周柏雅的「市政質詢」:北市抵費地可賣可不賣,到底依什麼標準? 土地重劃利益:給建商好賣的建案素地?還是市民公眾利益優先?

北市抵費地可賣可不賣,到底依什麼標準?

土地重劃利益:給建商好賣的建案素地?還是市民公眾利益優先?

 

「短視近利」-北市抵費地標售文化

以實價登錄得查詢的記錄來看,臺北市位在南港中南段的一筆重劃抵費地,十年前以一坪106萬標售給建設公司(附件1、2),十年之後,價格飆高至一坪200萬元!幾乎是原價格的一倍!再看到土地公告現值,十年前標售當時是每坪28萬,現在也漲了近二倍到每坪80萬!如果當時市政府把這塊地留下來或是讓售給市府轄下其他基金,那麼現在這塊地不只是一個豪宅建案,公宅、公托、日照中心或是大面積的開放空間綠地等等設施將不只是夢想!柯市長現在根本也不用煩惱哪裡有地蓋公宅!

 

最大地主擁有無數專業證照、挾帶政策資源優勢,為何屢屢完敗給規模遠遠不及市政府上萬大軍的「小」建商?

北市府身為北市最大地主,轄下地政局、地政事務所,再加上都發局、捷運局、財政局等數千名員工,擁有許多不動產相關的專業證照與開發經驗(公地都更、捷運聯合開發、促參、地上權)公務員,又掌握長期規劃北市都市計畫,在龐大充沛行政資源庇護下,比一般人能更先知道的公共建設資源的分配資訊與開發優先順序,也比民間任何一間公司更能長期經營的市政府,居然屢屢在不動產投資眼光上,完敗給多數民間規模比市府小數十倍甚至數百倍的建商!難怪公僕「專業地」、「蓄意讓利」給財團的質疑聲,聲聲不絕於耳!

 

重劃區市地讓售標售標準:財團看準馬上賺的先廉讓?財團暫時不要才留著!

   雖然土地重劃需要經費,但抵費地則是法定「得以」標售予私人、用來「折價抵付之土地」,也可以不馬上標售出去。縱觀臺北市的重劃區,也是有相當多筆抵費地並未標售出去,例如2014年內湖區第五期重劃區的潭美段五筆抵費地,皆是出售予「臺北市」並由文化局負責管理,並沒有出售予私人進行開發。

源自於區段徵收的南港向陽段小彎公宅用地,市府也是在2016開始編預算,由平均地權基金「專案讓售」予住宅基金,等於是市府的右手通左手,市產仍是市產,只是換個管理單位(基金)而已。這個案子裡,區段徵收的抵價地也沒有被拿去標售給財團蓋豪宅,因此小彎公宅的用地才能順利的取得!

而南港中南段的抵費地有662餘坪(附件2),基地十分完整,鄰近中研院園區又靠近研究院路幹道,若是做「產業支援用地」,則可引發市有地與周邊產業的加乘效應,比起現在柯市府推動的南港車港南側的「生技園區」(附件3)是否更理想呢?該園區完全與生技產業不相連,反而只與新建、待建的豪宅土地相連,藉口「生技園區」發展,實則烘托建商豪宅價值!

 

說好的永續經營,卻迫不急待廉讓,優先高開發「錢」力抵費地!

  前述南港中南段市府標售給建設公司的土地,現早已蓋起新的住宅大樓,實價登錄顯示,在最近的一筆交易(附件4)裡,交易金額為4300萬元,購買了92.22坪的建物及14.53坪的土地持份。

一般民眾都曉得:在不動產交易市場熱絡的臺北市區,土地的價值是遠遠大過建物本身的價值,更不會因為年限問題而折舊或減價。若我們以建物一坪15萬的高貴成本估計,建物本身價值約為1383萬,暫以1400萬表示;故交易金額的4300萬扣除1400萬的建物價值,尚有2900萬的土地價值,再除以14.53坪,得出每坪土地價值約為199萬餘元,約略為200萬一坪!若是建商懂得精算建築成本,則得出的土地價值更將突破單坪200萬元以上!這種高增值的抵費地卻早早廉讓給建商,市民能夠不讚嘆地政局照顧財團真專業嗎?

 

重劃土地最大目的是給財團得暴利?孫文說的「漲價歸公」呢?

市府過去若是窮到鬼見愁,那的確應將餘裕的市產進行活化利用或是處分,但臺北市本身即有眾多財務來源,當時賺得的每坪百萬元,如今卻是他人得暴利!要知道,此區土地價值的上漲,有絕大的因素是因為土地重劃後,帶給此區的全新政策規劃再加上用全民稅金而來的公共設施投資,進而才讓土地市價可以漲一倍、公告現值漲二倍(附件5)!明明漲價的功勞是市府營造的整體環境所致,但是賺都是建商、私人在賺?市政府這樣有在聽孫文的話、實踐民生主義之漲價歸公嗎?

 

市有土地處分:公眾長期利益應該大過建商即刻兌現的暴利!

如果當初潭美段的土地就直接標售給財團,林副市長還能自動請纓負責內湖影視音園區的地上權開發案嗎(附件6)?如果當初向陽段的土地標售給財團,小彎基地還能實現柯市長的居住正義嗎?十年前標售的土地,如今已成定局,市民只能望著千萬豪宅興嘆!曾經可能的公共住宅、公共托嬰、托幼、托老中心、圖書館或是開放空間,現只剩下大門警衛的一雙雙鷹眼。

現行的市地重劃實施辦法(附件7),規定在不影響重劃區的財務計畫下,得將流標的抵費地降價重標,那是不是地政局亦可在不影響重劃區財務計畫下,就不要再把抵費地任意出售?

市有土地是如此珍貴,主導臺北市最大規模土地處分案件的地政局,在出售抵費地時居然還能以照顧財團、只看短期市庫賣地收入,不思索越來越少的市有土地庫存該如何妥善使用。究竟這每一筆土地應如何處理才是對臺北市、對市民最佳的選擇!絕對不是單單考量局部地區、考量單一基金的盈虧就要斷送一筆筆珍貴市產的未來!

 

 

附件1

2016/10/18地政局提供資料:

1

上表即為表示:2007年11月15日由臺北市售予某建設公司。

 

附件2

2015/12/8地政局提供資料:

2

中南段二小段865地號土地面積2189m2 = 662.17坪
標售金額為7億280萬元 ÷ 662.17坪 = 106萬1358元/坪

 

附件3

2016/09/20北市府編2.3億買忠孝營區 打造生技園區

 

附件4

內政部實價登錄網資料

3

4

研究院路二段98巷21弄1~30號即為該建設建案

附件5

內政部/地政司/公告土地現值及公告地價查詢

5

附件6

2016/4/6臺北市政府第1881次市政會議

林副市長補充說明:本人願意負責督導,請文化局主政,會同財政局、產業局及都發局共商,2個月內先提報市長室會議後,再提市政會議討論。

 

附件7

市地重劃實施辦法

發表迴響

在下方填入你的資料或按右方圖示以社群網站登入:

WordPress.com Logo

您的留言將使用 WordPress.com 帳號。 登出 / 變更 )

Twitter picture

您的留言將使用 Twitter 帳號。 登出 / 變更 )

Facebook照片

您的留言將使用 Facebook 帳號。 登出 / 變更 )

Google+ photo

您的留言將使用 Google+ 帳號。 登出 / 變更 )

連結到 %s

%d 位部落客按了讚: