周柏雅的「市政質詢」:動物園園外服務中心(ZOO MALL)為何就是要蓋旅館? 各種建議聲音市府聽到了嗎?公宅、大賣場不行的理由何在?

動物園園外服務中心(ZOO MALL)為何就是要蓋旅館?
各種建議聲音市府聽到了嗎?公宅、大賣場不行的理由何在?

動物園園外服務中心,土地約有6310.15坪(20860㎡),為文山區少見難得的閒置市有土地,但本地的規劃卻一直是交由教育局底下的市立動物園辦理。雖然動物園為此一大塊市地的管理單位,也就因為如此,過去已有失敗的ZOO MALL案例(附件1)!

既然失敗了,就應該記取教訓,不要再重蹈覆轍,本塊土地應該交由都發局規劃、重新定義這塊土地在文山區的價值與地位。

但都發局從頭到尾就只有林洲民在「2050願景計畫」會上突發奇想提出一個平價旅館的概念,至於都市計畫、定位,乃至於後續的規劃案,完全置身事外,就只讓動物園花錢找人辦說明會、寫報告書,而從頭到尾的規劃竟然就是旅館、旅館、旅館!

有民眾建議大賣場、有民意代表支持公宅,動物園有當一回事嗎?

以2017年8月7日動物園舉辦的里民座談會來說,就有民眾點出:「木柵地區沒有量販店、大型賣場的問題,此處位置、交通、面積尚屬適合。(附件2)」但是這個論點在後續的工作坊、第二次里民座談會根本沒有後續討論。另,周柏雅議員亦在2017年5月22日質詢本案(附件3),認為本案區位、條件相當適合作為公共住宅,且就在捷運站旁邊,周邊交通順暢,比起其他公宅基地較無與現地居民衝突的問題,但市政府一樣沒有下文。

沒有下文的原因是什麼?原因就是主導本案開發的單位現在就是教育局轄下的動物園,一個以動物生態與保育為主要任務的動物園,能夠去決定一個商業開發的大賣場提案嗎?能夠決定要不要蓋公宅嗎?當然無法!但是這些建議都是對文山區整體發展有幫助的想法,只是因為主導單位權責不夠或是一開始就懶得處理,所以直接被埋沒。

反觀「旅館」這一個概念,不斷反覆的出現在每次的說明會或座談會(附件4)上,所以,2018年1月出爐的先期規劃第一期報告自然就是以「生態夜宿」(附件5)這種欺世盜名的「旅館」做為本案開發的主要方向。

動物園周邊地區、三貓計畫應由府級單位直接指揮,不是隨便叫個三級單位編預算就可以草草了事的!

公宅、大賣場或是其他文山區需要或可新增的設施,其實有很多可以討論的空間,但在動物園操弄式的說明會、工作坊模式下,被旅館給全數取代,目前動物園的規劃,其實就是在原本的ZOO MALL再加上數千坪的旅館空間。

而在歷次的座談會中,在地居民或里長們亦有討論到貓空發展、三貓計畫,這些議題根本不是動物園一個單位能夠處理的,該由都發局出面主導就應由都發局主導,該重新規劃就要重新規劃。

開口先講生態,卻寧可蓋影響性大的旅館也不想想影響較小的公共住宅?

第一次的里民座談會,簡報先大談生態的重要性、里山精神(人類社會與自然和諧共存),接下來就是突然來了一棟生態共生旅館?!要知道,在臺北市土地使用分區管制規則的脈絡之下,「旅館類」比「住宅類」對環境的影響是要來得更大的,因此,旅館類原則上是要求設在商業區,例外開放在住宅區設置。也就是說,明明就可以蓋這種比旅館對外部影響較小的公共住宅,也可以謂之「生態公宅」,市政府卻寧可蓋個生態旅館,擺明了就沒有所謂的里山精神!

動物園後來舉辦的工作坊、第二次里民座談會,旅館逐漸轉變成為「夜宿」場地,但是人人都知道,夜宿場地根本就是旅館!這就是教育局底下動物園主導一個開發案會產生的問題:想作商業開發又不敢明著來,就只能不斷換名稱、加稱號…。

請市府慎重思量,動物園園外服務中心這一大片市地的規劃方向不是只有一個選項,更是不宜再讓動物園去主導,千萬不要再讓一個專責動物教育、保育的三級單位去試著扛起這一個關於文山區發展的千鈞重擔!

