周柏雅的「市政質詢」:權利金從60億下殺到4.6折還不夠! 現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!? 完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪? 北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

權利金從60億下殺到4.6折還不夠!
現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!?
完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪?

北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

臺北市的市有財產-舊市議會基地地上權開發案,自2014年來五度招標、五度流標,不管市府怎麼調整投資條件,就是沒有人要來投標,舊市議會就繼續空著。權利金更從60億、32億、28億不斷下修;應回饋給市民的樓地板,也從總面積的40%下修到20%,但還是沒有人來!而財政局面對以上的招商慘況,竟然還在今年3月16日的招商說明會(附件1)中提出「權利金分七期、從簽約日起至2040年付清」的方向!?到底市府的底限在哪?這塊地就只能地上權招商不可嗎?

更怪的是權利金才28億元,本市保險業或房地產開發商隨便一個建案就是百億元以上,就算開發商自身資金不夠雄厚,也有銀行等金融業做後盾,加上本案權利金付款罕見的打算分成7期,就更令人懷疑是否在替特定財團量身定做地上權嘛?

招商流標就拿公共設施來開刀?公益面積只剩下「悲」微的2成!

舊市議會地上權開發案,流標四次後,讓市府將投資人應回饋樓地板條件,從總樓地板40%砍對半剩20%,以目前本案基地的法定容積樓地板13000坪來算,原本城市博物館、NGO辦公室等公共設施尚有5200坪的回饋樓地板,卻因為市政府硬要招商,只能剩下2600坪,難道公共設施是拿來喊價的嗎!

一塊市有土地,樓地板100%做為公共設施是極為正常之事,市府硬要拿60%給財團開發,以換取免費興建的40%樓地板,已經夠奇怪了!又在第五次招商(附件2)時再降回饋樓地板至20%,更證明公共設施只是商業開發的附屬產品,而不是市府的主要考量項目,反正就招商出去就好,市民能夠享受多少樓地板空間不重要?!

招標二、三次沒有人來投標可以怪環境,招標五次沒有人來還能怪誰?

縱使提出此種對市民一點好處都沒有的條件後,卻還是五度流標,市政府才又表示(附件3):「整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

如果每次招商前,市府都做足了萬全的調查、估價,提出市府、投資人可以雙贏的條件,為什麼還可以流標五次?市府若為招商而再給出更多的利潤、下修條件,則將造成市庫、市民的公共損失!在市府不可能提高對市民有利的條件之下,市府為何還要一而再、再而三的提出更多優惠給投資人,卻想不到其他公共開發的方式呢?

沒有人投標的開發案,市政府不積極轉向思考,只懂不斷讓利再讓利?

周柏雅議員屢次提醒(附件4)市政府:一塊精華區中的精華區,其開發方向是相當多元的,位居商業要津,並非一定得提供財團開發不可,反而可以利用本基地位於忠孝東西路、中山南北路口交叉的絕加的地理位置,興建公共設施,吸引市民前來使用或是結合西區門戶計畫整合性的開發。

以臺北市來說,長者服務、嬰幼兒托育、公共住宅、甚至特色公園、廣場等公共空間相當缺乏,柯市府自上任以來,也還在不斷找尋空地、空房舍。但明明一塊完整素地擺在眼前,為何市府就是不肯把舊市議會用地拿來100%開放給市民使用?!

市府政策反覆不定、理由任其表述!只要市府喜歡,沒什麼不可以!

「本基地…開發後可快速與信義計畫區商圈串聯,交通便利,同時提升商業設施之開發潛力,未來得標人可依都市計畫規定規劃開發為辦公、旅館、零售商場等使用。」以上描述看似為商機無限、位居商業要津的精華土地?但其實這是幾年前財政局對廣慈博愛園區的地上權招商案的招商台詞(附件5),本案二次流標後,現在已改為市政府公宅政策的重要一環,由此可知,政策的推行若遇到障礙,修改、變通即可,或許能找出另一條市政活路。

明明大環境是市府經營出來的、資源是市府操之在手的…,連這樣的優勢條件都可以讓舊市議會能流標五次,在在證明此地在此時空背景之下,本基地已不宜做為地上權商業開發再分予市府回饋。市府應思考有沒有必要再進行第六度的招標,用更無公益性的條件換取部分現金,卻忽視市民對公共設施、公共空間的期待。

附件1
市議會舊址設定地上權開發案3月16日投資座談會簡報第7頁

權利金第3期最遲於2024/11/1繳納,之後每4年支付一期,第7期應為2040/11/1繳納

附件2
財政局/歷史招標資訊/臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地(市議會舊址)設定地上權案於105年7月11日再次公告招商,歡迎各界踴躍投標另開新視窗

附件3
2016/9/9蘋果日報:投資人不賞臉 市議會舊址5度流標另開新視窗
「財政局副局長游適銘認為,整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

附件4
2016/10/9蘋果日報:市議會舊址五度流標 議員籲北市府停止招商另開新視窗
2015/10/23新頭殼newtalk:4年2萬戶公宅承諾全蓋完?柯P:這是目標另開新視窗

附件5
1.「臺北市區信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」於103年6月6日辦理公告招商,竭誠歡迎各界參與投標另開新視窗
2.「臺北市信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」已於103年8月29另開新視窗日重新辦理公告招商,再次竭誠歡迎各業界參與投標另開新視窗

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連孫逸仙都要跳出棺材之市府主導「逸仙段公地都更」!
更新前後少了42%的市有土地持分!
才37戶卻要拿48個汽車位,租戶會有這麼高的車位比?
室內面積僅及總樓地板一半,車道車位公設面積又大過室內面積,這種產品能夠符合民間都更原地主期望嗎?

八萬大軍眾人智慧又大敗給一家建設公司,逸仙公地都更=廉讓金雞母土地

逸仙段北市府主導之都市更新開發案,市有土地的面積比例占絕大多數達85%,但一開發下去,市府重新分回的土地持分便只剩下43%(附表1)!高達42%市有土地瞬間蒸發!

