周柏雅的「市政質詢」: 強占市地再延500年,夠嗎?只強占市地近6千處、32萬坪,土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

周柏雅議員辦公室2016年11月7日新聞稿

強占市地再延500年,夠嗎?
只強占市地近6千處、32萬坪,
土地公告現值就超過一千一百億,夠嗎?
政府公然鼓勵強占市地,還有什麼比這更一本萬利呢?
你還在等什麼呢? 先霸先賺! 不占傻瓜!?

 

 

2016/11/7  市政總質詢質詢影片

 

 

前言: 270萬名市民不懂的好康倒相報: 市政自有黃金屋、市政自有顏如玉!

⊙你的鄰居借你家庭院空地說要曬個棉被,卻趁機蓋了一棟4層樓違建,你會渾然不知? 而得知一坪實價登錄少說5百萬元土地被霸占後,你卻只拿一坪幾十元或不到500元地租就允讓他世代一次賺個夠! 這種好康就正在北市擴大發生中 (柯市長如果你家土地被這樣強占賤租,你的大樓管委會會答應嗎?)

⊙A市民覺得大馬路邊好做生意,反正霸占無罪,就算被發現了只需市價的0點幾折,繳點意思意思補償金/租金就好了,甚至還可以切成幾小塊合法化(小於100m2就已有5600坪、近500筆被市府賤售了),不如就霸個街角公有地、車道來做生意或當二房東也是暴利呀!

強占市地=千億商機;越占越多! 越占越大塊!

2010年與2016年相比,6年來臺北市光是土地先被強占後再來付租金/補償金的土地筆數從5179增加到5726筆,共增加547筆,增加11%,總面積從1,043,380 m2,增加到1,071,809 m2(32.4萬坪),增加28,429m2 (8599坪),顯示市有土地被占用增多!目前被占用租用的市地共有32.4萬坪,光是土地公告現值就超過1千1百億! (附件1)

多筆超過百坪土地,許多拿來營利使用,這樣對得起捱著貴租/繳著房貸、地價稅的市民嗎?

市有非公用土地被占用最大塊的市有土地是在北投振興一小段的88之4地號,共1129 坪,已被佔23年,而占用人姓名,根據財政局資料為「振○○」,再依地號位置來看,就是振興醫院院區的東側宿舍區!(附件2)

面積超過500平方公尺的還有5筆,面積共2846坪!前10大被占用的土地,面積共3281坪,其中不乏營利使用,例如: 北投區八仙段是津晟科技405坪、北投區奇岩段是正大紡織235坪、北投區溫泉段則是百樂匯大飯店101坪!

陽明山許多市地被拿來做田園餐廳!許多市民還要繳交幾十年房貸,或者捱著貴租自己繳地價稅,結果強占市地的反而讓市政府幫忙出地價稅,這樣公平嗎?北市府作為市民共同土地管理人,卻輕易讓巨利給X友友,放著多年不收回!不是鼓勵大家也要有樣學樣,來占市地便宜嗎?從被占用期不到10年的資料顯示,被強占的市地明顯是有大型化的趨勢,其中有41筆超過100平方公尺(30坪以上)!

還有12個小巨蛋土地待回收,6年來還增加5百筆,增加近萬坪土地

被占用的市有土地其中已經回收的案件僅占3成5,另外還有已辦出售、已辦撥用的土地1成2扣除後,還有5成3、3084筆土地還被租用或占用、甚至還有些賴帳不繳微薄市價打折再打折的每月款項、專案處理、協調會等各種理由與分類(附件3),上述面積達242,600 m2 (73,387坪),等於12.3個小巨蛋那麼大!(小巨蛋基地面積5,986坪),公告現值達364億元。這7.3萬坪原屬於270萬市民共有的大綠地/大公園/口袋公園/創業基地/老人/托兒中心/ubike站位/停車場,被少數幾千名有辦法的人拿去當私人住家/出租房/辦公室/餐廳/資源回收場等等!

不當得利近200億, 多年來財政局只收回數千萬元就算給足租金、補償金

在寸土寸金的臺北市,一坪土地租金價格平均保守估計5千元(租金收益率用1.2%計算=月租金5000元x12個月/市價一坪500萬元),若以平均存續時間10年計算,這32萬坪的土地租金共近200億元,然而市府不是還沒有處理或是乾脆以低廉的價格、每月一坪不到百元、最多的是幾百元,少數是千元出頭的價格出租或出售給占用人,以低於市價好幾倍價錢賤讓市有財產,不就是公然鼓勵民眾霸占市有財產!按理,土地租金應該要貴過建物租金,因為一坪土地至少可以生產超過1坪以上建物。

被占用土地用出租或荒謬的補償金根本是化懲罰為獎勵方式

5千多筆被占用土地中,以低廉的價格出租或付補償金越來越多。辦理出租者從2010年1394筆增加到2016年1638筆,共增加244筆,增加快2成。這些出租的費用,依臺北市市有土地出租租金計收基準,自82年7月1日起,一律依照土地公告地價年息百分之5計收租金。其中還有許多是照公告地價的百分之3計收租金與補償金! 就算財政局現在修訂提高到百分之8, 跟市價還是數倍的差異。

市價打幾折的租金=月入數十萬,數百萬元暴利

而無權占用繳納使用補償金者,2010年1020筆增加到2016年1220筆,共增加200筆,也是增加快2成。市府本可按照民法要求拆屋還地,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,周柏雅議員2015年5月7日質詢,南陽街4層樓近2百坪黃金店面,市地租金每個月每坪僅要2677元,月租金只要12餘萬元!同樣價錢附近小攤,卻只能租2坪不到!2016年10月周柏雅議員質詢,以正大纖維占用案為例,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,占用將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金。(附件4)

6年來一年收回才50筆土地,6年增加119筆出售土地給占用者!

過去市府列管被占用的5千筆土地中,已經訴訟和非訴訟管道收回者,2010年有1686筆,2016年有1988筆,6年來才增加302筆,平均一年市府僅要回50筆土地。

但6年來市府把市有地出售的筆數卻越來越多,2010年僅494筆,2016年卻增加到613筆,6年來多出售119筆土地,增加2成4,市政府這麼配合占用人申請把市地化整為零還低於市價便宜賣給X友友,合乎公平正義嗎?

已出售土地哪些是被化整為0, 讓占用人看似小面積實則獲得完整建地

近2年柯市府售出土地的紀錄多達10幾筆,但如新生南路三段有一區域市有土地,面積共179m2,卻被分成5筆土地,分別向市府申請續租,如此一來,這5筆市有土地便可包裝成5件100m2以下的土地續租案(2015年7月14日市府報告事項第12093號案),讓議會同意市府以低於市價行情將市有財產續租,故意不考慮到這片土地,不論帳面上是分做5筆地號還是10筆地號,通通都是市府連貫的土地,承租人的成功續租,將可使該地開發和使用的利潤價值翻數倍!

又例如周柏雅議員曾在2016年10月25日質詢的北投換地案,工業區轉為住商混合區開發暴利更多,而2016年3月8日北投賣地案,廠商食髓之味越占越多,占了不夠還想要買,種種案例都證明,市府賣地的行為根本就是幫廠商整地,想獲取大片土地的人只要先占用市地就好,反正市府會用各種理由只為讓待處分的件數變少、績效變好看一定會賣!(附件5)

乾脆用強占就好,為什麼要乖乖簽約租用市地?

按臺北市市有房地被無權占用使用補償金計收原則(簡稱占用原則)第三點:「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準(簡稱計收基準)之規定,按申報地價年息百分之五計收」,在此,應認為占用原則所謂的「依…之規定」,是單指收百分之五年息這件事,而非全部完全適用計收基準的所有規定。

故,計收基準上規定的各項打折優惠,如自租自住、非營利使用等可打六折…,都不是一律適用到占用原則上面。從背景來考量,占用與租用本來就不相同,如果二者的計收方式、優惠全部相同,那對合法承租市產的人來說不是相當不公平嗎?(乾脆用占用的就好啦,乖乖簽約幹嘛?)綜上而論,應認為占用原則並沒有出租計收基準各項優惠之一體適用。

唯市府「比照」計收基準,承租戶自住設戶「打六折」。那麼,其法律依據為何?明明占用就應該適用占用原則,以5%計收,憑什麼打六折給占用戶?完全看不出來法依據呀!真的能「比照」嗎?占用原則哪一條說可以打六折呢?如果市府還要以占用原則第三點「土地,依臺北市市有土地出租租金計收基準之規定,按申報地價年息百分之五計收」去強行解釋一適用計收基準的規定,那為何原則第四點又要重覆說一次騎樓打五折的規定呢?

市府讓占用戶得以與承租戶相同的條件取得土地使用的對價,那這樣是要如何讓占用戶願意改邪歸正成為承租戶呢?明明占用原則就有相關規定讓在提出訴訟前願意繳出房地者,得以減少一定租金的「優惠」,但市府好像沒看到一樣!現在衛工處的占用清單,擺明了就是要讓他們原地合法,從占用改為租用!這樣公平嗎?

如果占用戶過去是自古以來便居住在此地,因歷史、政治原因導致權屬流失予市府,則此類案件即應由市府妥善處理,不要再當成一般占用戶處理;但如果是單純占用土地使用,就應該按照民法程序一一處理,況且,市有財產相關法規全都是市府制定,偏偏又扭曲、不用、亂用,市府到底要怎麼處理這些占用戶?

就地合法、占用改租用並不是最合理的處理方式,只是市府最簡單的處理方式!如果今天私人土地被占用,會如此大方讓占用人得以繼續承租嗎?現在占用人占用了市民的財產,市府還要給法制上不存在的優惠、還要讓他們繼續住著,合理嗎?

現行租金計收基準從收5%修改到收8%,跟一旁貴死人的房租、地租相比,天差到地!公開標租實價出租才是解藥!

該計收基準新增的第二點:「臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。」

以市府提案12005案的三十二筆市有土地為例,有把其地上建物單層超過100m2,且有按營業用課房屋稅的,就按原有的公告地價5%加60%,也就是從原來的5%變成8%。

市有土地,被私人蓋建物,當然建物成本都是私人負責、所有權也是私人的,但從一般民間處理財產的角度來看,沒有土地使用權,房屋再大再高也得拆屋還地,因此,土地非常重要。我們必須把地上建物的所有樓地板拿來平分到市有土地租金上,因為是跟市府租土地,他們的地上建物才有存在的價值與存在的可能。

按表格來看,目前如南陽街屈臣氏案,將其土地租金除以地上建物樓地板,相當於每坪樓地板,房屋所有權人所出的成本,每月每坪只要711元,而附近月租每坪至少是6333元到24231元之間,用最低的6333元來看,也是目前所有權人需負擔成本-711元的8.9倍!也就是說,目前的土地租金,對南陽街屈臣氏的屋主而言,每坪樓地板成本僅有市價的1.1折而已!

現在就算按照新修正的計收基準,5%外再加計60%也就是總共8%,那南陽街屈臣氏的每坪土地租金也只從711元提升到1137元而已,比起周邊市價每坪樓地板的租金最低的6333元,也只是變成1.8折而已!

最一開始就是要去改變這個超級便宜租金的問題,現在雖然有所成長,但是賺這麼一點點錢,除了市庫差異不大之外,更重要的是:一般租不到的人相對剝削感將會產生相當的不公平!為了避免這樣的不公平,這個基準仍有調整的空間。

參考資料
附件1 :

附件2 :

附件3 :

附件4 :
2015/5/7周柏雅的「市政質詢」:松菸誠品當三房東也不會比這些好賺 住宅區開餐廳,國家公園區/山坡保育區蓋住宅 柯市長想推翻扁違建特赦令,先拿回長期被俗俗租 且建物多無使用執照的市產吧!
2016/10/25周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

附件5 :
2016/3/8周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強占人?
臺北小巨蛋土地基地面積

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 / 變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 / 變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 / 變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 / 變更 )

連結到 %s

%d 位部落客按了讚: