善;大安區安和路二段81號地下2樓、3樓夾層違建面積924平方公尺,105年3月15日查報至今仍未改善。

明明建築法第86條、第95條皆有罰鍰依據(附件3),為何市政府一直不能依法行政?而市民也看不到對失職怠忽職守的公務員有任何懲處?以前面所提到的安和路二段81號為例,該夾層違建之前是機械停車設備,因未符合公安要求,於103年7月8日被建管處函知立即停止使用,但業者依然故我繼續違規使用,直到105年1月19日建管處才發現原機械停車設備已拆除,另增設為夾層,本案這2年多來,市政府官員放水縱容未依「臺北市政府處理違反建築法事件統一裁罰基準」之規定第一次罰5000元後一個月未改善或補辦手續者第二次罰10000元,一個月再不改善者第三次罰15000元,再一個月又不改善者罰15000元,第四次之後則應按月罰鍰15000元直到改善為止。請問柯市長沒有任何官員需要負責嗎?為什麼不依公務人員服務法、懲戒法處理?沒有人應受檢討處分嗎?

市府自行創設的「三軌」居然比建築法、自治條例還大!

再以保護區山坡地的違建為例,士林區平菁街90號對面於93年出現兩棟別墅,其間就有市民向建管處檢舉,直到7年後,101年7月20日建管處才依規定查報為新違建(面積合計128.4平方公尺),但在議員的協調下,建管處竟然以研判應係84年至93年間所搭建完成,而於102年4月將該違建列入第三軌排序執行。本案符合臺北市土地分區使用管制自治條例第75條、第76條的規定嗎(附件4)?不符合條件在保護區的建築行為和違建列入第三軌有何關係?官員們知法犯法,該當何罪?

今年105年4月25日查報信義區莊敬路8號對面的一大塊空地上有大型違建(面積1704平方公尺),結果拖了半年才處理完,為什麼要拖半年?是不是配合業者營利行為結束後才要執行公權力?其間建管處表示預計105年5月26日和105年9月13日強制拆除都是假動作,政風處看不出其中問題嗎?

而松山區南京東路四段55號(51之2號旁)在今年105年3月14日查報1009平方公尺之大違建,請問現在處理的怎麼樣?

一般合法承租都可終止契約,占用市產再加蓋違建,市府沒有辦法?

回到市有土地被無權占用或租用,其地上還出現違建,更顯示出政府官員怠忽職責不依法行政。依「臺北市市有非公用土地租賃契約」規定,市有土地使用人(乙方),應維持建物及其他地上物現狀,不得任意增建、改建或修建。又明定,乙方對於土地應於法令容許範圍內自行使用,不得私自轉租、分租、將租賃權轉讓他人或以其他任何方式由他人使用。

結果,目前已查出被占用的市有土地上仍有22件違建存在,例如信義區虎林街100巷125號出現1到4樓的違建,面積132平方公尺;北投區溫泉路99號前1、2樓新違建,面積共374平方公尺(之前已拆掉該址違建面積478.7平方公尺);而拆後又重建的有士林區至誠路一段305巷4弄1號旁之倉庫、中山區民族東路93號後約35公尺之建物、北投區懷德街與建民路交叉口處占用人行道和巷道之商店。依租賃契約規定,市政府針對「合法承租者」違約,都得逕行終止契約,收回租賃土地,並得請求乙方支付違約金,更何況是侵害市產權利的非法占用!請問市政府有依法行政嗎?

而目前市有建物被占用共有33筆,其中位於萬華區成都路12號建物占用面積高達712平方公尺,現在是作為商業營利使用,請問市政府的房屋租金是如何收取?收多少?合理嗎?符合市民公共利益嗎?

占用市產早就不對,更加蓋違建無視建築法規定,衍生公安問題!

本應全民共享的市有財產被個人占用建屋,本來就是非常不公平的事情,現又蓋違建、增加使用面積、改變原有建物平衡、配重,把原本建築師、結構、木土技師等專業人員的工作成果、專業結晶全數破壞!更因市府自行創設多種特例架空原建築法的原則規定,讓這些違建根本拆不完也拆不怕。

屋頂違建有可能符合現行建築、消防法規對逃生、水線、機電的要求嗎?阻礙屋頂平台排煙、逃生、增加樓地板負荷、私接水電而衍生出的線路危險更是可怕!柯市長曾說過違建是國家的大恥辱,現在這些恥辱繼續存在,拆也拆不掉,市長的決心在哪裡?是否又像頂加超過三個使用單元一樣,把三個空間拆成二個空間,使用坪數、方式都不變就算「改善」?那麼要建築法、建築技術規則要幹嘛?

附件1

中華民國104年度臺北市地方總決算審核報告(含附屬單位決算及綜計表)

附件2

2016/05/30周柏雅的「市政質詢」:內湖科技園區藏146件夾層大批違建! 約7千坪長達10年,保守估計得利數十億元! 放著3億罰金不收,只會剝奪小市民ubike/敬老金的小確幸 ! 有關係就免罰免拆,繼續坐享暴利,難怪北市違建勇敢不斷新增

附件3

建築法第86條

建築法第95條

附件4

臺北市土地使用分區管制自治條例第75條

臺北市土地使用分區管制自治條例第76條

周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

市府才剛要檢討工業區

私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$

雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換?

富邦勇於大押工業區變更地目

市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

 

臨近天價工三用地的市地要換通過性路段私地同面積不同價裝不懂

關廠多年的公司打算用三百坪的私有土地(北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段,詳附件1)看似交換等同面積的市有土地,但此完整市地卻是鄰近密集建物群與剛創下北市歷史第三種工業區土地天價區!此2筆欲交換土地的開發價值誰是太子?誰是狸貓?專研市地開發價值三、五十年的北市財政局會不懂嗎?

民間土地會跟不動產開發或製造業轉型不動產經營來互換土地者幾乎是少之又少!而互換土地會不看個別土地市場行情不同,只以面積為交換基準的更是笑話!柯市府一邊控訴馬郝市府美河市、南港機廠不動產開發鑑價出問題,超額讓利財團N億,卻一邊替特定X友友量身訂作更多迷你版美河市案,難道不是主動提供財團刀叉來叉市民人肉嗎?

 

沒有工業需求卻來要換走即將變更地目的市有工業地

但明明該公司占用市有財產多年,一般地主提告都來不及了,怎麼還會讓地主予取予求呢?況且該公司北投廠已閉廠多年,現況多外租給其他廠商使用擺明當二房東,廠商既然沒有營運廠房需求、市府為什麼長期未去爭討市有地的使用權?以一坪435元市價出租,跟市價1坪964元差了1倍多,若以占用10年計算,市庫潛在損失保守超過1600萬元的租金收入(附件2)。

更巧的是,市府才正要開始進行全市的工業區都市計畫檢討,此公司就打算換地,令人合理懷疑,背後是否有更大的都市土地開發利益的存在!?但財政局提供給市府的資料卻隻字未提,「專業」的剛剛好,很故意地忽視市民的利去造就財團、X友友的利嗎?

 

本案旁即有第三種工業區歷史新高價

周柏雅辦公室發現富邦人壽於2011/11/23以69.54億,標得原大同北投廠土地,以土地計算單坪高達157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄(附件3)。而此標案位置就正好在本文提到的正大北投廠土地西南側,二個基地根本是相連的!

而不動產人士亦提及:「富邦人壽相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。」

 

財團坐等變更地目,說要永續經營的北市府卻等不到2020願景?