附件1
2013/6/25另開新視窗自由時報:〈Zoo Mall將拆〉議員批:挖更大錢坑另開新視窗
台北市立動物園占地八千坪的園外服務中心Zoo Mall,閒置多年,是現有市有財產中面積最大的「蚊子館」,市府委外進行的建物評估報告日前出爐,確認Zoo Mall主體結構仍可使用,但北市府仍擬拆除,北市議員抨擊,市府強拆Zoo Mall,只是為了四年後蓋錢坑水族館,「趕蚊子養魚」,只是挖更大的錢坑給下一位市長。

附件2

附件3
2017/05/16周柏雅的「市政質詢」: ZOO MALL原址的何去何從?

附件4
2017/8/7里民座談會簡報第36頁

2017/9/9設計工作坊簡報第3頁

2017/9/23里民座談會簡報第29頁

附件5
第一期規劃報告書第P8-4頁

周柏雅的「市政質詢」:號稱還債4百多億的密技怎麼練來的?

周柏雅議員辦公室2018410日新聞稿

號稱還債4百多億的密技怎麼練來的?

柯文哲市長頻拿還債4百億作為政績亮點,但號稱省錢、還債的柯市長,其實預算裡卻是暗藏數字地雷!從主計處今年4月提供的資料來看,柯市長目前「已編列到下任市長任期(2019年度以後)」的預算總金額,竟有17275741萬之多(附表1)!也就是說,下任市長不論是誰,一上任就得馬上承接這上千億的大支票!是會還錢還是會花大錢,民眾心裡自有一把尺。匡列大把預算又花不了或等著後人來買單,市庫大水庫「暫時」當然有錢了!

 

    • 匡列預算後自降金額而頻頻流標:中正橋高達21億?18億?  2013年中正橋改善工程規劃的報告書,提及橋梁新建工程概估約需7到8億元,過了2年的總結規劃書卻暴漲到23億之多!在周柏雅議員強烈質疑其不合理後才略刪預算2億元。沒想到在2015年度預算會期通過的21億預算,新工處卻在2018年初的招標公告上,僅僅編列18億餘元來招標(附件1)?!那當初何必編列23億呢?

 
而至今中正橋工程卻遲遲沒下落,原來是工程不斷流標、再流標,現更以川普大漲鋼鐵價格為由,打算將工期由原訂的42個月延至48個月。比規劃報告書高出數倍的預算之下,竟然仍無廠商投標,原因到底出在哪裡?不論是初期的規劃書寫的7億或是向議會要預算的23億、實際投標的18億…,如此的數字差異在在顯示柯市府對於大工程的預算規劃和執行能力明顯的有巨大的落差!

 

    • 匡列預算後真領錢、進度卻牛步、工期double的典範:萬大線

 
捷運局先匡列萬大線7百多億的預算之後「假動工、真領錢」!施工進度遠比不上實際付款進度,有承包商進度不到2%,卻已支領總金額11.4%、7億多元預付款,有的包商已得標2年,完工度卻只有1%,照這種速度,萬大線是要等到柯市長孫子來通車嘛? 且捷運局對廠商付款超大方,有多少廠商為了先拿到工程預付款,實際上只是象徵性動工,監察院查了嗎?

而萬大線原定完工期為2018年,柯市長卻可大手一批就延宕7年到2025年之後才完工,捷運局卻急著先超編預算最愛先匡列大筆預算之後,再用牛步的進度作工程,讓工期延長2倍的最佳案例。捷運土建工程隨便延宕5-7年,不就坐等日後通膨追加預算,同時又可讓捷運局不僅自己可以用稅金再多養冗員且也幫著養委外規劃商,寫出更多不切實際的「可行性評估」!?

 

    • 匡列預算後動工(公宅)

 
公宅預算從2018年度起算,共編列有755億169萬5261元之多!其中,有高達94%、709億8938萬2825元是編列在2019年以後,也就是下一任市長的任期內。為了實現柯市長的公宅政策,都發局努力的編預算、爭取預算,在未來2019-2023的五年內,豪擲超過700億,平均1年就要花上140億以上。不過擅打蓋公宅拖延球的柯團隊,若真連任,這方面資金需求預計也不會高就是。但若真有心要推動居住正義的新市長,籌款就要費心了!

 

    • 留千億債不說,報喜不報憂

 
把附表1的近1800億化繁為簡為下表來說,柯市長未來(2019以後)編列的預算,光是公宅就匡列7百多億、捷運萬大線、信義東延段匡列201億、市場處改建萬大、環南、第一果菜市場匡列186億餘,以上小計就匡列了超過千億,在下任市長任期(2019年至2022年)了!

把自己要花的錢,分批分次的平均攤在未來年度,進而減少柯市長自己目前幾次的預算總金額,但事實上,錢依然是億來億去的花,要說柯市長省錢,不如說是懂得搞帳面數字的柯市長!市政建設該做就做,但不是把帳面數字攤到未來任期,替未來市長留下千億債,還口口聲聲說自己省錢!根本是報喜不報憂,欺負市民只會算短債不看長債喔! 更別提監察院決算提及受公債法與不受公債法的潛藏性累計上看9千億的債務!