原來332坪土地,市府持有282坪,私人原持有才50坪又劃定都更單元後再增加旁邊私人建地40.7=90.7坪(也不過佔基地373坪的24%),但更新後,市府持有土地只剩173坪土地,反而私人與建商聯手拿走200坪!大股反而被反客為主從市府變民間!

一般的都市更新案之所以要找建商參與實施,目的是在於讓私人能夠不出一分一毫便取得新屋,同時建商透過參建分回樓地板面積做為興建費用之補償。但是本公地都更案-逸仙段,真正的「市府主導」,根本不用循上述的一般民間都更方式,以市府出錢、建商單純擔任營造者,將可免去市有土地持份在更新後被分去大半!在目前的公辦都更的方式,最終市府能做的調整有限,因為主要實施者以他的利益為優先是合情合理,能配合市府及民眾期待的有限,但是這和大家期待的公辦都更理想顯然有落差;所以公辦都更,應該以政府為實施者,就像其他公共建設一樣。

說要永續經營卻在大放送蛋黃夯區土地!

本案是佔絕大多數的市有地要都更,而市府又不是出不起此建物的建造費用數億;都更處、都發局…等都市更新的監督機關更是「自己人」,具備專業知識、擁有各種公務資源且無資金困擾的臺北市政府,為何還要叫建商來「參與」都市更新?為何不由市府來負責支出興建費用,讓建商單純賺工程費,由臺北市政府擔任實施者,保有絕對多數黃金地段金雞母土地權做永續經營!

若由市府單位擔任實施者,營造廠單純負責興建,更新後的大樓,按目前權變分配比例來看,至少也能保持有90%左右的權值,土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準(附件1)。如此一來,市有土地便不會陷入「越都更土地越小」、「最大地主從市府變成建商與私人」的困境!確保市有資產在未來五十年、七十年再度都更時,能永續發展!

市府停車位拿到超過,剩下一戶平均分不到一車位,用意為何?

本案更新後大樓,共新建有64戶、106個停車位,其中74個為法定停車位、32個為獎勵停車位,該獎勵停車位足足為法定停車位的四成有餘,為了容納這些獎勵停車位,必須多開挖地下1層半;然而建案往下開挖的成本最貴,此案之營建成本,保守估計,為了多挖地下B5一層就得多花6053萬元;再加上地面上多了獎勵容積145坪的建造成本1946萬元。為了多換回145坪樓地板面積,建商總共就要再花上近8000萬元左右的建造成本!然而8千萬除以145坪,每坪成本就超過55萬元,這樣值得嗎?多的145坪樓地板面積也是把建築物拉高,增加周邊既有居民分享日照、交通、公衛等公共設施的權益分配問題。

若是地主是建商只是為了賺錢為目的,當然是這樣設計,但是明明本案係由財政局主導,財政局竟不管這是否為最適成本與最適合住宅的面積規劃,硬要在講求隱私權的住宅大樓多設停車位,這不是要增加未來住戶與外來車輛使用戶互動帶來的矛盾與保全費用嗎?要不然是要鼓勵住戶每戶養多輛車嗎?政府主導的都更只看到$$$,不考慮未來實際居住的問題,就說不過去!

幫建商鎖籌碼炒停車位價格?

即使市府分回的是37戶、37個車位,也不算合理!因為市府本應鼓勵市民多用大眾運輸,而且此案位處交通便利處,根本不該用100%的購車率來算合理車位配置。

更令人傻眼的是這個住宅大樓未來還是要用「標租」的方式經營!市府37戶平均室內坪數只有21坪,頂多住個三口之家,以這種只租21坪房子的小家庭戶數來說,殊難想像會購車超過1輛!財政局當初就算丟給建商規劃,難道花這麼多市政資源,連這些寶貴的公家資源要照顧誰?這些族群的需求是什麼?還要代辦的建商來告訴市府嗎?建物的產品定位難道是表面說「主導」的北市府完全被建商牽著鼻子走嗎?

而市府拿走48個法定車位,使得剩下的27戶只剩下26個法定車位,難道不覺得「分太多」了嗎?以財政局資料來看,光是這48個車位,價值就高達1億1820萬元,平均一車位246萬元。多分回的11個車位,價值就有2706萬以上,難道不能再分回「一戶」?一定要拿11個車位?就算有的戶數是一戶設二個車位?為何市府就要選這種戶型?不能選沒有車位或配一個車位的戶型?要知道,車位價值遠不比地上建物,其土地持分比例更不及地上建物(附件2)!

本案位於住宅區,並非如商辦一般,且鄰近公有低度利用停車場,市府有那麼缺停車位嗎?且跟鼓勵市民不購私家車鼓勵大眾運輸系統的政策相悖,還需要把公家主導的公地都更弄到法定停車位不夠其他27戶分嗎?這不是有變相用公家稅金幫忙建商消化停車位過多的停車位數量嗎?

公地都更不蓋公宅卻在擔心北市沒有足夠豪宅?

此案造價每坪14萬元,高於臺北市最新公宅建造成本(如興隆公宅約12萬/坪),不正是林局長口中的「好宅」?口口聲聲說找不到地,蓋公宅的北市府,卻輕易把土地出資零成本的公地丟給建商做豪宅規劃,再提高停車費或取消老人敬老金等方式去收購其他土地來做公宅,這是什麼財政與都市計畫?公宅要成功融入既有社區,最好的方式就是一次戶數增加不要過多,以免對當地社區帶來過大的衝擊。當初市府蓋職務宿舍也懂善用四散市區各地,符合雨露均霑的需求,但住宅服務對象從公務員變成一般民眾,財政局與都發局卻只想要蓋「大批發」、「集中式」、甚至是「標籤式」的公宅,這是什麼變態心態呢?

又是標租?丟掉百坪的土地,公設+車位+車道面積卻超過分回室內面積!

市府分回的建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但其中公設就有428坪、車位車道就有579坪,加起來共1007坪比室內面積的908坪還多了99坪!若此批分回住宅是要出租用,真的需要豪華大面積門廳嗎?這麼多車道車位不能多蓋或多分回幾間公宅嗎?

公地都更都室內面積卻只佔48%總樓地板!

