周柏雅的「市政質詢」: 從京華城回饋-臺北偶戲館看土地使用分區變更回饋,虧本丟給市民買單、財團永遠吃市府豆腐吃爽爽?說好要「回饋」,但修繕、經營費用怎麼會變成市民永遠買單了呢? 憑業者一張估價單就能決定給市民回饋的估值超過2億?而不是1億也不是幾千萬?

工業區變更為商業區容積暴增近5萬平方米,早已多收上百億租金收入

財團回饋號稱2億的臺北偶戲館,只佔變更地目增加收入的九牛一毛!

京華城原所在地為唐榮鐵工廠機械廠,在1991年市府同意將工業區用地變更為商三用地時,財團雖然回饋市府號稱30%土地面積8136 m2和拿出2.2億作為興建維護臺北偶戲館和公園之用,看似市府、居民、財團三贏的回饋方式,但其實怎麼算都是財團大贏!財團所多獲得樓地板租金收入遠遠高過捐贈之價值數十倍!如今財團食髓知味想再跟市府要更多變更項目改變用途,市政府在作決策前,應把對市民的回饋重新計算清楚,先說說該如何結算成轉型正義的實質回饋吧!

原唐榮鐵工廠當年若未從工業區變更為商三,基地未捐地前為24209 m2,最多蓋到7萬多平方米,變更後就算捐了8千平方米的土地,當年市府許可的樓地板面積上限高達12萬284 m2,換算下來市府給京華城的容積率為729%,是目前商三法定容積560%的1.3倍。實際上財團也「物盡其用」,蓋了11萬1919 m2的樓地板面積,換算下來,其容積率高達679%。若以工業區本來300%容積率來算,財團運用地目變更的回饋措施等於從原來不回饋土地的工業用地,只可蓋72628m2 總樓地板面積,一下子提高到就算回饋近3成土地還能蓋120284 m2,多出 47656m2約1萬4千多坪。(附件1)

1萬4千多坪的超額樓地板,若只以百貨公司1坪4000元/月的保守租金計算,1個月就有5千多萬的收入,一年就多5億的租金收入,1991年變更至今已過25年,光是這多出1萬4千坪變更地目的租金收入就已超過125億,若以鋼構至少還可以再使用50年來看,未來不計通膨因素還有250億的租金收入,而號稱的2億元「回饋」根本僅占財團獲得的超額樓地板收入的1%不到!

財團回饋臺北偶戲館真的值2億嗎?其鑑價認定有公開透明機制嗎? 柯團隊一開始全推說是財團算的,不就證明「財團說多少就多少」、「財團治市、財團自己決定公共利益是多少嗎?」

周柏雅辦公室向都發局詢問偶戲館的鑑價方式、鑑價報告、剩餘回饋金,都發局僅以一紙當初都市設計審查時申請人提送之「偶戲博物館暨社區中心及捐地公園營建工程費用與工期概估」一張紙回復,並表示:「捐贈經費概估計算已達2.2億,尚無剩餘回饋經費」(附件2),完全不提申請人當初做這2.2億的概估與實際行情是否合理?且當年市府是經過哪些公僕與機制來審核申請人計算的基礎與永續回饋的機制是否合理? 到今天,都發局仍把核算回饋機制用「財團說多少就多少」,不就更證明北市是財團治市嗎?

連都市計畫委員會都點名黑箱就在都發局

周柏雅質疑,京華城旁偶戲館和公園的興建經費是否真的值2.2億? 當年的申請人球員兼裁判、自己提出的捐贈經費概估,完全沒有公開透明的第三方鑑價、審查機制! 尚且也僅是工程經費「概估」而已,工程蓋完之後的決算價格為何?是否真有回饋到2.2億? 是否有任何剩餘金額也是完全不公開透明的大黑箱!根據8月10日北市都市計畫委員會回文:「至於有關偶戲館和公園的興建經費、回饋機制、鑑價方式等部分……應係經當年工務局都市計畫處及台北市都市設計審議委員會所審定,本項另請市府都市發展局回復。」(附件3) 但是都發局卻只給一堆沒有提到偶戲館審議機制的會議紀錄。唯一跟偶戲館有關的只是廠商自己提供的一張「偶戲博物館暨社區中心及捐地公園營建工程費用與工期概估」。憑著一張業者的估價單就能決定回饋給市民是2.2億還是1億或是1千萬嗎?(附件4)

臺北偶戲館一天參觀人數只有百來人,別處知名布袋戲特展3個月就吸引18萬人次,其辦1次布袋戲展就可超過偶戲館7年的參觀人次! 而本說好要回饋,但修繕經營費用怎麼會變成市民永遠買單?

臺北偶戲館於93年8月開館後至96年底為止,其間市政府補助了3650萬元給受委託經營的民間團體,都已經補助這麼多錢了,偶戲館之後還因「未達到預期的使用效益」而轉給臺北市文化基金會。而文基會自97年接手臺北偶戲館後,到104年為止,市政府又一共補助了4310萬給文基會,平均每年補助約538萬。也就是說,開館12年以來,市府總共花了7960萬維護整修偶戲館,平均一年花費663萬元,而公園的維護整修費用也花了幾百萬元,而這些錢明明就應該由原本答應回饋的財團支出負擔,說好的要回饋竟僅是「興建費用」,其後修繕經營費用竟然變成市民買單? (附件5)

花市民納稅錢的偶戲館的服務人次卻少的可憐,除了開館頭一年有平均178人次/日參觀,其餘皆低於此人次甚多,95年平均每日服務人次甚至只有61人,平均每日服務人次大約是100到130人左右。而臺灣知名布袋戲企業於2014年在臺北華山園區舉辦的藝術大展,短短79天便吸引了近18萬參觀人次,平均下來一天就有2200以上人次,其辦1次布袋戲展就可超過偶戲館7年的參觀人次 (附件6)

由此看來,當初市政府用巨額利益和京華城換回的回饋就只是一個中小型、單日約百來人次的小場館,平均單日高標參觀人次最多也不過178人次,財團蓋一個沒多少人去的小場館給市政府,市政府就大送數百億元工業地變商業地的利益給財團!而且每年還編列數百萬元來整修、維護、經營這個場館,這筆帳怎麼算財團都大吃市府豆腐!一直強調永續經營的柯市府面對財團商場表現不如預期就把原先使用年限還不到一半的商場要再費能增碳地大興土木改變使用目的。市政府要通過新的變更設計前是否應該先把原來的回饋市民的帳算清楚,還有當初為了獎勵投資商場而廢了一條8公尺的計畫道路,是否應先恢復原來都市計畫以保障居民權益再說。(附件7)

 

參考資料:

附件1: 京華城法定樓地板面積一覽表 

附件2: 臺北市政府都發局2016年8月10日回文

附件3: 臺北市政府都市計畫委員會2016年6月28日回文

附件4: 臺北市政府都發局2016年8月9日回文-京華城變更案回饋公園和偶戲館營建工程費用與工期概估

附件5: 臺北市政府2016年8月9日回文-偶戲館和公園花費

附件6: 臺北市政府2016年8月9日回文-偶戲館參觀人次

2014/3/20中國時報:霹靂布袋戲展 18萬人次參觀

http://www.chinatimes.com/realtimenews/20140320005424-260410

附件7:

80年2月13日公告臺北市都市計畫說明書「修訂臺北市-臺北市土地使用分區(保護區,農業區除外)計畫(通盤檢討)案」內有關八德路四段、東寧路,縱貫鐵路,八德路四段106巷所圍地區(原唐榮鐵工廠)土地使用計畫案」公民團體所提意見綜理表: 8公尺計畫道路廢止作商業區,實際提供之土地未達30%

 

媒體報導:

20160818自由時報:北市偶戲館維護費 議員批市府被吃豆腐

20160818095144 京華城 自由時報報導

20160818聯合報:偶戲館維修 「市府被財團吃豆腐」

20160818095115 京華城 聯合報報導

 

 

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