周柏雅的「市政質詢」: 容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策,就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因! 市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!

容積灌爆內湖!本末倒置的容積移轉政策

就是內湖交通、實際人口爆量的根本原因!

市政府的都市計畫、都市管控實際上早已淪陷!

 

本來作為古蹟永續發展手法的-容積移轉,到了臺灣卻變成建商最佳賺錢利器!?據臺北市政府資料顯示:2013年與2014年,臺北市容積移轉的案例就有高達近七成、68%是道路用地,而古蹟基地申請容積移轉者,僅有25%(附件1,另外還有其他公園、綠地、廣場等約占7%),比例極度懸殊!建商換取容積的原基地,竟有75%都是來自這些原本沒有任何容積存在的基地上,建商再把這些無中生有的容積全部灌到最好賣的內湖區!建商、政府如此的從無生有,無視於都市「實際」的容受力,根本就是斷送內湖區、臺北市未來幾十年的都市發展。

 

覆水難收!監察院都知道內湖被灌爆!市政府只會繼續送建商容積!

從監察院審計部的決算審核報告中(附件2)可以看到:2013、2014年,內湖區做為送出基地,僅送出149平方公尺的容積出去,但內湖區做為接受基地卻從全臺北市其他區接受了超過2萬7千平方公尺的容積!這二年全臺北市因為容積移轉所增加的容積-11萬餘平方公尺,就有2成3是移到內湖區!這些容積移轉,絕大部分都是從「公共設施保留地」的基地移轉過來的,原送出的基地現實上根本沒有任何容積可興建,全部都是預做為綠地、廣場、公園及道路的!

審核報告中可以看出2013、2014年內湖接受了一堆容積樓地板,都發局整理出此份資料給臺北市審計處後,情況有沒有好轉呢?完!全!沒!有!根據都發局資料顯示(附件3):光是依都市計畫法規而辦理容積移轉者(前段審核報告,係所有的容積移轉,包含都計及其他),內湖2015年仍占了全市的23%,2016年占24%,和前二年容積移轉總和約25%幾無差異。這就代表了,雖然內湖一直塞車,但是市政府按照其法規、其計畫書,看起來一切沒有任何問題,還是可以塞容積,因此,就算2013、2014年看起來很多,但市政府也無所謂,繼續讓內湖塞入更多的容積,於是2015、2016年,全市仍有四分之一的容積量是灌入本區的!

連監察院都看出來這種移轉已經發展到不合理的情況了!哪個地方房子好賣,容積就全部跑到那裡去!結果就是內湖交通大打結!但是市政府、都發局卻還是把所有的都市問題通通用增加容積來處理!?舉凡海砂屋、都市更新、開放空間獎勵、捷運土地開發…等,通通都有容積獎勵。後續的管理在哪裡?就算市政府辯解:所有的獎勵、移轉都有上限、都會管理、審議。但是市政府也僅是固守多年未檢討的都市計畫紙上談兵!如果一切都在市政府的管制之下,內湖還會交通打結嗎?內湖還會成為臺北市容積接受最多的行政區嗎?

 

 

沒錢徵收就亂開藥方?頭痛醫腳的方式造就如今的容積失控!

但後來內政部在1999年,為了公共設施保留地涉及數十兆元的徵收費用問題,恣意將容積移轉制度拿來使用,讓建商得以幫政府認購公設地,換取某處建築基地的開發!這和原本的古蹟容積移轉完全不同!

這些建商認購的公設地,本來就是都市計畫中「幾乎沒有建築物會存在」的土地,如道路、公園、綠地、廣場用地等,這些用地幾乎不會興建建築物,本來就沒有容積存在,怎麼還可以「移轉」呢?

當初政府的用意無非是想讓公共設施用地得以早日完成徵收,讓民眾早日享用到這些公園、廣場或道路,立意並無不好;但是此制度的結果即是讓原本不存在的容積透過只有政府和建商才懂的公式,從無生有,讓建商得以在某處豪宅專區恣意興建樓地板,賺取更多利益!不僅犧牲了原本都市計畫的管制,降低都市生活水平,其公共設施保留地取得的時程,亦未見起色!

 

合法的制度已明顯不合理,改革容積移轉制度才是都市永續發展的不二法門

  在中央、地方(、建商)的相互配合之下,容積移轉制度可見於都市計畫法83-1條、都市計畫容積移轉實施辦法、臺北市容積移轉審查許可自治條例等法規之中,臺北市政府、都發局應是認為:有這麼多法律當做靠山,容積移轉應該是沒有問題的!

然而臺北市乃係極度都市化的都會區,容積管制重要於臺灣其他任何城市!目前臺北市的做法,明顯會對各別區域,尤其是新城區、建商比較好開發的地區增加過度的負擔!更因為北北基桃宜地區都係以臺北市做為工作、就學之中心基地,因此臺北市在面對都市計畫及容積移轉本應採「料敵從寬」的角度著手才是!目前臺北市大量放送容積,就是造成各別地區交通、環境的負擔及壓力的兇手!

 

附件1

2012年至2016年臺北市容積移轉送出基地情形表/資料提供:都發局

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2013、2014年容積移轉共送出10203.81 + 20159.54 = 30363.35m2

道路用地共20764.02 m2,比例約為68.38%、歷史建物共7699.57 m2,比例約為25.35%

 

附件2

監察院審計部臺北市審計處臺北市地方總決算審核報告乙-122頁

2

附件3
都發局:2015、2016年都市計劃容積移轉統計表

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媒體報導:

1.2016/7/6聯合報:容積移轉灌入內湖 議員:塞車更嚴重

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2.2016/7/6中國時報:內湖塞不停 議員批:容積灌爆

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3.2016/7/6自由時報:內湖擠爆 議員批︰容移壓境

新聞3

4.2016/7/6 TVBS新聞:內湖塞車嚴重! 議員痛批「容積移轉灌入」
「就有北市議員質疑,主因是建商花小錢購買市中心道路,用地換取容積,再灌到內湖區蓋房子,光2015、2016年上半年,全台北市就有1/4容積量灌入內湖,大量開發人口移入導致塞車情形嚴重,抨擊北市府放任內湖過度開發。」
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5.2016/7/5蘋果日報:內湖為何會塞爆 原因在容積灌爆內湖?
「台北市議員周柏雅今指出,內湖塞車、人口爆料,主因是建商花小錢購買道路用地,再把換取到的容積灌到最好賣的內湖區蓋房,從監察院審計部決算審核報告中,在2013至2014年間,全台北市的11萬多平方公尺的容積移轉中,內湖區接受逾2萬7千平方公尺的容積,等於2成3是移到內湖區,市府的都市計畫及都市管控早已淪陷。」

 

 

 

周柏雅的「市政質詢」:臺北市土地幾兆元的容積獎勵、重大建設開發利益……等,是如何在黑箱中被葉世文們/X友友們偷偷地弄不見的?少數人把持的【都委會、評審委員】的X友友制度要先改變,才能談【還政於民】、【利益市民均霑】、【大家一起賺】

臺北市土地幾兆元的容積獎勵、重大建設開發利益、

市民的錢、財產、陽光、空氣、水、交通、生活品質與保障

是如何在黑箱中被葉世文們/X友友們偷偷地弄不見的?

少數人把持的【都委會、評審委員】的X友友制度要先改變

才能談【還政於民】、【利益市民均霑】、【大家一起賺】

 

  • 第一步先廢除少數人把持的【都委會、評審委員】制度: 現行由21人小組決定千億上兆公共財之利益分配與大眾的生活空間品質。

  • 仿照國外重大都市與土地開發案由【社區主導、住民自決】之方式,把分配權益從可操弄價值改為物質不滅的以面積做為計算基準

  • 國外:由住民、議會作最後決定

  • 臺灣:由市府主導的都審委員、評審委員大權在握,程序上議會只有備查(備茶)的份,居民參加的公聽會、座談會只能抒發意見,不能決定開發案利益分配的公平性,甚至市民/社團的建議還常被選擇性地忽略登載或訴求被長期故意忽視、操弄。

 

周柏雅副議長表示,都市計畫、都市更新應該是從市民最大利益的考量出發,現在臺北市政府運用「臺北市都市設計審議委員會」)(簡稱都審會)通過許多重大開發案、BOT案、容積獎勵等等,創造出許多促參、都更、市地重劃、區段徵收、捷運聯開、專案計畫、特許特定開發區、容積獎勵、容積移轉等等土地利益分配模式,造成:「體育場館大巨蛋不用來打棒球、豪宅容積獎勵開放空間變成權貴的私人花園、市府轉運站的交通轉運功能連10%都不到、醫療大樓花10幾億興建只為收月租金一坪不到百元、捷運聯開案交通用地變豪宅商辦、100%公有地,開發後分配不到3成室內面積、松菸文創中心變成吃吃喝喝的賣場、商辦、旅館、電影院等、各種園區只是幫建商圈地零碎開發、101大樓超額容積回饋金無法按照特許承諾建設西區、環評提到樹保、交通、古蹟保護等實際開發都跟計劃書大大走調、容積移轉把大安松山擠爆、萬華遺忘等等」種種不合理的奇怪亂象。

 

周柏雅表示根據臺北市土地使用分區管制規則第95條規定:「市政府得視需要設臺北市都市及土地使用開發許可審議委員會」,雖然主要負責審查都市計畫說明書中載明須經審查地區、大規模建築物、特種建築物及本市重大公共工程、公共建築之都市設計審議,但是就算按現行法律,也沒有必要樣樣都交給都審會去審議。依據「臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會設置辦法」訂定了高達18項適用範圍,每年排入都審會審查案件近3年分別為2013年51件、2012年42件、2011年175件,如果再來看看歷屆排入都審會的會前會的幹事會,攸關成千萬上億,甚至加總起來上兆的樓地板商機,更是關係著城市利益分配如何由公轉私變成X友友得巨富的關鍵問題!由目前台北市各種促參案/大型採購開發案衍生出各種市產被少數財團吃豆腐吃飽飽的結果來看,就可以知道把重大市政決策交給少數評審、委員會的代理人治理城市是失敗的!

 

以都委會委員資格來看,其中所謂的「熱心公益人士」就難有明確的定義,很容易流於某些高層找自己熟的人或聽話的人來擔任。以臺北市2012年的都委會委員名單來看,按照現行的規定是由市府主管機關首長擔任,但是其他許多委員是前市政府官員。2012年都委會成員中還偏愛蔡仁惠任教的北科大建築系的學者。市政府採購案的評審,也是可以看到一、兩個公務員就足以影響整體評審的結果,最經典的案例就是雙子星弊案,連檢方也痛批邱大展局長重創市府聲譽:「邱除以評委身分給予最高評價,協助取得最優議約權,甚至在郝暫緩核發議約書時,還遊說郝同意核發」。輿論也痛批現行廠商圍標的方式,是透過管道得知評選委員會的名單,然後無所不用其極的包養評審委員。此外,政府採購案也常見愛用限制性標案或是以最有利標的評選方式,其結果也只是讓X友友更能運用法令來綁評審委員而已難怪,市府公務基層有把「最有利標」戲謔為「最有弊標」的說法,甚至不少標案都看出特意為X友友量身打造,畫好靶再來射箭的鑿痕。

 

周柏雅認為臺北市城市風貌除了基隆河截彎取直之外,本市大面積的都市計畫改變就是信義計畫區,但那也是沿用日治時代的設計而建,城市街廓在歷任的都委會跟市府幾個高層主導的寡頭決策下,根本缺乏大開大闔的城市塑造建設。最近市政府提出的松山機場周邊土地的開發計畫更是把原本可以大面積配合將來松山機場遷建的整體發展空間給扼殺掉了。現計劃中的小面積且零散的松山機場開發更新案,如果只是淪為幫特定業者找地,而不以整體性大面積的未來遠景規劃做城市戰略考量,將又是浪費城市遠大發展的契機!

 

臺北市建築物的風貌除了扁政府時代的101大樓較具代表性之外,已很久沒有任何建築可以拿到國際認證的建築大獎或景觀獎項。以臺北市政府參加了10年花了1億7千萬贊助威尼斯雙年展來看,臺北也從未曾得過此一雙年展最重要的當代藝術貢獻金獅獎,甚至連印尼峇厘島的新機場都比臺北市任何新的建築物來的炫。以臺北市最近才要推出的螺旋式建築來說國外也早就不是什麼新鮮事了, 如倫敦Norman Foster的 The Swiss Re Tower、柏林的 The Reichstag Dome、連日本容納3個教育職業學校位於名古屋市的Mode Gakuen Spiral Towers(モード学園スパイラルタワーズ)市民早就使用這些螺旋式建築多年了。周柏雅認為臺北市城市風貌不該再由少數公務員或者特定少數的營建業者以影武者的方式來主導,都市發展應避免由少數操控的開發模式。

 

像大巨蛋如此高度爭議且對鄰近居民與交通造成這麼大衝擊的環境評估案、涉及重大公益且環境保存與衝擊備受爭議的建設案就該把量體面積和配套設施的限制等等重要原則,由市民來訂定開發上限。讓受影響的居民、市民人人都有對公共建設的投票權,市政建設的公開透明及市民參與,正是臺北市今後要改革的方向,看看蘋果公司要在庫市(Cupertino)拓展新總部,Steve Jobs 除了出席公聽會回應居民疑慮,還修改計畫將原本停車場改地下化讓綠化區域的數量增加2倍,甚至在2011年6月7日親臨庫柏蒂諾市議會說明新總部開發計畫與環境影響評估,經獲得當地居民與市議會審核同意才能開工興建。這種社區力量與最終建築物使用者的企業主,認真坦誠考慮環境評估,並尊重市議會公聽會機制,開放式的良性溝通程序,是值得臺北市民參考與市政府引用的制度。