 

參考資料:

附表1:

1.蘋果日報2017/12/21:柯P借款還債?北市財政局:是墊還借款以省債息

但媒體問及償債金額何處來,市府總是不明說。昨市府財政局長陳志銘才向媒體表示,明年北市府欠債可擺脫千億俱樂部,但《自由時報》今報導,柯三年來以比照富邦銀行11個大額定存牌告固定利率,向台北都會區捷運固定資產重置基金借款還舊債,馬郝柯歷任市長以來已向該基金借款317億元,且柯的年均借款40億元,都較馬郝高。

2.2017/12/4聯合採購發包中心/中正橋改建工程及代辦管線附掛工程/招標公告

預算金額1,884,234,544元

2017/12/21聯合採購發包中心/中正橋改建工程及代辦管線附掛工程/招標公告

預算金額1,884,234,544元

3.周柏雅的「市政質詢」:到去年底,仔細算出來北市府的債務已逼近9千億元!!!市民不可承受的重,誰來買單?(2015/08/14)

周柏雅的「市政質詢」: 北市府員工高層、內勤委外為主的單位有豪辦 警察外勤卻被迫要睡地下道、死於租用的違建!

北市府員工高層、內勤委外為主的單位有豪辦
警察外勤卻被迫要睡地下道、死於租用的違建!

已蓋好或遷入的豪辦有南京松江聯開大樓/萬華雙子星
競選時說要蓋5萬戶公宅的柯市長上任後,負責公宅規劃興建的都發局和所屬單位/更新處/更新中心,動用二備金4千萬元,搬出市政大樓率先搬入當時最新的南京復興站聯開(捷四)大樓共718.3坪+708坪(註:坪數係權狀坪數,實際室內坪數係為416坪+486坪)1年光是租金就要1648萬元(更新處)+1839萬(都發局)=近3千5百萬元!

在107年預算中,都更處更是編列了5億元要自建近3千坪大樓!而萬華雙子星,3-11樓也是讓千名以委外為主的勞動局/社會局等市府員工先進駐,10樓還作為市長第二辦公室之用,公益公眾使用的僅是3樓的區民活動中心及婦幼館而11樓和9樓則是聯合醫院院本部行政辦公室,公宅興建還不見成績,可是花費在供市府員工使用辦公的金錢可是毫不手軟!

寧可拆地等都更,也不願自地自建蓋宿舍!

北市職務宿舍多年來閒置任其擺爛養蚊子不出租或修繕,多年前已被監察院糾正在案,市有未利用宿舍逾2千間,其中警察局宿舍佔最大宗。這些宿舍扣除過於老舊、或等待都更重建,堪用者仍有數百間以上閒置,周柏雅議員多次要求柯市府積極處理,有些宿舍等都更、原地改建數年之久仍沒有進展就有9處!

市府這種寧可讓警察在外租違建,空著拆完的市地癡癡地等建商決定要拿走公地才要都更的行為令人難以理解!明明是職務宿舍用地,何必一定要等財團借著都更之名順便奪走4-5成市地才能蓋呢?明明<公>宅也是可以讓市府員工尤其是執行外勤勤務超級辛苦的警消人員換洗制服/輪班休息作公務使用,為什麼不能拆完就立刻用市有資金蓋呢?

蓋宿舍快快拆慢慢想?

蓋職務宿舍慢慢來,但蓋辦公室大樓則很積極,107年度就匡列了8.67億元要拆掉北投稻香市場大樓,改建為5200坪自用大樓。而成立迄今4年以來的更新中心,從未擔任過任何1件民間都更的實施者,但都更處107年也匡列了5億元要用市地為主的中山段來蓋自用大樓,但整個住宅基金對職務宿舍的規劃仍是0元!而聯合醫院也只是從財政局市有財產開發基金內部轉移1.7億大安區懷生段購地費。

蓋自用大樓均價都貴過公宅!

都更處更新大樓1坪單價17.5萬元,超過豪辦萬華雙子星9.45萬元,北投稻香1坪16.6萬元,也超過萬華雙子星,若以1坪10萬元來蓋更新大樓與北投稻香聯合辦公大樓,總計可節省5.6億元!就算用公宅均價11.5萬元來蓋,這2處自用大樓也可節省4.4億元!這4.4億元拿來蓋警消的職務宿舍,1坪算10萬元又可蓋出4千4百坪!柯市長的公宅政見口號是真聰明還是裝無知?
參考資料:
1.20170411都更處提供「2015年7月2日林副市長原訂九處改建、都更」清單


2015年林副市長的宣示,直至2017年4月的資料回覆還在評估?!
且至目前為止亦無具體進展!

2.2018/1/11三立新聞睡地下道雨衣當睡衣 警道出基層辛酸

3.2017/11/23聯合報:慟!中和9死火災死者之一是台北市警察|中和民宅大火
2017年11月23日-新北市中和區興南路二段一棟5層樓老舊公寓,昨天晚間8時30分發生重大火警,4樓12間及頂樓加蓋的5樓13間木造出租雅房…

4.南京復興站的市府單位:

5.捷四租金:更新處107年預算書14-2-25頁

都發局預算書14-1-39

6.都更合署辦公大樓:107-110年總經費:5.299億預算經議會審定為5.03億

7.
2017/2/7聯合報:萬華雙子星啟用柯文哲讚:太「luxury」了
為推動「中正萬華復興計畫」,北市府斥資約20億元,興建萬華車站雙子星大樓,其中東棟大樓於去年底啟用,相關局處,包括社會局…

維基百科:萬華車站

2016/6/28MyGoNews:北市府相關部門9月進駐萬華車站雙子星大樓辦公另開新視窗
北市府財政局為配合推動「中正萬華復興計畫」,預計2016年9月底前將安排市府相關部門進駐萬華車站雙子星大樓,除市立聯合醫院院本部及勞動局所屬機關外,也將兌現議員之要求,於10樓規劃市長第二辦公室,此外,為服務在地市民,並於3樓設置區民活動中心及社會局婦幼館。

8.北投稻香

9.2016/12/20周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」:公辦都更=市府主導?別鬧了! 柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」 根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽 而都更中心只等著分回辦公室! 擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建? 市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

10.2016/07/04周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」: 三百多間閒置宿舍、近5500坪的市有空間多麼浪費! 花點小錢整修、整理為共享工作空間、青年創業辦公室、托老、托幼 將舊有市產創造新價值,立竿見影的施政刻不容緩!

11.2016/04/20周柏雅部落格:周柏雅的「市政質詢」:七千多坪的宿舍閒著空著,創業者、創意者看到都心痛! 這些珍貴的市產明明是共享工作空間的最佳選擇 市府何時才能懂得活用資源為市民創造理想工作環境?

 

 

相關新聞報導:

1.2018/1/31自由時報:都更處合署大樓 將比公宅還貴

北市府將斥資五億元興建都更處新合署大樓,民進黨市議員周柏雅發現,該處營建成本每坪單價高達十七.五萬元,竟比公共住宅每坪單價十一.五萬元還貴,堪稱「豪宅級」合署大樓;質疑近年市府還砸錢闢建每坪造價十六.六萬元的稻香市場大樓都更,卻不願積極處理利用宿舍,等待都更、改建的宿舍就有九處,其中五處市警察局宿舍,罔顧員警權益。

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2.2018/1/31中國時報:空宿舍不給用 警得在外租房

台北市不少職務宿舍閒置多年養蚊子,多年前曾被監察院糾正。市議員周柏雅指出,市有未利用宿舍以警察局占最大宗,扣除老舊或待都更重建者,還有數百間閒置;市府寧可空著拆完的市地等待建商都更,也不編列預算自建,讓警察得在外承租違建套房,實在令人難以理解。

周柏雅的「市政質詢」: 廣慈戶數變來變去,總坪數變來變去 但總經費永遠停留在168億附近! 不管有沒有浪費公帑、佔用預算額度就是要一路發?

廣慈戶數變來變去,總坪數變來變去
但總經費永遠停留在168億附近!
不管有沒有浪費公帑、佔用預算額度就是要一路發?

三次不同的設計,謎一樣地「堅持」「一路發」左右的總經費?!

明明在2016年1月28日都發局「臺北市公共住宅投資財務自償性與融資可行性分析」期初報告中,廣慈博愛園區北區、南區公共住宅的容積率350%,公宅戶數2800戶、總樓地板面積為81952坪,總經費預估為167.83億元。

到了2016年9月8日的地區說明會時,又把容積率下修至300%、戶數1562戶,同時卻可以暴增4萬坪樓地板面積到12萬坪,總經費增加至173.62億元。

而2017年下半年都發局送市議會審議的預算書,廣慈南北區相加總樓地板面積又再下修至11萬坪,戶數減少至1520戶,神奇的是預算總經費又回到了168億(附件1)!

先射箭再畫靶的編列預算,市府的專業何在?!

前段三種不同戶數、樓地板的公宅設計,相同卻是從167.83億調整至173.62億再又調回至168.69億的魔術數字!以樓地板面積來說,從一開始的8萬1952坪到最大值的12萬1848坪,足足增加了48%的樓地板面積,但是經費只增加了5.79億,增幅不到3%!何以增加48%的樓地板面積,經費卻只增加3%?!

