周柏雅的「市政質詢」:市府才剛要檢討工業區 ,私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$ 雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換? 富邦勇於大押工業區變更地目 市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

市府才剛要檢討工業區

私地就想換走靠近創第三種工業用地歷史新高的市有工業用地,目的為何?$$$

雞腳要換一樣重的雞腿,民間誰會換?

富邦勇於大押工業區變更地目

市政府卻要放棄即將變更的鉅額利益?

 

臨近天價工三用地的市地要換通過性路段私地同面積不同價裝不懂

關廠多年的公司打算用三百坪的私有土地(北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段,詳附件1)看似交換等同面積的市有土地,但此完整市地卻是鄰近密集建物群與剛創下北市歷史第三種工業區土地天價區!此2筆欲交換土地的開發價值誰是太子?誰是狸貓?專研市地開發價值三、五十年的北市財政局會不懂嗎?

民間土地會跟不動產開發或製造業轉型不動產經營來互換土地者幾乎是少之又少!而互換土地會不看個別土地市場行情不同,只以面積為交換基準的更是笑話!柯市府一邊控訴馬郝市府美河市、南港機廠不動產開發鑑價出問題,超額讓利財團N億,卻一邊替特定X友友量身訂作更多迷你版美河市案,難道不是主動提供財團刀叉來叉市民人肉嗎?

 

沒有工業需求卻來要換走即將變更地目的市有工業地

但明明該公司占用市有財產多年,一般地主提告都來不及了,怎麼還會讓地主予取予求呢?況且該公司北投廠已閉廠多年,現況多外租給其他廠商使用擺明當二房東,廠商既然沒有營運廠房需求、市府為什麼長期未去爭討市有地的使用權?以一坪435元市價出租,跟市價1坪964元差了1倍多,若以占用10年計算,市庫潛在損失保守超過1600萬元的租金收入(附件2)。

更巧的是,市府才正要開始進行全市的工業區都市計畫檢討,此公司就打算換地,令人合理懷疑,背後是否有更大的都市土地開發利益的存在!?但財政局提供給市府的資料卻隻字未提,「專業」的剛剛好,很故意地忽視市民的利去造就財團、X友友的利嗎?

 

本案旁即有第三種工業區歷史新高價

周柏雅辦公室發現富邦人壽於2011/11/23以69.54億,標得原大同北投廠土地,以土地計算單坪高達157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄(附件3)。而此標案位置就正好在本文提到的正大北投廠土地西南側,二個基地根本是相連的!

而不動產人士亦提及:「富邦人壽相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。」

 

財團坐等變更地目,說要永續經營的北市府卻等不到2020願景?

由此可知本區土地的價值絕非是如市府提案所說的「市有土地可完整集中」而已,而是一個讓私地主排除開發的障礙、避開其他有競爭對手去養地、圈地、賺取暴利的大好良機!而用幾個估價師做出來的估值(往往比市場實價更有利特定人但非市民最大利益從美河市案就知道鑑價差異之大)就要把占久了的市地弄成私地,一般市民怎麼沒有這種好康?本案附近都有財團5年前就勇於押寶工業區變住商混合了,強調永續經營的柯市府就算要處分此一市地也該等到全市工業區通盤檢討定案再說也不遲。


補充資料:

X友友已經享有超低租金多年了

周柏雅指出:據財政局資料,長期占用本案市地的公司打算把其北投廠基地中的北側的私有空地和市有地進行交換,表面上是讓市有土地更趨完整,但相反面即是讓此公司名為廠房的土地且原本靠近通過性路段私地換成靠近天價工三地更能趨完整、更好利用、更多開發利益!該關廠多年的市有地,市府本可按照民法要求拆屋還地,除去所有的障礙,但市府從來都沒這樣做,僅「比照」市有土地出租的標準,向占用人收取公告地價的5%的「補償金」,和一般市價租金相差甚多,其自2010年開始占用的土地,總共只繳納675萬元的補償金,換算下來,將近250坪的市有土地,該公司每個月每坪只要花費370到386元的補償金而已(附件4)!試問一般小市民要到哪裡去找這麼便宜的土地?

