周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

市宅神邏輯-一樣是住宅

北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅
市宅租金每月超過2萬元就要賣掉,
但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

北市府現有市產可供出租做住宅的有聯開宅、員工眷舍、平價、老人、中繼住宅、都更分回戶等市宅其中仍有數百間寧可空著,甚至有閒置旅館房間等等,其實在市民眼中這些珍貴市有房產,不管取得法源為何,皆是「公宅」=市宅,其租金都應該按取得成本,參酌實價登錄,儘量以優惠價租給無殼租屋族。但是柯市府卻寧可賣掉0現金成本的聯開宅,再拿稅金幾百億再重新蓋住宅。而最近動工總金額高達11億元的奇岩公宅也不過提供288戶,且有6成是單房型。

市宅月租超過2萬元比比皆是

以大直的培英基地公宅來說,按租房網資訊,在培英基地周邊的電梯華廈、大樓,其出租行情約在每坪1088到2314元之間,平均則在單坪1629元左右,若以公宅租金是市價的85折計算,單坪租金約為1384元。依柯市長所謂的「租金二萬元以上就要賣掉」,依此標準,培英基地的房型只要超過15坪,其月租金就會達到20760元。而都發局目前所規劃的房型,超過15坪的就有4成、79戶,難道這些推動中的公宅,都是柯市長口中「要賣掉」的公宅嗎?

培英基地、甚至奇岩段公宅的「三房型」,其月租金都很有可能超過3萬元,更不用說逸仙都更分回戶,租金上看4萬元等等。以北市主計處統計資料:「每人平均居住面積10坪」來看,2-3人小家庭,1坪月租800-1000元,非常輕易就會越過2萬元門檻。而無屋族也不ㄧ定是中低收入戶,限制租金門檻,不如限制補貼門檻。而且市府ㄧ邊說要賣掉月租超過2-3萬元的聯開宅(這也是市宅),ㄧ邊又規畫蓋月租超過門檻的公宅(也是市宅),怎麼會左手出、右手進呢?

0現金成本不給住,還要從市民口袋裡掏更多億來蓋新宅

市長自己都知道「租金太貴」的公宅不合理,那不就更應該想辦法平抑市府自己訂的租金金額嗎?不論是透過「租金補貼」或是「降價出租」,都是對需要公宅的市民「最有感」、「立即見效」的政策方向!為什麼柯市長卻反其道而行,仍要花上大量的時間、人力、金錢…,拼命找地、開公聽會要蓋公共住宅,但明明手上就有數百間市有房屋,卻不讓租屋族/市府員工居住現有住宅,寧可空著、屢次流標也不知變通?

臺北市所持有的捷運聯開宅,交通區位佳,也與都發局聲稱要興建的「好宅」定義所差無幾,更是北市府以地主類似參與「協議合建」形式取得,市庫不必付出現金就能分回新宅,市府硬是讓既有的「聯開好宅」以高昂的標售價、標租價空著10年以上,變舊宅,而不願降價出租!要是民間包租公、包租婆,早就想方設法地把空戶租出去了,哪有可能擺著慢慢租、慢慢售?

市府面對市產閒置問題,應該要即刻處理,一方面解決市產空轉、一方面解決居住問題才是。

參考資料:

1.柯市長您想的太簡單了!
聯開宅「1個月租金要3萬2000元,乾脆分期付款繳房貸就好,住3萬多元的房子,是要幹什麼」?柯市長說法好像ㄧ般民眾買房子都能比照某大老闆買帝寶不需要自備款的嘛?!北市平均房價1500-2000萬(通常還是屋齡超過30年舊屋),三成自備款就是450-600萬元。以行政院調查來看,近7成上班族月薪都沒有超過4萬元,若月存2萬元,光是存自備款就要耗盡10幾年、甚至超過20年!而卅歲以下更有58%月薪不到三萬元、86%不到四萬元,若月存1萬元,從25歲工作至60歲的35年工作年數,才能勉強存到「自備款」。在臺北買房子,一個月只要花三到四萬?柯市長您想的太簡單了!

2.2017/5/27蘋果日報:奇岩公宅動工 柯:不損房價另開新視窗
3.臺北市都發局/北投區奇岩新社區基地簡報
基地面積:5,932.44 平方公尺(約1795坪)

4.2017/1/24自由時報:公宅戰略錯誤?柯文哲:月租兩萬以上就賣掉另開新視窗
柯文哲日前在市議會公宅專案報告提過,只要月租超過3萬元以上的公宅就會賣,今日卻改口說月租金超過「2萬元以上」才應該要賣;柯表示這是依據過去狀況評估,有時在政策執行會有些微錯誤,經重新檢討,現在比較清楚

 

相關新聞聯結:

2017/6/20中國時報:賣聯開宅蓋公宅 挨轟神邏輯

 

周柏雅的「市政質詢」: ZOO MALL原址的何去何從?

周柏雅議員辦公室2017年5月16日新聞稿
ZOO MALL原址的何去何從?

動物園因其位處相對偏僻之園址,而難以帶動周邊商業設施之熱潮,動物園大門口左側到貓空纜車動物園站兩邊之用地,長期以來一直難以有效規劃運用,過去曾規劃「動物園園外服務中心」(ZOO MALL),吸引商家進駐,提供民眾餐飲、遊樂的場所,但最後仍因規劃不良,餐飲品項、價格不具吸引力等因素,加上民眾不太可能至動物園內參觀時,只為了解決午餐需求,就專程折返至大門口外用餐,102年9月23日,最後一家廠商撤出ZOO MALL後,僅留下兩棟建物作為動物園靜態布展,直至103年9月24日全數關閉。不久後郝市府又利用抄襲第一次未確實審查的鑑定報告做為第2次不實鑑定報告,在103年底強行將未到使用年限的3棟現況耐震能力足夠,無需進行結構補強;2棟需補強,惟未達拆除重建標準全數強行拆除,事後雖然被監察院糾正在案,但3年來這一大片空地要如何再利用仍是未知數。蓋了又拆、拆了又蓋,難道這中間不必強遷居民就叫居住正義嗎?當初這幾塊地也是徵收而來的,不做原有的用途,就該回歸原來民眾的居住地的用途!(附1)。

市府打著經營旅館的如意算盤,行得通嗎?
動物園先用興建水族館名義急急把才興建10餘年就漏水處處Zoo Mall拆光光後,又在輿論壓力下喊停水族館興建,但柯市府卻又要以「生態主題園區」的名目,打著配合臺北市文山區的「三貓計畫」(附2)(貓熊、貓纜、貓空)將生態主題園區實際還是要做商業使用,主要用做餐飲、住宿之功能,以「生態主題旅館」作為中心,往右邊有動物園,往左邊有貓空纜車站直接上去後方的整塊貓空山區腹地,寄望招攬更多觀光客停駐此ㄧ景點,但是在北市合法旅館在2014年12月才415家,1.9萬間房間數,到2017年3月就增加了超過100家旅館,投入營運的房間數增加到2.6萬間,這還不包含正在興建請照中的新旅館與像Airbnb這種不納入統計的房間供應,北市府要在這個旅館供應量大增,國際觀光客成長率又受中國影響鈍化期大搶現有民間業者生意嗎? (附3)

旅館周邊空有一個打烊的動物園,和空曠的停車場,吸引力在哪?
然而,過去動物園在此規劃商業設施ZOO MALL已有前車之鑒,除了租金與營業內容的問題造成廠商撤出之外,整體而言,周邊無法帶動整體商業休閒發展,造成商業動能與後勤支援的缺乏恐怕才是無法長期經營且深耕在地的主要原因;如果將過去的商場替代為明日的旅館,難保不會重蹈覆轍,而且投入的人力、物力、資本、又將是鉅額的浪費。

規劃應有多元思考,除了空間規劃,時間也是重點;跳脫以動物園為本位的思考框架,讓地方特色衝出獸籠!
動物園於106年2月17日與4月18日舉辦了兩場ZOO MALL基地未來建設之在地座談會,當地里長之共同意見,除了認為需要與周邊地區一同思考規劃整體性開發之外,許多寶貴的建議也共同指向動物園必須將時間上的規劃延伸至夜間。由於目前動物園營業時間僅開放至下午17:00,在周邊沒有相關延續遊憩觀光之設施情況下,園外區域幾乎是一片寂靜,以目前市政府的規劃,若興建旅館是可能可以將白天遊覽動物園的遊客延攬在此一區域,下榻旅館進而能夠延續消費行為及商業活動,然而,ZOO MALL的經驗告訴我們,去動物園觀光的遊客會繼續留下來在周邊消費的族群多嗎?與其試圖將原來白天就在動物園活動的遊客留下來,倒不如在夜間創造另外一個誘因,讓一定的市民集中於此,造成此一區域的群聚效果,相關的生活機能自然帶動起來。

旅館只停留幾晚,公宅可扎根在地
臺北市公宅政策一直在為了找地而煩腦,公宅在推動的同時,經常受到周邊住戶的強烈質疑與反對,除了房價、居住環境擠壓等問題之外,龐大的戶數對於周遭交通環境是一大考驗。目前ZOO MALL原址用地與原污水處理廠總共佔地6302坪(20,860平方公尺),以這樣的基地面積而言,興建提供上百戶數的公共住宅綽綽有餘(附4),有人就有需求,固定的居民更是可以帶來長期而相對穩定的商業活動;況且以地理客觀條件看來,這塊基地作為公宅之用,可以說是得天獨厚。
首先,過去公宅選址是一大難題,由於未來的不確定性,經常遭逢周遭居民的反彈,然而,動物園周邊住戶不多,對於原住戶之衝擊影響應可減至最低,況且公宅基地周邊除了動物園之外,也有許多山坡與綠樹相伴,是一絕佳之位置。
再者,以交通條件而言,公宅若能設立於此,將能成為目前第一座與捷運站、纜車站、公車站共同相連的交通樞紐公宅,未來能將捷運動物園站、纜車站搭建空中連通走廊直接與公宅相通,由動物園至忠孝復興站僅需要16分鐘(附5),至臺北車站更只需半小時,而動物園公車站行經路線經由信義快速道路連結至信義計劃區,更只需要15分鐘以內,而且就行車需求來說,雖然木柵地區受限於老舊街廓,經常有交通壅塞情形,然而動物園前新光路二段可說是時常保持暢通無阻,馬路又大條又直,車流量又少,各方面交通條件可說是一時之選!對於有承租公宅需求的市民而言,這樣的居住條件可充分滿足其需求。

市民不可脫離自然生態,同時也需要人文藝術
攤開臺北市藝文場館地圖,作為首善之都,臺北市擁有龐大的表演藝術動能與需求,然而適合的場館總是少之又少,每到檔期申請月份總是搶破頭,其中尤其又以音樂表演空間為甚,不消數天就把隔年整年份的檔期全數搶訂一空。
目前臺北市藝文界的生態有許多是中型的演藝團體,對於這些中型表演團體而言,大型場館如中正紀念堂兩廳院動輒2,000席位太多,許多民間私人經營的場館又僅數十席位不足,最適宜的400至600人場地經常需要遠赴新北市蘆洲功學社音樂廳,然而交通的跋涉經常讓愛樂市民望之卻步。
如果能利用ZOO MALL原址基地興建一個中型音樂廳,容納觀眾席500人左右,想必可以成為臺北市藝文場館荒的一滴甘霖,除了交通便利之外,首先造福的是文風興盛的文山區,對於推廣藝文活動能夠有正面加成的效果;再來,站在區域發展的考量,藝文活動、音樂會經常舉辦於下午及晚間,若周邊資源能夠整合,白天有動物園的民眾遊憩活動,提供親近自然、生態教學的場域,而傍晚時分至晚上則能夠提供另外一種人文藝術的體驗,不僅讓參觀動物園的民眾能夠在當地延續其一日遊行程,也更能吸引白天不在此活動的愛樂市民到來,進而擴充人潮,促進周邊商業設施的活力與收入,可謂一舉兩得。三貓計畫的未來,如這6300坪大的基地如何成功的規劃關係密切,市政府不可不用心。

附1:
2014/10/16自由時報:Zoo Mall今拆除 將做藝文空間

附2:
2016/04/11自由時報:討論三貓計畫 柯:貓空產業規劃是大問題

附3:

附4:

基地面積(平方公尺) 戶數
ZOO MALL原址及原污水處理廠基地總面積 20,860 ???
松山區健康公宅 9,684 507
文山區興隆公宅一區 3,595 272
文山區興隆公宅二區 5,924 526
青年公共住宅 4,075 273
東明公共住宅 8,348 700
明倫公共住宅 8,639 380

附5:臺北捷運官方網站/票價及乘車時間

周柏雅的「市政質詢」:紙上畫畫=啟動、發包?找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市都發局! 要等混成一團的柯隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧!

周柏雅議員辦公室2017年4月13日新聞稿

<委外>紙上畫畫=啟動、發包?

找不到【房租所得比】,無法預測【房價所得比】的北市<腐>都發局!

要等混成一團的柯<團>隊給市民蓋公宅? 還是早點洗洗睡吧

畫山畫水畫唬爛-柯團隊親手從規畫到興建、完工的公宅有幾戶?

民眾關心的公宅政策,都發局僅列出的三項自嗨的指標,公共住宅戶數目標從選舉口號八年5萬戶下修到四年2萬戶「完工」再度下修到四年1.8萬戶「開工」,而這1.8萬戶只要像數十年前就紙上畫畫的社子島開發【開始規畫】,就是北市府都發局公宅KPI中的【啟動】! 北市府口中所謂的「發包」達1.8萬戶,連假動工都不算,大部分也只是發包規畫設計案=畫山畫水,跟民眾認知的拿到建照破土「開工」,「完工」相差甚遠!

事實上,民眾最關心的是自己是否能住到公宅,以及目前的公宅租金是否負荷的起! 但都發局卻隻字不提相關KPI,例如最新捷運聯開公宅共有 570 戶,卻有高達 130戶空戶未出租,也就是每五戶就一定有一戶是空戶,會造成空租率如此之高的原因,就是公宅租金單價過高、總價過高!這些都發局卻絕口不提!

行政院主計處與營建署早公布房價所得比,金管會也曾指出房價租金比高的嚇人

都發局大言不慚地寫下2大住宅指標: 房價所得比: 無法預設; 房租所得比: 尚無資料>,民間不動產甚至金融、保險業、房仲業的研究單位誰能比北市都發局配備千名大軍專業人員多? 民間都能做出此2大指標中只需要的3項數據: 房價、租金、所得的統計趨勢分析,就是政府不能!這不是無能就是不為也吧!

不懂民間疾苦典範在人間

明明內政部營建署就有去年第2季北市房價所得比為15.07倍,都發局卻能植入14.9倍,行政院主計處更提出北市新建案房價所得比高達33倍,擁有千名大軍的北市都發局就是是沒人看公告、沒有人讀報導的嗎? 金管會都能在2015年引述國外網站資料指出,「台灣房價租金比」(Price/Rent Ratio)約64倍,都發局會連這種城市痛苦指數都能裝瞎說找不到資料,真是不懂民間疾苦典範在人間啊!

都發局不知租金水準沒關係,社會局懂吧? 主計處也有租金調查月報

從已公布的<房價所得比>,主計處與營建署已經幫都發局找出來2大關鍵參數: 房價與所得。而房價租金比只剩下<租金>這個參數而已,都發局不食人間煙火沒有關係,社會局在今年3月居住正義論壇新聞稿也提出分級中也引用營建署的<臺北市房價所得比達15倍之多>,社會局應該能掌握北市租金行情,否則怎麼能提出租金九宮格補貼? 北市府主計處物價統計月報,每月都會製作房屋租金指數,每年也會在4月及8月公布北市家庭收支記帳調查,就算不引用行政院或內政部的所得數據,要得到房租/所得比或房價/所得比,這是有多難啊?

