周柏雅的「市政質詢」:市府未卜先知就知得標廠商沒有設計能力讓老樹與建築物共生? 廠商細部設計都畫了,還在演什麼【流標的戲】呢? 惟財團的命是從,難怪地上權案開發是 近年弊案爭議的潘朵拉盒子!

市府未卜先知就知得標廠商沒有設計能力讓老樹與建築物共生? 廠商細部設計都畫了,還在演什麼【流標的戲】呢?

惟財團的命是從,難怪地上權案開發是

近年弊案爭議的潘朵拉盒子!

 

財政局首創,幫未來的得標廠商先做申請樹保審議,移植兩老樹

市政府服務到家?樹保審議本來應該是獲最優申請人自己該做的事,北市府還破例代勞?北市府不顧文史團體呼籲且創下未都更前,就先動用第二預備金就拆掉北市民主殿堂市議會舊址但保留易積水地下室,舊議會土地上的老樹也在開發商的「建議」下,要動用移植相關工程費用稅金134萬元,先幫廠商加速樹保申請審議移植程序! 先不論國內、外許多設計案例基地再小都能考慮到與自然共生的設計比比皆是,北市財政局卻寧可預設立場認定舊議會的老樹不是珍貴資產,卻成了開發商口中的「風險」極為可議。基地土地面積高達2520坪卻容不下兩棵老樹3坪(樹幹)或未剪枝葉冠幅的60坪之地。市府還諷刺地要在此地建設「城市歷史與遠景博物館」(臺北城博物館),真的是要讓後代子孫永難忘記柯團隊的「開發重於一切」的護財團文化!?

 

怎麼能確定樹即是扣分,而非加分項目?莫非內定者已畫好細部設計?

報告中提出的理由為「影響開發可能性」,並且用自己以建蔽率、容積率所「預計」的地上14層地下6層大樓,若是不移將有影響。明明未來誰要來設計? 蓋成怎樣幾樓? 是否一定要用盡容積率、建蔽率? 而且市府只是需要2600坪左右的樓地板面積為什麼一定要允許廠商蓋到1萬3千坪? 廠商拿出40億左右就能拿走超過126億土地(每坪5百萬土地市值)8成樓地板50年的使用權! 誰要來蓋都不知道,市府卻能先入為主的替最優申請人認定那兩棵老樹就是「障礙」。都不知道實施者是誰,市府怎麼可以事先臆測實施者認為那兩棵樹是風險還是資產呢?難道不是應該由實施者依照建築計畫自己提出評估嗎?還是市政府如市場傳言早已經心理有底是「誰」「已經如何」設計了嗎?

 

樹保審議委員能切結老樹移植必定成功? 城市歷史=遇到開發派,就要趕廟公/土地之神?

10月7日參與舊議會老樹審議時,委員們對於財政局提出移植兩棵樹幾乎沒有意見,只著墨於移樹的地點,移植方法及計畫書的細節,對於要不要移植就算還是有反對意見也是擺出木已成舟的態度。北市別說老樹移植10年以上存活率統計還難以取信大眾,典型的移樹典範:花博公園、松菸等等過去大樹都慘遭移植後大量死亡反而讓一些較矮小新樹取代,更是證明柯團隊根本沒有改變「北市開發擺中間,樹保環保歷史擺兩邊」的文化!

 

開發當道,老樹區區幾平方公尺的生存空間都沒有? 光華商場基地更小都容的下老樹了

該計畫用地面積2520坪,兩棵樹能佔多少空間?就是此基地的零頭坪數罷了!以最誇張的冠幅面積來計算也不過2%。難道未來的設計完全無法容下兩棵樹,產生一種與自然共生的概念嗎?北市府目標不是強調永續經營的城市嗎?為了土地開發先把受保護樹移走,豈不是自打嘴巴?光華商場基地使用面積5273平方公尺(附件1),換算約1595坪,只有本案約60%的大小,都更成新的資訊大樓都可以讓樹與建築共存了(附件2),難道此處不行?

 

 

附件1

光華數位新天地開幕營運

附件2

台北老樹新聞-光華商場新基地 巧思護老樹

 

周柏雅的「市政質詢」:天天都便宜,就是北市府 針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣 怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎? 中央還要漠視、消極到何時才要修法?

天天都便宜,就是北市府

針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣

怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎?

中央還要漠視、消極到何時才要修法?

不論是國際高檔飯店、精華區停車場或是「賣3C的停車場-三創園區」,市有土地租金一律通通打六折!明明根據臺北市相關法規規定:按當期土地公告地價年息5%計收。但偏偏高檔飯店、精華區停車場的用地就是可以用5%地租再打六折;BOT的三創園區更是將促參法中的「得予優惠」當成「一定給優惠」?!

明明市府自己每年就要負擔公告地價1%的地價稅,卻還讓房客開開心心打六折,只收地價3%的地租,扣除1%的稅賦後,市府僅得到2%的租金而已,打六折讓市庫少2%租金的道理何在?市府對待財團,就好比百貨公司的VIP一般,別人享受不到的折扣,VIP通通有?!這對市民公平嗎?市府真的有好好替市民管理市有財產嗎?