再者,以這三次不同的設計來看,單坪造價從最一開始的20萬4790元,中間的14萬2489元,再到最後的15萬3354元,明顯的有相當大的起伏!不禁令人連想:最一開始的公宅財務規劃就剛剛規劃168億左右,此後,無論樓地板增加或減少、戶數2800戶或是1520戶,總經費總是差不多落在168億左右!這樣的規劃有道理嗎?有說服力嗎?

上百億預算就被都發局用牛頭不對馬嘴的說明含糊蒙混過關!

上述意見,周柏雅議員多次在議會審議廣慈預算時提出,都發局總是顧左右而言他,到了預算三讀通過的當天,都發局提供了一份不明究理的補充說明,更是令人摸不著頭緒!

依照前面二段的敘述,我們可以知道,在最早的2016年1月時,廣慈全區估算的單坪費用高達20萬4790元一坪,後來樓地板大幅增加後,單坪造價才降至14至15萬左右,也就是說:「2016年1月,都發局估計的單坪造價比較高」,後來才慢慢降低。

但看看都發局提供的補充說明是怎麼說的:「樓地板面積下修,經費仍維持168億,理由:公宅結構調整盥SRC且鋼材成本上升20%其建造成本上升」(附件2)。都發局只針對第二次的14萬/坪與第三次的15萬/坪進行說明,還找建造成本上升當做藉口,卻根本忘記一開始最早最早的單坪造價是估20萬元之高呀!「一開始估太高」這一點都發局根本沒記得,還自圓其說的認為造價成本上昇?!都發局柿子挑軟的吃、詭異造價挑軟的才解釋嗎?!

附件1

附件2
2018/1/10都發局提供預算說帖

通篇不斷提到「成本上昇」,導致最後坪數雖降,但預算經費未有明顯變化。但完全沒有針對當初造價20萬元/坪有任何說明!

媒體報導:

2018年1月18日 台灣新生報 廣慈減戶數 周柏雅:預算含糊蒙混過關

周柏雅議員表示,在議會審議廣慈預算時提問,都發局總是顧左右而言他,到了預算三讀通過的當天,提供了一份不明究理的補充說明,更是令人摸不著頭緒!上百億預算就被牛頭不對馬嘴的說明含糊蒙混過關!都發局詭異造價挑軟的才解釋嗎?

2018年1月21日 聯合報 議員質疑:廣慈公宅預算灌水? 都發局:建材更動 造價較高

廣慈博愛園區公宅日前舉辦開工典禮,民進黨台北市議員周柏雅質疑,廣慈公宅原規畫2800戶,經費近168億元,如今戶數下修至1520戶,預算依舊未變,實在很「神奇」。北市都發局表示,早期興建規畫採鋼筋混凝土,後改為鋼骨鋼筋混凝土,造價較高,才會導致戶數下修,預算卻沒變的情形。

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周柏雅的「市政質詢」: 華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折 但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折
但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興段公宅要用18.84億蓋6000坪的公宅,平均一坪竟要價31.4萬?臺北市都發局打算在文山區考試院後方的華興段土地興建公宅,從2015年,規劃容積450%、529戶、21層樓高,後因當地居民反映周邊交通動線與地質問題而在同年的9月將容積砍半至225%(附件1),戶數也減至179戶、9層樓高。但明明減了一堆量體,但預算只從19.9億酌降1億餘元而已!
單坪造價也從原來的每坪13.1萬暴增至31.4萬元!不僅顯示出此公宅預算列編的不合理,更背離柯市長自己在2015年年底公布公宅財務規劃(附件2)中,每坪造價11.5萬元的承諾!

明明戶數只剩下原來的33%、容積率只剩下50%、樓層數只剩下42%,為什麼整體預算經費卻是原來19.9億的94%,只減少區區6%?!而且明明在2016年7月的說明會,就已經大幅調降戶數及容積率,可是在同時編列的2017年度預算,就還是編列18.4億,過了一年,2018年年度預算,華興段公宅總經費還是編列18.4億(附件3)!
都發局早在2016年年初就知道要調整戶數、樓層數,證明整體公宅的量體早就下修了,但直到2017年年底審查2018年度預算,卻還是巴著先前通過的預算數-18.84億元不放!

市府每年度的總預算支出是有限度的,一個計畫得花錢,就代表要在另外一個地方少花點錢,這就是預算的排擠效應。今天都發局拿著二、三年前的舊量體、舊容積,得到的舊預算,卻只是要進行一個較小的公宅計畫,明顯是佔著預算、排擠其他更需要市府預算的單位!
市府施政本應為一體、不分局處,但今天都發局打著居住正義、興建公宅的名義,卻佔著當初通過的預算而不自知減列,造成某種程度的預算排擠,可能間接影響到其他局處未來一整年的施政計畫,真是十足的都發局本位主義!都發局應立即檢討,將預算調整至真正的合理範圍,還給市民和市庫一個公道!

