公辦都更=市府主導?別鬧了! 柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」 根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽 而都更中心只等著分回辦公室! 擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建? 市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

公辦都更=市府主導?別鬧了!
柯市府要拿中山段四小段全是北市府土地「公辦都更」
根本是大放送公地給建商蓋豪辦、豪宅等賺爽爽
而都更中心只等著分回辦公室!
擁有多次海選專業人才的都更中心,卻無法自地自建?
市民還能相信「都更中心」有何能力嗎?

 

「公地」都更明明就是民間主導卻要冠上「公辦」都更!掛羊頭賣市地給民間!

柯市府自推「臺北市公辦都市更新實施辦法」,拿4百多坪百分之百純市府土地,硬是要分給建商33%、147坪的土地持分及樓地板,還煞有其事的辦理招商(附件1)!根本就是假公辦都更之名,實放送市產之實;都更後除了幫建商業績成長、分走市有土地、都更處得到嶄新辦公室之外,跟一般市民、市政建設根本沒有任何關連!都更處原本大張旗鼓聲稱「公辦都更能解決更新案件困境」的功能又在哪裡?!

轉眼就少33%土地,跟把市有土地直接送人有什麼二樣!?自肥逃避議會監督、還可助建商業績長紅!

中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案(以下簡稱本案),位在中山站附近、捷運公司大樓南側的精華市有土地一共441坪,且百分之百是市府土地。但本案的招商說明文件上,只規定建商最多可分回33.33%的權值(附件2),而市府則分回66.66%的權值,若單純認為每一權值之持分土地比例相同來看,相當於原來百分之百的市有土地,在「公辦都更」後,只會拿回66.66%、294坪的市有土地,另外147坪的基地全部就被建商拿回去當報酬了!

本案計畫蓋二棟大樓(附件3),一棟要給「零」民間都更業績的更新中心自肥用,一棟分給建商,透過「公辦都更」名義,不僅能讓都更處與都更中心從剛花了數千萬元裝潢的南京松山捷運新聯開大樓搬到本案新建大樓來,更可以照顧建商取得大面積土地又不必擔心自籌興建、整合民間土地、時效與資金問題。

本案建商可以用2億多市地價值的公辦都更契約(5百萬元 × 441坪)向銀行輕易取得興建建築融資(照最保守的行庫土地建築融資就能有1億的先期開發貸款)蓋總樓地板1323坪(若按住四300%容積率計算),等於1坪就有7.6萬元的興建成本不必建商自籌!若要透過民間都更取得相同面積土地,建商光事前整合的時效與自籌資金規模就不知道要投入多少心力,今「公地」由建商主導的「公辦都更」對建商而言就更是更肥美的投資了!

都更中心成立不是就要取代建商成為實施者? 都更中心反而要委託建商成為實施者!

一般民間私辦都更,因為民眾無法拿出大筆資金更新,因此由建商擔任實施者、建造者,所產生的都更費用(共同負擔成本)由建商支付,再以分回的土地、樓地板償之。但是本案可是百分之百市有土地、理應由市政府旗下的都更中心直接擔任實施者,建商頂多擔任營造作業。

營造成本就算以1坪15萬元計算,蓋1500坪也才2.2億元,對市庫每日平均餘額就有40到45億元的北市府根本就是小錢。根本不用拿147坪的市有土地去抵建商的共同負擔成本!且一般市民多半是被動參與都更,才要受到建商主導,本案根本就是市府自己發起、「主導」的「公辦」都更,為何還要委託建商呢、變成建商主導?

當初成立都更中心就是因為讓民間不放心的建商成為實施者,要官方的都更中心做為實施者,但是先不說都更中心努力多年都無法取得任何一個民間都更委任為實施者掛零成績!擁有比建商還多專業人才:土木技師、建築師、社區規劃師等等證照資格的都發局、更新處、更新中心的法律、建築、行銷、市場企劃專家,現在只是拿公地自蓋大樓,自己也不敢擔任實施者?

全數工作都委外,都更中心真的是如外界批評養權貴/婉君的地方?

依都發局資料,都更中心成立三年來,僅僅擔任6件都更案的實施者,本案即為其中一件,奇怪的是,都已經是實施者,為什麼招商說明書裡面的共同負擔成本,好像仍是全數由前來投標的建商負擔?原本應由實施者自行負擔的工程費用、整合費用等等,結果根本只是全數再外包給建商來做,本案的公辦都更根本只是都更中心在地主(臺北市)跟建商(實際實施者)中間擔任發包工作的(形式實施者)而已!而且還得支付147坪的珍貴市有土地當報酬!難怪連柯市長都曾挑明說都發局長林洲民不缺人,尤其是更新中心!

公辦都更意義何在!說一套,做一套! 假公濟私/就怕建商吃不夠飽?

柯市府在新聞稿(附件4)說:「《臺北市公辦都市更新實施辦法》,就都更困境提出創新機制,並作為公辦都更案後續操作流程之指導,以解決過去都市更新案由民間主導開發爭議不斷、自劃更新單元過小、缺乏公益性、弱勢整宅與海砂屋等災損建物協助及已取得拆除執照之更新案無法執行等困境。」說得很好聽,但實際根本不是如此!

都更中心的成立、臺北市公辦都市更新實施辦法本應是去解決那些建商不想解決、住戶無法整合的棘手案件才是!但是本案全部土地地主只有一個人-臺北市政府、地上為停車場,沒有建物或其他租占人、本案距離中山北路大馬路走路只要一分鐘、計劃道路業已開闢、基地的東南西北側全是商業、住宅大樓還有一個運動中心…,本案到底哪一點符合市府新聞稿說的:開發爭議、單元狹小、弱勢災損、無法執行…等種種困境?

都更中心擔任本案的實施者,請問是要整合什麼?地主、實施者就是同一人-臺北市政府,還需要指導什麼?還是柿子挑軟的吃,找簡單案件自己當實施者。

基地怎麼不當公宅?拿市民全體市產和資源搞根本不用都更的都更案,成果就是炒地皮、幫建商找業績、協助建商分回樓地板、幫都更處、都更中心找辦公室!

本案位置就在捷運淡水線旁,臨中山北路,又在臺北市中心地區的住宅區,完全符合市府公宅設定的目標,市府本可以在此蓋公宅,以成本價格出租予市民。結果本案只是連著左側豪華市府首長宿舍建案-御城町,再蓋高樓、繼續炒地皮?

過去幾個市有土地參與都更的案件,如逸仙段都更案,市有土地就從更新前的282坪,變成都更後的173坪,百坪土地瞬間合法消失!再過五十年,市府分得的建物樓地板殘值剩不到多少錢,將來又要再度更新時,屆時只剩下173坪土地價值的臺北市,分回的土地只會越來越少!由此可見,有資金、有專業人員的市府當地主,根本不應該再給建商擔任實施者或是實際實施者,頂多就是公開招標找營造商而已。

市府明明都花了市民的納稅錢成立都更中心,都更中心也擔任都更實施者了,憑什麼還要讓建商分回33%的土地持分及樓地板?市府拿全市民的土地、預算去給建商找工作機會、提供建商精華區土地、樓地板,這是哪門子公辦都更?最後完工的嶄新建物,也莫名其妙的不能當公宅、公托、長者據點…,居然是優先拿來當都更處辦公室!

上萬坪閒置市有聯開房屋放著不用,還要再都更分回?!

如果市府土地、房屋那麼缺,缺到要優先公辦都更來取得辦公室,那不如直接把聯開宅、公宅、商辦賣不掉、租不出去的629戶、10486坪等,優先拿來使用即可,以新店區公所站的聯開大樓為例,就有長達140個月、從2005年至今就從來沒租出去過的商辦空間!左手放著市產空置、右手假招商行送地之實來創造更多豪辦、豪宅樓地板?!柯市府的公辦都更、都更中心到底在幹嘛?!

附件1
北市優質投資標的「臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地都市更新案」於105年10月24日正式公告招商,歡迎各界踴躍參與投標另開新視窗

附件2
財團法人臺北市都市更新推動中心公開評選「臺北市中山區中山段4小段479地號等7筆土地都市更新案」投資人招商案招商文件第6頁:
「6.2.1.本案公告之最高共同負擔比例為 33.33% (共同負擔不得計入申請銀級以 上綠建築獎勵容積之費用)。申請人於共同負擔比例承諾書所載共同負擔 比例若高於本項公告比例者,不得成為本案合格申請人、最優或次優申請 人或決標對象。公有土地管理機關最少應分回權利價值及面積說明如下: 6.2.1.1. 公有土地管理機關最少應分回更新後權利價值係以﹝公有土地 面積(平方公尺)÷總基地面積(平方公尺)×(1-共同負擔比例承諾書 所載之比例)×本案核定更新後總房地權利價值(元)﹞所估算而得。」

附件3
臺北市中山區中山段四小段479地號等7筆土地公辦都市更新案示意圖
1

附件4
2016/3/22臺北市政府/都發局/都更處新聞稿:《臺北市公辦都市更新實施辦法》今日市政會議通過,並預計3月底公告實施。另開新視窗

附件5
2016/04/12自由時報:控北市府養網軍 另開新視窗許淑華:專門「黑黑」議員另開新視窗

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