 

趕快拿回被占用市地才是市民之福

財政局資料表示:此公司自從2010年開始便占用市有土地,並且成為其北投廠區的一部分;一般市民根本無從使用這些市有財產,市府亦從未行使法律上權利要求該公司拆屋還地,這和一般民間管理財產方式,有嚴重的偏差!現在正大公司嫌私有的土地不夠完整,被市有土地分成東一塊西一塊,就申請交換土地,市政府是憑什麼要答應占用人?公共利益在哪裡?為什麼不能運用民法上所占的優勢而為市民取得更大的利益?就算市府要出讓此一土地也該上網公告幾個月讓附近其他地主與其他想要長期投資的人來參與公開標售。

選擇性訊息揭露,財政局眼中只有X友友的利與弊嗎?

然而財政局提供給議會的資料(附件5)通篇只寫道「(交換後)市有土地完整集中、可併同其他市有土地規劃使用」。卻不去提到過去被申請人占用了多少年、私人公司因此賺了多少錢、為何不辦理租約?更扯的是,財政局還將資料美化:該公司欲申請交換的市有土地共有9筆,其中只有5筆係被列為「該公司占用」,其他4筆係列為「供道路通行」(附件6)。但本案址所謂的「通行道路」根本只是廠房中間的通道而已,現況還不是由正大公司及其廠房在使用?一般民眾根本不會使用(附件7),市府以「供道路通行」含糊帶過,是否企圖混淆議會呢?

 

市府前腳才說要檢討工業區,後腳就開始交換土地,就怕財團賺太少嗎?

此纖維公司在本案土地上,雖擁有北投廠,但早在二十多年前就已停止生產(附件8),目前廠房多做為出租予中小工廠辦使用;再者,本次要交換的市有土地,也早就被此纖維公司占用多時,市府也用相當便宜的無權占用使用補償金給予占用人使用多年。市府目前並沒有要收回土地、拆屋還地的規劃,市地占久了就要變私地?而選擇在市府對工業區通盤檢討可能即將變更地目的時機交換土地,其時間點拿捏的比5年前就標到旁邊的富邦人壽還準。

 

未來土地使用分區長什麼樣子財團都清楚也勇於5年前就布局,市府卻不願繼續持有

本案所有市有地、私有地,通通是位於北投區奇岩段五小段的「工三」用地,市府在2015年8月提出「著手進行全市性工業區通盤檢討」、「積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新」(附件9),未來工業區土地很有可能在未來轉為商業區、住宅區,讓土地容積率、價值翻倍成長;舉例來說:萬一市府換到的土地,未來仍是工業區,而化纖公司換得到的全數成為商業區,從開發價值來說,市府豈不是虧大了?此公司換得私地後,基地將可進行完整的商業開發,就算地目變更需要若干回饋,然而變更地目後,私地主可得到的土地開發利益與價值定是相當划算!未來本區的土地使用分區長什麼樣子,財團都清楚且勇於在5年前就先佈局,強調永續經營的柯市府卻要在此時讓申請人換地,還敢說不是圖利特定人嗎?

 

市有土地應為市民全體共享,使用、開發、交換、出售更應以全體市民為利益考量!

市府面對的是占用市產多年的占用人,其申請換地,絕非一般你情我願的交易行易,市府本可據法理而爭取更多利益;再者,市有土地的交換價值亦應比照出售市有土地,以「公開標售」交換之;若係市有土地地形破碎、不完整導致市價較低的情形,有興趣競標的投資人也會將「未來私地主可得的潛在利益」做為交換的評估值,反映出市有土地的真正的的「正常價格」、「合理價格」!而不是為特定人【量身定做】,找2-3個估價師來做對特定人有利的<估值>卻屢屢不符

一般民間地主買賣土地/房屋的市場行情。何況,民間根本幾乎沒有換地的作法而且還是超離譜的不同路段用相同面積來交換。

 

 

附件1

1-1

1-2

1-3

調整後的市有地街景:將面臨奇岩段北投路一段靠西安橋,屬交通通過性路段

1-4

 

附件2

按財政局資料,本案市有土地出租租金約為435元/坪,而北投區工業用地租金,參考出租業者網站,係為964元/坪。

(964–435)× 占用面積252.16坪 × 120個月 = 1600萬7116元

 

附件3

2011/11/24蘋果日報:大同北投廠富邦人壽砸70億標下

【林巧雁、李宜儒╱台北報導】富邦人壽昨天以總價69.53億元、溢價7%標到大同北投廠區大樓,富邦人壽表示,目前租金報酬約2%,未來將申請都市更新,報酬率上看3%。富邦人壽今年獵地轉積極,今年至今已加碼不動產超過百億元。

 

2011/11/23自立晚報:富邦人壽高價標大同北投廠

【記者柯安聰台北報導】仲量聯行11/23受託標售北投區承德路七段和公館路上的大同北投廠,土地面積4416.2坪,總樓地板面積1萬4261坪。結果由富邦人壽以69.54億得標,若不計建坪得標單價每坪157.47萬,創下北市第三種工業區土地新高紀錄。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,富邦人壽出手取決於每年租金收益高達1.4億元,換算投報率2.01%,租金收入包含大樓出租給華碩、和碩、日喜建設1.3億元及外牆廣告每年租金收益800萬~1200萬,未來大同公司撤出的辦公室,還可再出租,投報率至少可上衝到2.5%以上,是非常不錯的一筆投資。

以歷年北市第三種工業地出售紀錄來看,國揚大南港案2006年10月當時國揚、工信、和桐聯手以62億、每坪62萬,取得1萬634坪土地。09年10月華南銀行標售南港路三段4566坪土地,中悅機構以29.39億元、每坪64.36萬得標。加上今年11月南僑化工(1702)公告出售環河北路台北廠,底價不得低於25.23億,換算每坪單價89.82萬,都遠不如這次富邦人壽標下大同北投廠的價格。

邱太煊分析,富邦人壽取得大同北投廠相當聰明,可以邊收租金、邊走土地變更、邊走都更程序,以大南港案例來看,捐地40%,代金可購回10%,換言之,建商可拿回70%土地,大同北投廠未來工變住商混合區,大概也可以分回70%約3090坪土地。另外,該案還可以申請都市更新,都市更新容積獎勵加上容積移轉上限為法定容積0.5倍,富邦人壽可說是一舉三得。

 

 

 

附件4

4

附件5

財政局2016/5/17日提供議會簡報檔第9頁

2

附件6

3

 

附件7

此巷道緊鄰廠房,一般人車根本不會從此路出入

7

 

附件8

2004/9/9今周刊:三廠每月貢獻六百萬元廠辦出租開啟正大尼龍第二春

而正大另一個北投廠則是何家跨入廠房租賃市場的開端。十幾年前正大纖維北投廠關廠後不久,TOYOTA汽車找上曾任正大尼龍董事長何朝育私人司機的闕正雄,希望他能代為與何家說項,將北投廠出租給他們。

 

附件9

2015/8/20臺北市都市計畫委員會新聞稿

有關市府本次會議所提,擬將全市工業區配合產業發展政策分為為第一類(政策引導型園區及支援型工業區塊)、第二類(單一街廓(權屬)已納入都計調整之工業區塊)及第三類(傳統工業區塊)來進行檢討,委員會認為此方向應屬可行,並提出以下四點建議供市府後續檢討參考,(一)市府應因應全球城市產業發展趨勢,並整合北台各行政區的產業發展資源,提出臺北市的產業發展政策,並著手進行全市性工業區通盤檢討。(二)工業區違規作住宅使用之取締應繼續加強執行,並分類作不同的處理。(三)積極協助內湖南港等地區傳統工業區內原有合法住宅更新,其回饋比例應檢討更合理化。(四)積極啟動工業區公辦都更或協助民辦更新。

 

其他相關聯結:
1.2016/06/09周柏雅的「市政質詢」:拿市有黃金三角窗去換袋地、腹中地,太子換狸貓!北市府這不是圖利財團,什麼才是圖利財團?將市有畸零地化為小公園、廣場綠地暨美化休閒 又可作為避難空間,這才是公有土地的最大價值!

2.2016/03/08周柏雅的「市政質詢」: X友友得永富系列 – 市地占久了就是你的? 蛇吞象的好案例在北投! 土地被強占蓋商用建物發違建財,市有土地被占用無所謂,還要把地俗俗賣給強佔人?

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 / 變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 / 變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 / 變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 / 變更 )

連結到 %s

%d 位部落客按了讚: