周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準
難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就
承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利
北市府修法半天只從超低標準的5%變8%?
太空漫步式慢慢調高地租
擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

只有市價2成的租金計收基準,歷經23年才首次調整,修半天只調高3個百分點?卻只有39筆、1279坪會調整為8%,還有九成以上根本沒動!

2015年議會審查預算時作一附帶決議,請市政府必須檢討修訂市有土地出租租金計收基準,歷經23年,2016年市政府才首次調整臺北市市有土地出租租金計收基準,但只將極少部分承租態樣之租金率由5%調整至8%,僅以增加3個百分點(附件1),也不會改變目前「市地租金僅為市場實價合理租金的1成到4成不到」,擺明了要繼續讓特定對象去賺高額價差,這不是拿大眾土地去圖利少數,什麼才叫圖利呢?

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

  而且8%的租金計收基準,要等到2017年1月1日起方生效力,依財政局資料,僅有39筆、1279坪的土地可從5%調整為8%,比例占所有出租坪數16177坪不到一成!其餘1497筆、14898坪的土地仍然是用5%甚至3%計收!明明就有實價登錄、公告現值,為什麼還要用公告地價計算租金?要全部市有土地租金調為公告地價8%,在現有制度下,等到2050年都不可能!

信義計畫區公地作私人商業營利用地,市府租金也只收實價1成多到3成

再以信義區幾塊市有土地為例:A12係以設定地上權方式予財團做為酒店、商辦開發,且市府收取的地租為公告地價再打6折的3%,月租金為2103元/坪。但若按年收益率2.4%來看,此地公告現值約為386萬7769元/坪,2.4%即為月租收入應達到7735元/坪,而目前市政府實際收取的地租金2103元,只有7735元的2成7;就算以公告現值的2.4%再打8折價-年收益率僅以2%計算,也應有月租金6446元/坪的水準,現行實際地租金2103元僅有其3成2的租金水準(附表1)。

若我們再以周邊實價登錄計算,周邊土地交易行情是770萬元/坪,再依前述的2.4%門檻計算,月租金應為15410元/坪,目前實際地租金只有其1成3的水準!就算再打八折仍高達12841元/坪,實際地租金2103元僅有其1成6的租金水準(附表2)。

用較接近市價的公告現值計算,目前租金僅達到3成水準,若用實價登錄來看,更是2成水準不到!公平而論,請問市政府這樣子的租金計收基準,還能用嗎?

市府成就市民的相對剝削感!

臺北市光是非公用市有土地出租就高達1536筆土地,面積共達16177坪,而被無權占用之市有非公用土地則依同等計收標準收取使用補償費共有1220筆、20462坪、至於其他市有土地做為BOT、地上權等開發案共有22筆、13萬餘坪,這些市有土地(全民共有的土地)居然全按照此一計收基準計算租金。如此的計價方式,除了讓市有土地本應有的收入減少之外,更重要的是:會讓老老實實承租一般私有土地的市民有強烈的相對剝削感!
平平都是租土地,為何民眾向私人地主承租就是按照市價租,但是換成「承租公地」就可以用相當低的租金租到,於是有辦法的財團與X友友卻能以國有財產署或市政府的一紙行政命令-「依公告地價5%甚至3%來承租(等於實際交易租金的1到2成)」,二相比較之下不公平性就出來了。而此種不公平性正是由國產署與市府帶頭引起!

每月賺動輒數百萬元數千萬元地租價差,甚至霸佔公有地還可傳宗接代,這叫正義?
私人承租市有地且明顯拿來做營業用謀取私人利益,市府對此情形都只是杯水車薪地略調些許地租,如此符合公平正義嗎?以目前信義區不斷水漲船高的租金行情來看,目前租金計收基準與土地的實際的投資報酬的差距只會越來越大!而這些差距都是誰享受的到?只有大財團標租、標地上權就享受的到,一般民眾租攤位就享受不到!

甚至市政府對待許多市有土地出租案件,大多無條件同意續組,讓這些既得利益者續租土地,彷彿租佔公有地還可傳宗接代!只要按計收基準,繳點意思意思的月租金,就可以世代續租土地。

市有財產不是一句「收回來也不知道做什麼」就可以無限續租、無限俗俗租的!收回來市產可以做什麼?有些是可以公開標租,從競標申請書與競爭下的新租金水準,自然會讓市府知道做何種利用,也都比照顧權貴、X友友當二房東賺暴利價差好!市府對於承租市有土地作營利事業這種背離市場行情、僅少數人得暴利的計收基準,現在調漲個公告地價3個百分點,就想搪塞大部份沒有機會承租公地的市民嗎?

附件1
2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
二、臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。
(第一點為年息百分之五,加成百分之六十為:5% × 160% = 8%)附件2
2016/07/06自由時報:壽險業投資不動產收益率門檻將下調另開新視窗
「反映中央銀行降息,壽險業投資不動產收益率門檻將下調。壽險業者表示,壽險公司投資不動產收益率,是以中華郵政定儲利率作為計算基準,因此若央行降息就會跟著連動,壽險業不動產收益率門檻也會跟著調降,目前是2.4125%,會降到多少還不知道。」

附件3
1993年7月19日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗
一、臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地
年息百分之五計收租金

2016年7月1日版臺北市市有土地出租租金計收基準另開新視窗

  • 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金

附件4
行政院82年4月23日台82財字第11153號函
行政院93年12月2日院臺財字第0930055403號函修正第二項第三款
國有出租基地租金率調整方案另開新視窗

  • 國有出租基地,自民國82年7月1日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
補充資料:
公告地價的5%、3% 法源依據為何?財政局寧可聽「比照國產署規定」的內規,也不管公有地地租背離實價登錄過多之實況,慷全市公產之慨!舉凡各局處各單位之市有土地出租、土地遭無權占用、地上權標租或是BOT開發之地租,各項地租市府皆是以「臺北市市有土地出租租金計收基準」計收,即以公告地價5%做為年租金之依據。然而,以公告地價5%甚至動輒就再打6折之立論為何?首先論公告地價,其存在目的除了計算地價稅、徵收以及市有土地之出租之外,一般市場交易從來不用這個數值。但為何市有土地的出租全部都是按照此一基準收5%?

在1993年版(附件3,最早版本為1991年,但尚無5%規定)之市有土地出租租金計收基準,其內容提到「臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。」此條文的「5%精神」歷經23年仍在,該條也與1993年行政院函令「國有出租基地租金率調整方案(附件4)」相同,非公用土地都是以公告地價5%計收年租金。

當初為何係以「5%」做為租金率之基準?雖然無從查考,但確定的是,此一標準,已歷經23年才首次調整為8%,縱使其「公告地價」每三年就調整一次,但事實上根本沒有人把公告地價當做真正的價值,更加不會用此價值進行土地交易。再者,公告地價或公告現值,其實都是把一大片土地視為一體,無論土地是袋地或黃金三角窗,通通都視為等值、等價,此種計價方式更是完完全全背離市場機制。

附表1
A12市有土地目前租金與「公告現值 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

附表2
A12市有土地目前租金與「實價登錄 × 年收益率2.4%」、「再打8折-2%」比較表

媒體報導:
臺灣新生報: 修法半天地租標準5%變8% 周柏雅:愛財團愛權貴  2016/12/18  

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