 

市府違法亂紀!毫無根據即可打折給貴客!一塊地就讓市庫損失250億!

臺北市擁有的信義區精華土地A12、A13,市府以設定地上權之方式予民間開發,本依「臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點」第十二點:「設定地上權應收取之地租,按當期土地公告地價年息5%計收。」除非符合臺北市市有土地出租租金計收基準之相關例外規定,租金才可再打六折,以3%計收。

例外如:政府機關、非營利之慈善機構、身心障礙者、公益團體使用、農民租用與農業不可離之土地…等。這些顯然與「營利」較無相關的使用目的方可打六折。A12現為知名五星級酒店使用,明顯和前述使用目的大不相同,為何市府仍以用地價5%再打六折計收租金?於法有據嗎?市府當時有無依法行政呢?或是實施要點僅係「參考用」?

以A12來說,105年的公告地價為24億8366萬元,現以3%計收地租金,即為7451萬元,但依原規定,市府係應收取5%、1億2418萬的地租金。單單一年市府即少收了2%、4967萬的租金;本案設定期間為50年,一年即短收4967萬,50年將造成市庫24億8366萬元的損失呀!

財團所負擔的權利金及地租金,50年下來,權利金36.8999億加上50年地租金約37.2550億,共74.1549億元;再以A12的樓地板面積24106坪來計算,每坪每個月財團只需支出約512元!以信義計劃區的新建商辦行情來說,一坪少說也在2500元以上,一個月市府用500元代價交給財團使用,財團再以2500元的代價轉租,一轉手即有每坪2000元的價差,全棟24106坪來說,一個月就多賺4821萬元,一年即有5億7852億左右的巨額差距!更不用提50年下來恐達250億以上的驚人損失!市府看到這些數字都不會心痛嗎?市民看到都不會傻眼嗎?如果市府轉給別人做都這麼好賺,市府為什麼要把好康的全都給別人?

 

一再重演,市府處理市有財產方式值得再議!

  周柏雅指出:市府日前亦將目前少見的完整土地-舊市議會基地,以設定地上權方式招標,歷經三次流標,目前仍無下文;為何市政府在歷經多次地上權、BOT設定地上權的案子後,仍把大筆大筆珍貴市產設定地上權、BOT,讓市產從此受限50年、70年,過去訂定的權利金與地租,能否反應到未來30年、50年的房地價格?若市府眼光不致於此,又為何要犧牲市有土地未來的發展潛力而來「換現金」?

周柏雅認為:目前在促參法規、市有財產出租相關修法、規則法律化之前,不宜再有類似BOT、設定地上權這種賤租市地換取一時短暫利益的開發行為。市府相關單位更應全面檢討、全力促成中央相關法律、地方自治法規的修法,相關辦法、要點的法律化,莫再讓不清不楚的規定凌駕母法,別再讓市產的價值被輕估、折扣。

 

 

 

補充資料

 

問題重重的促參法,讓單單一件BOT就讓市府損失8.2億,還不修法嗎?臺北市還能乾等中央修法之際,繼續簽約繼續賤租市產嗎?

促進民間參與公共建設法(促參法)第15條第1項:「公共建設所需用地為公有土地者,主辦機關得於辦理撥用後,訂定期限出租、設定地上權、信託或以使用土地之權利金或租金出資方式提供民間機構使用,不受…限制。其出租及設定地上權之租金,得予優惠。」上述條文明白表示促參案如BOT需設定地上權開發者,「得」以優惠價訂定地租金,但不是「必定」!以三創為例,現收取3%的地租金,比起原應照5%計收的差距-2%計算,一年即少收1652萬租金,設定期間50年下來,即有8億2千萬元的損失呀!市府將來要如何向後代子孫說明這一切呢?

現行的促參法運作之下,政府機關設定土地地上權予財團後,收取的租金即按促參法的子法-「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」,興建時僅以地價稅額及其他費用計收、營運時按計收標準(5%)的六折價3%計收。完全忘記母法僅單單「得予」優惠,強出頭的子法完全把母法放一邊,不斷的將優惠送出,讓市民該得到的利益全部折扣回去給財團!

偏偏促參法又把地方政府公產管理相關法令排除適用,讓國有財產法、臺北市市有土地出租計收基準、設定地上權實施要點…等全部排除;只要是促參案件,通通可以優惠、通通可以排除其他法規。然而幾個BOT案件,幾乎沒有一個能逃過爭議、避過新聞,這在在證明目前的促參法規亟需修正,將通通優惠的辦法回歸到母法的「得」,並建立相關衡量法規,莫再讓以後的促參案件重蹈覆轍。

 

 

 

 
附件1:

促進民間參與公共建設法

附件2:

促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法

附件3:

臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點

附件4:
臺北市市有土地出租租金計收基準

附件5:
信義計劃區附近新建商辦大樓租金行情

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附件6:
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相關新聞聯結:

聯合新聞網:信義計畫區A12、A13六折賤租 議員喊漲回 2015/12/15

中時電子報:市府低租財團 年短收億元 2015/12/15