參加都更,民眾最在乎的就是分回室內面積能不能越多越好。本案新建大樓的總樓地板面積4225坪,但總共只有48%或2045坪的室內面積。市府是在給民間做最不會談都更的原地主範例嗎?事實顯示分回什麼價值的樓地板根本就是建商在主導!

本案在歷經漫長的都更程序、權利變換後,市有土地持分從黃金地段282坪大減到剩172.6坪,其目的與意義僅是為了多增加37戶可供出租的房舍?請問柯市長,捷運聯開公宅都分配出去了嗎?聯開宅都標租、標售出去了嗎(附件3)?真的是很奇怪的公地都更政策,握有黃金地不蓋公宅卻要來跟聯開搶豪宅租戶。

市府「失去的109.4坪」價值就不重要嗎?以當地公告現值183萬4710元/坪來計算,這109.4坪的土地就要價2億元,若再以本都更案之「開發前土地價值」219萬862元/坪計算,這109.4坪的土地更要價2億4千萬元!

市府雖然分回建物、公設、停車位樓地板總合1915坪,但五十年一到,建物殘值近幾為零,真正能永保價值的就只有土地本身!市府與一般私人、公司不同,著眼的方向應朝向未來、朝向長期發展來看待,地處要津的本案市有土地難道就只能蓋低度室內面積的住宅嗎?就算要蓋住宅有必要賠掉109.4坪、價值2.4億的市有土地嗎?目前市府的「主導都更」只不過是地主從私人換成公家,其他一律沒變!市有土地就這樣一塊一塊被假借都更之名行蠶食之實!

附表1
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附件1
1.「至少也能保持有90%左右的權值」
係指市府身兼地主與實施者的角色,建造費用、整合、發起事業計畫皆由市府負責,故搭配上表,實施者所投入之實施成本7億9249萬元,在「市府為實施者」之假設下,可分回的分配權值比例將為:市府以地主身份分得之49.9%+實施者分得之41.3%,共計為91.2%!
2.「土地持分亦能保持如同開發前持分85%以上的水準」
係指原權變計畫,私人與實施者共分得661.5的土地持分面積,唯私人僅占權值比例8.8%,係私人+實施者=50.1%的17%,實施者按比例應能保留有至少80%的土地持分,故661.5m2×80%=529.2。再加上市府權變後分得之土地持分570.5,總共為1099.7m2,為全數土地面積1232m2的89%。
附件2
依附表1,非停車位之土地持分為145.8坪,其地上樓地板為室內面積+公設面積=1336.4坪,地上物土地持分比例為:9.16,意指1土地持分對應9.16坪的樓地板。
然而停車位持分為26.8坪,其車位車道面積為578.9坪,車道車位土地持分比例為:21.6,意指1土地持分對應21.6坪的樓地板。
二相比較之下停車位的對應土地持分比較少。

附件3
2016/11/17自由時報:碧湖君鄰3度降價出清僅標出1另開新視窗另開新視窗

 

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2016/12/15自由時報:「蛋黃區」逸仙段公辦都更 市府持分腰斬

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周柏雅的「市政質詢」: 強占市地再延500年,夠嗎?只強占市地近6千處、32萬坪,土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

周柏雅議員辦公室2016年11月7日新聞稿

強占市地再延500年,夠嗎?
只強占市地近6千處、32萬坪,
土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?
政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?
你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

 

 

2016/11/7  市政總質詢質詢影片

 

 

前言: 270萬名市民不懂的好康倒相報: 市政自有黃金屋、市政自有顏如玉!

⊙你的鄰居借你家庭院空地說要曬個棉被,卻趁機蓋了一棟4層樓違建,你會渾然不知? 而得知一坪實價登錄少說5百萬元土地被霸占後,你卻只拿一坪幾十元或不到500元地租就允讓他世代一次賺個夠! 這種好康就正在北市擴大發生中 (柯市長如果你家土地被這樣強占賤租,你的大樓管委會會答應嗎?)

⊙A市民覺得大馬路邊好做生意,反正霸占無罪,就算被發現了只需市價的0點幾折,繳點意思意思補償金/租金就好了,甚至還可以切成幾小塊合法化(小於100m2就已有5600坪、近500筆被市府賤售了),不如就霸個街角公有地、車道來做生意或當二房東也是暴利呀!

強占市地=千億商機;越占越多! 越占越大塊!

2010年與2016年相比,6年來臺北市光是土地先被強占後再來付租金/補償金的土地筆數從5179增加到5726筆,共增加547筆,增加11%,總面積從1,043,380 m2,增加到1,071,809 m2(32.4萬坪),增加28,429m2 (8599坪),顯示市有土地被占用增多!目前被占用租用的市地共有32.4萬坪,光是土地公告現值就超過1千1百億! (附件1)

多筆超過百坪土地,許多拿來營利使用,這樣對得起捱著貴租/繳著房貸、地價稅的市民嗎?

市有非公用土地被占用最大塊的市有土地是在北投振興一小段的88之4地號,共1129 坪,已被佔23年,而占用人姓名,根據財政局資料為「振○○」,再依地號位置來看,就是振興醫院院區的東側宿舍區!(附件2)

面積超過500平方公尺的還有5筆,面積共2846坪!前10大被占用的土地,面積共3281坪,其中不乏營利使用,例如: 北投區八仙段是津晟科技405坪、北投區奇岩段是正大紡織235坪、北投區溫泉段則是百樂匯大飯店101坪!

陽明山許多市地被拿來做田園餐廳!許多市民還要繳交幾十年房貸,或者捱著貴租自己繳地價稅,結果強占市地的反而讓市政府幫忙出地價稅,這樣公平嗎?北市府作為市民共同土地管理人,卻輕易讓巨利給X友友,放著多年不收回!不是鼓勵大家也要有樣學樣,來占市地便宜嗎?從被占用期不到10年的資料顯示,被強占的市地明顯是有大型化的趨勢,其中有41筆超過100平方公尺(30坪以上)!

還有12個小巨蛋土地待回收,6年來還增加5百筆,增加近萬坪土地

被占用的市有土地其中已經回收的案件僅占3成5,另外還有已辦出售、已辦撥用的土地1成2扣除後,還有5成3、3084筆土地還被租用或占用、甚至還有些賴帳不繳微薄市價打折再打折的每月款項、專案處理、協調會等各種理由與分類(附件3),上述面積達242,600 m2 (73,387坪),等於12.3個小巨蛋那麼大!(小巨蛋基地面積5,986坪),公告現值達364億元。這7.3萬坪原屬於270萬市民共有的大綠地/大公園/口袋公園/創業基地/老人/托兒中心/ubike站位/停車場,被少數幾千名有辦法的人拿去當私人住家/出租房/辦公室/餐廳/資源回收場等等!

不當得利近200億, 多年來財政局只收回數千萬元就算給足租金、補償金

在寸土寸金的臺北市,一坪土地租金價格平均保守估計5千元(租金收益率用1.2%計算=月租金5000元x12個月/市價一坪500萬元),若以平均存續時間10年計算,這32萬坪的土地租金共近200億元,然而市府不是還沒有處理或是乾脆以低廉的價格、每月一坪不到百元、最多的是幾百元,少數是千元出頭的價格出租或出售給占用人,以低於市價好幾倍價錢賤讓市有財產,不就是公然鼓勵民眾霸占市有財產!按理,土地租金應該要貴過建物租金,因為一坪土地至少可以生產超過1坪以上建物。

被占用土地用出租或荒謬的補償金根本是化懲罰為獎勵方式

5千多筆被占用土地中,以低廉的價格出租或付補償金越來越多。辦理出租者從2010年1394筆增加到2016年1638筆,共增加244筆,增加快2成。這些出租的費用,依臺北市市有土地出租租金計收基準,自82年7月1日起,一律依照土地公告地價年息百分之5計收租金。其中還有許多是照公告地價的百分之3計收租金與補償金! 就算財政局現在修訂提高到百分之8, 跟市價還是數倍的差異。

市價打幾折的租金=月入數十萬,數百萬元暴利

而無權占用繳納使用補償金者,2010年1020筆增加到2016年1220筆,共增加200筆,也是增加快2成。市府本可按照民法要求拆屋還地,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,周柏雅議員2015年5月7日質詢,南陽街4層樓近2百坪黃金店面,市地租金每個月每坪僅要2677元,月租金只要12餘萬元!同樣價錢附近小攤,卻只能租2坪不到!2016年10月周柏雅議員質詢,以正大纖維占用案為例,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,占用將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金。(附件4)

6年來一年收回才50筆土地,6年增加119筆出售土地給占用者!

過去市府列管被占用的5千筆土地中,已經訴訟和非訴訟管道收回者,2010年有1686筆,2016年有1988筆,6年來才增加302筆,平均一年市府僅要回50筆土地。

但6年來市府把市有地出售的筆數卻越來越多,2010年僅494筆,2016年卻增加到613筆,6年來多出售119筆土地,增加2成4,市政府這麼配合占用人申請把市地化整為零還低於市價便宜賣給X友友,合乎公平正義嗎?

已出售土地哪些是被化整為0, 讓占用人看似小面積實則獲得完整建地

近2年柯市府售出土地的紀錄多達10幾筆,但如新生南路三段有一區域市有土地,面積共179m2,卻被分成5筆土地,分別向市府申請續租,如此一來,這5筆市有土地便可包裝成5件100m2以下的土地續租案(2015年7月14日市府報告事項第12093號案),讓議會同意市府以低於市價行情將市有財產續租,故意不考慮到這片土地,不論帳面上是分做5筆地號還是10筆地號,通通都是市府連貫的土地,承租人的成功續租,將可使該地開發和使用的利潤價值翻數倍!

又例如周柏雅議員曾在2016年10月25日質詢的北投換地案,工業區轉為住商混合區開發暴利更多,而2016年3月8日北投賣地案,廠商食髓之味越占越多,占了不夠還想要買,種種案例都證明,市府賣地的行為根本就是幫廠商整地,想獲取大片土地的人只要先占用市地就好,反正市府會用各種理由只為讓待處分的件數變少、績效變好看一定會賣!(附件5)

乾脆用強占就好,為什麼要乖乖簽約租用市地?

按臺北市市有房地被無權占用使用補償金計收原則(簡稱占用原則)第三點:「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準(簡稱計收基準)之規定,按申報地價年息百分之五計收」,在此,應認為占用原則所謂的「依…之規定」,是單指收百分之五年息這件事,而非全部完全適用計收基準的所有規定。

故,計收基準上規定的各項打折優惠,如自租自住、非營利使用等可打六折…,都不是一律適用到占用原則上面。從背景來考量,占用與租用本來就不相同,如果二者的計收方式、優惠全部相同,那對合法承租市產的人來說不是相當不公平嗎?(乾脆用占用的就好啦,乖乖簽約幹嘛?)綜上而論,應認為占用原則並沒有出租計收基準各項優惠之一體適用。

唯市府「比照」計收基準,承租戶自住設戶「打六折」。那麼,其法律依據為何?明明占用就應該適用占用原則,以5%計收,憑什麼打六折給占用戶?完全看不出來法依據呀!真的能「比照」嗎?占用原則哪一條說可以打六折呢?如果市府還要以占用原則第三點「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準之規定,按申報地價年息百分之五計收」去強行解釋一適用計收基準的規定,那為何原則第四點又要重覆說一次騎樓打五折的規定呢?

市府讓占用戶得以與承租戶相同的條件取得土地使用的對價,那這樣是要如何讓占用戶願意改邪歸正成為承租戶呢?明明占用原則就有相關規定讓在提出訴訟前願意繳出房地者,得以減少一定租金的「優惠」,但市府好像沒看到一樣!現在衛工處的占用清單,擺明了就是要讓他們原地合法,從占用改為租用!這樣公平嗎?

如果占用戶過去是自古以來便居住在此地,因歷史、政治原因導致權屬流失予市府,則此類案件即應由市府妥善處理,不要再當成一般占用戶處理;但如果是單純占用土地使用,就應該按照民法程序一一處理,況且,市有財產相關法規全都是市府制定,偏偏又扭曲、不用、亂用,市府到底要怎麼處理這些占用戶?

就地合法、占用改租用並不是最合理的處理方式,只是市府最簡單的處理方式!如果今天私人土地被占用,會如此大方讓占用人得以繼續承租嗎?現在占用人占用了市民的財產,市府還要給法制上不存在的優惠、還要讓他們繼續住著,合理嗎?

現行租金計收基準從收5%修改到收8%,跟一旁貴死人的房租、地租相比,天差到地!公開標租實價出租才是解藥!

該計收基準新增的第二點:「臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。」

以市府提案12005案的三十二筆市有土地為例,有把其地上建物單層超過100m2,且有按營業用課房屋稅的,就按原有的公告地價5%加60%,也就是從原來的5%變成8%。

市有土地,被私人蓋建物,當然建物成本都是私人負責、所有權也是私人的,但從一般民間處理財產的角度來看,沒有土地使用權,房屋再大再高也得拆屋還地,因此,土地非常重要。我們必須把地上建物的所有樓地板拿來平分到市有土地租金上,因為是跟市府租土地,他們的地上建物才有存在的價值與存在的可能。

按表格來看,目前如南陽街屈臣氏案,將其土地租金除以地上建物樓地板,相當於每坪樓地板,房屋所有權人所出的成本,每月每坪只要711元,而附近月租每坪至少是6333元到24231元之間,用最低的6333元來看,也是目前所有權人需負擔成本-711元的8.9倍!也就是說,目前的土地租金,對南陽街屈臣氏的屋主而言,每坪樓地板成本僅有市價的1.1折而已!

現在就算按照新修正的計收基準,5%外再加計60%也就是總共8%,那南陽街屈臣氏的每坪土地租金也只從711元提升到1137元而已,比起周邊市價每坪樓地板的租金最低的6333元,也只是變成1.8折而已!

最一開始就是要去改變這個超級便宜租金的問題,現在雖然有所成長,但是賺這麼一點點錢,除了市庫差異不大之外,更重要的是:一般租不到的人相對剝削感將會產生相當的不公平!為了避免這樣的不公平,這個基準仍有調整的空間。

參考資料
附件1 :

附件2 :

附件3 :

附件4 :
2015/5/7周柏雅的「市政質詢」:松菸誠品當三房東也不會比這些好賺 住宅區開餐廳,國家公園區/山坡保育區蓋住宅 柯市長想推翻扁違建特赦令,先拿回長期被俗俗租 且建物多無使用執照的市產吧!
2016/10/25周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

附件5 :
2016/3/8周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強占人?
臺北小巨蛋土地基地面積

周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

市府才剛要檢討工業區

私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$

雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換?

富邦勇於大押工業區變更地目

市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

 

臨近天價工三用地的市地要換通過性路段私地同面積不同價裝不懂

關廠多年的公司打算用三百坪的私有土地(北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段,詳附件1)看似交換等同面積的市有土地,但此完整市地卻是鄰近密集建物群與剛創下北市歷史第三種工業區土地天價區!此2筆欲交換土地的開發價值誰是太子?誰是狸貓?專研市地開發價值三、五十年的北市財政局會不懂嗎?

民間土地會跟不動產開發或製造業轉型不動產經營來互換土地者幾乎是少之又少!而互換土地會不看個別土地市場行情不同,只以面積為交換基準的更是笑話!柯市府一邊控訴馬郝市府美河市、南港機廠不動產開發鑑價出問題,超額讓利財團N億,卻一邊替特定X友友量身訂作更多迷你版美河市案,難道不是主動提供財團刀叉來叉市民人肉嗎?

 

沒有工業需求卻來要換走即將變更地目的市有工業地

但明明該公司占用市有財產多年,一般地主提告都來不及了,怎麼還會讓地主予取予求呢?況且該公司北投廠已閉廠多年,現況多外租給其他廠商使用擺明當二房東,廠商既然沒有營運廠房需求、市府為什麼長期未去爭討市有地的使用權?以一坪435元市價出租,跟市價1坪964元差了1倍多,若以占用10年計算,市庫潛在損失保守超過1600萬元的租金收入(附件2)。

更巧的是,市府才正要開始進行全市的工業區都市計畫檢討,此公司就打算換地,令人合理懷疑,背後是否有更大的都市土地開發利益的存在!?但財政局提供給市府的資料卻隻字未提,「專業」的剛剛好,很故意地忽視市民的利去造就財團、X友友的利嗎?

 

本案旁即有第三種工業區歷史新高價

周柏雅辦公室發現富邦人壽於2011/11/23以69.54億,標得原大同北投廠土地,以土地計算單坪高達157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄(附件3)。而此標案位置就正好在本文提到的正大北投廠土地西南側,二個基地根本是相連的!

而不動產人士亦提及:「富邦人壽相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。」

 

財團坐等變更地目,說要永續經營的北市府卻等不到2020願景?

由此可知本區土地的價值絕非是如市府提案所說的「市有土地可完整集中」而已,而是一個讓私地主排除開發的障礙、避開其他有競爭對手去養地、圈地、賺取暴利的大好良機!而用幾個估價師做出來的估值(往往比市場實價更有利特定人但非市民最大利益從美河市案就知道鑑價差異之大)就要把占久了的市地弄成私地,一般市民怎麼沒有這種好康?本案附近都有財團5年前就勇於押寶工業區變住商混合了,強調永續經營的柯市府就算要處分此一市地也該等到全市工業區通盤檢討定案再說也不遲。


補充資料:

X友友已經享有超低租金多年了

周柏雅指出:據財政局資料,長期占用本案市地的公司打算把其北投廠基地中的北側的私有空地和市有地進行交換,表面上是讓市有土地更趨完整,但相反面即是讓此公司名為廠房的土地且原本靠近通過性路段私地換成靠近天價工三地更能趨完整、更好利用、更多開發利益!該關廠多年的市有地,市府本可按照民法要求拆屋還地,除去所有的障礙,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金而已(附件4)!試問一般小市民要到哪裡去找這麼便宜的土地?

