生豬肉端給建商,上好佳餚看得到吃不到,為何不自己炒? 敦化原警察宿舍用地為什麼一定要給財團做50年商業使用?  警消難道不配住蛋黃區?

生豬肉端給建商,上好佳餚看得到吃不到,為何不自己炒?
敦化原警察宿舍用地為什麼一定要給財團做50年商業使用? 
警消難道不配住蛋黃區?

1坪20萬元用比公宅11.5萬造價貴近1倍來蓋也不過3.2億
位處八德路二段的市有土地,敦化段三小段393地號面積660平方公尺,加上緊鄰的國有地29平方公尺,合計有208.4坪(附件1),這一塊方整的公有土地若以商三特容積率維持630%,容積樓地板面積就是208.4*6.3=1313坪(附件2),一般建案不計容積樓地板面積為2成(1313*20%=263坪),總樓地板面積約為1600坪(1313+263=1575,以整數計算) 每坪造價(含設計規畫/測量/銀行貸款利息等等)若用每坪20萬元計算,對比柯市長口中超豪華商辦大樓萬華雙子星,當年市府購買價是9.45萬元,或市府宣稱的公宅造價1坪11.5萬元,用這種超高標準來計算造價是3.2億。

權利金只估4億,能比警察的命更值錢嗎?
照財政局非常保守地只用1800元租金/坪來算未來此棟新樓的收入(不計算超豪華造價的租金加值效益與通貨膨脹的租金漲價來算未來50年此棟新樓的收入)=1800元/月/坪*12個月*50年*1600坪=17.3億;假設此大樓1坪管理費是每月300元/坪;此部分管理含一般大樓維修50年總費用是300元*12個月*50年*1600坪=2.88億算3億好了(另外地上權設定幹嘛用50年? 30年不行嗎?不是市府說的超過30年就是又老又危的危老建築),預期收入17.3億,扣除建築成本3.2億和管理加一般維修費3億等於還有11.3億,再保留1億做大整修之用,約有10億來做市府/地上權開發商利益分配的話,若地主分回5成,僅有5億。107年度本案土地的公告現值4.4億價值,任何權利金或分潤若低估收入/高估建築成本,都不合理!
素地=生豬肉,地上權業者等於是米其林大廚來把生豬肉(素地)變成高貴的一客要價不斐的佳餚(新大樓)提煉素地的錢(潛)在價值。若地主市府能拿到的大廚精心加工後的利益5億與生豬肉4.4億的現值差不多,真的需要設定地上權委外開發嗎?

公有地不是只看錢,公益性呢? 大大增加容積率帶來的人口密度伴隨著交通/衛生等基礎建設問題呢?
目前本案土地為警察眷舍使用,周遭雖是餐廳林立,但以醫院/住宅/學校為主體的社區(附件3),真的需要超高/超瘦大樓嗎?(此案容積率630%,但土地面積僅200坪左右,勢必蓋出高瘦10層左右大樓。

警察局宿舍用地就算土地使用分區是商業用,就一定要蓋高樓做商辦使用嗎?
本市警察局已缺少足夠的職務宿舍,財政局還能把這塊原來就是警察宿舍用土地,在人口密度已稠密、不缺商辦的區域滿腦子只是想著商業利益?警消醫護等特殊工作時間強度超強的人員難道不配住蛋黃區嗎?商業區也是可以蓋住宅的。

北市公宅宿舍供不應求,珍貴公有地爲什麼一定要照23年前的通盤檢討做商業使用?
市民需要的是住宅、警消需要的是職務宿舍,難道警消就不配住蛋黃區嗎?
土地利用價值不是看是否比賽哪塊地能蓋最多最滿就得第一!公有地要看公有利益有沒有符合市府員工或市民/常住居民的最迫切需求才是土地的最好利用。

附件1:

附件2: 預估樓地板面積:1313坪

附件3: 本案周遭環境: 學校/醫院/低矮住宅群


附件4:
2017年11月23日 聯合報:另開新視窗慟!中和9死火災死者之一是台北市警察
警消指出,起火點在4樓一間出租雅房內,因是木板隔間,起火後迅速燃燒,大火延燒阻斷屋內通路,加上5樓的鐵皮違建造成沒有逃生路線,導致死傷。

附件5:
2018年8月21日 環境資訊中心:校工噴灑年年春致癌孟山都遭判賠2.89億
美國舊金山一陪審團17日認定,農化大廠孟山都公司需為校工暴露於年年春(Roundup)除草劑後罹癌負責,並支付2.89億美元的賠償金。

許多市有宿舍長期低度利用! 市府寧可放著閒置也不打算好好處理? 管理機關無暇管理? 總管市產的財政局也在睡嗎?

許多市有宿舍長期低度利用!
市府寧可放著閒置也不打算好好處理?
管理機關無暇管理?總管市產的財政局也在睡嗎?

位在大安區精華地段的瑞安街及文山區人文薈萃的景興路,各自有一處市有宿舍,長年低度利用(附件1)甚至於閒置不用。其中,瑞安街的警察局宿舍曾在2015年7月2日,成為林欽榮副市長FB文章(附件2)中的「由市府投入經費就地改建」的重要基地,但是3年過去了,柯市長也將屆滿任期,仍舊是閒置空租的狀態。

二處超老老屋明明有極大的市產價值,但市府就是可以一直擺著不加利用

屋齡62年的瑞安街宿舍(附件3)基地達609㎡,再加上旁邊的兩塊市有土地66㎡及41㎡,共計有716㎡、216.5坪的基地,以使用分區為住三來說,容積率可達225,再加上免計容積,粗估至少就可以蓋約800坪的住宅大樓,若以每坪100萬計算,就有8億元的價值,依財政局資料,本案至少從2013年開始便有閒置紀錄,雖然自從2015年林副市長宣示要就地改建至今也已3年,現地仍是停滯不動,毫無進展!

而文山區景興路53巷的螢橋國小宿舍(附件4),屋齡也有55年以上歷史,部分閒置期間超過8年以上,基地面積更有822㎡、263坪,同樣也是住三,粗估能興建900坪住宅大樓,若以每坪60萬計算,就有5.4億的價值。

二者相加後共計將有1700坪、13.4億元價值的住宅,而且百分之百純市有土地、純市有產權,若是能結合周邊街廓進行地區都市更新,則可能創造更大利益!

市府各局處不用推!市有財產維管不彰就該跨局處立即處理!

財政局或許會說:此處的管理機關是警察局、教育局,且該宿舍尚有合法使用中的眷屬居住中,或另有占用戶,因此仍待處理中。

無論是財政局或是警察局、教育局,通通都是臺北市政府,市有財產就是應該要好好管理、好好使用才是。而且市府擁有最大的資源,最多的人才,本應在市有宿舍逐漸傾朽之際,就早日開始安排後續的搬遷事宜,而非等到宿舍部分因為太老太舊沒人要住而列為閒置或不易修繕,但同時又有少數持續和屋況奮戰到底的住戶住在其中!

財政局本於管理市產之總理者,自應針對基地完整、整合容易、屋況老舊之市府宿舍,積極對剩餘住戶提供搬遷或安置之方案安排,無論是媒合租屋、公共住宅或是提供社會補助等等相關配套都應一齊到位,為的就是應將珍貴的市有財產的價值最大化,若因為部份住戶的現況而使得老舊宿舍無法即時翻新、更新,實為浪費,因此,市府財政局應該針對這些閒置的市有財產,進行更細膩、更快速的對待與處理!

附件1
1.財政局/公產管理園地/臺北市市有公用低度利用土地清冊

2.財政局資料:
瑞安街警察宿舍共11戶,3戶使用中,7戶閒置中。
景興路螢橋國小宿舍共11戶,4戶使用中,7戶閒置中。

附件2
2015/07/02林欽榮Charles Lin臉書
另外4處(中正區中華路2段409巷、北投區大同街174巷、大安區瑞安街和士林區社中街及社正路等)則由市府投入經費就地改建,預計可取得750戶住宅,其中370戶作為警察宿舍,其餘則作為公共住宅。

附件3

附件4

周柏雅的「市政質詢」: 北市府員工高層、內勤委外為主的單位有豪辦 警察外勤卻被迫要睡地下道、死於租用的違建!

北市府員工高層、內勤委外為主的單位有豪辦
警察外勤卻被迫要睡地下道、死於租用的違建!

已蓋好或遷入的豪辦有南京松江聯開大樓/萬華雙子星
競選時說要蓋5萬戶公宅的柯市長上任後,負責公宅規劃興建的都發局和所屬單位/更新處/更新中心,動用二備金4千萬元,搬出市政大樓率先搬入當時最新的南京復興站聯開(捷四)大樓共718.3坪+708坪(註:坪數係權狀坪數,實際室內坪數係為416坪+486坪)1年光是租金就要1648萬元(更新處)+1839萬(都發局)=近3千5百萬元!

在107年預算中,都更處更是編列了5億元要自建近3千坪大樓!而萬華雙子星,3-11樓也是讓千名以委外為主的勞動局/社會局等市府員工先進駐,10樓還作為市長第二辦公室之用,公益公眾使用的僅是3樓的區民活動中心及婦幼館而11樓和9樓則是聯合醫院院本部行政辦公室,公宅興建還不見成績,可是花費在供市府員工使用辦公的金錢可是毫不手軟!

寧可拆地等都更,也不願自地自建蓋宿舍!

北市職務宿舍多年來閒置任其擺爛養蚊子不出租或修繕,多年前已被監察院糾正在案,市有未利用宿舍逾2千間,其中警察局宿舍佔最大宗。這些宿舍扣除過於老舊、或等待都更重建,堪用者仍有數百間以上閒置,周柏雅議員多次要求柯市府積極處理,有些宿舍等都更、原地改建數年之久仍沒有進展就有9處!

市府這種寧可讓警察在外租違建,空著拆完的市地癡癡地等建商決定要拿走公地才要都更的行為令人難以理解!明明是職務宿舍用地,何必一定要等財團借著都更之名順便奪走4-5成市地才能蓋呢?明明<公>宅也是可以讓市府員工尤其是執行外勤勤務超級辛苦的警消人員換洗制服/輪班休息作公務使用,為什麼不能拆完就立刻用市有資金蓋呢?

蓋宿舍快快拆慢慢想?

蓋職務宿舍慢慢來,但蓋辦公室大樓則很積極,107年度就匡列了8.67億元要拆掉北投稻香市場大樓,改建為5200坪自用大樓。而成立迄今4年以來的更新中心,從未擔任過任何1件民間都更的實施者,但都更處107年也匡列了5億元要用市地為主的中山段來蓋自用大樓,但整個住宅基金對職務宿舍的規劃仍是0元!而聯合醫院也只是從財政局市有財產開發基金內部轉移1.7億大安區懷生段購地費。

蓋自用大樓均價都貴過公宅!

都更處更新大樓1坪單價17.5萬元,超過豪辦萬華雙子星9.45萬元,北投稻香1坪16.6萬元,也超過萬華雙子星,若以1坪10萬元來蓋更新大樓與北投稻香聯合辦公大樓,總計可節省5.6億元!就算用公宅均價11.5萬元來蓋,這2處自用大樓也可節省4.4億元!這4.4億元拿來蓋警消的職務宿舍,1坪算10萬元又可蓋出4千4百坪!柯市長的公宅政見口號是真聰明還是裝無知?
參考資料:
1.20170411都更處提供「2015年7月2日林副市長原訂九處改建、都更」清單


2015年林副市長的宣示,直至2017年4月的資料回覆還在評估?!
且至目前為止亦無具體進展!

2.2018/1/11三立新聞睡地下道雨衣當睡衣 警道出基層辛酸

3.2017/11/23聯合報:慟!中和9死火災死者之一是台北市警察|中和民宅大火
2017年11月23日-新北市中和區興南路二段一棟5層樓老舊公寓,昨天晚間8時30分發生重大火警,4樓12間及頂樓加蓋的5樓13間木造出租雅房…

4.南京復興站的市府單位:

5.捷四租金:更新處107年預算書14-2-25頁

都發局預算書14-1-39

6.都更合署辦公大樓:107-110年總經費:5.299億預算經議會審定為5.03億

7.
2017/2/7聯合報:萬華雙子星啟用柯文哲讚:太「luxury」了
為推動「中正萬華復興計畫」,北市府斥資約20億元,興建萬華車站雙子星大樓,其中東棟大樓於去年底啟用,相關局處,包括社會局…

維基百科:萬華車站

2016/6/28MyGoNews:北市府相關部門9月進駐萬華車站雙子星大樓辦公另開新視窗
北市府財政局為配合推動「中正萬華復興計畫」,預計2016年9月底前將安排市府相關部門進駐萬華車站雙子星大樓,除市立聯合醫院院本部及勞動局所屬機關外,也將兌現議員之要求,於10樓規劃市長第二辦公室,此外,為服務在地市民,並於3樓設置區民活動中心及社會局婦幼館。

8.北投稻香

9.2016/12/20周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」:公辦都更=市府主導?別鬧了! 柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」 根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽 而都更中心只等著分回辦公室! 擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建? 市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

10.2016/07/04周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」: 三百多間閒置宿舍、近5500坪的市有空間多麼浪費! 花點小錢整修、整理為共享工作空間、青年創業辦公室、托老、托幼 將舊有市產創造新價值,立竿見影的施政刻不容緩!

11.2016/04/20周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」:七千多坪的宿舍閒著空著,創業者、創意者看到都心痛! 這些珍貴的市產明明是共享工作空間的最佳選擇 市府何時才能懂得活用資源為市民創造理想工作環境?

 

 

相關新聞報導:

1.2018/1/31自由時報:都更處合署大樓 將比公宅還貴

北市府將斥資五億元興建都更處新合署大樓,民進黨市議員周柏雅發現,該處營建成本每坪單價高達十七.五萬元,竟比公共住宅每坪單價十一.五萬元還貴,堪稱「豪宅級」合署大樓;質疑近年市府還砸錢闢建每坪造價十六.六萬元的稻香市場大樓都更,卻不願積極處理利用宿舍,等待都更、改建的宿舍就有九處,其中五處市警察局宿舍,罔顧員警權益。

1

2.2018/1/31中國時報:空宿舍不給用 警得在外租房

台北市不少職務宿舍閒置多年養蚊子,多年前曾被監察院糾正。市議員周柏雅指出,市有未利用宿舍以警察局占最大宗,扣除老舊或待都更重建者,還有數百間閒置;市府寧可空著拆完的市地等待建商都更,也不編列預算自建,讓警察得在外承租違建套房,實在令人難以理解。

周柏雅的「市政質詢」: 三百多間閒置宿舍、近5500坪的市有空間多麼浪費! 花點小錢整修、整理為共享工作空間、青年創業辦公室、托老、托幼 將舊有市產創造新價值,立竿見影的施政刻不容緩

三百多間閒置宿舍、近5500坪的市有空間多麼浪費!

花點小錢整修、整理為共享工作空間、青年創業辦公室、托老、托幼

將舊有市產創造新價值,立竿見影的施政刻不容緩

 

閒置宿舍不思活化?柯市長明明可以花小錢創造大價值!依財政局資料顯示:全臺北市2759間市有宿舍裡,尚有596間宿舍屬於「閒置」狀態(附件1),扣除參與都市更新、建物重新整修、訴訟爭議中,尚有超過半數的-333間宿舍、近5500坪仍然空著、閒著!

柯市長何不將這些閒置空間花點小錢重新整理,重新開放給青年創業、共享辦公室、托老、托幼等等,讓柯市長的若干政策找到「場地」的解決辦法!市府各單位別再各自為政,也別一昧地把宿舍全部拿來等都更、等重建、曠日廢時!現在就可以捲起衣袖動手做!

 

5500坪樓地板,等於392間青年創業辦公室,市府整修再供青年創業使用,一間辦公室月租金5000元市府都還有賺!

據媒體報導(附件2):臺北市辦公室租金行情,高級者每坪3500元、中級者也要約2000元,僅有外圍區域才有千元的行情。因此,青年若要創業,首先面臨到的就是龐大的辦公室租金壓力,半筆生意還沒接到,房租、押金就先支出數萬元!長期下來,創業青年只能不斷外移到非市中心或甚至離開臺北市,這對臺北市的青年就業、創業完全是極大的不利,柯市長都沒有看到嗎?