由此可知本區土地的價值絕非是如市府提案所說的「市有土地可完整集中」而已,而是一個讓私地主排除開發的障礙、避開其他有競爭對手去養地、圈地、賺取暴利的大好良機!而用幾個估價師做出來的估值(往往比市場實價更有利特定人但非市民最大利益從美河市案就知道鑑價差異之大)就要把占久了的市地弄成私地,一般市民怎麼沒有這種好康?本案附近都有財團5年前就勇於押寶工業區變住商混合了,強調永續經營的柯市府就算要處分此一市地也該等到全市工業區通盤檢討定案再說也不遲。


補充資料:

X友友已經享有超低租金多年了

周柏雅指出:據財政局資料,長期占用本案市地的公司打算把其北投廠基地中的北側的私有空地和市有地進行交換,表面上是讓市有土地更趨完整,但相反面即是讓此公司名為廠房的土地且原本靠近通過性路段私地換成靠近天價工三地更能趨完整、更好利用、更多開發利益!該關廠多年的市有地,市府本可按照民法要求拆屋還地,除去所有的障礙,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金而已(附件4)!試問一般小市民要到哪裡去找這麼便宜的土地?

 

趕快拿回被占用市地才是市民之福

財政局資料表示:此公司自從2010年開始便占用市有土地,並且成為其北投廠區的一部分;一般市民根本無從使用這些市有財產,市府亦從未行使法律上權利要求該公司拆屋還地,這和一般民間管理財產方式,有嚴重的偏差!現在正大公司嫌私有的土地不夠完整,被市有土地分成東一塊西一塊,就申請交換土地,市政府是憑什麼要答應占用人?公共利益在哪裡?為什麼不能運用民法上所占的優勢而為市民取得更大的利益?就算市府要出讓此一土地也該上網公告幾個月讓附近其他地主與其他想要長期投資的人來參與公開標售。

選擇性訊息揭露,財政局眼中只有X友友的利與弊嗎?

然而財政局提供給議會的資料(附件5)通篇只寫道「(交換後)市有土地完整集中、可併同其他市有土地規劃使用」。卻不去提到過去被申請人占用了多少年、私人公司因此賺了多少錢、為何不辦理租約?更扯的是,財政局還將資料美化:該公司欲申請交換的市有土地共有9筆,其中只有5筆係被列為「該公司占用」,其他4筆係列為「供道路通行」(附件6)。但本案址所謂的「通行道路」根本只是廠房中間的通道而已,現況還不是由正大公司及其廠房在使用?一般民眾根本不會使用(附件7),市府以「供道路通行」含糊帶過,是否企圖混淆議會呢?

 

市府前腳才說要檢討工業區,後腳就開始交換土地,就怕財團賺太少嗎?

此纖維公司在本案土地上,雖擁有北投廠,但早在二十多年前就已停止生產(附件8),目前廠房多做為出租予中小工廠辦使用;再者,本次要交換的市有土地,也早就被此纖維公司占用多時,市府也用相當便宜的無權占用使用補償金給予占用人使用多年。市府目前並沒有要收回土地、拆屋還地的規劃,市地占久了就要變私地?而選擇在市府對工業區通盤檢討可能即將變更地目的時機交換土地,其時間點拿捏的比5年前就標到旁邊的富邦人壽還準。

 

未來土地使用分區長什麼樣子財團都清楚也勇於5年前就布局,市府卻不願繼續持有

本案所有市有地、私有地,通通是位於北投區奇岩段五小段的「工三」用地,市府在2015年8月提出「著手進行全市性工業區通盤檢討」、「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」(附件9),未來工業區土地很有可能在未來轉為商業區、住宅區,讓土地容積率、價值翻倍成長;舉例來說:萬一市府換到的土地,未來仍是工業區,而化纖公司換得到的全數成為商業區,從開發價值來說,市府豈不是虧大了?此公司換得私地後,基地將可進行完整的商業開發,就算地目變更需要若干回饋,然而變更地目後,私地主可得到的土地開發利益與價值定是相當划算!未來本區的土地使用分區長什麼樣子,財團都清楚且勇於在5年前就先佈局,強調永續經營的柯市府卻要在此時讓申請人換地,還敢說不是圖利特定人嗎?

