周柏雅的「市政質詢」:同一戶聯開宅 捷運局標租價只要都發局公宅價的87折!價差高達4千元! 租到高價聯開公宅的市民成了冤大頭!?

同一戶聯開宅

捷運局標租價只要都發局公宅價的87折!價差高達4千元!

租到高價聯開公宅的市民成了冤大頭!?

 

同一間聯開宅,當作都發局的公共住宅租金竟然比較貴,而改當捷運局商業標租租金反而只要當時公宅租金的87折!周柏雅議員屢次提醒柯市府(附件1),針對定價過高的聯開公宅應適當的調降租金,但柯市府不要就是不要,竟採取先調高承租公宅的財產資格(附件2),但沒有效,仍有大量的聯開公宅未能出租,最後市政府乾脆直接將128戶聯開公宅還給捷運局,寧可減少公宅數量,也不要降公宅租金!

聯開公宅還給捷運局後,捷運局用公宅價87折租給任何想租就可以來投標的人,沒有財產和收入的限制,租金還更便宜。柯市府不懂得珍惜既有的聯開房產,還打算讓捷運局一戶一戶處分賣掉,然後另外再花大錢找地蓋新房子,這種公宅政策根本是本末倒置!

 

同樣一戶,捷運局商業標租可以比都發局公宅出租便宜近4400元!市府是在開公宅居民玩笑嗎?

以美河市21坪套房為例,原本都發局在當公共住宅出租時,一個月月租19,500元,後來捷運局收回改作一般商業標租時,得標價卻只有16,406元,比公宅租金還便宜3094元,相當於是84折呀!更扯的是一戶31坪的二房型,當公宅出租一個月要27,600元,但現在捷運局標租出去只要23202元,價差將近4400元(附件3)!

整體來看,都發局歸還給捷運局的美河市69戶聯開公宅,捷運局標租了45戶,以這45戶標租租金的平均來說,僅有原本公宅租金的86.97%,相當於捷運局出租同一房間的租金只要公宅的8.7折!

 

就是不降租金!寧可直接改辦法也不降!柯市府是在堅持什麼?

都發局原本分配有臺北橋站、美河市聯開公宅共545戶,是柯市長號稱2萬戶公宅的先鋒部隊,但因都發局規劃公宅租金長期屢高不下,導致第一次招租後竟有310戶空戶租不出去,為此,都發局乃修改了「臺北市社會住宅出租辦法」,提高了公宅承租的財產資格,意圖為大量高貴的聯開公宅空戶解套,但其後的第三次招租,也還是剩下224戶空戶!最後,都發局在堅持不降租金又無法改善空戶的情形下,只能將二處共計128戶的聯開公宅還給捷運局。

捷運局另將這些還回來的美河市聯開宅辦理標租作業,但令人驚訝的是:同樣一戶聯開宅,原本當作聯開「公共住宅」的房租,竟然比捷運局單純「商業標租」的房租還要貴!?

 

本末倒置的公宅政策讓人摸不著頭緒!

為什麼市政府的資產,在當公益性質的公共住宅時,價格竟然是比純商業、純套利的標租來得貴?明明公宅的申請人就必須具備:北北基桃無房產、收入在家庭年所得不得超過145萬、每個月家庭成員每人所得不得超過5.6萬…、還得排隊送件審核、每個月按規定計點…等等規範,最後卻是租到一間比較貴的房子?

柯市長的聯開公宅政策,先是被食古不化的都發局毀掉128戶,剩下的417戶大概也很難接受比捷運局的標租金額還貴的這種聯開公宅。看到捷運局可以78折標租,都發局還不趕快重新檢討聯開公宅租金價格?檢討後,應該將目前尚未標售、標租的聯開公宅,重新收回,以符合公平正義的「公宅」價格重新提供市民使用、居住!

 

 

 

附件1

2017/06/02周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

 

2016/08/18周柏雅的「市政質詢」: 隔壁新北市三重青年住宅已亮相,北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

 

2016/05/16周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

 

2016/05/06周柏雅的「市政質詢」:公宅住宅政策做業績給建商、喊口號給民眾兩面手法 柯市長的二萬戶、五萬戶現淪為「嘩數字」! 房租價格應以「成本」計算而非「市價」計算 才能真正照顧需要的人!

 

附件2

中華民國104年12月31日臺北市政府(104)府法綜字第10434681500號令修正發布臺北市社會住宅出租辦法第四條至第六條、第十二條、第十四條及第十五條條文。

原條文第4條第1項第5款:

家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

修正條文第4條第1項第5款:

家庭年所得低於公告受理申請當年度本市百分之五十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

 

 

 

附件3

3

相關新聞報導:

2018年8月13日 聯合報:公宅出租 怎比聯開宅標租貴?

聯開宅0813

2018年08月13日 中國時報:公宅竟比商業標租 貴4000元

周柏雅的「市政質詢」: 廣慈戶數變來變去,總坪數變來變去 但總經費永遠停留在168億附近! 不管有沒有浪費公帑、佔用預算額度就是要一路發?

廣慈戶數變來變去,總坪數變來變去
但總經費永遠停留在168億附近!
不管有沒有浪費公帑、佔用預算額度就是要一路發?

三次不同的設計,謎一樣地「堅持」「一路發」左右的總經費?!

明明在2016年1月28日都發局「臺北市公共住宅投資財務自償性與融資可行性分析」期初報告中,廣慈博愛園區北區、南區公共住宅的容積率350%,公宅戶數2800戶、總樓地板面積為81952坪,總經費預估為167.83億元。

到了2016年9月8日的地區說明會時,又把容積率下修至300%、戶數1562戶,同時卻可以暴增4萬坪樓地板面積到12萬坪,總經費增加至173.62億元。

而2017年下半年都發局送市議會審議的預算書,廣慈南北區相加總樓地板面積又再下修至11萬坪,戶數減少至1520戶,神奇的是預算總經費又回到了168億(附件1)!

先射箭再畫靶的編列預算,市府的專業何在?!

前段三種不同戶數、樓地板的公宅設計,相同卻是從167.83億調整至173.62億再又調回至168.69億的魔術數字!以樓地板面積來說,從一開始的8萬1952坪到最大值的12萬1848坪,足足增加了48%的樓地板面積,但是經費只增加了5.79億,增幅不到3%!何以增加48%的樓地板面積,經費卻只增加3%?!

再者,以這三次不同的設計來看,單坪造價從最一開始的20萬4790元,中間的14萬2489元,再到最後的15萬3354元,明顯的有相當大的起伏!不禁令人連想:最一開始的公宅財務規劃就剛剛規劃168億左右,此後,無論樓地板增加或減少、戶數2800戶或是1520戶,總經費總是差不多落在168億左右!這樣的規劃有道理嗎?有說服力嗎?

上百億預算就被都發局用牛頭不對馬嘴的說明含糊蒙混過關!

上述意見,周柏雅議員多次在議會審議廣慈預算時提出,都發局總是顧左右而言他,到了預算三讀通過的當天,都發局提供了一份不明究理的補充說明,更是令人摸不著頭緒!

依照前面二段的敘述,我們可以知道,在最早的2016年1月時,廣慈全區估算的單坪費用高達20萬4790元一坪,後來樓地板大幅增加後,單坪造價才降至14至15萬左右,也就是說:「2016年1月,都發局估計的單坪造價比較高」,後來才慢慢降低。

但看看都發局提供的補充說明是怎麼說的:「樓地板面積下修,經費仍維持168億,理由:公宅結構調整盥SRC且鋼材成本上升20%其建造成本上升」(附件2)。都發局只針對第二次的14萬/坪與第三次的15萬/坪進行說明,還找建造成本上升當做藉口,卻根本忘記一開始最早最早的單坪造價是估20萬元之高呀!「一開始估太高」這一點都發局根本沒記得,還自圓其說的認為造價成本上昇?!都發局柿子挑軟的吃、詭異造價挑軟的才解釋嗎?!

附件1

附件2
2018/1/10都發局提供預算說帖

通篇不斷提到「成本上昇」,導致最後坪數雖降,但預算經費未有明顯變化。但完全沒有針對當初造價20萬元/坪有任何說明!

媒體報導:

2018年1月18日 台灣新生報 廣慈減戶數 周柏雅:預算含糊蒙混過關

周柏雅議員表示,在議會審議廣慈預算時提問,都發局總是顧左右而言他,到了預算三讀通過的當天,提供了一份不明究理的補充說明,更是令人摸不著頭緒!上百億預算就被牛頭不對馬嘴的說明含糊蒙混過關!都發局詭異造價挑軟的才解釋嗎?

2018年1月21日 聯合報 議員質疑:廣慈公宅預算灌水? 都發局:建材更動 造價較高

廣慈博愛園區公宅日前舉辦開工典禮,民進黨台北市議員周柏雅質疑,廣慈公宅原規畫2800戶,經費近168億元,如今戶數下修至1520戶,預算依舊未變,實在很「神奇」。北市都發局表示,早期興建規畫採鋼筋混凝土,後改為鋼骨鋼筋混凝土,造價較高,才會導致戶數下修,預算卻沒變的情形。

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周柏雅的「市政質詢」: 華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折 但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興公宅下修容積打5折、樓層數打4折、戶數打3折
但預算總經費卻連95折都減不到?!預算編列史上奇談?!

華興段公宅要用18.84億蓋6000坪的公宅,平均一坪竟要價31.4萬?臺北市都發局打算在文山區考試院後方的華興段土地興建公宅,從2015年,規劃容積450%、529戶、21層樓高,後因當地居民反映周邊交通動線與地質問題而在同年的9月將容積砍半至225%(附件1),戶數也減至179戶、9層樓高。但明明減了一堆量體,但預算只從19.9億酌降1億餘元而已!
單坪造價也從原來的每坪13.1萬暴增至31.4萬元!不僅顯示出此公宅預算列編的不合理,更背離柯市長自己在2015年年底公布公宅財務規劃(附件2)中,每坪造價11.5萬元的承諾!

明明戶數只剩下原來的33%、容積率只剩下50%、樓層數只剩下42%,為什麼整體預算經費卻是原來19.9億的94%,只減少區區6%?!而且明明在2016年7月的說明會,就已經大幅調降戶數及容積率,可是在同時編列的2017年度預算,就還是編列18.4億,過了一年,2018年年度預算,華興段公宅總經費還是編列18.4億(附件3)!
都發局早在2016年年初就知道要調整戶數、樓層數,證明整體公宅的量體早就下修了,但直到2017年年底審查2018年度預算,卻還是巴著先前通過的預算數-18.84億元不放!

市府每年度的總預算支出是有限度的,一個計畫得花錢,就代表要在另外一個地方少花點錢,這就是預算的排擠效應。今天都發局拿著二、三年前的舊量體、舊容積,得到的舊預算,卻只是要進行一個較小的公宅計畫,明顯是佔著預算、排擠其他更需要市府預算的單位!
市府施政本應為一體、不分局處,但今天都發局打著居住正義、興建公宅的名義,卻佔著當初通過的預算而不自知減列,造成某種程度的預算排擠,可能間接影響到其他局處未來一整年的施政計畫,真是十足的都發局本位主義!都發局應立即檢討,將預算調整至真正的合理範圍,還給市民和市庫一個公道!

附件1
華興段公宅說明會2016/3/26第一場次會議紀錄
華興段公宅說明會2016/9/29第二場次會議紀錄
附件2
2015年12月31日臺北市公共住宅財務計畫

附件3
華興段公宅量體、經費表(周柏雅議員辦公室製作/資料來源:都發局)

 

相關新聞連結:

2017/1/4台灣新生報:公宅容積打折 周柏雅批都發局本位主義

台北市議員周柏雅昨(三)日指出,台北市都發局打算在文山區考試院後方興建公宅,規劃容積四五○%、五百二十九戶、二十一層樓,因當地居民反映周邊交通動線與地質問題,而將容積砍半至二二五%,戶數減至一百七十九戶、九層樓。但明明減了一堆量體,預算卻只從十九點九億酌降一億餘元而已!造價也從每坪十三點一萬暴增至卅一點四萬元!預算列編的不合理。

周柏雅的「市政質詢」:市宅神邏輯-一樣是住宅 北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅 市宅租金每月超過2萬元就要賣掉, 但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

市宅神邏輯-一樣是住宅

北市府要賣出低成本聯開宅,卻要花數百億元蓋新市宅
市宅租金每月超過2萬元就要賣掉,
但卻又同步蓋新市宅租金動輒破2-4萬元

北市府現有市產可供出租做住宅的有聯開宅、員工眷舍、平價、老人、中繼住宅、都更分回戶等市宅其中仍有數百間寧可空著,甚至有閒置旅館房間等等,其實在市民眼中這些珍貴市有房產,不管取得法源為何,皆是「公宅」=市宅,其租金都應該按取得成本,參酌實價登錄,儘量以優惠價租給無殼租屋族。但是柯市府卻寧可賣掉0現金成本的聯開宅,再拿稅金幾百億再重新蓋住宅。而最近動工總金額高達11億元的奇岩公宅也不過提供288戶,且有6成是單房型。

市宅月租超過2萬元比比皆是

以大直的培英基地公宅來說,按租房網資訊,在培英基地周邊的電梯華廈、大樓,其出租行情約在每坪1088到2314元之間,平均則在單坪1629元左右,若以公宅租金是市價的85折計算,單坪租金約為1384元。依柯市長所謂的「租金二萬元以上就要賣掉」,依此標準,培英基地的房型只要超過15坪,其月租金就會達到20760元。而都發局目前所規劃的房型,超過15坪的就有4成、79戶,難道這些推動中的公宅,都是柯市長口中「要賣掉」的公宅嗎?

培英基地、甚至奇岩段公宅的「三房型」,其月租金都很有可能超過3萬元,更不用說逸仙都更分回戶,租金上看4萬元等等。以北市主計處統計資料:「每人平均居住面積10坪」來看,2-3人小家庭,1坪月租800-1000元,非常輕易就會越過2萬元門檻。而無屋族也不ㄧ定是中低收入戶,限制租金門檻,不如限制補貼門檻。而且市府ㄧ邊說要賣掉月租超過2-3萬元的聯開宅(這也是市宅),ㄧ邊又規畫蓋月租超過門檻的公宅(也是市宅),怎麼會左手出、右手進呢?

0現金成本不給住,還要從市民口袋裡掏更多億來蓋新宅

市長自己都知道「租金太貴」的公宅不合理,那不就更應該想辦法平抑市府自己訂的租金金額嗎?不論是透過「租金補貼」或是「降價出租」,都是對需要公宅的市民「最有感」、「立即見效」的政策方向!為什麼柯市長卻反其道而行,仍要花上大量的時間、人力、金錢…,拼命找地、開公聽會要蓋公共住宅,但明明手上就有數百間市有房屋,卻不讓租屋族/市府員工居住現有住宅,寧可空著、屢次流標也不知變通?

臺北市所持有的捷運聯開宅,交通區位佳,也與都發局聲稱要興建的「好宅」定義所差無幾,更是北市府以地主類似參與「協議合建」形式取得,市庫不必付出現金就能分回新宅,市府硬是讓既有的「聯開好宅」以高昂的標售價、標租價空著10年以上,變舊宅,而不願降價出租!要是民間包租公、包租婆,早就想方設法地把空戶租出去了,哪有可能擺著慢慢租、慢慢售?

市府面對市產閒置問題,應該要即刻處理,一方面解決市產空轉、一方面解決居住問題才是。

參考資料:

1.柯市長您想的太簡單了!
聯開宅「1個月租金要3萬2000元,乾脆分期付款繳房貸就好,住3萬多元的房子,是要幹什麼」?柯市長說法好像ㄧ般民眾買房子都能比照某大老闆買帝寶不需要自備款的嘛?!北市平均房價1500-2000萬(通常還是屋齡超過30年舊屋),三成自備款就是450-600萬元。以行政院調查來看,近7成上班族月薪都沒有超過4萬元,若月存2萬元,光是存自備款就要耗盡10幾年、甚至超過20年!而卅歲以下更有58%月薪不到三萬元、86%不到四萬元,若月存1萬元,從25歲工作至60歲的35年工作年數,才能勉強存到「自備款」。在臺北買房子,一個月只要花三到四萬?柯市長您想的太簡單了!

2.2017/5/27蘋果日報:奇岩公宅動工 柯:不損房價另開新視窗
3.臺北市都發局/北投區奇岩新社區基地簡報
基地面積:5,932.44 平方公尺(約1795坪)

4.2017/1/24自由時報:公宅戰略錯誤?柯文哲:月租兩萬以上就賣掉另開新視窗
柯文哲日前在市議會公宅專案報告提過,只要月租超過3萬元以上的公宅就會賣,今日卻改口說月租金超過「2萬元以上」才應該要賣;柯表示這是依據過去狀況評估,有時在政策執行會有些微錯誤,經重新檢討,現在比較清楚

 

相關新聞聯結:

2017/6/20中國時報:賣聯開宅蓋公宅 挨轟神邏輯

 

周柏雅的「市政質詢」:包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇? 市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎? 要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

包(代)租代管政策究竟是對症下藥還是肥皂鬧劇?
市府租斷3年主要是想幫套牢投資客解套的嗎?
要民間釋出空屋前,先把市府手中上千間空屋/蚊子館租出去吧!

與其補貼稅金減稅又代付保險…後,租斷戶又轉給民間業者再轉租給租屋族,為什麼不把這些錢直接將市府手中空屋降價,讓租屋族直接享受稅金優惠?

為鼓勵民間釋出空餘屋,北市府推行一系列代租代管、包租代管政策,但政策所鎖定的2萬元以下小坪數房型根本供不應求,真的還有多少這類的空餘屋?所謂的本市有6萬間空屋,然租金能壓在月租2萬元以下的有幾間?都發局/地政局都說不清楚了!
何況,北市府還有一堆市有閒置住宅,光是委由捷運局、都發局管理的房屋,其中租不掉、賣不掉都寧可閒置在那超過10年了、而光是捷運局每個月就花費超過300萬(年耗近4千萬)的血汗納稅錢繳管理維護費,市政府放棄億來億去的租金收入都不急了,還想要再來一個鬧劇嗎?

包租代管民間早就在做!補貼稅金到底是在幫炒房者解套還是真的照顧租屋者?

何謂包(代)租代管?就是政府規劃由租屋服務業者向民間承租住宅,再轉租給符合資格的社會弱勢,並提供包租及代租代管的服務:增加房東收租保障、稅賦減免、修繕及居家安全保險費用補助,並補助業者服務費、此類服務費免營業稅等,目的是希望這些誘因能逼出市場上的空餘屋。
北市府希望透過政府認可的「民間管理業者」協助那些有多餘的閒置屋子想租卻又沒空或不想服務房客的人,代為處理所有租屋及衍生的相關問題。此一政策美意是希望藉著稅賦減免的優惠與稅金補貼,提高房東釋出房子出租的意願,達到「讓房東放心租、房客安心住」的目的。但以目前房屋租賃市場的生態,北市一般不缺租金收入的空屋房東如實報稅的根本不多,要他們吐出房子給政府再被剝一層皮轉給民間業者幫租幫管,等同於要他們攤開自己的秘密帳本在陽光下,可能性會高嗎?因此,包租代管是要給哪些房東釋出空屋呢?

如果現在政策希望民間釋出2萬元以下的房型,結果因為根本沒什麼空房,如同102年推出的代租代管一樣效果不彰,會不會之後就提高上限到3萬、4萬甚至更高進而幫那些持有空屋的投資客解套呢?若如此,那此項政策受惠最大的,除了是民間代管租屋業就是那些投資客了!況且對於短期投資客而言,在房地產市場價格急凍下,一旦市府先出面租斷3年,不管中間3年順不順利找得到租戶,也都不關投資客的事了!

包/代租代管首創?從102年9月至105年,媒合件數僅81案!

根據台北市都發局於居住正義論壇Ⅱ的資料,中央、地方攜手合作推行代租代管自102年9月至105年總計媒合件數只有81案,其中由北市府代租代管的案件只有41案,對照全臺灣最多使用者的以<數字>為名稱的網路租屋平台來講,光是兩天內臺北市租屋的成交案件就已超過了81件!由此可見,北市府講得冠冕堂皇、頭頭是道,但民間根本毫不領情,這樣的政策竟然還打算繼續下去,計劃推出【升級版】:「包租代管」實驗計劃:由政府直接以市價八折的價格租斷3年(先不管此一市價是怎麼來的),再轉租給租屋族(租房子也不是只有弱勢,北市2000萬元房價拿來付平均月租3萬元房租都可租55年了、月租2萬元可以付83年房租還有找錢,理性的選擇是該買屋還租屋呢?),而且租金限制為2萬元以下的房型,等於房東一旦參與這計畫一間市價2萬月租金的房子現賠14萬4(註1)!代租代管都成效不彰了、竟還指望更不符合人性的包租代管政策能開花結果,試問房東們買單的能有多少?

市府鼓勵民間將空餘屋釋出出租,自己卻花了近7300萬的管理維護費來囤房?

根據財政局資料,光是市有委託臺北市捷運工程局、都市發展局管理之閒置商辦、住宅,目前仍閒置待標租者就有80處、待標售者也有18處,有些閒置期間甚至已經高達10年以上!對於北市府一直在鼓勵民間釋出空餘屋出租,自己卻留著空屋養了超過10年的蚊子,實在令人匪夷所思!另外,這些閒置住宅管理維護費累積至今已高達近7300萬,而無法標脫原因均載「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」…等,難道這也可以成為理由?

根據清冊內容,可以看出這些閒置的房子都是位於交通便利之處,尤其捷運聯開宅,對於在臺北市就學、就業者可說是超搶手的租屋熱點,而北市府竟然會租不出去?自己的房子都租不出去了,還自詡為專業指導者教人家怎麼租,這不是很可笑嗎?

北市府-北市最大養蚊大戶,要想救人先自救吧

市府應思考的首要課題,是如何將這些閒置商辦、住宅,以任何方式出租予社會弱勢實現居住正義吧!甚至變更用途、賣不出去改用租的,而非僅以一句「同社區尚有低價公共住宅」、「市場需求低」為理由,就可以任其閒置超過10年,浪費超過七千萬公帑繳交管理維護費,歷年來已損失了好幾億租金收入!

何況,閒置的捷運聯開宅只是北市龐大閒置市有資產的一隅,難道,平常倡導著要實現居住正義、發揮社會救助的北市府,就不該以身作則對於這些閒置的市有資產有更全面的通盤計劃嗎?北市府一邊以稅務手段誘民間配合釋出根本沒空也沒餘的「空餘屋」租給租屋租,一邊自己卻持有大量空屋成為臺北最大的養蚊大戶,不是很大的諷刺嗎?

租屋問題絕不是有房者不願意釋出、也不是空屋不夠,而是租金與薪資收入不成比例的問題。北市府手中一堆蚊子館/空屋寧可不直接降租金讓租屋族馬上直接得利卻用寧可含有無殼鍋牛的珍貴稅金去補貼養空屋的多房族!柯市府的正義你懂得!

註1:以一間房屋租金原本可以租2萬來算,8折就是1萬6,賠4千。又政府綁定租約3年(36個月),4千*36個月=14萬4千。

北市6萬戶空屋https://video.udn.com/news/558282
北市3.8萬戶一年閒置空屋http://news.pts.org.tw/article/352187另開新視窗
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標租彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQcV9TeU1tWG55U2c/view?usp=sharing
北市市有捷運局都發局閒置住宅商辦待標售彙整清冊
https://drive.google.com/file/d/0B9ULCgA0-hqQQkhDakIyT190TlE/view?usp=sharing

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

周柏雅的「市政質詢」: 隔壁新北市三重青年住宅已亮相,北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

隔壁新北市三重青年住宅已亮相

北市府的臺北橋站還有「百戶空宅」該怎麼辦?

公共住宅收取豪宅式租金是居住正義嗎?

北市府還要坐養空屋幾年?

尚有百戶空屋、出租率欠佳的捷運臺北橋站聯開公宅(下稱聯開公宅),現又面臨到隔壁新北市政府推出的三重青年住宅(下稱青年住宅,註1)挑戰,臺北市政府還能「坐看屋空」嗎?針對聯開公宅的租金訂定,臺北市政府不應僅參考周邊房價並以市價打8到9折計收,要讓市民租得起的公宅就應按成本價來訂租金!現在的聯開公宅卻硬要用豪宅租金高價出租,當然等不到市民來承租。

臺北橋站聯開大樓拿到使用執照都已經3年8個月(註2),曾經在議場大聲回應「難道不該在臺北市做公共住宅嗎?」且身兼督導捷運局、都發局、公宅業務一條鞭的林副市長,到現在還不肯降公宅租金是在等什麼?以目前居高不下的聯開公宅租金,還要臺北市租屋族等多久才能租得起呢?

 

市民租不起的聯開公宅,蓋再多有何用?

臺北橋聯開公宅,月租金落在12200元到28400元之間(註3),對一般年收入40%以下的家庭、市民來說,實在是負擔不起,反觀新北市推出的青年住宅,租金最低從7700元到24875元之間,房型也比臺北橋聯開公宅更多了「三房型」的選擇,可容納多人、家庭一同分擔房租,讓青年住宅負擔得起;甚至還有提供全套家具、電器,讓新北市民「一卡皮箱輕鬆入住」(註4)!

再以單坪單價來計算,北市府的聯開公宅,租金約是每坪871到1006元不等,而新北市的三重青年住宅只有每坪693元到875元之間,新北市就是便宜了14%到21%不等!而且臺北橋聯開公宅與三重青年住宅相距不過650公尺!整體來說,在價格上、在條件上,新北市的青年住宅都比臺北市的聯開公宅更符合「社會住宅」、「居住正義」的定義!

20160817三重公宅比較

周柏雅議員辦公室製作/臺北橋聯開公宅與新北市三重青年住宅比較圖

不是資格有問題,而是價格有問題!

就是因為臺北橋的聯開公宅太貴,推出半年卻只有42%的出租率,臺北市政府還特地量身修改條件,放寬年齡資格(註5)但還是不見起色;為此,臺北市政府於2015年底,再修改臺北市社會住宅出租辦法(註6),將承租資格由原本的家庭年收入40%以下,調高到50%以下,開放更多比較有錢的人來申請聯開公宅,到了2016年7月底才好不容易有66%的出租率(註7),但仍有34%的空戶租不出去!

同時期推出的興隆公宅,是以舊制-家庭收入40%以下為承租條件,而其租金落在6900之間到16100元之間(註8),每坪單價僅有500餘元,為臺北橋聯開公宅的6折價,一推出就租罄完畢,至今一戶難求。由此可知收入40%以下的公宅居住需求相當大,但柯市府錯誤的訂價,讓聯開公宅高不可攀,卻不了解:「不是資格有問題,而是價格有問題」,聯開公宅出租率那麼低,問題全部出在柯團隊自己身上!

 

一鳥在手勝過眾鳥在林、在雲端!

假設一戶平均20坪、一坪月租金僅以700元計算,100戶一年就有1680萬元可收,4年空著就損失6720萬元,這些錢來貼補一年北市學生吃有機食品或購買橄欖油做營養午餐,都還能找錢回來!柯市府應重新調整價格過高的聯開公宅、讓需要的市民更能真正得到居住服務、實現居住正義、活絡市產。

 

租金重新計算,建立起市民住得起的公宅,才能落實居住正義!

柯市長的臺北橋聯開公宅與新北市的青年住宅相比,也許有其交通優勢,以一般置產、投資、租屋等「市價」來看,臺北橋站聯開大樓的物件,每坪單價比新北市在三重其他地方興建之建物相比,或許會比較貴,但臺北橋聯開公宅早已是取得使照達四年的中古屋了,怎能再與當時全新建物房價相比,還拿這種標準當計算依據?!

而公共住宅之租金不應是按市價打折扣再租出去的死板公式,實際上出租率已出現問題、居住正義無法實現之時,就應該加以調整、更新。因此,就算區位較佳、交通較方便、甚至於地段較貴…,只要租金訂到讓有需要的人租不起,就該調整、就該改善,因為這是「公共住宅」,其價值不是只按房屋市價計算,更要包含對社會帶來的正面意義及居住正義的落實等等「無價的價值」。

 

 

 

 

 

 

 

註1

20160815東森新聞:新北三重青年宅開放申請 首日破400件

「以10坪大的套房為例,一般戶租金為7,700元,且附有傢俱、冰箱、電視及洗衣機等,鄭健志表示,一般戶租金幾乎是市價的8折以下、弱勢戶則低於市價的64折,因鄰近傳統市場、學校及運動中心,生活機能佳,另外,加上距捷運台北橋、菜寮站步行約10分鐘,也吸引工作於大台北生活圈、通勤的年輕人。」

 

註2

新北市政府/執照存根查詢系統/101重使字第00534號

使用執照發照日期為2012年12月20日,距2016年8月18日約3年8個月。

 

註3

臺北市政府/公共住宅資訊網/台北橋/空間規劃與租金

1.套房型:(119戶)

(1)14坪:第一年月租金12,200元(含管理費)。

(2)17~21坪:第一年月租金17,100元(含管理費)。

2.二房型:(208戶)

(1)26~28坪:第一年月租金22,800元(含管理費)。

(2)28~30坪:第一年月租金24,500元(含管理費)。

(3)31~34坪:第一年月租金28,400元(含管理費)。

註4

20160810蘋果日報:三重社會住宅下周一登記 一卡皮箱就能入住

「全國首創的BOT青年社會住宅位於新北三重區大同南路,共有252戶包括3房9戶、2房48戶與套房195戶,內部皆附設裝潢與全套家具與家電設備,只要一卡皮箱就能入住。

 

註5

2015/8/31聯合報:聯開宅再次招租 取消45歲上限

「北市捷運聯開公共住宅首波招租不如預期,北市府明將重新推出捷運小碧潭站(美河市)、台北橋站(美麗台北)共310戶未出租之捷運聯開宅,供民眾申請入住。這次取消45歲年齡上限。」

 

註6

1.20151223自由時報:租公宅家庭年收入 須144萬以下

「台北市長柯文哲昨天早上主持市政會議,修正「台北市社會住宅出租辦法」部分條文,公共住宅入住條件確定從家庭年收入四十分位點以下,調整為五十分位點(一○四年為一百四十四萬元)以下。」

2.植根法律網/臺北市社會住宅出租辦法

 

註7

臺北市政府都發局/居住服務/105.7.31公營住宅及聯開宅出租資料

2015/10/31,臺北橋站出租138戶,共有327戶 = 42%的出租率

2016/04/30,臺北橋站出租190戶,共有327戶 = 58%的出租率

2016/07/31:臺北橋站出租216戶,共有327戶 = 66%的出租率

 

註8

臺北市政府/公共住宅資訊網/興隆公宅一期/申請需知/申請承租資格條件

「家庭年所得限制:申請人本人、其配偶、同戶籍直系親屬及其配偶(無論是否與申請人同戶籍),為應審查家庭年所得之對象,依最近1年度財稅單位提供之綜合所得稅各類所得資料清單送審,家庭年所得低於公告受理申請當年度本市40%分位點家庭之平均所得(125萬元),且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之3.5倍(5萬1,779元)者。」

 

 

相關新聞報導:
20160819自由時報:台北橋站聯開宅公宅 議員籲降租

20160819自由

 

20160819聯合報:台北橋站聯開宅出租率僅6成 議員:應降租金
20160819聯合

 

20160819中國時報:台北橋聯開宅vs三重青年宅 議員:學新北降租金
20160819中時

 

20160819中國時報:三重公宅 勝過台北橋聯開宅

周柏雅的「市政質詢」:公宅只租不賣,但租金太貴!聯開宅轉公宅空租率高達41%!政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

公宅只租不賣,但租金太貴!

聯開宅轉公宅空租率高達41%!

政府只要拿造價成本當租金基準、搭配分級收費

才是合情合理、市民住得起的公共住宅!

 

聯開宅空了11個月、租金損失超過6千萬!?市府寧可空擺也不想辦法活化、調價、改進!

周柏雅發現:臺北橋、小碧潭站等聯開宅轉公共住宅,一共有570戶,招租了近一整年,現在竟然還有236戶未出租,空租率仍有41.4%,其中空租幾乎都是長達11個月沒有出租的,把全部沒出租的算一算,未能出租而致的租金損失就高達6135萬元(附件1)!

如果當初市府就把這些公宅以市價的6折、5折降價出租,就算市府自認「虧一點錢」,也不致於如今這種完全沒人租的局面,又可以讓市民租到便宜的公宅!市府為什麼那麼堅持?如果這裡不適合當做公宅,為什麼不趁早轉型為一般住宅?

 

公共住宅租金訂價為市價85折,根本大錯特錯!毫無根據!

周柏雅認為:現在市政府訂的「市價」85折,根本沒有任何道理,完全只憑柯市長的一念之間(附件2);結果卻產生需要住公宅的人根本住不起臺北橋站、小碧潭站的聯開公宅!

舉興隆一期為例,其一推出馬上「熱租」完畢,其原因為何?就是因為興隆一期的租金只有每坪537元而已!反觀租不出去的聯開宅的臺北橋站,每坪租金在814元~1006元之間、小碧潭站也是746元~952元(附件3)!由此可見公共住宅的租金水準,對於出租率的影響有多大!

把聯開宅當做公共住宅的是柯市長,把租金訂到市價85折的也是柯市長,結果就是要租的人租不起,租得起的人不會租!市政府如果那麼怕影響房價,當初就不要把聯開宅轉作公宅好了!

 

社會住宅出租辦法更是修的本末倒置!

周柏雅質疑:為什麼市政府寧可將這些高不可攀的「公宅」擺著空著也不去思考如何活用、如何增加公宅的可利用性?弄了半天,結果就是在去年底修改了「社會住宅出租辦法」(附件4),大幅開放申請資格,從家庭年所得125萬以下,提高至147萬以下,但除了聯開公宅,其他的公共住宅全部都是幾乎滿租,這樣的修法,擺明了就是要讓更多「比較有錢」的人來租這些高不可攀的公宅、要讓臺北橋、小碧潭站的空租率下降嘛!

如此的修法只是讓比較有錢的人去和真正需要的人,一起競爭這些社會住宅;也許一時之間小碧潭站、臺北橋站的聯開公宅得以增加出租率,但長遠的來看,未來所有的公共住宅,都將會是比較有錢的人去競爭、去排擠原本「公共住宅政策」所要照顧的人,這對市長的公共住宅政策來說根本就是殺手法規!