若以議會辦公室約14坪計算,5500坪共可容納392間辦公室;而按照行政院的預算編列標準(附件3),市有的「磚造房舍」,修繕費用約為5600元/坪,30年以上房舍得增加至8400元/坪。

以一間14坪的宿舍整修成為辦公空間來說,若以每坪2萬元的「超高規格」整修,14坪也只要花約28萬元,以財政部的「固定資產耐用年數表」,房屋之附屬設備都有約5年至10年(附件4)的使用年限,如以保守估計整修之設備僅能使用5年來計算,平均一個月,14坪辦公室的月裝潢成本也只要4666元(相關計算請見附件5),也就是說,一間整修過的14坪辦公室,一個月只要租給創業青年超便宜價格-5000元,市府都還有賺!市府還不趕緊評估,將閒置宿舍創造出新價值來活絡青年創業!

 

公共保母,至今只有三處,但明明現成的市有房舍多得是!落實柯市長的社會照顧政策,就從整頓閒置宿舍開始!

柯市長力推的「公共保母」至今僅有三處,僅能服務30位小市民,完全是「僧多粥太少」的狀態,而長者、身心障礙人士可以去的場所更是少之又少,柯市長除了能將閒置宿舍做為前述的青年創業空間外,更可以從中找出合適者,做為社會福利設施,落實市長的承諾!

以地理位置來說,閒置的市有宿舍,尚有許多位在學校、社區里鄰周邊,乃是做為社區長者、身心障礙者、托幼托嬰最佳的場所!柯市府只要從中選出坪數夠大者或是相連的閒置宿舍,把多筆小坪數的宿舍整合成為符合社福設施的空間,透過短期的整理、修繕,即可成為臺北市各個社區內的社福據點,屆時,公共保母翻倍、三倍成長都不是難事!

 

空等都更,不如立刻進行!讓閒置的珍貴市產早日重生!

建國中學有部分宿舍,參與了南海段「公辦都更」,目標係成為國際學舍及23樓住宅大樓,本案雖是「公辦都更」,但從2012年5月8日廠商得標以來,四年了,宿舍仍然空在那裡,這段期間更有宿舍乾屍命案等新聞出現(附件6)!由此可知,連市政府極積主導的公辦都更案件,至今連宿舍都還沒拆,財政局資料仍舊顯示「閒置」中,就可以看出宿舍等待都更的期間,這些閒置空間有多麼的浪費!

本文前述之333間宿舍,據了解目前尚未進行相關都市更新作業,縱使這些空間要都更,由前段文字可得知都更路尚且漫長!市政府若極積規劃相關都市更新作業固然是「活化市產」的方式之一,但考量到中間過長的協調、審議時間,柯市府仍應全面審視市府各項政策之空間需求,以小錢換取閒置空間之活化,進而實現柯市長的各項政策!

 

 

 

 

附件1

據財政局說法,閒置意指「係指其空置未使用」

 

附件2

2016/03/21經濟日報:台北市辦公室爆租賃遷徒潮 因為這原因

「高力國際資深董事黃正忠表示,市區B辦大量被改成飯店旅館,讓租不起租金動輒要價3500元起跳的北市A級商辦的企業,被迫往外圍尋覓辦公室,其中租金一坪1000多元,比北市市中心B辦租金便宜一兩成的內科、南港是企業首選。

但企業從市中心大舉外移,讓內科、南港租金連年大漲,內科部分知名大樓每坪租金已經站上1800元,與北市B辦租金相當。」

 

附件3

105年度直轄市預算共同性費用編列基準

鋼筋混凝土建築物年修繕費為5000/坪,超過30坪者每增加1坪增列120元。

使用年限 30 年以上者,按左列基準增加50%編列。

 

附件4

財政部/臺北國稅局/營所稅/固定資產耐用年數表、遞耗資產耗竭率表
1

附件5

14坪辦公室的月裝潢成本也只要4666元相關計算式:

1.以整修成本一坪2萬元計算,14坪辦公室約需:2萬 × 14坪 = 28萬元。

2.一間14坪辦公室整修需28萬元,至少可用5年,

每年平均成本為:28萬 ÷ 5年 = 5萬6千元/年

每月平均成本為:5萬6千元 ÷ 12個月 = 4666.67元/月

 

附件6

2012/5/9東森新聞:建中眷舍都更案 北市府將釋出196戶公營出租

 

2014/9/1中國時報:建中舊宿舍 驚見乾屍

 

