周柏雅的「市政質詢」: 好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店,一年營業權利金僅需繳71萬!還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限後再繼給數千萬元補貼

周柏雅議員辦公室2018年1月12日新聞稿

好凱的房東!市府轉運站BOT案4萬坪百貨、酒店
一年營權利金僅需繳71萬!
還在契約原訂已不必幫業者付房屋稅之年限
繼給數千萬元補貼

黃金地段的市府轉運站營權利金每月僅收8萬,市府讓利財團真大方!

周柏雅議員審閱107年度預算發現,市府轉運站BOT案,不但豪給業者94%的樓地板面積(附件1),經營統一阪急百貨、美食地下街、高級酒店W Hotel,一個在黃金地段的百貨公司、飯店共4萬1千坪,106年整年的「營權利金」收入居然只有71萬元!104年和105年也僅一百萬元,平均每月僅收8萬多元!完全比不上東區小小的店面要高達20萬元月租!(附件2) (表1)

目前的「營業權利金」收入是依照「實際稅後純益*0.5%」,按業者所提供的財報資料,實際稅後純益明明高達1到2億元,但若僅收稅後純益的0.5%,僅71萬元,這個收費對財團來說根本是ㄧ根寒毛!停管處一個停車場就有2-3千萬的租金收入了,一個BOT案的營業權利金相比之下少得可憐北市府讓利給財團還真大方!打著正義名號的柯市府之前能替誠品替二房東富邦/市民重談權利金,怎麼就不願意跟其他財團談談呢?

(表1)

交通局還讓利不夠多嗎? 房屋稅讓利居然還加倍奉送! 500萬變逾千萬元!

不僅開發和營業權利金已讓利數億,交通局竟然還編列預算幫業者支付轉運站的房屋稅!100年至104年,市府每年皆幫業者支付5百多萬元房屋稅、105年之後包含107年的預算,因為促參房屋稅減半的優惠解除,房屋稅暴增為每年逾1千萬元(表2),這些理當由「房屋所有權人-業者」負擔的「房屋稅」,交通局卻以「發展大眾運輸條例第六條、臺北市客運轉運站補貼房屋稅作業注意事項等規定」為依據,全部補貼

交通局認為:「為避免房屋稅轉嫁到客運業者,並提高票價,造成乘客負擔,因此每年編列預算補助業者房屋稅。房屋稅補貼給BOT案經營業者,是間接補貼客運公車業者增加3-5.4萬元的月臺費支出,也是間接補助搭車民眾。」這種毫無邏輯的解釋等於是拿全民血汗6千多萬稅金,去幫已賺到飽的統一大財團、日勝生繳房屋稅、幫客運公車業者付月臺費,所謂補助搭車民眾聽起來好聽,其實只是換個方式從間接/片面變成直接轉嫁給全民付費而已!

(表2)

已經幫業者補貼6千萬的房屋稅,交通局難道不用求償嗎? 

周柏雅議員認為,交通局應該明確告知業者房屋稅無須補貼,也應要求業者不可把房屋稅轉嫁到客運業者!市府也應該追究當時的公運處長、副處長、督導業務的副市長和提案公務員的責任,追償市庫損失。

未來新的轉運站應該要求BOT業者去承擔轉運站的ㄧ切維修、行政、稅率、營業稅、房屋稅,只能收取客運業者的水電費。

周柏雅議員在107年預算審查黨團協商時提出的三種刪減方案(補充資料),經協商後,就補貼轉運站房屋稅之預算達成共識:「給予一年緩衝期,明年起不得再編」!

市府轉運站營運權利金應該比照松菸重新談判!