附件1
華興段公宅說明會2016/3/26第一場次會議紀錄
華興段公宅說明會2016/9/29第二場次會議紀錄
附件2
2015年12月31日臺北市公共住宅財務計畫

附件3
華興段公宅量體、經費表(周柏雅議員辦公室製作/資料來源:都發局)

 

相關新聞連結:

2017/1/4台灣新生報:公宅容積打折 周柏雅批都發局本位主義

台北市議員周柏雅昨(三)日指出,台北市都發局打算在文山區考試院後方興建公宅,規劃容積四五○%、五百二十九戶、二十一層樓,因當地居民反映周邊交通動線與地質問題,而將容積砍半至二二五%,戶數減至一百七十九戶、九層樓。但明明減了一堆量體,預算卻只從十九點九億酌降一億餘元而已!造價也從每坪十三點一萬暴增至卅一點四萬元!預算列編的不合理。

周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

市宅神邏輯-一樣是住宅

北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅
市宅租金每月超過2萬元就要賣掉,
但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

北市府現有市產可供出租做住宅的有聯開宅、員工眷舍、平價、老人、中繼住宅、都更分回戶等市宅其中仍有數百間寧可空著,甚至有閒置旅館房間等等,其實在市民眼中這些珍貴市有房產,不管取得法源為何,皆是「公宅」=市宅,其租金都應該按取得成本,參酌實價登錄,儘量以優惠價租給無殼租屋族。但是柯市府卻寧可賣掉0現金成本的聯開宅,再拿稅金幾百億再重新蓋住宅。而最近動工總金額高達11億元的奇岩公宅也不過提供288戶,且有6成是單房型。

市宅月租超過2萬元比比皆是

以大直的培英基地公宅來說,按租房網資訊,在培英基地周邊的電梯華廈、大樓,其出租行情約在每坪1088到2314元之間,平均則在單坪1629元左右,若以公宅租金是市價的85折計算,單坪租金約為1384元。依柯市長所謂的「租金二萬元以上就要賣掉」,依此標準,培英基地的房型只要超過15坪,其月租金就會達到20760元。而都發局目前所規劃的房型,超過15坪的就有4成、79戶,難道這些推動中的公宅,都是柯市長口中「要賣掉」的公宅嗎?

培英基地、甚至奇岩段公宅的「三房型」,其月租金都很有可能超過3萬元,更不用說逸仙都更分回戶,租金上看4萬元等等。以北市主計處統計資料:「每人平均居住面積10坪」來看,2-3人小家庭,1坪月租800-1000元,非常輕易就會越過2萬元門檻。而無屋族也不ㄧ定是中低收入戶,限制租金門檻,不如限制補貼門檻。而且市府ㄧ邊說要賣掉月租超過2-3萬元的聯開宅(這也是市宅),ㄧ邊又規畫蓋月租超過門檻的公宅(也是市宅),怎麼會左手出、右手進呢?

0現金成本不給住,還要從市民口袋裡掏更多億來蓋新宅

市長自己都知道「租金太貴」的公宅不合理,那不就更應該想辦法平抑市府自己訂的租金金額嗎?不論是透過「租金補貼」或是「降價出租」,都是對需要公宅的市民「最有感」、「立即見效」的政策方向!為什麼柯市長卻反其道而行,仍要花上大量的時間、人力、金錢…,拼命找地、開公聽會要蓋公共住宅,但明明手上就有數百間市有房屋,卻不讓租屋族/市府員工居住現有住宅,寧可空著、屢次流標也不知變通?

臺北市所持有的捷運聯開宅,交通區位佳,也與都發局聲稱要興建的「好宅」定義所差無幾,更是北市府以地主類似參與「協議合建」形式取得,市庫不必付出現金就能分回新宅,市府硬是讓既有的「聯開好宅」以高昂的標售價、標租價空著10年以上,變舊宅,而不願降價出租!要是民間包租公、包租婆,早就想方設法地把空戶租出去了,哪有可能擺著慢慢租、慢慢售?

市府面對市產閒置問題,應該要即刻處理,一方面解決市產空轉、一方面解決居住問題才是。

參考資料:

1.柯市長您想的太簡單了!
聯開宅「1個月租金要3萬2000元,乾脆分期付款繳房貸就好,住3萬多元的房子,是要幹什麼」?柯市長說法好像ㄧ般民眾買房子都能比照某大老闆買帝寶不需要自備款的嘛?!北市平均房價1500-2000萬(通常還是屋齡超過30年舊屋),三成自備款就是450-600萬元。以行政院調查來看,近7成上班族月薪都沒有超過4萬元,若月存2萬元,光是存自備款就要耗盡10幾年、甚至超過20年!而卅歲以下更有58%月薪不到三萬元、86%不到四萬元,若月存1萬元,從25歲工作至60歲的35年工作年數,才能勉強存到「自備款」。在臺北買房子,一個月只要花三到四萬?柯市長您想的太簡單了!

2.2017/5/27蘋果日報:奇岩公宅動工 柯:不損房價另開新視窗
3.臺北市都發局/北投區奇岩新社區基地簡報
基地面積:5,932.44 平方公尺(約1795坪)

4.2017/1/24自由時報:公宅戰略錯誤?柯文哲:月租兩萬以上就賣掉另開新視窗
柯文哲日前在市議會公宅專案報告提過,只要月租超過3萬元以上的公宅就會賣,今日卻改口說月租金超過「2萬元以上」才應該要賣;柯表示這是依據過去狀況評估,有時在政策執行會有些微錯誤,經重新檢討,現在比較清楚

 

相關新聞聯結:

2017/6/20中國時報:賣聯開宅蓋公宅 挨轟神邏輯

 

周柏雅的「市政質詢」: ZOO MALL原址的何去何從?

周柏雅議員辦公室2017年5月16日新聞稿
ZOO MALL原址的何去何從?

動物園因其位處相對偏僻之園址,而難以帶動周邊商業設施之熱潮,動物園大門口左側到貓空纜車動物園站兩邊之用地,長期以來一直難以有效規劃運用,過去曾規劃「動物園園外服務中心」(ZOO MALL),吸引商家進駐,提供民眾餐飲、遊樂的場所,但最後仍因規劃不良,餐飲品項、價格不具吸引力等因素,加上民眾不太可能至動物園內參觀時,只為了解決午餐需求,就專程折返至大門口外用餐,102年9月23日,最後一家廠商撤出ZOO MALL後,僅留下兩棟建物作為動物園靜態布展,直至103年9月24日全數關閉。不久後郝市府又利用抄襲第一次未確實審查的鑑定報告做為第2次不實鑑定報告,在103年底強行將未到使用年限的3棟現況耐震能力足夠,無需進行結構補強;2棟需補強,惟未達拆除重建標準全數強行拆除,事後雖然被監察院糾正在案,但3年來這一大片空地要如何再利用仍是未知數。蓋了又拆、拆了又蓋,難道這中間不必強遷居民就叫居住正義嗎?當初這幾塊地也是徵收而來的,不做原有的用途,就該回歸原來民眾的居住地的用途!(附1)。

市府打著經營旅館的如意算盤,行得通嗎?
動物園先用興建水族館名義急急把才興建10餘年就漏水處處Zoo Mall拆光光後,又在輿論壓力下喊停水族館興建,但柯市府卻又要以「生態主題園區」的名目,打著配合臺北市文山區的「三貓計畫」(附2)(貓熊、貓纜、貓空)將生態主題園區實際還是要做商業使用,主要用做餐飲、住宿之功能,以「生態主題旅館」作為中心,往右邊有動物園,往左邊有貓空纜車站直接上去後方的整塊貓空山區腹地,寄望招攬更多觀光客停駐此ㄧ景點,但是在北市合法旅館在2014年12月才415家,1.9萬間房間數,到2017年3月就增加了超過100家旅館,投入營運的房間數增加到2.6萬間,這還不包含正在興建請照中的新旅館與像Airbnb這種不納入統計的房間供應,北市府要在這個旅館供應量大增,國際觀光客成長率又受中國影響鈍化期大搶現有民間業者生意嗎? (附3)

旅館周邊空有一個打烊的動物園,和空曠的停車場,吸引力在哪?
然而,過去動物園在此規劃商業設施ZOO MALL已有前車之鑒,除了租金與營業內容的問題造成廠商撤出之外,整體而言,周邊無法帶動整體商業休閒發展,造成商業動能與後勤支援的缺乏恐怕才是無法長期經營且深耕在地的主要原因;如果將過去的商場替代為明日的旅館,難保不會重蹈覆轍,而且投入的人力、物力、資本、又將是鉅額的浪費。

規劃應有多元思考,除了空間規劃,時間也是重點;跳脫以動物園為本位的思考框架,讓地方特色衝出獸籠!
動物園於106年2月17日與4月18日舉辦了兩場ZOO MALL基地未來建設之在地座談會,當地里長之共同意見,除了認為需要與周邊地區一同思考規劃整體性開發之外,許多寶貴的建議也共同指向動物園必須將時間上的規劃延伸至夜間。由於目前動物園營業時間僅開放至下午17:00,在周邊沒有相關延續遊憩觀光之設施情況下,園外區域幾乎是一片寂靜,以目前市政府的規劃,若興建旅館是可能可以將白天遊覽動物園的遊客延攬在此一區域,下榻旅館進而能夠延續消費行為及商業活動,然而,ZOO MALL的經驗告訴我們,去動物園觀光的遊客會繼續留下來在周邊消費的族群多嗎?與其試圖將原來白天就在動物園活動的遊客留下來,倒不如在夜間創造另外一個誘因,讓一定的市民集中於此,造成此一區域的群聚效果,相關的生活機能自然帶動起來。

旅館只停留幾晚,公宅可扎根在地
臺北市公宅政策一直在為了找地而煩腦,公宅在推動的同時,經常受到周邊住戶的強烈質疑與反對,除了房價、居住環境擠壓等問題之外,龐大的戶數對於周遭交通環境是一大考驗。目前ZOO MALL原址用地與原污水處理廠總共佔地6302坪(20,860平方公尺),以這樣的基地面積而言,興建提供上百戶數的公共住宅綽綽有餘(附4),有人就有需求,固定的居民更是可以帶來長期而相對穩定的商業活動;況且以地理客觀條件看來,這塊基地作為公宅之用,可以說是得天獨厚。
首先,過去公宅選址是一大難題,由於未來的不確定性,經常遭逢周遭居民的反彈,然而,動物園周邊住戶不多,對於原住戶之衝擊影響應可減至最低,況且公宅基地周邊除了動物園之外,也有許多山坡與綠樹相伴,是一絕佳之位置。
再者,以交通條件而言,公宅若能設立於此,將能成為目前第一座與捷運站、纜車站、公車站共同相連的交通樞紐公宅,未來能將捷運動物園站、纜車站搭建空中連通走廊直接與公宅相通,由動物園至忠孝復興站僅需要16分鐘(附5),至臺北車站更只需半小時,而動物園公車站行經路線經由信義快速道路連結至信義計劃區,更只需要15分鐘以內,而且就行車需求來說,雖然木柵地區受限於老舊街廓,經常有交通壅塞情形,然而動物園前新光路二段可說是時常保持暢通無阻,馬路又大條又直,車流量又少,各方面交通條件可說是一時之選!對於有承租公宅需求的市民而言,這樣的居住條件可充分滿足其需求。

市民不可脫離自然生態,同時也需要人文藝術
攤開臺北市藝文場館地圖,作為首善之都,臺北市擁有龐大的表演藝術動能與需求,然而適合的場館總是少之又少,每到檔期申請月份總是搶破頭,其中尤其又以音樂表演空間為甚,不消數天就把隔年整年份的檔期全數搶訂一空。
目前臺北市藝文界的生態有許多是中型的演藝團體,對於這些中型表演團體而言,大型場館如中正紀念堂兩廳院動輒2,000席位太多,許多民間私人經營的場館又僅數十席位不足,最適宜的400至600人場地經常需要遠赴新北市蘆洲功學社音樂廳,然而交通的跋涉經常讓愛樂市民望之卻步。
如果能利用ZOO MALL原址基地興建一個中型音樂廳,容納觀眾席500人左右,想必可以成為臺北市藝文場館荒的一滴甘霖,除了交通便利之外,首先造福的是文風興盛的文山區,對於推廣藝文活動能夠有正面加成的效果;再來,站在區域發展的考量,藝文活動、音樂會經常舉辦於下午及晚間,若周邊資源能夠整合,白天有動物園的民眾遊憩活動,提供親近自然、生態教學的場域,而傍晚時分至晚上則能夠提供另外一種人文藝術的體驗,不僅讓參觀動物園的民眾能夠在當地延續其一日遊行程,也更能吸引白天不在此活動的愛樂市民到來,進而擴充人潮,促進周邊商業設施的活力與收入,可謂一舉兩得。三貓計畫的未來,和這6300坪大的基地如何成功的規劃關係密切,市政府不可不用心。

附1:
2014/10/16自由時報:Zoo Mall今拆除 將做藝文空間

附2:
2016/04/11自由時報:討論三貓計畫 柯:貓空產業規劃是大問題

附3:

附4:

基地面積(平方公尺) 戶數
ZOO MALL原址及原污水處理廠基地總面積 20,860 ???
松山區健康公宅 9,684 507
文山區興隆公宅一區 3,595 272
文山區興隆公宅二區 5,924 526
青年公共住宅 4,075 273
東明公共住宅 8,348 700
明倫公共住宅 8,639 380

附5:臺北捷運官方網站/票價及乘車時間