參考資料:

106年度上半會期施政報告KPI:確保市民居住權益

臺北市政府主計處

http://dbas.gov.taipei/ct.asp?xItem=1121331&CtNode=6146&mp=120001#M3

內政部不動產資訊平臺

http://pip.moi.gov.tw/v2/e/scre0105.aspx

鉅亨網: 北台灣新建案房價所得比 台北33倍最高 桃園人買房最輕鬆 2017年2月23日

http://news.cnyes.com/news/id/3726828

臺北市「居住正義論壇II」熱鬧登場 北市府拋出九宮格分級租金補貼方向 邀請各界來開講 2017年3月13日

http://www.dosw.gov.taipei/ct.asp?xItem=274285700&ctNode=79033&mp=10700m

房地王部落格: 房東看過來用房價租金比計算合理價

http://blog.housetube.tw/archives/32480

周柏雅的「市政質詢」:廣慈博愛公宅抗爭後戶數終於減少千戶! 但總樓地板面積卻暴增5成、總經費增加5.8億!? 都發局是在玩什麼數字遊戲? 還是給了什麼人特定承諾?

周柏雅議員辦公室2017年1月11日新聞稿

廣慈博愛公宅抗爭後戶數終於減少千戶!
但總樓地板面積卻暴增5成、總經費增加5.8億!?
都發局是在玩什麼數字遊戲? 還是給了什麼人特定承諾?

 

戶數下降,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪? 令人匪夷所思!

都發局2016年1月28日公布的「臺北市公共住宅投資財務自償性與融資可行性分析」,廣慈博愛園區總興建經費成本為167億元,初步規劃的樓地板面積為8萬坪(27萬m2),遭到議員和周邊居民不斷抗議,質疑會對周邊的交通造成衝擊,半年後都發局表面知錯改善,宣布總戶數將從2800戶下修到1562戶,減少1238戶、4成的戶數;容積從350%下修為300%,減少1成4。

但明明戶數下修、容積下修,都發局向議會報告的資料,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪!(27萬m2變成40萬m2 ),增加5成! 總經費成本卻從167億暴增5.8億變為173億! 且因為總樓地板面積增加,每坪造價成本則從20萬稀釋成14萬! 為何戶數下修、容積下降,總樓地板面積還能暴增? 難道多出來的4萬坪都是免計容積嗎? 令人難想像不計容積樓地板面積可有如此之多,都發局要怎麼解釋呢? 都發局林局長真的是專業建築師嗎?多出來的樓地板面積是要做什麼呢? 就算是擴大公眾使用面積,甚至更糟的是擴大商業用途,還不是帶來更多人潮,更增加附近社區的土地使用強度與公共設施負擔! 這樣不是變相唬弄居民的原始抗爭初衷?

實際容積率居然從法定基準容積300% 變成630% ! 暴增1倍!

若將法定容積加入上免計容積,合理的計算方式為將法定容積乘以1.25,因此目前的法定樓地板為5.8萬坪,乘上1.25,就會變成7.2萬坪,但都發局計算的樓地板面積卻比合理的樓地板面積7.2萬坪硬是增加為12萬坪,增加68%!

而且法定的容積率雖然從350%,下降為300%,但若將現在都發局給的總樓地板面積12萬坪,去除以基地面積,實際的總容積率居然暴增為630%,比2016年的財務計畫的容積還要高出1倍!

容積灌水是為了讓每坪造價回歸正常值?

而若依照合理樓地板面積計算,造價應該是每坪24萬、且依照之前的財務報告書,也是一坪20萬! 但現在因為樓地板面積被灌水後,每坪造價大幅下修為14萬! 難道都發局是為了掩飾原來的每坪造價太高,才將樓地板面積灌水,好讓目前樓地板的造價計算方式,跟一般公宅的造價接近(雖然還是高於林局長在2017年預算審查時承諾議會的1坪11〜12.5萬元)嗎? 都發局難道是為了讓每坪造價看起來不致於過度超標,才用目前的每坪造價和總經費,去反推實際的樓地板面積,才會讓樓地板面積暴增嗎? 或者已承諾特定人有不能降總經費、總面積的壓力呢? 但容積暴增如此之多,都發局要不要好好解釋清楚,這暴增的容積到底是什麼呢? 整個都市計劃法、土地使用分區管制等等配套法令主要目的就是為了管控容積、控制常住人口密度,身為都市計畫發展的局長,更應莫忘法律初衷!

相關資料:

1. 廣慈博愛院基本資料:

2. 2016年1月28日 財務規劃書預估總樓地板面積資料,總樓地板面積8萬坪

3. 都發局2017年1月6日提供最新之公宅樓地板面積資料,總樓地板面積12萬坪

 

相關新聞報導:

1.2017/1/12廣慈降容積 總樓地板竟增4萬坪

周柏雅提到,都發局向議會提報廣慈博愛園區的公宅興建資料中,公宅興建案雖然戶數、容積下降,總樓地板面積竟從八萬坪提升至十二萬坪,總經費也從一六七億元暴增至一七三億元,甚至導致公宅每坪造價成本從二十萬元稀釋成十四萬元。

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2.2017/1/12立法院換地案 最快下會期才有結果

另外,針對「廣慈博愛院園區」開發案,歷經2年爭議,公共住宅戶數從2800戶下修為1562戶,並結合社福、托幼等公共設施。但民進黨籍市議員周柏雅昨指出,北市府宣稱下修戶數、容積率,總樓地板面積卻從8萬坪變成12萬坪,增加將近5成,勢將帶來更多人潮,又再糊弄當地居民。總經費則從167.8億增至近173.6億元,暴增5.8億元。

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周柏雅的「市政質詢」: 隔壁新北市三重青年住宅已亮相,北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

隔壁新北市三重青年住宅已亮相

北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?

公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

北市府還要坐養空屋幾年?

尚有百戶空屋、出租率欠佳的捷運臺北橋站聯開公宅(下稱聯開公宅),現又面臨到隔壁新北市政府推出的三重青年住宅(下稱青年住宅,註1)挑戰,臺北市政府還能「坐看屋空」嗎?針對聯開公宅的租金訂定,臺北市政府不應僅參考周邊房價並以市價打8到9折計收,要讓市民租得起的公宅就應按成本價來訂租金!現在的聯開公宅卻硬要用豪宅租金高價出租,當然等不到市民來承租。

臺北橋站聯開大樓拿到使用執照都已經3年8個月(註2),曾經在議場大聲回應「難道不該在臺北市做公共住宅嗎?」且身兼督導捷運局、都發局、公宅業務一條鞭的林副市長,到現在還不肯降公宅租金是在等什麼?以目前居高不下的聯開公宅租金,還要臺北市租屋族等多久才能租得起呢?

 

市民租不起的聯開公宅,蓋再多有何用?

臺北橋聯開公宅,月租金落在12200元到28400元之間(註3),對一般年收入40%以下的家庭、市民來說,實在是負擔不起,反觀新北市推出的青年住宅,租金最低從7700元到24875元之間,房型也比臺北橋聯開公宅更多了「三房型」的選擇,可容納多人、家庭一同分擔房租,讓青年住宅負擔得起;甚至還有提供全套家具、電器,讓新北市民「一卡皮箱輕鬆入住」(註4)!

再以單坪單價來計算,北市府的聯開公宅,租金約是每坪871到1006元不等,而新北市的三重青年住宅只有每坪693元到875元之間,新北市就是便宜了14%到21%不等!而且臺北橋聯開公宅與三重青年住宅相距不過650公尺!整體來說,在價格上、在條件上,新北市的青年住宅都比臺北市的聯開公宅更符合「社會住宅」、「居住正義」的定義!

20160817三重公宅比較

周柏雅議員辦公室製作/臺北橋聯開公宅與新北市三重青年住宅比較圖

不是資格有問題,而是價格有問題!

就是因為臺北橋的聯開公宅太貴,推出半年卻只有42%的出租率,臺北市政府還特地量身修改條件,放寬年齡資格(註5)但還是不見起色;為此,臺北市政府於2015年底,再修改臺北市社會住宅出租辦法(註6),將承租資格由原本的家庭年收入40%以下,調高到50%以下,開放更多比較有錢的人來申請聯開公宅,到了2016年7月底才好不容易有66%的出租率(註7),但仍有34%的空戶租不出去!

同時期推出的興隆公宅,是以舊制-家庭收入40%以下為承租條件,而其租金落在6900之間到16100元之間(註8),每坪單價僅有500餘元,為臺北橋聯開公宅的6折價,一推出就租罄完畢,至今一戶難求。由此可知收入40%以下的公宅居住需求相當大,但柯市府錯誤的訂價,讓聯開公宅高不可攀,卻不了解:「不是資格有問題,而是價格有問題」,聯開公宅出租率那麼低,問題全部出在柯團隊自己身上!

 

一鳥在手勝過眾鳥在林、在雲端!

假設一戶平均20坪、一坪月租金僅以700元計算,100戶一年就有1680萬元可收,4年空著就損失6720萬元,這些錢來貼補一年北市學生吃有機食品或購買橄欖油做營養午餐,都還能找錢回來!柯市府應重新調整價格過高的聯開公宅、讓需要的市民更能真正得到居住服務、實現居住正義、活絡市產。

 

租金重新計算,建立起市民住得起的公宅,才能落實居住正義!

柯市長的臺北橋聯開公宅與新北市的青年住宅相比,也許有其交通優勢,以一般置產、投資、租屋等「市價」來看,臺北橋站聯開大樓的物件,每坪單價比新北市在三重其他地方興建之建物相比,或許會比較貴,但臺北橋聯開公宅早已是取得使照達四年的中古屋了,怎能再與當時全新建物房價相比,還拿這種標準當計算依據?!

而公共住宅之租金不應是按市價打折扣再租出去的死板公式,實際上出租率已出現問題、居住正義無法實現之時,就應該加以調整、更新。因此,就算區位較佳、交通較方便、甚至於地段較貴…,只要租金訂到讓有需要的人租不起,就該調整、就該改善,因為這是「公共住宅」,其價值不是只按房屋市價計算,更要包含對社會帶來的正面意義及居住正義的落實等等「無價的價值」。

 

 

 

 

 

 

 

註1

20160815東森新聞:新北三重青年宅開放申請 首日破400件

「以10坪大的套房為例,一般戶租金為7,700元,且附有傢俱、冰箱、電視及洗衣機等,鄭健志表示,一般戶租金幾乎是市價的8折以下、弱勢戶則低於市價的64折,因鄰近傳統市場、學校及運動中心,生活機能佳,另外,加上距捷運台北橋、菜寮站步行約10分鐘,也吸引工作於大台北生活圈、通勤的年輕人。」

 

註2

新北市政府/執照存根查詢系統/101重使字第00534號

使用執照發照日期為2012年12月20日,距2016年8月18日約3年8個月。

 

註3

臺北市政府/公共住宅資訊網/台北橋/空間規劃與租金

1.套房型:(119戶)

(1)14坪:第一年月租金12,200元(含管理費)。

(2)17~21坪:第一年月租金17,100元(含管理費)。

2.二房型:(208戶)

(1)26~28坪:第一年月租金22,800元(含管理費)。

(2)28~30坪:第一年月租金24,500元(含管理費)。

(3)31~34坪:第一年月租金28,400元(含管理費)。

註4

20160810蘋果日報:三重社會住宅下周一登記 一卡皮箱就能入住

「全國首創的BOT青年社會住宅位於新北三重區大同南路,共有252戶包括3房9戶、2房48戶與套房195戶,內部皆附設裝潢與全套家具與家電設備,只要一卡皮箱就能入住。

 

註5

2015/8/31聯合報:聯開宅再次招租 取消45歲上限

「北市捷運聯開公共住宅首波招租不如預期,北市府明將重新推出捷運小碧潭站(美河市)、台北橋站(美麗台北)共310戶未出租之捷運聯開宅,供民眾申請入住。這次取消45歲年齡上限。」

 

註6

1.20151223自由時報:租公宅家庭年收入 須144萬以下

「台北市長柯文哲昨天早上主持市政會議,修正「台北市社會住宅出租辦法」部分條文,公共住宅入住條件確定從家庭年收入四十分位點以下,調整為五十分位點(一○四年為一百四十四萬元)以下。」

2.植根法律網/臺北市社會住宅出租辦法

 

註7

臺北市政府都發局/居住服務/105.7.31公營住宅及聯開宅出租資料

2015/10/31,臺北橋站出租138戶,共有327戶 = 42%的出租率

2016/04/30,臺北橋站出租190戶,共有327戶 = 58%的出租率

2016/07/31:臺北橋站出租216戶,共有327戶 = 66%的出租率

 

註8

臺北市政府/公共住宅資訊網/興隆公宅一期/申請需知/申請承租資格條件

「家庭年所得限制:申請人本人、其配偶、同戶籍直系親屬及其配偶(無論是否與申請人同戶籍),為應審查家庭年所得之對象,依最近1年度財稅單位提供之綜合所得稅各類所得資料清單送審,家庭年所得低於公告受理申請當年度本市40%分位點家庭之平均所得(125萬元),且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍(5萬1,779元)者。」

 

 

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20160819自由時報:台北橋站聯開宅公宅 議員籲降租

20160819自由

 

20160819聯合報:台北橋站聯開宅出租率僅6成 議員:應降租金
20160819聯合

 

20160819中國時報:台北橋聯開宅vs三重青年宅 議員:學新北降租金
20160819中時

 

20160819中國時報:三重公宅 勝過台北橋聯開宅

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

公宅只租不賣,但租金太貴!

聯開宅轉公宅空租率高達41%!

政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費

才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

 

聯開宅空了11個月、租金損失超過6千萬!?市府寧可空擺也不想辦法活化、調價、改進!

周柏雅發現:臺北橋、小碧潭站等聯開宅轉公共住宅,一共有570戶,招租了近一整年,現在竟然還有236戶未出租,空租率仍有41.4%,其中空租幾乎都是長達11個月沒有出租的,把全部沒出租的算一算,未能出租而致的租金損失就高達6135萬元(附件1)!

如果當初市府就把這些公宅以市價的6折、5折降價出租,就算市府自認「虧一點錢」,也不致於如今這種完全沒人租的局面,又可以讓市民租到便宜的公宅!市府為什麼那麼堅持?如果這裡不適合當做公宅,為什麼不趁早轉型為一般住宅?

 

公共住宅租金訂價為市價85折,根本大錯特錯!毫無根據!

周柏雅認為:現在市政府訂的「市價」85折,根本沒有任何道理,完全只憑柯市長的一念之間(附件2);結果卻產生需要住公宅的人根本住不起臺北橋站、小碧潭站的聯開公宅!

舉興隆一期為例,其一推出馬上「熱租」完畢,其原因為何?就是因為興隆一期的租金只有每坪537元而已!反觀租不出去的聯開宅的臺北橋站,每坪租金在814元~1006元之間、小碧潭站也是746元~952元(附件3)!由此可見公共住宅的租金水準,對於出租率的影響有多大!

把聯開宅當做公共住宅的是柯市長,把租金訂到市價85折的也是柯市長,結果就是要租的人租不起,租得起的人不會租!市政府如果那麼怕影響房價,當初就不要把聯開宅轉作公宅好了!

 

社會住宅出租辦法更是修的本末倒置!

周柏雅質疑:為什麼市政府寧可將這些高不可攀的「公宅」擺著空著也不去思考如何活用、如何增加公宅的可利用性?弄了半天,結果就是在去年底修改了「社會住宅出租辦法」(附件4),大幅開放申請資格,從家庭年所得125萬以下,提高至147萬以下,但除了聯開公宅,其他的公共住宅全部都是幾乎滿租,這樣的修法,擺明了就是要讓更多「比較有錢」的人來租這些高不可攀的公宅、要讓臺北橋、小碧潭站的空租率下降嘛!

如此的修法只是讓比較有錢的人去和真正需要的人,一起競爭這些社會住宅;也許一時之間小碧潭站、臺北橋站的聯開公宅得以增加出租率,但長遠的來看,未來所有的公共住宅,都將會是比較有錢的人去競爭、去排擠原本「公共住宅政策」所要照顧的人,這對市長的公共住宅政策來說根本就是殺手法規!

 

法國社會住宅尚有再依收入、身份而有租金差別標準(附件5),臺北市呢?

周柏雅指出:現在的公宅,只有規定家庭年所得147萬以下的申請資格,沒有再針對租金給予額外補助,也與現行的租金補貼互斥。但這樣一來,就產生:年收入5萬元的人可能與年收入140萬元的同樣競爭一處公宅,縱使有低收入戶的保障入住名額那又如何?租金就是那麼貴、就是租不起!

依住宅法第3條(附件6)說要保障至少10%的名額給特殊情形或身份者,但是租金那麼高,租金沒調整,市府就算保留90%的名額,他們還是租不起呀!繼續按這種態度蓋公宅,蓋完了也就是給所得30%~50%分位點的去住,30%分位點以下的人永遠跟公宅無緣,階級永遠無法流動!目前的公宅政策,就是完全在湊數字!

就算柯市長曾在2015/8/26市長室會議決議(附件1):「不同收入的分級,給予不同之租金補助。」但到現在也看不出來有任何分級的政策存在,公宅招租仍有「住宅協助資源不重複受領限制(附件7)」,租金補助仍與公宅互斥,住公宅的就是沒有租金補助,因此,租不起的人還是永遠租不起!

 

從公宅配租情形可以看出分配不均跟政策的失敗!

周柏雅表示:目前公共住宅共有1116戶,租出去的戶數為853戶,其中為低收、身障、原住民及特殊身份情形者僅有154戶,比例為18.1%,比例並不高。如果再把興隆一期屬安康平宅原地改建需安置原住戶的特例扣除的話,那麼出租戶為581戶,其中需特別照顧者僅有64戶,比例降低至11%,剛好過了住宅法第3條的規定。但值得注意的是:明明還有236戶空租,不只低收入戶、身心障礙者等有需求的市民沒有能力租這些空戶,就連一般人也租不起,說明了這些空戶(都是聯開公宅)太貴沒人租。

而早些招租的公宅如大龍峒、景文等公宅,竟然完全沒有特殊需求承租戶(附件8),這又說明了:有需求的人就是得跟一般戶去競爭、去搶、或是根本租不起!由此可見柯市長的公共住宅政策是多麼排擠這些需要的人!

 

社會住宅、公共住宅用成本計價搭配分級收租,才是符合真正的居住公平正義!

周柏雅強調:市政府興建的公宅,造價加裝潢、維修以及相關財務成本(如借貸產生之利息等),最多最多每坪20萬(一般而言,在13萬~15萬)!一個建物可以用50年,等於一年每坪成本為4000元,一個月就是333.33元,政府若用每坪400元出租,那麼一間30坪的公宅就只要12000元!市政府用這種租金推出的公共住宅,才能真正幫助到需要的人!

舉前例來說,一個30坪公宅成本頂多600萬,可用50年,一年成本為12萬,單月成本為1萬元(附件9),如果將公宅租金訂在成本價的130%,讓一般戶用130%去租,則一般戶就是月租1萬3千元。稍弱勢戶用120%、1萬2千元承租。

更弱勢者可用低於成本價1萬元的8折、7折承租,租金為8千、7千元,或許有人會問:低於成本,市府不就虧錢了嗎?其實不然,前段所述的一般戶、稍弱勢戶所付出的稍高於成本價的租金:130%、120%,市府多「賺」的金額,正可以彌補更弱勢者的成本價8折、7折(可見下表)!

市政府的公共住宅政策,一定要讓需要的人能夠入住,才有政策的意義存在!

0

 

附件1

1

 

附件2

2015年8月26日市長室會議記錄

 

5-66

附件3

都發局/居住服務/公營住宅及聯開宅出租資訊/臺北市公共住宅配租概況表

 

附件4

臺北市社會住宅出租辦法(2015年12月31日新法)

第四條

申請承租社會住宅者,應具備下列資格條件:

五、家庭年所得低於公告受理申請當年度本市百分之五十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

臺北市社會住宅出租辦法(2013年10月17日舊法)

第四條

申請承租社會住宅者,應具備下列資格條件:

五、家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

附件5

2015/3/13天下雜誌:羅惠珍:我在法國住了20年社會住宅

 

附件6

住宅法第三條(用詞定義)

本法用詞,定義如下:

一、住宅:指供居住使用,並具備門牌之合法建築物。

二、社會住宅:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供

至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。

 

附件7

公-1

 

附件8

3

 

附件9

公共住宅單月成本1萬元之計算式:

以總成本每坪20萬元計算,一戶三十坪的公宅僅需30坪 × 20萬 = 600萬。

建築之年限約為50年,故:600萬 ÷ 50年 = 12萬/年。

30坪公宅之年成本為12萬,則單月成本為:12萬 ÷ 12個月 = 1萬/月

 

周柏雅的「市政質詢」:公宅住宅政策做業績給建商、喊口號給民眾兩面手法 柯市長的二萬戶、五萬戶現淪為「嘩數字」! 房租價格應以「成本」計算而非「市價」計算 才能真正照顧需要的人!

公宅住宅政策做業績給建商、喊口號給民眾兩面手法

柯市長的二萬戶、五萬戶現淪為「嘩數字」!

房租價格應以「成本」計算而非「市價」計算

才能真正照顧需要的人!

 

  興隆公宅一戶難求,但臺北橋、美河市的聯開宅轉公宅卻是門可羅雀,迄今仍有4成租不出去!平平都是臺北市推出的公共住宅,出租率卻差很大!明明房屋成本不高,但市政府偏偏要用「扭曲的市價」打85折(附件1)計算房租,結果就是產生月租動輒2、3萬的「高貴公宅」!市政府用市價打85折計算,說穿了還是在顧及房價、顧及其他不需要公共住宅的人嘛!柯市長的公共住宅在推動上卻是設置了多重關卡,空有租不出去的「公宅」有何意義?