 

 

參考資料:

  1. 周柏雅的「市政質詢」:都審委員到底掌握臺北市多少兆元商機? 2012/11/12 — 柏雅小秘書
  2. 臺北市都市設計及土地使用開發許可審議委員會設置辦法
  3. 周柏雅的「市政質詢」:多了1個吃吃喝喝的商場旅館電影院 就是『文創』? 就是 都市更新? 聰明的 都發局/都委會:
    只是負責送容積獎勵=$$$? 苦命的文化局 不懂都市規劃與更新、再造 還要硬扛都發局該做的工作?2013/09/27 — 柏雅小秘書
  4. 周柏雅的「市政質詢」:周柏雅副議長室2014.02.20新聞稿- 位於市中心足以造鎮的完整腹地,卻被市府暴殄天物當成豬肉在零售! 松山機場周邊「整體」都市計畫實際上卻是破碎的,如此能為市政發展帶來永續的增值嗎?2014/02/20 — 柏雅小秘書
  5. 周柏雅的「政策關懷」:臺灣民主要長大(3) 為什麼許多臺北人迷權貴?2013/11/25 — 柏雅小秘書
  6. 聯合新聞網:還有多少「葉世文們」?
  7. 蘋果總部工期延,2016年見太空船  智慧好程式 2012/11/22  
  8. 中國時報:新聞一點通》建商包圍評委、政客有一套!
  9. Spiralzoom Architecture

周柏雅的「市政質詢」:臺北的房子到底有多貴?北市市民買的「鞋盒式」集合住宅,為何比好萊塢明星的獨院獨戶還貴啊?

文中所提及之參考網站連結:

  1. 蘋果日報:北市螺旋豪宅 瘋傳1坪800萬  2014.5.28
  2. 聯合晚報:還有多少「葉世文們」?2014.6.2
  3. Facebook:你買的房子,還比好萊塢的明星要貴啊! 2014.3.31
  4. 周柏雅的「市政質詢」:台北人對豪宅的定義?多少錢以上才能稱豪宅? 2013.10.11
  5. 蘋果日報:台北購屋 比東京貴千萬   2013.8.25
  6. 中國評論新聞:   吳敦義:台核電廠像菩薩坐在蓮花座  2011.3.15
  7. 工商時報:  彭淮南:雙北房價 比東京還貴 2013.11.28
  8. 中央社新聞:什麼!? 台北市平均房價比紐約還貴,平均薪資紐約卻是台北市的3.7倍?  2014.3.13
  9. 天下雜誌:在台北討生活,比紐約難2倍!台灣蟻族的告白  2011.10.13
  10. 好房新聞:趙藤雄:一坪250萬不貴…. 與平民不同的思維?  2012.11.13
  11. 蘋果日報:合宜住宅的騙人把戲 (林萬億)2014.6.3
  12. 臺灣銀行官網:牌告匯率
  13. 蘋果新聞:鎖定軍公教客層 「全聯」也來賣厝? 2014.5.28
  14. 蘋果日報:民怨賣屋後 被加價8成轉售  2014.5.28
  15. 中時電子報:投資不振 超額儲蓄創新高 2013.6.9
  16. 蘋果日報:  央行:全台房價都偏貴 2014.5.30
  17. 周柏雅的「市政質詢」:台北人對豪宅的定義?多少錢以上才能稱豪宅? 2013.10.11
  18. G0v台灣零時政府:豪宅容積獎勵(開放空間)資訊開放
  19. 好房news:每坪250萬不貴?美豪宅一坪等同帝寶月租金  2014.3.31
  20. 中時電子報:還在漲! 雙北預售房價創新高  2014.5.23
  21. 土木技師公會技師報:失控的都市容積  2010.3.20
  22. 蘋果日報:全美最高基本薪資 西雅圖時薪450台幣 2014.6.3
  23. CNBC:Seattle approves highest US minimum wage 2014.6.2

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  1. 動物園Zoo Mall 8千坪空間養蚊子
  2. 中華民國101年度臺北市地方總預算案
  3. 動物園原拆遷安置戶是被「政府以廉價徵收數千坪到數萬坪土地」的弱勢者
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