以市場租金行情1折多到3折租金水準就能租到市有地來營業營利的X友友們,財建委員會還要再給他們更便宜的租金: 租金計算基準從申報地價的10%降到6%! 這樣合不合理? 要不要來個ivoting?

以市場租金行情1折多到3折租金水準就能租到市有地來營業營利的X友友們,財建委員會還要再給他們更便宜的租金: 租金計算基準從申報地價的10%降到6%! 這樣合不合理? 要不要來個ivoting?

議會現正進行108年預算審查,「財建委員會」對市有土地被民間二房東拿去營業營利,其使用租金該怎麼收?委員會做出的附帶決議如下:

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市府向二房東收取租金的標準,若要從10%的申報地價降為6%的申報地價! 這和一般民眾有什麼關係呢? 市庫漏不漏水? 漏水多大? 多快? 這就跟市民的荷包息息相關! 請看下面懶人包分析:

(1)計算租金用什麼基準?

申報地價】:一般是以公告地價8成做為地價稅的申報(附件2)

而公告地價又僅有公告現值20%左右!(附件2) (比如南山人壽總部1坪申報地價(公告地價)才104萬元,比萬華公園預定地價格140幾萬元:與南港的綠地價格: 109萬元/坪都便宜)

公告現值又比市場標售或成交價低很多,也是比比皆是!

如安和路信義路口土地北市府劃定為<敦南安和>公地都更的土地公告現值是200萬元1坪,但大安區2008年7月信義聯勤北基地標售10年前就已經每坪406.7萬元了(附件2)! 就算是非最主要幹道的大安路土地也開價300萬元起,反而面臨大馬路敦化南路卻只用196.5萬元做為公告現值!其公告地價更是只有54.2萬元! 以敦南安和公辦都更案(地號416號)575坪土地公告地價總值是3.11億、土地公告現值是11.3億! 大家就能感受到公告地價與現值的差別! 而這11.3億是用1坪196.7萬元來算,若用1坪300萬元來算575坪的市價就是17.3億!

市府向二房東收租金的標準有一個很長的名字就叫: <台北市市有非公用土地出租租金計收基準規定>,本來財政局是順從民意收取標準從106年1月1日的5%的申報地價先調高到8%,再準備逐步上調到10%! 但是最近議會財建委員會審查財政局(主管北市市有土地外租給民間的主管機關)的預算卻說要把收取標準從「公告地價」的10%降為6% (其實計收基準規定用的法律名稱是「申報地價」! 

(2)市庫放水,誰能受惠?

本來規定租了市有土地蓋出來的建物面積單層超過30平方公尺(9.1坪),超出部分就要以10%計收,財建委員會也建議放寬到單層超過70平方公尺(21.2坪)!

(3)10%與6%的租金差距

若還是拿敦南安和公辦都更案的土地做例子來計算,收10%與收6%的差距就是

A:用10%計算:  575坪X土地公告地價54.2萬元% X10%=年租金3115萬元;

B:用6%計算:   575坪X土地公告地價54.2萬元% X6% =年租金1869萬元;

兩者1年市庫就差了1246萬元! 想也知道面積租越大,賺價差賺越大!

若以市府轉運站的租金百分比做例子來計算,收10%與收6%的差距就是

107年

A:用10%計算: 16280坪X土地公告地價31.4萬元% X10%X98.85%=年租金5.05億元;

B:用6%計算:  16280坪X土地公告地價31.4萬元% X6% X98.85%=年租金3.03億元;

C:實際租金3%計算: 16280坪X土地公告地價31.4萬元% X3%X98.85%=年租金1.51億元;

三者最大價差一年可達3.5億元!

 

附件1:

周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

附件2:

公告土地現值與公告地價兩者意義和用途是什麼?

至於什麼是「申報地價」,當土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條)。換句話說,若土地所有權人沒有去申報地價,則就要查該處的公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,等於是法定地價。

「申報地價」主要用途在計算租金,也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」, 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」

相關新聞報導:

2008年7月26日 自由財經:信義聯勤北基地標售案住宅土地每坪406.7萬標出天價 

2017年11月02日 自由電子報:北市大安區精華土地釋出每坪底價300萬元

 

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