松菸一年的營運權利金有920萬元,但是市府轉運站卻僅有71.5萬元,每年都不到百萬元,差別在於松菸的營運權利金,是依照每年「營業總收入*0.5%」計算繳交,然而市政府轉運站是依「稅後純益*0.5%」繳交。(附件3)
如果松菸也比照市府轉運站按「稅後純益*0.5%」繳交,以松菸經營到目前為止的稅後純益都是負的,根本半毛營運權利金都收不到。周柏雅議員因此提出附帶決議經大會通過:「市府轉運站之營業權利金目前以稅後純益0.5%計收不合理,市府應和業者重新協商調整營業權利金之計收方式,參酌松菸營運權利金以每年營業總收入0.5%計算之作法,以符合公共財產收益之合理性。」

補充資料:
107年預算政黨協商所提出的三種刪減方案如下,協商結論為「給一年緩衝,今年不刪,明年起不能再編,回歸市場機制」主計處處長也有紀錄,就算公運處再編,也直接不給過,ㄧ年時間是市府要發文給市政府的緩衝期間!

3種刪減預算方案(橘色為應刪減數)

3種刪減預算假設說明:
方案ㄧ:
臺北轉運站月臺核定日期為104年5月29日,滿3年後重新檢討月臺費率,是107年5月28日,所以只要再付5個月的房屋稅: 12,821,442/12個月*5個月=5,342,267元,因此應該刪減房屋稅預算7,479,175元

方案二:
市府轉運站
全部房屋稅111,772,208元,轉運站空間房屋稅10,778,414元
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅9.6%
但市府轉運站占全部的樓地板面積5.6%,依照比例
111,772,208*5.6% =6,264,436
房屋稅只要付626萬元就夠了,不必付到10,778,414元
因此應該刪減房屋稅預算4,513,978元

臺北轉運站
全部房屋稅91,529,224,轉運站空間房屋稅12,821,442
轉運站空間房屋稅占全部房屋稅14%
但臺北轉運站占全部的樓地板面積9.4%,依照比例
91,529,224*9.4% =2,137,453 房屋稅只要付213萬元就夠了,不必付到1282萬
因此應該刪減房屋稅預算10,683,989元

方案三:
全數刪除(依契約行政,由公車客運業吸收月台費提高成本)
臺北轉運站 應該刪減 -12,821,442
市府轉運站 應該刪減 -10,778,414

附件1: 
市府轉運站面積百分比

附件2:
北市東區店面閒置多 「受電商衝擊」
「東區店面的待租期與坪數和總價帶有關」,住商不動產仁愛光復加盟店經理黃獻寬表示。大馬路邊的因為租金單價高,小小店面可能就要20多萬元,待租期「可能數以年計」

附件3:
市政府轉運站權利金

松菸權利金

松菸權利金-營運權利金

媒體報導:

 

2018年01月14日  聯合報    市府轉運站千萬房屋稅明年不再補貼

周柏雅指出,民國100年至104年,北市府每年替客運業者支付500多萬元房屋稅,但105年後,因促參法對房屋稅減半的優惠解除,房屋稅增加為每年逾1000萬元,但交通局卻在年限後繼續補貼,「太大方」。

預算案在政黨協商時,周柏雅提出3種刪減方案,最後達成共識,給予1年緩衝期,今年1077萬預算協商通過,但明年起不得再編預算補貼客運業者稅金。周柏雅認為,北市府未來應要求BOT業者,承擔轉運站的維修、行政、營業稅和房屋稅,只能收取客運業者水電費。

周柏雅還質疑,市府轉運站BOT案,給業者94%的樓地板面積,經營百貨、美食地下街、高級酒店,共4萬1000坪,106年整年的「營業權利金」收入居然只有71萬元,104年和105年也僅100萬元,平均每月僅收8萬多元,比東區一個小店面的20萬元月租還低。
2018年01月14日 中國時報  市府轉運站不再補貼千萬稅金

北市府2011年起補助統一支付房屋稅,市議員周柏雅指出,前5年因有促參房屋稅減半優惠,每年約補助500多萬稅金,2016年到2018年編列的預算,則因優惠解除,每年須補助超過1000萬元,交通局聲稱是為避免稅金轉嫁到客運業者,導致票價提高,但這根本是拿全民納稅錢去補助,完全不合理。

該預算案上周在議會政黨協商,周柏雅提出3種刪減方案,最後各黨團達成共識,決定給予1年緩衝期,讓今年1077萬補助照案通過,但明年起不得再編列預算補助BOT業者。

 
2018年01月13日 自立晚報  北市轉運站營業權利金每月8萬 讓利財團不合理

 

2018年1月15日 自由時報 市府轉運千萬補貼業者

市府轉運站 千萬補貼業者

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

相關部落格聯結:

2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

2016/12/12周柏雅的「市政質詢」:柯市府-地主家的傻兒子 拿年收5千萬、6千坪的蛋黃地 去換有限開發也無立即收入的4千多坪蛋白區?無價之民主殿堂寶地卻只看到論斤計兩$$$的換地算計 就不怕在「臺北割地史」上會留下記錄? 明明瓶蓋工廠用文資法就可取得用地,何必讓出立法院?

周柏雅的「市政質詢」:豪華百貨轉運站,市府便宜租! 商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租! 50年北市府短收高達數百億收入合理嗎? 設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式 一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?

豪華百貨轉運站,市府便宜租!

商場、餐廳、旅館、辦公室…市府算財團不用五十塊月租!

50年北市府短收高達數百億收入合理嗎?

設定地上權=財團吃市民豆腐吃爽爽的不敗公式

一個地上權設定,要等柯市長九十五歲才解開,合理嗎?


超便宜!市價的0.3折!市府地上權就是超好康!一坪不用五十元!?

位處臺北車站商圈的精華地段,集交通轉運、高檔飯店、百貨影城於一身的交九京站大樓,亦即由市政府設定地上權興建交九臺北轉運站的BOT案,每個月付給地主-市政府的費用(權利金地租等名目=毛收入),在扣除地價稅等支出後,每坪淨收入竟然收不到50元!放眼周邊房租每坪上千元者比比皆是,交九臺北轉運站與旁邊每坪1600元月租的大樓相比竟然差了32倍!市有土地如此低價釋出不該比照松菸文創重啟正常一點的租金談判嗎?

周柏雅辦公室日前調閱臺北市政府財政局提供交九轉運站及市府轉運站BOT案的相關資料發現(附件1):交九轉運站淨收入(毛收入扣除地價稅)為一坪42.9元,但周邊電梯大樓月租金可達一坪1600元、市府轉運站月淨收入為一坪255元,周邊建案卻達到一坪3500元!根據實價登錄網所示(附件2),市府從這二個案子中所得的利潤,竟只有周邊月租金行情的0.3折(交九)到0.6折(市府)!

50年毛收入差別可高達數百億合理嗎?

不考慮通貨膨脹租金在50年的市價租金可能巨幅漲價,最保守以交九周邊實價登錄租金中間值-一坪月租1500元計算,扣除市府分回樓地板面積,BOT經營者仍有6萬多坪樓地板可供出租之用,二房東穩穩每年約可拿到12億多元毛收入,而扣除業者已支付市府BOT一次性的權利金5.63億元與每年4200萬元地租,再扣除興建的成本,就算興建成本膨風到百億元,50年的差異還是有大於500億元的巨額差異!

採BOT建設大型公共建設不代表將土地利益全數割讓予財團!

周柏雅指出:BOT能讓政府、市民不用出錢便能享有大型公共建設,本意甚好。但市府過去所簽訂的BOT案,同時設定地上權,不管是市府能收到的地租還是權利金,在保守計算過長達半世紀的契約年限的現金收入與支出後,可以發現不論是交九轉運站還是市府轉運站,市府的月收益明顯低於周邊行情甚多!顯見公有市產的經營管理,不論是BOT促參還是設定地上權,根本就不符合大眾利益。

BOT得標財團本就可以利用該大型建設營利、收益,其經營方式與一般商家、百貨並無不同,僅僅是依BOT契約幫政府多興建了一處大型公共建設而已,固然得標商所應負擔的成本並不比市價低太多才是。然而市府與財團簽訂的契約,不僅讓得標者取得「過份低廉」的成本,更讓這種不公平的現象,透過「設定地上權」可長達半世紀的擁有該公有土地使用權!這樣子的情形公平嗎?

松菸能重新談,市府、交九轉運站為什麼不可以?

周柏雅認為:柯市長可以認為松菸的權利金不合理、怪怪的,於是將營運權利金從56多萬一口氣談判改簽到960萬(附件3),雖然松菸租金加上權利金的收益仍是離市價甚多。那交九、市府轉運站為什麼不可以?如果當初的契約已形成目前市政府的利潤與市價有嚴重落差,那是不是應比照松菸重新檢討?

周柏雅要求市政府應重新審視所有BOT設定地上權的相關案件,找出柯市長覺得「怪怪的」地方,找出不合理、不公平的地方,還給市民公平的市有財產政策,儘快讓市民的市有土地、市有財產能發揮其應有的效益。

參考資料

1.交九轉運站50年市府(市民)可能損失保守估計:

本來市府自行興建、出租可得到總收入:

市價租金年毛收入:月租1500元 X 12個月 X 7萬8千坪的90%(市府分回自用坪數得算10%左右) = 12.6億(不考慮通膨因素)

業者代墊之興建成本:8萬元1坪(當年不動產專業論壇的一般造價行情) X總樓地板7.8萬坪,約為62.4億元
12.6億 X 50年- 造價62.4億 = 630億 – 62.4億 = 567億

目前BOT總收入:

市府可收回地租一年4200萬、權利金5.63億(50年期)

50年下來共得到:4200萬 X 50年 + 5.63億 = 26.63億

自行興建的總收入 – BOT總收入 = 567億 – 26.63億 = 540.37億

就算興建成本100億,差異還是有503億
(630億 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 503億)

再說,算把自行興建的出租率調整為只有7成5,仍有345億左右的差距!

(630億 X 0.75 – 100億興建成本 – BOT總收入26.63億 = 345億)

智邦不動產討論區:
http://home.url.com.tw/?func=forumbody&f_no=119452&cat_en=realestate_north1

「以單價35萬算,如10坪房子總價為350萬,土地持分約2坪,扣除造價80萬(8萬×10),建商利潤與管銷成本70萬,土地使用權值為200萬,平均每坪為100萬元。」

2.年地價稅:約1300萬元(不考慮通膨因素)

市府淨收入若扣除每年地價稅更是少得可憐!

每年地租4200萬元扣除1300萬元只剩2900萬元,權利金5.63億50年,每年平均不過1100萬元,真正淨收益不過4千萬元,卻讓出7萬2千坪市民樓地板,讓廠商賺飽飽!

美麗島電子報2015/1/15:日勝生坐大失控,馬郝難辭其咎!

http://www.my-formosa.com/article.aspx?cid=5,10,15&id=74068

「2009年8月14日交九啟用前夕,連國民黨市議員陳玉梅也看不下去,痛斥交九BOT案充滿「迎合廠商、割地賠款」的本末倒置現象,一言以蔽之就是「商場功能極大化,交通功能極小化」!日勝生集團竟把交九轉運站設計在商場後側,樓地板面積高達74,436坪的交九大樓(即京站大樓),用於轉運站竟然只有6,996坪,僅佔總坪數9.4%!陳玉梅因此痛批,交九不但轉運功能堪慮,甚至已經淪為日勝生「京站」商場的附屬巴士接駁站!」

附件1:

附件2:

市府轉運站周邊實價登錄網:

交九轉運站周邊實價登錄網:

附件3:

蘋果日報20150919:柯市府贏了 松菸案營運權利金調升至900萬

http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20150919/694993/

周柏雅的「市政質詢」:臺北郝好「唸」系列 – 有看沒有懂6 不只中文、英文,連距離都有問題的標誌是要給誰看?

請參考2012/9/13周柏雅部落格:台北郝好「唸」系列–有看沒有懂4:「不翻譯」、「翻譯不完整」、「翻譯不一致」連市政府周圍黃金地段的站牌翻譯問題都搞不定!

周柏雅的「市政質詢」:世大運系列(3) – 台北市民一定要知道的「真相」:台北市到底是不是下一個希臘?郝市長…『一』個「世大運」到底要花多少個『百』億元?


文中所提及之參考網站連結:

  1. 為選手村蓋國宅 營建署:要300億不可能
  2. 世大運選手村落腳新北市 16公頃1.2萬床位
  3. 短 評-別讓世大運三輸
  4. 立委轟:花博、聽奧教訓 還不夠?