 

趕快拿回被占用市地才是市民之福

財政局資料表示:此公司自從2010年開始便占用市有土地,並且成為其北投廠區的一部分;一般市民根本無從使用這些市有財產,市府亦從未行使法律上權利要求該公司拆屋還地,這和一般民間管理財產方式,有嚴重的偏差!現在正大公司嫌私有的土地不夠完整,被市有土地分成東一塊西一塊,就申請交換土地,市政府是憑什麼要答應占用人?公共利益在哪裡?為什麼不能運用民法上所占的優勢而為市民取得更大的利益?就算市府要出讓此一土地也該上網公告幾個月讓附近其他地主與其他想要長期投資的人來參與公開標售。

選擇性訊息揭露,財政局眼中只有X友友的利與弊嗎?

然而財政局提供給議會的資料(附件5)通篇只寫道「(交換後)市有土地完整集中、可併同其他市有土地規劃使用」。卻不去提到過去被申請人占用了多少年、私人公司因此賺了多少錢、為何不辦理租約?更扯的是,財政局還將資料美化:該公司欲申請交換的市有土地共有9筆,其中只有5筆係被列為「該公司占用」,其他4筆係列為「供道路通行」(附件6)。但本案址所謂的「通行道路」根本只是廠房中間的通道而已,現況還不是由正大公司及其廠房在使用?一般民眾根本不會使用(附件7),市府以「供道路通行」含糊帶過,是否企圖混淆議會呢?

 

市府前腳才說要檢討工業區,後腳就開始交換土地,就怕財團賺太少嗎?

此纖維公司在本案土地上,雖擁有北投廠,但早在二十多年前就已停止生產(附件8),目前廠房多做為出租予中小工廠辦使用;再者,本次要交換的市有土地,也早就被此纖維公司占用多時,市府也用相當便宜的無權占用使用補償金給予占用人使用多年。市府目前並沒有要收回土地、拆屋還地的規劃,市地占久了就要變私地?而選擇在市府對工業區通盤檢討可能即將變更地目的時機交換土地,其時間點拿捏的比5年前就標到旁邊的富邦人壽還準。

 

未來土地使用分區長什麼樣子財團都清楚也勇於5年前就布局,市府卻不願繼續持有

本案所有市有地、私有地,通通是位於北投區奇岩段五小段的「工三」用地,市府在2015年8月提出「著手進行全市性工業區通盤檢討」、「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」(附件9),未來工業區土地很有可能在未來轉為商業區、住宅區,讓土地容積率、價值翻倍成長;舉例來說:萬一市府換到的土地,未來仍是工業區,而化纖公司換得到的全數成為商業區,從開發價值來說,市府豈不是虧大了?此公司換得私地後,基地將可進行完整的商業開發,就算地目變更需要若干回饋,然而變更地目後,私地主可得到的土地開發利益與價值定是相當划算!未來本區的土地使用分區長什麼樣子,財團都清楚且勇於在5年前就先佈局,強調永續經營的柯市府卻要在此時讓申請人換地,還敢說不是圖利特定人嗎?

 

市有土地應為市民全體共享,使用、開發、交換、出售更應以全體市民為利益考量!

市府面對的是占用市產多年的占用人,其申請換地,絕非一般你情我願的交易行易,市府本可據法理而爭取更多利益;再者,市有土地的交換價值亦應比照出售市有土地,以「公開標售」交換之;若係市有土地地形破碎、不完整導致市價較低的情形,有興趣競標的投資人也會將「未來私地主可得的潛在利益」做為交換的評估值,反映出市有土地的真正的的「正常價格」、「合理價格」!而不是為特定人【量身定做】,找2-3個估價師來做對特定人有利的<估值>卻屢屢不符

一般民間地主買賣土地/房屋的市場行情。何況,民間根本幾乎沒有換地的作法而且還是超離譜的不同路段用相同面積來交換。

 

 

附件1

1-1

1-2

1-3

調整後的市有地街景:將面臨奇岩段北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段

1-4

 

附件2

按財政局資料,本案市有土地出租租金約為435元/坪,而北投區工業用地租金,參考出租業者網站,係為964元/坪。

(964–435)× 占用面積252.16坪 × 120個月 = 1600萬7116元

 

附件3

2011/11/24蘋果日報:大同北投廠富邦人壽砸70億標下

【林巧雁、李宜儒╱台北報導】富邦人壽昨天以總價69.53億元、溢價7%標到大同北投廠區大樓,富邦人壽表示,目前租金報酬約2%,未來將申請都市更新,報酬率上看3%。富邦人壽今年獵地轉積極,今年至今已加碼不動產超過百億元。

 

2011/11/23自立晚報:富邦人壽高價標大同北投廠

【記者柯安聰台北報導】仲量聯行11/23受託標售北投區承德路七段和公館路上的大同北投廠,土地面積4416.2坪,總樓地板面積1萬4261坪。結果由富邦人壽以69.54億得標,若不計建坪得標單價每坪157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元,換算投報率2.01%,租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設1.3億元及外牆廣告每年租金收益800萬~1200萬,未來大同公司撤出的辦公室,還可再出租,投報率至少可上衝到2.5%以上,是非常不錯的一筆投資。

以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看,國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯手以62億、每坪62萬,取得1萬634坪土地。09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地,中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠,底價不得低於25.23億,換算每坪單價89.82萬,都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。

邱太煊分析,富邦人壽取得大同北投廠相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,以大南港案例來看,捐地40%,代金可購回10%,換言之,建商可拿回70%土地,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。

 

 

 

附件4

4

附件5

財政局2016/5/17日提供議會簡報檔第9頁

2

附件6

3

 

附件7

此巷道緊鄰廠房,一般人車根本不會從此路出入

7

 

附件8

2004/9/9今周刊:三廠每月貢獻六百萬元廠辦出租開啟正大尼龍第二春

而正大另一個北投廠則是何家跨入廠房租賃市場的開端。十幾年前正大纖維北投廠關廠後不久,TOYOTA汽車找上曾任正大尼龍董事長何朝育私人司機的闕正雄,希望他能代為與何家說項,將北投廠出租給他們。

 

附件9

2015/8/20臺北市都市計畫委員會新聞稿

有關市府本次會議所提,擬將全市工業區配合產業發展政策分為為第一類(政策引導型園區及支援型工業區塊)、第二類(單一街廓(權屬)已納入都計調整之工業區塊)及第三類(傳統工業區塊)來進行檢討,委員會認為此方向應屬可行,並提出以下四點建議供市府後續檢討參考,(一)市府應因應全球城市產業發展趨勢,並整合北台各行政區的產業發展資源,提出臺北市的產業發展政策,並著手進行全市性工業區通盤檢討。(二)工業區違規作住宅使用之取締應繼續加強執行,並分類作不同的處理。(三)積極協助內湖南港等地區傳統工業區內原有合法住宅更新,其回饋比例應檢討更合理化。(四)積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新。

 

其他相關聯結:
1.2016/06/09周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

2.2016/03/08周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!