 

法國社會住宅尚有再依收入、身份而有租金差別標準(附件5),臺北市呢?

周柏雅指出:現在的公宅,只有規定家庭年所得147萬以下的申請資格,沒有再針對租金給予額外補助,也與現行的租金補貼互斥。但這樣一來,就產生:年收入5萬元的人可能與年收入140萬元的同樣競爭一處公宅,縱使有低收入戶的保障入住名額那又如何?租金就是那麼貴、就是租不起!

依住宅法第3條(附件6)說要保障至少10%的名額給特殊情形或身份者,但是租金那麼高,租金沒調整,市府就算保留90%的名額,他們還是租不起呀!繼續按這種態度蓋公宅,蓋完了也就是給所得30%~50%分位點的去住,30%分位點以下的人永遠跟公宅無緣,階級永遠無法流動!目前的公宅政策,就是完全在湊數字!

就算柯市長曾在2015/8/26市長室會議決議(附件1):「不同收入的分級,給予不同之租金補助。」但到現在也看不出來有任何分級的政策存在,公宅招租仍有「住宅協助資源不重複受領限制(附件7)」,租金補助仍與公宅互斥,住公宅的就是沒有租金補助,因此,租不起的人還是永遠租不起!

 

從公宅配租情形可以看出分配不均跟政策的失敗!

周柏雅表示:目前公共住宅共有1116戶,租出去的戶數為853戶,其中為低收、身障、原住民及特殊身份情形者僅有154戶,比例為18.1%,比例並不高。如果再把興隆一期屬安康平宅原地改建需安置原住戶的特例扣除的話,那麼出租戶為581戶,其中需特別照顧者僅有64戶,比例降低至11%,剛好過了住宅法第3條的規定。但值得注意的是:明明還有236戶空租,不只低收入戶、身心障礙者等有需求的市民沒有能力租這些空戶,就連一般人也租不起,說明了這些空戶(都是聯開公宅)太貴沒人租。

而早些招租的公宅如大龍峒、景文等公宅,竟然完全沒有特殊需求承租戶(附件8),這又說明了:有需求的人就是得跟一般戶去競爭、去搶、或是根本租不起!由此可見柯市長的公共住宅政策是多麼排擠這些需要的人!

 

社會住宅、公共住宅用成本計價搭配分級收租,才是符合真正的居住公平正義!

周柏雅強調:市政府興建的公宅,造價加裝潢、維修以及相關財務成本(如借貸產生之利息等),最多最多每坪20萬(一般而言,在13萬~15萬)!一個建物可以用50年,等於一年每坪成本為4000元,一個月就是333.33元,政府若用每坪400元出租,那麼一間30坪的公宅就只要12000元!市政府用這種租金推出的公共住宅,才能真正幫助到需要的人!

舉前例來說,一個30坪公宅成本頂多600萬,可用50年,一年成本為12萬,單月成本為1萬元(附件9),如果將公宅租金訂在成本價的130%,讓一般戶用130%去租,則一般戶就是月租1萬3千元。稍弱勢戶用120%、1萬2千元承租。

更弱勢者可用低於成本價1萬元的8折、7折承租,租金為8千、7千元,或許有人會問:低於成本,市府不就虧錢了嗎?其實不然,前段所述的一般戶、稍弱勢戶所付出的稍高於成本價的租金:130%、120%,市府多「賺」的金額,正可以彌補更弱勢者的成本價8折、7折(可見下表)!

市政府的公共住宅政策,一定要讓需要的人能夠入住,才有政策的意義存在!

0

 

附件1

1

 

附件2

2015年8月26日市長室會議記錄

 

5-66

附件3

都發局/居住服務/公營住宅及聯開宅出租資訊/臺北市公共住宅配租概況表

 

附件4

臺北市社會住宅出租辦法(2015年12月31日新法)

第四條

申請承租社會住宅者,應具備下列資格條件:

五、家庭年所得低於公告受理申請當年度本市百分之五十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

臺北市社會住宅出租辦法(2013年10月17日舊法)

第四條

申請承租社會住宅者,應具備下列資格條件:

五、家庭年收入低於公告受理申請當年度本市百分之四十分位點家庭之平均所得,且所得總額平均分配全家人口,平均每人每月不超過本市最低生活費標準之三點五倍者。

 

附件5

2015/3/13天下雜誌:羅惠珍:我在法國住了20年社會住宅

 

附件6

住宅法第三條(用詞定義)

本法用詞,定義如下:

一、住宅:指供居住使用,並具備門牌之合法建築物。

二、社會住宅:指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之用,並應提供

至少百分之十以上比例出租予具特殊情形或身分者之住宅。

 

附件7

公-1

 

附件8

3

 

附件9

公共住宅單月成本1萬元之計算式:

以總成本每坪20萬元計算,一戶三十坪的公宅僅需30坪 × 20萬 = 600萬。

建築之年限約為50年,故:600萬 ÷ 50年 = 12萬/年。

30坪公宅之年成本為12萬,則單月成本為:12萬 ÷ 12個月 = 1萬/月