 

市有土地應為市民全體共享,使用、開發、交換、出售更應以全體市民為利益考量!

市府面對的是占用市產多年的占用人,其申請換地,絕非一般你情我願的交易行易,市府本可據法理而爭取更多利益;再者,市有土地的交換價值亦應比照出售市有土地,以「公開標售」交換之;若係市有土地地形破碎、不完整導致市價較低的情形,有興趣競標的投資人也會將「未來私地主可得的潛在利益」做為交換的評估值,反映出市有土地的真正的的「正常價格」、「合理價格」!而不是為特定人【量身定做】,找2-3個估價師來做對特定人有利的<估值>卻屢屢不符

一般民間地主買賣土地/房屋的市場行情。何況,民間根本幾乎沒有換地的作法而且還是超離譜的不同路段用相同面積來交換。

 

 

附件1

1-1

1-2

1-3

調整後的市有地街景:將面臨奇岩段北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段

1-4

 

附件2

按財政局資料,本案市有土地出租租金約為435元/坪,而北投區工業用地租金,參考出租業者網站,係為964元/坪。

(964–435)× 占用面積252.16坪 × 120個月 = 1600萬7116元

 

附件3

2011/11/24蘋果日報:大同北投廠富邦人壽砸70億標下

【林巧雁、李宜儒╱台北報導】富邦人壽昨天以總價69.53億元、溢價7%標到大同北投廠區大樓,富邦人壽表示,目前租金報酬約2%,未來將申請都市更新,報酬率上看3%。富邦人壽今年獵地轉積極,今年至今已加碼不動產超過百億元。

 

2011/11/23自立晚報:富邦人壽高價標大同北投廠

【記者柯安聰台北報導】仲量聯行11/23受託標售北投區承德路七段和公館路上的大同北投廠,土地面積4416.2坪,總樓地板面積1萬4261坪。結果由富邦人壽以69.54億得標,若不計建坪得標單價每坪157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元,換算投報率2.01%,租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設1.3億元及外牆廣告每年租金收益800萬~1200萬,未來大同公司撤出的辦公室,還可再出租,投報率至少可上衝到2.5%以上,是非常不錯的一筆投資。

以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看,國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯手以62億、每坪62萬,取得1萬634坪土地。09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地,中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠,底價不得低於25.23億,換算每坪單價89.82萬,都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。

邱太煊分析,富邦人壽取得大同北投廠相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,以大南港案例來看,捐地40%,代金可購回10%,換言之,建商可拿回70%土地,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。

 

 

 

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財政局2016/5/17日提供議會簡報檔第9頁

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此巷道緊鄰廠房,一般人車根本不會從此路出入

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2004/9/9今周刊:三廠每月貢獻六百萬元廠辦出租開啟正大尼龍第二春

而正大另一個北投廠則是何家跨入廠房租賃市場的開端。十幾年前正大纖維北投廠關廠後不久,TOYOTA汽車找上曾任正大尼龍董事長何朝育私人司機的闕正雄,希望他能代為與何家說項,將北投廠出租給他們。

 

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2015/8/20臺北市都市計畫委員會新聞稿

有關市府本次會議所提,擬將全市工業區配合產業發展政策分為為第一類(政策引導型園區及支援型工業區塊)、第二類(單一街廓(權屬)已納入都計調整之工業區塊)及第三類(傳統工業區塊)來進行檢討,委員會認為此方向應屬可行,並提出以下四點建議供市府後續檢討參考,(一)市府應因應全球城市產業發展趨勢,並整合北台各行政區的產業發展資源,提出臺北市的產業發展政策,並著手進行全市性工業區通盤檢討。(二)工業區違規作住宅使用之取締應繼續加強執行,並分類作不同的處理。(三)積極協助內湖南港等地區傳統工業區內原有合法住宅更新,其回饋比例應檢討更合理化。(四)積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新。

 

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