北市府這不是圖利財團什麼才是圖利財團?

將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒

又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

 

「黃金三角窗換不臨路的袋地」這種交易不奇怪嗎?

周柏雅指出:財政局打算把士林福林段臨馬路的二塊地:38m2跟43m2共81m2(共24.5坪)跟建商交換另外一塊兩地號共58m2(共17.5坪)不臨馬路的地。其中市府一塊地(地號269-1)還是面臨2條馬路的黃金角地,況且坪數超過11.5坪的黃金角地,竟要拿去換建商不臨馬路且被民宅包圍的袋地?這種違背不動產交易市場的常理,市府為什麼這樣大膽、不怕社會公評地要讓利給建商?

 

臺北市畸零地的價值,財政局會不懂黃金三角窗的行情嗎?

周柏雅認為:同樣也是士林區,建設公司也曾在士林官邸花了1.5億買下14坪畸零地,新光人壽更曾用近2億買下1.8坪畸零地,內湖陽光街35坪土地也創下3.3億行情,由此可知市場上小地也能發揮大價值(附件1)!

而市府在一開始送案進議會時,卻僅用「公告現值」來做計算土地交換價值的基準,且要把市府黃金三角窗去換不臨馬路的袋地,這不是圖利建商什麼才是圖利建商呢?連農地出售都會因為不臨產業道路而低於市價出售了,財政局怎麼如此大膽地提出這種太子換狸貓的交易?柯團隊不是標榜要幫市民顧好荷包嗎?結果此一市有土地的處理,擺明就是要大大讓利給財團!

 

鄰接市有地之權屬狀況、計畫道路有無開闢,財政局為何不說清楚?

周柏雅質疑:市府去年5月原先送本案給議會審議的資料,完全不提要交換的市地與私地旁邊的其他市有土地情形(附件2),其地上物的現狀也不說明清楚,而公地與私地交換後,市府欲將交換來被包圍的袋地作何使用?財政局也是含糊帶過,語焉不詳。

財政局或許會認為:換回的土地並非袋地、並非不臨路,因為所換到的私地旁,確有一條都市「計畫道路」。然而此計畫道路至今仍未開闢,市府把三角窗交換過去後,得到就是面臨這條未開發的土地。況且,市府的資料中完全未提及有此計畫道路一事、更別提有無開闢的規畫!

市地是否遭到占用,財政局給的資料看得出來卻當沒事?

周柏雅質疑:財政局提供的資料明顯可以看出(附件3):在212地號市有土地上,有一塊「1M」的標註,代表的是:「1層樓的金屬結構」,再對照2014年街景(附件4)、2015年財政局提供的照片上(附件5),都還可以見到這個地上物,該地上物也阻擋了市有土地212號的進出。再從衛星空照圖(附件6)來看,212地號上面可見到許多地上物、工作物的存在,管理此地的財政局,是不是應該先好好說明,目前這塊市有地到底有沒有被人占用?未來跟建商交換所得的210、211地號土地,財政局有什麼用?還是單純增加帳面價值,實際上卻是面不了道路,旁邊又有租占人的地上物?

為什麼上述問題,在財政局的資料上都看不到,仿佛財政局一開始就打定選擇性隱瞞議會,以為給越少資料議會就會越快同意,認為不用給太多說明、太多資料即可讓議會同意?如果市有財產的「活化」、「使用」有和「把土地買給建商」一樣的高效率,柯市長的民調就有機會提高。

 

公家土地只能給建商蓋房子?國外政府還收購畸零地來闢公園廣場

周柏雅強調:福林段三小段269-1地號之市有土地,其面臨兩邊巷弄,是做公園、綠地廣場或是守望相助亭的好選擇。尤其是把此地開闢成具特色的景緻公園也可以減少路口的交通衝突點,更是城市居民緊湊生活的緩衝點。

以東京世田谷區為例,該區人口密度高,區內舊有木造房屋密集、街巷狹小,社區公共空間不足,地方政府鼓勵民眾參與造街運動,區公所還特地購買區內好幾塊畸零地或荒蕪地,給予社區居民補助經費參與造街,闢建為街角廣場或小公園,並增添消防與緊急避難設施,平日做居民休閒聚會場所,緊急時做避難疏散之用(附件7)。

市有土地是具有給臺北市民在公安、衛生、交通、環保、避難等等的公用價值,怎麼會是拿來跟建商開發的商業利益掛勾呢?用三角窗換到一個市民不能自由出入的袋地,有何公共利益?國外城市裡到處充滿著pocket parks或mini parks ,經常出國考察招商的市府團隊怎麼可能會不清楚呢?一年多來仍缺乏市政政績的柯市長還是趕緊把蚊子畸零地釋放出來,讓居民透過社區參與市有土地的活化、設計等等工作,開放政府、全民參與,讓市有土地的處理建立起與市民更良性的互動溝通。

 

 

 

附件1

2013/11/5東森新聞:好貴!天價畸零地 1坪1.1億 買不起

2013/11/4東森新聞影片:好貴!天價畸零地 1坪1.1億 買不起

 

附件2:

財政局提供資料

1

周柏雅議員辦公室加註

2

附件3:1M = 一層鐵皮結構

3

附件4:2014年11月Google Maps街景圖(北往南方向)

4

附件5:2015年1月23日財政局照片(南往北方向)

5

附件6 2013年空照圖

6

附件7

2005政治大學地政研究所/王本壯博士論文/民眾參與社區環境改造之行動研究-苗栗縣個案探討頁236-244

 

相關新聞報導與聯結:

1.20160610自由時報:士林黃金三角窗換袋地 市府遭批疑圖利建商

20160613自由時報新聞圖片

 

2.20160610中國時報:黃金三角窗換建商腹中地 議員質疑市府:拿太子換狸貓

20160613中國時報新聞圖片

3.20160610民視新聞:三角窗換腹中地 議員轟北市圖利建商

20160613民視新聞圖片

4.20160610臺灣新生報:太子換狸貓?黃金三角窗換袋地

 

5.20160611臺灣時報:黃金角地換袋地 議員批違常理

 

周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

X友友得永富系列
市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投!
土地被強占蓋商用建物發違建財,
市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

北投區溫泉路、新民路鄰近有三筆市有土地457.35平方公尺(138坪)遭不同廠商和私人占用至少7年到24年不等的時間,總共也僅繳6、7百萬元,和市價同期可拿回數千萬相比,根本不成比例,身為市民財產的代管人-北市府竟然長期擺爛,最早先讓某公司強占某筆土地至今長達24年不依法行政,沒有要求強占土地者拆屋還地,之後又發生某知名集團有樣學樣也來占用另兩筆市有地長達7年! 更扯的是,此土地根本就被某財團「小地主併大地主的地」! 某財團僅有843坪的土地,而市府和臺電在附近有2003坪的土地,市政府大可以地形調整的方式和臺電合作開發,但市府卻選擇賣給財團,難道不覺得很扯嗎?
柯團隊不是強調公平正義嗎? 為什麼還敢提案要市議會同意把市產賤賣給強占人? 身為市民財產代理人,明知被占便宜還要給人便宜,這不是吃市民夠夠嗎? 此外,北市府連廠商究竟占用幾年土地都不知道,直接將有付租金的時間就要當成占用時間。根據財政局所提供的圖資顯示,58年、80年、102年的地形圖,都可以看出有占用的情形,長期以來,北市府這種裝瞎行徑不依法行政的作法,還不叫圖利財團什麼才叫圖利財團呢?

強佔一塊市地後又再強佔另一塊

北投溫泉路和新民路一帶,「地號217號土地」63坪被某廠商從1992年強佔至今長達24年,如此長的期間只付459萬。難怪7年前(2009年)某知名集團也開始有樣學樣,開始強佔市有地「地號211-2土地」至今,又在2010年食髓知味,再強佔「地號30土地」至今,兩塊地共74坪在被占6-7年期間僅繳納100萬的使用費。這三塊地在不同期間被強佔,市府完全不要求廠商拆屋還地,只收取平均土地(非建坪)每月1坪200元的費用,和市價租金一坪一千多少元相比,長達7到24年市庫恐怕損失數千萬元,更證實了市政府根本就是看全體市民好欺負,才敢讓廠商在土地上蓋違建長達十幾年,現在還想乾脆便宜地把地賣給廠商!是怕特定人圖利還不夠嗎?

市有財產管理辦法大漏洞: 承租人可以第一優先權用公告現值(非市價)買到肥美市有地

依臺北市市有財產管理自治條例第69條第1款、第5款,承租人對市有土地有優先承買權,而市有財產管理辦法第82條僅規定「土地售價不得低於當年期土地公告現值」,也就是說,依市有財產管理辦法,北市府可以用當年期的「土地公告現值」的價格讓承租人優先買到市有土地。而一般來說土地公告現值遠低於市價,等於承租人有權優先買到遠低於市價的市有土地。這不啻在市有財產管理法規上開了個大後門,讓有心人能夠以租轉買,優先買到遠低於市價的土地,從中獲利。過去以來市府放任廠商強佔土地不用拆屋,難道是要為市有財產優先賣前任搶占人做準備嗎? 以本案而言,明明市有土地和旁邊臺電公有地可結合起來共合開發,市有土地一塊一塊零散賣出後,將來市有土地的開發使用不是更困難嗎? 市政府為什麼不先和鄰地作調整地形的努力呢?

有更好的方法 市府為何不做?

財政局表示 :「因調整地形需要以地易地、雙方合意,但廠商不同意調整地形。」 周柏雅議員批評,附近明明大部分都是市有地和臺電的公有土地,為什麼一定要坐等跟廠商以地易地? 為什麼市府不和廠商、臺電好好坐下來談共同開發或都更,創造更大的利潤呢? 甚至單獨拆屋還地,把土地變成公園也可以阿! 該地又是特定休閒旅館住宅專用區,明明就可以蓋社會住宅或是其他永續經營的方式,柯市長是不是應該好好督促財政局作好市有土地的管理呢? 今天如果是柯市長、林副市長或財政局長自己的財產,會讓財產被占用後,又便宜租給別人,最後再便宜賣給別人嗎?當初市民選擇柯市長,是希望柯市長能夠好好地為市民把關財產!難道首長們不知道自己的職責所在嗎?首長們都知道底下的公僕們做了什麼賤賣市產的行為嗎?若是首長知道,那就更奇怪了,為什麼還要對廠商那麼好,不立即發函強占人歸還財產!還要恣意替市民做主把地賣出去呢?

 

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媒體報導:

自由時報: 〈台北都會〉3市有地遭佔用想脫手 議員批賤賣  2016-03-09

中國時報: 強占市有地 租金僅市價1/5 市府損失數千萬租金 現在還賤價出售 016-03-09

周柏雅的「市政質詢」:「郝」會亂答系列 – 4808戶公營住宅包括「完工」和「已規劃」 103年底究竟會完工多少?「不知道。」 欺騙人民的海市蜃樓!

文中所提及之參考網站連結:

  1. 北市公營住宅4年增4808戶
  2. 郝:北市公營住宅 將再增2萬戶
  3. 公營住宅4年蓋4808戶郝:將建4.5萬戶 議場吵轟轟
  4. 郝:3年完成4808公營住宅