 

若以行政院房屋建造的標準價格作最高估算,公共住宅月成本頂多1萬2500元!市府若用成本當房租基準,不就能滿足無殼蝸牛求之不得的房租價格嗎?!

周柏雅指出:按行政院編列建物成本預算標準,以超高規格的「25層樓鋼骨結構辦公大樓」的標準來算,每坪建造成本約為12萬元左右(附件2),就算再寬鬆的加碼成本到每坪15萬元,加上高規格的裝潢成本每坪5萬元來計算,公共住宅蓋得再高級、堅固,建造、裝潢加起來的興建成本頂多為每坪20萬元。

以一間30坪的公宅計算:興建成本為600萬元。再假設有興建成本一半的300萬元維修成本,總共成本約為900萬元;按行政院的標準(附件3),鋼骨結構大樓可使用約60年。以年限分攤,一年的成本就是15萬元,一個月的成本只要為1萬2500元!(算式請見附件4)

市政府若以不賺錢,只求回本的態度設定房租,就算用最高規格的興建方式,一戶30坪的公宅,一個月的成本也只要1.25萬元,將1.25萬元加個管理費1500,將月租設定為「1萬4000元」即可回本!這種價格對於臺北市有房屋需求的人來說,就是最大的福音!都發局現在月租動輒2、3萬的公宅到底要租給誰?!還是擺明了就是做業績給建商、喊口號給民眾的兩面手法?

 

市政府本末倒置,「向上」放寬出租標準,到底是要幫助誰呀?

周柏雅發現:2015年底,市政府修改「臺北市社會住宅出租辦法」,將原本所得限制放寬,由原本的所得40%分位點放寬至所得50%分位點。所得限制由年收入125萬放寬至144萬。也就是讓「收入比較高的人」也可以申請社會住宅(社會住宅即為柯市長的公共住宅),但明明興隆一期一推出就「反應熱烈、超過3000件申請案(附件5)」,可見公宅「求大於供」,許多人都還在排隊的時候,市府還怕排隊的人不夠多,還要把社會住宅的資格放寬,簡直是製造更多民怨!

市政府放寬公宅承租資格的原因,根本就是為了有一堆空租戶的臺北橋、美河市公宅!以都發局的資料來看,臺北橋站尚有137戶未出租,空租率達41.8%、美河市亦有87戶、39.9%的空租率(附件6),造成如此空租率的原因就是租金太貴!臺北橋站每坪單價多在800到900之間,而美河市更有每坪上千元的高價「公共住宅」,要找一戶三十坪的公宅住宅,沒有2萬5以上沒得租!現在市政府修法放寬資格擺明了就是要讓這些又貴又沒人租的公共住宅,肖想讓「比較」有錢的人得以申請這些高價公宅,以降低空租率!市府是認為所得級距40%-50%的人會比較笨不懂自己查詢實價登錄、仲介等市價資訊嗎?

 

該幫助的不幫,只想衝數字、銷空屋,公共住宅的公益性、社會性在哪裡?

周柏雅認為:現今的公宅政策,就是讓有需求、有意願申請公宅的人,被租金高牆活活逼走,又要開放更多更有錢的人來申請,不論臺北橋、美河市空屋率是否能得以下降,未來完成的公共住宅,將會有許多比較有錢的人來申請、來排擠真正需要的人!

都發局現在該做的,不是把資格放寬,而是去檢討為何公共住宅是要給誰申請,誰應該被照顧,而現行的租金政策是否符合這些被照顧的人之需求?將現行按市價打85折的奇怪規定好好檢討!才能真正發揮「公共住宅」的價值跟真正意義!

 

 

附件1

2015年8月26日市長室會議記錄

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附件2

行政院主計總處公務預算處/中華民國 105 年度中央政府總預算編製作業手冊/

共同性費用編列標準表
(一)建築及設備

1.一般房屋建築費

(1)鋼骨構造

甲、辦公大樓21~25層,每平方公尺36,700元。

相當於每坪12萬1322元(36700 ÷ 0.3025 = 121322)

附件3

行政院主計總處/財物標準分類(102年版)/房屋建築及設備分類明細表
公務用辦公房屋、鋼骨結構:使用年限60年

 

附件4

  1. 建造成本15萬元/坪、裝潢成本5萬元/坪,整體興建成本為20萬元/坪。
  2. 30坪公宅,成本為:30坪 × 20萬 = 600萬元。
  3. 設假維修成本為興建成本的一半-600萬元 ÷ 2 = 300萬元。
  4. 興建成本 + 維修成本 = 600萬 + 300萬 = 900萬元
  5. 成本900萬元可使用60年,平均一年成本為15萬(900萬 ÷ 60 = 15萬)
  1. 一年成本15萬,一個月的成本為15萬 ÷ 12 = 1.25萬

 

 

 

附件5

2015/11/22聯合報:興隆公共住宅一區 11月27日公開抽籤

「台北市政府新推出的興隆公共住宅一區,受到民眾熱烈迴響,兩週的受理期已收到近3,000件申請書,將於11月27日辦理公開抽籤作業,中籤率為歷年來最低。」

 

 

 

附件6

都發局/公營住宅及聯開宅出租資訊

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相關媒體報導:
2016/5/8台灣新生報:周柏雅要求檢討公宅租金規定