柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

周柏雅議員辦公室2018年9月26日新聞稿

柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

108年新工處編列南山人壽總部(101大樓旁)使用市有地的信義段四小段37-20號約8百平方公尺(242坪)僅用31.5萬/平方公尺(104萬元/坪)來計算土地租金(附件1)!信義計畫區土地價格5年前僅14.2坪成交價就每坪694萬元了(附件2)! 明年蛋黃區中的鑽石土地租金柯市府用的<地價>跟5年前實際成交價就有近6倍差距!計價用的母數(申報地價)就已偏離市場行情數倍了,每坪土地租金行情自然離合理租金行情甚遠!柯市長為什麼對財團這麼好呢?合理嗎?

南港綠地比包辦北市商業區地價前5名的信義計畫區還貴!

同樣編列預算地價,108年工務局打算用2145萬元購買65平方公尺(20坪不到)的南港29號綠地(附件3),1坪購地價高達33萬/平方公尺(109萬元/坪),南港29號綠地每平方公尺地價等於比信義區市有地貴了1.5萬元(1坪貴5萬)!柯市府給財團用的地價就算的超便宜,要用稅金買私有土地就比給財團用的價錢還貴,這樣合理嗎?

為什麼不照市有土地租金對商業用土地加成計算地價租金呢?

南山人壽總部主要問題出在「臺北市市有土地出租租金計收基準」用的「依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金」。北市<申報地價>為了能照顧地主本來就比土地實際市價有好幾倍的差距,計算市有土地租金的母數用<申報地價>,當然身為北市最大地主之一的北市府收的土地租金就比民間大房東收的少了好幾倍。但是105年7月柯市府為了調整市有土地商業使用或者混合商用,租金偏離市場行情數倍的情形,修改了市地出租租金計收基準第2條(附件4,將大面積市地(超過100平方公尺)若地上物就算只有部分營業,土地租金也要加成60%來計算。雖然就營業部分面積加計租金6成(如何計算營業非營業空間又有非常大的彈性空間)也聊勝於無!

南山人壽總部主要建物是用地上權方式取得信義段四小段28〜30號5357坪土地,後又增訂要額外使用四小段的37-20號242坪土地來做連通道,但連通道也是為了增加商辦人群的便利性跟吸引商場消費的人潮,還是應該合併地上商辦與商場一體適用「臺北市市有土地出租租金計收基準」第2條的<營業租金加成60%>的規定比較合理。用比市價低好幾倍的【申報地價】來做市有土地計算租金的標準,而不用比較貼近市價的【公告現值】來計算土地租金,因此X友友租越大面積的市地就賺更大! 柯市長為什麼要對財團這麼好?

「租金營業加成」抓小咖放大咖?

財政局提供資料:106年有19件21筆市地適用營業加成土地出租,107年第一季增加到54件(62筆),第2季又比第一季增加1倍到108件(133筆)市地適用營業租金加成,每月加成可以增加市庫收益259萬元,1年就是多增加3100萬元! 但是以今年第2季加成總面積才5567 平方公尺,等於每筆面積平均才41.9平方公尺 (12.7坪),所以柯市府是抓小放大,柿子撿軟的吃,選擇性只對小面積的土地租金加成放過大財團是哪招?

參考資料:

附件1:南山人壽總部使用市有地信義段四小段37-20號土地租金

附件2:信義計畫區地價行情

a.信義區寸土寸金,土地成交價每坪達694萬元。 內政部最新實價登錄資料顯示,台北市信義計畫區內有1筆僅14.2坪的土地,每坪成交價高達694.7萬元,總金額近億元,創本次實價登錄最高土地交易價紀錄。

https://www.ettoday.net/news/20130819/258995.htm

b.北市商業區地價前五名 將由信義區包辦

https://house.udn.com/house/story/5894/1381135

附件3:

上圖紅框區有點誇大僅佔全部綠地9%的私地面積!

附件4: 臺北市市有土地出租租金計收基準

第一條: 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金。

第二條:臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。

附件5: 周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

2016/12/16 — 柏雅小秘書

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準
難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就
承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18  

周柏雅的「市政質詢」:近在市政廳咫尺信義計畫區 空地不空,行人難行,這樣真的合法? 露天座辦法能大過經公告、陳述意見的都市計畫? 柯團隊改變不成真,也別放任違規投機暴利越演越烈!

近在市政廳咫尺信義計畫區

空地不空,行人難行,這樣真的合法?

露天座辦法能大過經公告、陳述意見的都市計畫?

柯團隊改變不成真,也別放任違規投機暴利越演越烈!

 

信義計畫區爭議狀態(一):圍住都市計畫規劃好的人行空間、法定空地變私密餐廳?

周柏雅議員接到民眾陳情南山人壽總部、華納威秀與松仁路之間的巷道,被餐廳夜店業者運用植栽、盆栽還有水泥造景等物品,圍住原本該讓民眾自由進出的人行空間(附圖1)或原應空出來的法定空地。周柏雅議員質疑,萬一發生火災等災變,這些造景將變成障礙物,雖然消防局認為已符合劃設消車輛救災活動空間指導原則,留有4公尺以上淨寬,但民眾仍認為,此處增設那麼多的物品、設備,就算消防車能從松仁路直接進巷道,也會妨礙雲梯車、灑水車貼近主要建築物的距離與速度,將不利救災和逃生,公共安全堪慮。

信義計畫區一樓每坪月租金動輒萬元起跳,多至2萬多元(附件1),餐廳、飯店、夜店業者佔用50坪,每月就能省下上看50幾萬到百萬元租金,若有單一業者占用長達超過5年之久,不當得利就有3千萬到6千萬元了!

但松壽路12號、16號、18號、20號這些餐廳、飯店、夜店業者一共向土地管理者新工處租用88坪,卻只收取每月14萬7914元的租金,換算下來,單坪月租金僅只有1677元!僅是附近商圈租金行情的一折價!若新工處以市價出租,那麼保守估計一坪2萬元、88坪,這些市有地即可帶給市府一個月176萬元的收入!現在的租金行情,擺明了只是如同繳管理費一般!市府的收費標準難道不用再檢討嗎?

信義計畫區爭議狀態(二):變形吧檯隨時可升降變壁飾

民眾又發現信義微風更巧妙地設計酒吧造型,酒吧內部雖然合法使用百貨樓地板,但是戶外卻擺了數張可升降的餐桌,能讓餐桌「一秒變格格」、「餐桌變壁飾」(附圖2)!這種變形金剛設計擺明是應付政府建管和消防單位每年定期與不定期檢查,也把避雨的民眾逐出原本可遮雨的空間,把這一塊高而寬廣的騎樓給酒客使用。若該酒吧只是利用百貨打烊後的時間營業,也該等逛街人潮離開,而不是讓一般人只能集中躲在對面的百貨公司的空間(附圖3)。

信義微風的酒吧與對面避雨的一般民眾兩相比對,北市府建管/消防主管機關是想凸顯另一些百貨集團很笨、不懂佔公眾便宜嗎?如此充分運用開放空間,若不違背消防/建築法規,該不該收取高額的人行空間使用費呢?若不違背建築/消防法規為什麼審查核發建造/使用執照時,硬要業者讓出空間供公眾通行與公共利益使用呢?這些空間該是營業用還是非營業使用呢?還是遇到財團便可任意轉彎?

信義計畫區爭議狀態(三):開放空間餐車油煙熏臭路人

信義計畫區另一年輕人聚集的ATT4fun,也是把人行道自行車可通行的地方讓給餐車/酒類與其他產品促銷活動等作為營業使用,這些有合法申請露天座許可嗎(附圖4)?就算有,也不該把烘烤煮食的油煙不另用排煙淨煙設備直接排到眾多觀光客行人通行的開放空間呀。

畢竟PM2.5類似廚房油煙也是癌症第一殺手:肺腺癌的致病主因之一。北市府全面禁止民眾個人在信義計畫區吸菸卻放任餐廳/餐車業者在人行道直接燒烤排煙,這種對財團就退讓,對散戶就從嚴定義的兩手政策,能夠服眾嗎?

信義計畫區爭議狀態(四):市政府的辦法輕易的就能推翻依法依程序制訂的都市計畫!

  信義計畫區南山廣場工地北側商場周邊的開放空間,現增加了這麼多障礙物、營業空間,但明明此區的都市計畫圖(附圖5)就清楚表示此區「人行步道」,為何好好的人行步道卻成為商家出租、販售的營利場所呢?沒消費的人敢接近這塊「人行步道」嗎?

以附圖所示,各式各樣佔據人行步道空間的物品滿滿是,從桌椅、傘架、盆栽甚至是與店家內部地面齊平的木頭地板,都能成為人行步道上的「常駐」物件?試問有這些物品行人還能怎麼行走?業者此番做法,無疑是為了避免被當違建拆除。就算這些木頭地板、定著物或物品都不屬於違建;但是按都市計畫法,此區明明就是人行步道,偏偏被拿來做為商業使用!

現在管理機關新工處,僅以「人行道設置露天座管理辦法」,配合交通局、都發局、商業處的會勘,即可將原本都市計畫審議委員會,對於此區域設定為「人行步道」的規劃給徹底推翻嗎?當初的都市計畫,都經過許多與會人士發言、爭取、抗議,再由專家學者組成的都市計畫審議委員會專業審查,最終得出的「都市計畫」,現在新工處的一個管理辦法就可以把過去依法、依程序而規劃出來的人行步道,東劃成咖啡座、西劃成餐廳嗎?

再看臺北市人行道設置露天座管理辦法(附件2),通篇僅有「經相關單位會勘」,完全沒有再送都市計畫審議或是都市設計審議等監督機制,根本就市政府圈哪塊就圈哪塊!種種怪現象,難道是要告訴市民,現在是無政府狀態嗎?

信義計畫區爭議狀態(五):即使照「人行道設置露天座管理辦法」,仍然違規呀!

  依照臺北市人行道設置露天座管理辦法9條3項規定:「經新工處許可得配合設置活動式盆栽等環境美化設施。但為避免妨礙視線,其總高度不得超過120公分,且不得妨礙人行道通行之順暢。」,然而實際走訪卻發現,現場明顯違反此項規定,為了增加其空間的完整性與遮蔽性,業者不惜違規,也要賺錢!

再者,一旁的NEO19,雖然非屬上述的露天座管理辦法的範疇,但仍係在法定空間上放置相當多戶外家具、隔間設備,完完全全的佔據了這塊「空地」,要知道,法定空地依建築法第11條規定,係屬建築基地之一部分,其於建築基地建築使用時,應留設一定比例面積之空地,旨在維護建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進建築物使用人之舒適、安全與衛生等公共利益(附件3)。現在業者如此的占用、放置物品,建築物能通風嗎?能防火嗎?有比較安全、舒適或衛生嗎?目前的狀態明顯的違背了法定空地設置的意旨!

附圖1:

南山人壽總部、華納威秀與松仁路之間的巷道,被餐廳夜店業者運用植栽、盆栽還有水泥造景等物品,圍住原本該讓民眾自由進出的人行開放空間

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附圖2:

民眾又發現信義微風更巧妙地設計酒吧造型,酒吧內部雖然合法使用百貨樓地板,但是戶外卻擺了數張可升降的餐桌,能讓餐桌「一秒變格格」、「餐桌變壁飾」!

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附圖3:

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附圖4:

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附圖5:

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附件1:

2016/09/16聯合報:除東區晶華商圈 第一排店面仍一店難求

2016/10/07北市三大商圈 東區價下修信義拚電商 西門行情佳

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附件2

臺北市人行道設置露天座管理辦法

附件3

2012/11/13東方報/法官專欄/何謂建築物法定空地

 

相關新聞報導:

1.2016/10/24中國時報:議員批信義商圈 露天座植栽影響行人

信義商圈一樓隨處可見露天用餐空間,議員周柏雅接獲民眾陳情指出,南山人壽總部、華納威秀與松仁路之間的巷道,被餐廳業者用植栽、水泥造景圍住人行空間,不僅行人難走,一旦發生災害恐不利逃生。此外,業者每月繳納的租金僅是市價的1成,形同只繳「管理費」,質疑市府管理失當。

2.2016/10/24露天座變路霸 議員:管理做半套

民進黨籍市議員周柏雅日前接獲民眾陳情,信義計畫區靠近華納威秀、松仁路之間的巷道,許多業者以植栽、盆栽及水泥造景等物品,圍住原本民眾自由進出的人行空間,萬一發生火災,造景恐將變成救災、逃生障礙。

周柏雅還表示,環保局日前大張旗鼓,將信義計畫區的「香堤廣場」設為室外禁菸購物商圈,反觀有些業者申請設露天座後,用餐車在人行道上直接燒烤排煙,質疑北市府環保政策做半套。

周柏雅的「市政質詢」:直飲台數量不增反減,是不鼓勵自來水直飲了嗎?臺北市619座直飲台,需要的地方反而設的少或不設直飲台,動物園跟兒童新樂園竟分別只有1座直飲台! 這是為什麼?

 

直飲台數量不增反減,是不鼓勵自來水直飲了嗎?臺北市619座直飲台,需要的地方反而設的少或不設直飲台,動物園跟兒童新樂園竟分別只有1座直飲台! 這是為什麼?

 

柯市長上任後將自來水直飲作為重要的政策之一。但周柏雅議員調閱資料發現,截至今年5月25日為止,全臺北市的直飲台總數有619座,相較於去年10月減少了8座。而619座直飲台當中,有404座設置在臺北市的各級學校、108座設在捷運站體、62座設置在公園、21座設置自來水事業處的所屬機關、9座設置在自來水園區、8座設置在其它公共場所(市立動物園、兒童新樂園、永樂市場、寧夏夜市等)、6座設置在市政大樓、1座設置在新生高架籃球場。(附1)

 

總計設置在臺北市各級學校的直飲台就佔了65%,捷運站佔了17%,公園佔了10%,而設置於非機關內的其它公共場所的直飲台全部加起來只有8座,只佔臺北市直飲台數量的1%。而12個區公所當中,只有中正區公所在1樓設置了1個直飲台。更誇張的是,今年1到4月總計116萬8922入園人次的臺北市立動物園竟然只在入口處設置1座直飲台、今年1到4月總計62萬入園人次的兒童新樂園也只在大門口設了1座直飲台。周柏雅議員認為,學校是目前最大宗的直飲台設置場所,但學校的直飲台除了給學生使用之外,一般民眾是使用不到的。以目前臺北市只有8座直飲台設置在非機關內的公共場所,如果以柯市府最喜歡的KPI來說,臺北市的直飲台設置KPI絕對不及格。

 

直飲台裝設數量前5名的學校就佔了學校直飲台總數的4成5

臺北市在學校設置了404座直飲台,但實際上有裝設直飲台的學校不到學校總數的1成。反而直飲台裝設數量前5名的學校就佔了學校直飲台總數的4成5,5所學校共有188座直飲台。(附2)

 

而臺北市目前的861座公園中,只有4%的公園有設置直飲台(37座公園設置了62座直飲台)。假日人潮眾多的大湖公園只裝了1座直飲台,面積12萬4023坪的花博公園也只在爭豔館前設了1座直飲台。(附3)

 

戶外運動場所對直飲台有非常明顯的需求,為何不設置?

周柏雅議員認為,臺灣的便利商店很密集,一般情況下民眾使用直飲台的需求並沒有強烈到取代直接到超商買瓶裝水,但如果是在運動場所就有很明確的誘因跟需求。不過,目前除了捷運站之外,臺北市的室外市民籃球場只有1成6有設置直飲台、35座室外網球場只有1座有直飲台、60座室外溜冰場也只有1座有設置直飲台。而校園的直飲台則完全沒有任何1座設置在籃球場旁。臺北市的12個運動中心也沒有設直飲台。(附3)

 

而臺北市目前有許多直飲台的設置地點也並不適當。例如目前設置在校園的直飲台當中,大湖國小有4座設在廁所對面;東門國小也有2座設置在廁所旁。大湖公園的直飲台也設置在公廁旁。柯市長難道不覺得在廁所旁設置直飲台會降低大家使用直飲台的意願嗎?另外,老松國小有1座直飲台設在儲藏室前;福德國小有1座直飲台設在教具室、1座設在教師會、還有1座設在校史室;麗山國中有2座設置在掃具倉庫。這些設置地點都遠離學生主要活動區域,十分偏僻。

 

直飲台水質檢測只驗大腸桿菌,為何沒有檢驗鉛含量與輻射性物質?

周柏雅議員認為,要推廣直飲,市民對臺北市自來水質的信心是成功的要素之一。歐盟的《飲用水水質指令》涵蓋水質指標48項,被稱為「最嚴格的自來水標準」。德國的自來水的衛生標準更要達到「嬰兒可直飲」的水準。而根據中央的「飲用水水質標準」規定,自來水應檢驗砷、鉛、汞等重金屬,但根據「飲用水連續供水固定設備使用及維護管理辦法」第7條,臺北市接用自來水直飲台的水質檢測項目卻只檢驗大腸桿菌群1項。(附4)

並且,根據D-card網站針對臺北市的直飲政策詢問網友的看法,許多網友紛紛表示就算臺灣的自來水質已經達到可以「直接飲用」的標準,對於輸水管線與出水口的衛生管理仍然沒有信心,這也是民眾不願意使用直飲台的重要原因。這也是市政府要努力的方向。(附5)

 

柯市長上任以來,到目前才增設41座直飲台,可以再加把勁嗎?

以柯市長上任後所增設的41座直飲台費用來看,41座直飲台總共花了397萬396元,平均1座直飲台的價錢是9萬6839元。其中,最貴的直飲台要價46萬7711元,最便宜的只要3萬5276元。如果以最便宜的造價來計算,市政府增設100座直飲台只要約350萬元,200座只要700萬;如果以平均價格來計算,增設100座直飲台也只需要900多萬。廣設直飲台在經費支出的付擔上並不重,這是用小小的錢就能達到大功效的政策。

周柏雅議員認為,市府推動自來水直飲的政策是值得肯定與支持,等於鼓勵市民多喝水、少買瓶裝水,具有環保意義。但整個臺北市目前固定式直飲台的數量與分布位置並不理想,並沒有達到政策規模與實益。像國父紀念館、信義計畫區、西門町、自由廣場、臺北車站等人潮眾多的地方反而沒有設置直飲台。周柏雅議員認為,市政府應該訂出每年直飲臺數量的設置目標、重新評估目前的直飲台設置效益,並且就直飲台的設置地點寫出一套評估SOP,才能真正達到這項政策的目標。

 

附1:

場所 直飲臺數目 所佔%數
臺北市國中、小學 404座 65%
捷運站 108座 17%
公園 62座 10%
自來水事業處所屬機關 21座 3%
自來水園區 9座 1%
其它公共場所 8座 1%
市政大樓 6座 小於1%
新生高架籃球場 1座 小於1%

 

附2:

學校總數 有直飲台的學校 所佔%數
臺北市學校總數 285所 25所 8%
高中職 67所 1所 1%
國中 61所 10所 16%
國小 151所 14所 9%
特教與進修學校 6所 0所 0%

 

臺北市前5大直飲台數量的學校:

編號 學校 直飲台數目 所佔%數
總數 404座 100%
1 麗山國中 55座 13%
2 博愛國小 38座 9%
3 天母國中 37座 9%
4 福德國小 29座 7%
5 濱江國中 29座 7%

 

附3:

數量 有直飲台的場 所佔%數
綜合運動場 2
室外籃球場 73座 12座 16%
室外網球場 35座 1座 2%
室外溜冰場 60座 1座 1%

 

附4:

Dcard:台北市直飲政策

https://www.dcard.tw/f/trending/p/381789

 

附5:

1.臺北自來水事業處2016年5月25日回文:

111

  1. 飲用水連續供水固定設備使用及維護管理辦法

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=O0040014

  1. 飲用水水質標準

http://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=O0040019

 

媒體報導:

自由時報:2016.5.31

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  1. 自由時報:普設直飲台 北市明年列重要預算項目 2016.5.31
  2. 中國時報:柯文哲編預算增設直飲台 打造城市形象 2016.5.30 
  3. 蘋果日報:柯P:盼公家機關、公共場所普設直飲台 2016.5.30

 

 

周柏雅的「市政質詢」:天天都便宜,就是北市府 針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣 怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎? 中央還要漠視、消極到何時才要修法?

天天都便宜,就是北市府

針對貴客,促參法、市府法規都會自動附和、自動折扣

怎麼市民就享受不到這種優惠?公正嗎?正義嗎?

中央還要漠視、消極到何時才要修法?

不論是國際高檔飯店、精華區停車場或是「賣3C的停車場-三創園區」,市有土地租金一律通通打六折!明明根據臺北市相關法規規定:按當期土地公告地價年息5%計收。但偏偏高檔飯店、精華區停車場的用地就是可以用5%地租再打六折;BOT的三創園區更是將促參法中的「得予優惠」當成「一定給優惠」?!

明明市府自己每年就要負擔公告地價1%的地價稅,卻還讓房客開開心心打六折,只收地價3%的地租,扣除1%的稅賦後,市府僅得到2%的租金而已,打六折讓市庫少2%租金的道理何在?市府對待財團,就好比百貨公司的VIP一般,別人享受不到的折扣,VIP通通有?!這對市民公平嗎?市府真的有好好替市民管理市有財產嗎?

 

市府違法亂紀!毫無根據即可打折給貴客!一塊地就讓市庫損失250億!

臺北市擁有的信義區精華土地A12、A13,市府以設定地上權之方式予民間開發,本依「臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點」第十二點:「設定地上權應收取之地租,按當期土地公告地價年息5%計收。」除非符合臺北市市有土地出租租金計收基準之相關例外規定,租金才可再打六折,以3%計收。

例外如:政府機關、非營利之慈善機構、身心障礙者、公益團體使用、農民租用與農業不可離之土地…等。這些顯然與「營利」較無相關的使用目的方可打六折。A12現為知名五星級酒店使用,明顯和前述使用目的大不相同,為何市府仍以用地價5%再打六折計收租金?於法有據嗎?市府當時有無依法行政呢?或是實施要點僅係「參考用」?

以A12來說,105年的公告地價為24億8366萬元,現以3%計收地租金,即為7451萬元,但依原規定,市府係應收取5%、1億2418萬的地租金。單單一年市府即少收了2%、4967萬的租金;本案設定期間為50年,一年即短收4967萬,50年將造成市庫24億8366萬元的損失呀!

財團所負擔的權利金及地租金,50年下來,權利金36.8999億加上50年地租金約37.2550億,共74.1549億元;再以A12的樓地板面積24106坪來計算,每坪每個月財團只需支出約512元!以信義計劃區的新建商辦行情來說,一坪少說也在2500元以上,一個月市府用500元代價交給財團使用,財團再以2500元的代價轉租,一轉手即有每坪2000元的價差,全棟24106坪來說,一個月就多賺4821萬元,一年即有5億7852億左右的巨額差距!更不用提50年下來恐達250億以上的驚人損失!市府看到這些數字都不會心痛嗎?市民看到都不會傻眼嗎?如果市府轉給別人做都這麼好賺,市府為什麼要把好康的全都給別人?

 

一再重演,市府處理市有財產方式值得再議!

  周柏雅指出:市府日前亦將目前少見的完整土地-舊市議會基地,以設定地上權方式招標,歷經三次流標,目前仍無下文;為何市政府在歷經多次地上權、BOT設定地上權的案子後,仍把大筆大筆珍貴市產設定地上權、BOT,讓市產從此受限50年、70年,過去訂定的權利金與地租,能否反應到未來30年、50年的房地價格?若市府眼光不致於此,又為何要犧牲市有土地未來的發展潛力而來「換現金」?

周柏雅認為:目前在促參法規、市有財產出租相關修法、規則法律化之前,不宜再有類似BOT、設定地上權這種賤租市地換取一時短暫利益的開發行為。市府相關單位更應全面檢討、全力促成中央相關法律、地方自治法規的修法,相關辦法、要點的法律化,莫再讓不清不楚的規定凌駕母法,別再讓市產的價值被輕估、折扣。

 

 

 

補充資料

 

問題重重的促參法,讓單單一件BOT就讓市府損失8.2億,還不修法嗎?臺北市還能乾等中央修法之際,繼續簽約繼續賤租市產嗎?

促進民間參與公共建設法(促參法)第15條第1項:「公共建設所需用地為公有土地者,主辦機關得於辦理撥用後,訂定期限出租、設定地上權、信託或以使用土地之權利金或租金出資方式提供民間機構使用,不受…限制。其出租及設定地上權之租金,得予優惠。」上述條文明白表示促參案如BOT需設定地上權開發者,「得」以優惠價訂定地租金,但不是「必定」!以三創為例,現收取3%的地租金,比起原應照5%計收的差距-2%計算,一年即少收1652萬租金,設定期間50年下來,即有8億2千萬元的損失呀!市府將來要如何向後代子孫說明這一切呢?

現行的促參法運作之下,政府機關設定土地地上權予財團後,收取的租金即按促參法的子法-「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法」,興建時僅以地價稅額及其他費用計收、營運時按計收標準(5%)的六折價3%計收。完全忘記母法僅單單「得予」優惠,強出頭的子法完全把母法放一邊,不斷的將優惠送出,讓市民該得到的利益全部折扣回去給財團!

偏偏促參法又把地方政府公產管理相關法令排除適用,讓國有財產法、臺北市市有土地出租計收基準、設定地上權實施要點…等全部排除;只要是促參案件,通通可以優惠、通通可以排除其他法規。然而幾個BOT案件,幾乎沒有一個能逃過爭議、避過新聞,這在在證明目前的促參法規亟需修正,將通通優惠的辦法回歸到母法的「得」,並建立相關衡量法規,莫再讓以後的促參案件重蹈覆轍。

 

 

 

 
附件1:

促進民間參與公共建設法

附件2:

促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權租金優惠辦法

附件3:

臺北市市有非公用土地設定地上權實施要點

附件4:
臺北市市有土地出租租金計收基準

附件5:
信義計劃區附近新建商辦大樓租金行情

1

附件6:
2

相關新聞聯結:

聯合新聞網:信義計畫區A12、A13六折賤租 議員喊漲回 2015/12/15

中時電子報:市府低租財團 年短收億元 2015/12/15

周柏雅的「市政質詢」: 市區能夠蓋大型聚會,又能偶而打棒球的地點,只能在大巨蛋現址嗎?內湖5期、大彎南段、蘆洲里工業區、重陽路工業區、小彎工業區等區公有土地面積各是多少? 市政府有沒有考慮過在交通方便的多鐵共構區,找尋符合大巨蛋蛋體需要的基地面積4公頃左右的土地?

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015 年 4 月 15 日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

柯市長說會要以民眾安全為大巨蛋拆否的考量,若以公眾安全角度來思考,大巨蛋的所在地松山區與信義計畫區,現有光是戶籍人口就已經超過都市計畫法設定的人口密度法定容積率上限了! 假設101大樓萬一遭恐怖攻擊,市府有沒有能力疏散與救災都難以把握了,大巨蛋就算市府有能力做好疏散計畫,站在城市發展的格局角度與救災的實際執行面來看,還適合需要塞進更多人潮來此大巨蛋作大型聚會再加上信義計劃區逛街、購物、住宿人口,等同於把更多災害應變風險集中在同一個籃子裡合適嗎?

市區能夠蓋大型聚會(又能偶而打棒球)的地點,只能在大巨蛋現址嗎?內湖5期、大彎南段、蘆洲里工業區、重陽路工業區、小彎工業區等區公有土地面積各是多少? 市政府有沒有考慮過在交通方便的多鐵共構區,找尋符合大巨蛋蛋體需要的基地面積4公頃左右的土地?當初李登輝前市長提議大巨蛋要蓋在哪裡?為什麼臺北市蓋大巨蛋或大型國際聚會場所,一定要選在已達經容積上限爆表的松山區呢?如今未完工的大巨蛋壓迫性的聳立在忠孝東路孫文紀念館旁邊這是都市發展之福嗎?

 

臺北市議會第12屆議員書面質詢用紙

質詢日期:2015 年 4 月 15 日

質詢議員:周柏雅

質詢對象:柯市長文哲

質詢題目:

4月14日市長施政報告的答詢中,林副市長與鄧副市長也都承認遠雄有違反契約文件的規定如是否符合4萬個觀眾席位座位與觀眾席座位單位面積是否達到0.5平方公尺、延遲完工等等事實了。柯市長也曾說大巨蛋光是疏散問題就有很多瑕疵,更坦言「(大巨蛋)建在那邊,根本是挫著等!」市政府還不正式寄出解約的存證信函,理由是什麼? 解約後市府若要拆掉全部,其成本是什麼? 是多少? 如果部分拆除,成本又是什麼? 臺北市要不要在市區人口最為稠密的地區之一的大巨蛋現址或其他市區中心設立大型聚會場所?是憑市長個人意志決定嗎?綠地還是大蛋還是小蛋的利與弊評估,標榜開放政府、全民參與的柯市府團隊,是不是也該把這些資訊都詳細用科學數據辦大眾說明會、公聽會,甚至寄信給市民,讓市民更加了解後再來做決定?

周柏雅的「市政質詢」:台北市都更是捷運局和財政局主政的嗎?

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