 

相關媒體報導:

2016/7/5中國時報:5500坪眷舍 擺著養蚊子新聞1.png

2016/7/5自由時報:逾5千坪市有宿舍閒置 議員促活化新聞3

2016/7/5聯合報:活用北市閒置宿舍 說到花錢…被打槍5

2016/7/5台灣新生報:市有宿舍 5500坪閒置
「台北市議員周柏雅昨(四)日在議會公告指出,市府閒置宿舍不思活化?全市尚有五百九十六間宿舍屬於「閒置」,扣除參與都更、重新整修、訴訟爭議中,尚有三百卅三間宿舍、近五千五百坪空著、閒著!」

2016/7/6住展房屋網:北市閒置宿舍過多? 議員盼活化利用
「台北市議員周柏雅日前質詢時指出,北市2759間市有宿舍,仍有596間屬閒置狀態,盼市府能將這些閒置宿舍整理成青創辦公室及公托設施,加以活化利用。」

 

周柏雅的「市政質詢」:七千多坪的宿舍閒著空著,創業者、創意者看到都心痛! 這些珍貴的市產明明是共享工作空間的最佳選擇 市府何時才能懂得活用資源為市民創造理想工作環境?

七千多坪的宿舍閒著空著,創業者、創意者看到都心痛!

這些珍貴的市產明明是共享工作空間的最佳選擇

市府何時才能懂得活用資源為市民創造理想工作環境?

 

周柏雅議員發現:到去年9月統計,臺北市光是教育局及學校,就有近400筆的閒置宿舍、面積共計7752坪(25628.92M2)。以議員辦公室來計算,一間辦公室為14坪左右,教育局及學校所閒置的空間就足夠容納553間議員辦公室(附件1)!這麼多的空間,卻白白浪費在「閒置」上面,主管機關教育局、各學校,難道都不知道要拿來做什麼嗎?

 

周柏雅議員指出:以泉州街9巷單號的宿舍為例,一共有56間、面積1361.3坪的閒置宿舍(附件2),足足夠97間議員辦公室使用(1361.3 ÷ 14 ≒ 97)!比現任議員數量還多!以一間辦公室5人來計算,這個地方足足可容納485人進行辦公。再看看國外的「WeWork(共享辦公室)」:WeWork在全世界有25000名會員,據點廣佈世界4個國家、16個城市,計有30個據點,未來將拓展至60個據點。只要繳交會費,就能使用WeWork提供的各項服務,如供應茶水、咖啡與啤酒的廚房、電話、網路、客廳、辦公室設備、浴室及行軍床(附件3)。

如WeWork的「共享工作空間」正在世界上流行著,不僅能將空間極度活用,發揮空間的最大使用價值,更能讓使用的業者、創業家、青年工作者共享彼此的資源。

 

周柏雅議員認為:臺北市擁有大量的人口、大量的創意,現在教育局管理的四百間閒置宿舍,難道就要這樣一直不斷的空閒下去?只要簡單的整理、修繕,就能搖身一變成為青年辦公室、共享工作空間,讓臺北市的青年、創業者、創意者沒煩惱!就算不朝上述方向思考,也可將這些閒置空間做為學校社團、社會大學或閱覽空間…,使用方向是可以調整的,怕就怕在這些珍貴、現成的市有空間,就繼續如此的空蕩下去!

 

附件1

553間議員辦公室計算式:

臺北市議會議員辦公室約為14坪左右,間置空間共7752坪。

7752坪 ÷ 14坪 = 553.7

閒置宿舍總面積約為一間議員辦公室面積的553.7倍。

 

附件2

1

4500.24平方公尺,約等於1361坪

 

附件3

2015/6/29數位時代:[以色列現場] 直擊估值衝破100億美元的獨角獸Wework

 

周柏雅的「市政質詢」:不主動修復真正的歷史建物, 卻豪花幾十億要蓋假文創大樓?從昆陽街頹圯的歷史建物與不協調的簡易停車棚,可以看出北市府對歷史建物的態度是如何的漠不關心!

 

資料來源:

1.文化資產局:文化資產個案導覽

 

周柏雅的「一步一腳印」:臺北有趣點系列89 – 大安區古莊里【第3集】