周柏雅的「市政質詢」:市有財產租金計算方式千奇百怪!同屬建國高架橋下的花市、玉市 一邊用市地出租計價卻一邊以停車費計價 市庫租金收入每年少賺幾千萬/上億元! 消費者與攤商也沒有享受到廉價租金的好處,好處誰拿走呢?

市有財產租金計算方式千奇百怪!同屬建國高架橋下的花市、玉市

一邊用市地出租計價卻一邊以停車費計價

市庫租金收入每年少賺幾千萬/上億元!

消費者與攤商也沒有享受到廉價租金的好處,好處誰拿走呢?


一條馬路二種租金

可以想像嗎?假日人潮洶湧的建國玉市,一攤市府收的日租金竟然不到30元?比一杯珍奶還便宜!而隔壁的建國花市,市府一攤卻收385元,就算以單坪日租金計算-花市的36元也與玉市不到26元,相差有4成以上(表1)!同在大安區,這種租金差異也悖離市價太多了!一樣是建國南路高架橋下的市有財產在市府各單位多頭馬車的管理之下,各顯神通,便宜租給三、四個團體「包租」,讓團體樂當「二房東」,卻又放任三房東、四房東層層轉租大吸攤商與消費者的血汗。

 

轉手價差輕鬆就兩三千萬元

這些團體以管理、維護之名收取玉市一攤250的日租金,一轉手就差了220元,價差近九倍!更令人吃驚的是,大房東-市政府對花市、玉市收取的總日租金,只有11萬3015元;但二房東再轉租出去的總日租金就有36萬9175元,一天就相差25萬餘元之多!一整年下來(按營業日104天計),轉租價差就有近3千萬元。換句話說,市府每年就這樣把二、三千萬的價差自動送給團體!而以上算法都還是「假設沒有任何再轉租、再再轉租」的情形,若與市價日租動輒上千元、層層轉租相比,而利益更可能達億元以上。

龐大價差讓團體去辦活動刺激花市玉市的消費真的有成效嗎?花市玉市的交易金額近年到底是成長還是衰退?市民根本無法從官網容易取得資訊。說要全民參與市政,市府在監督管理這些分享到巨大市庫收入價差的團體收支細目就該公開透明公布上網。

攤位租金的黑市價格也屢屢成為新聞關鍵字,主管機關-產業發展局,多年裝做不會上網,也不懂如何市價租金搜尋或鄰近商店實價登錄,甚至不懂去訪談周邊房屋仲介業,不是很瞎嗎?

 

補充說明:

 

場地費計算方式混亂不明!花市、玉市,隔條仁愛路租金算法大不同!玉市比花市少收年租金百萬元!

花市的日租金計算方式是:使用面積8084m2乘以土地的公告地價5%再打6折=88215元。花市一共有229攤,平均一攤日租金為385元。但是過了仁愛路,玉市的日租金算法卻是:佔用停車格位124格乘以停車費再乘以使用時數=124 x 20 x 10=24800元。一共837攤,平均一攤日租金僅29.6元,二者完全不同!

明明都是利用停車場改作販賣場地,為何花市就是按照臺北市市有土地出租租金計收基準的規定收取租金,但是玉市卻單單用「停車格位」來計算呢?以坪數來計算,花市1坪日租金是36元,玉市則是25元(請見下表1)。差一條仁愛路1坪瞬間掉11元?若市府按照花市的收租標準(1坪36元),計算玉市的日租金,日租金應為35154元(36元乘以玉市面積976.5坪),也就是說,目前市府用停車費計算租金,一天就少收1萬餘元!一年玉市約營業110天左右,玉市年租就比花市少收達百萬元!產發局、停管處、新工處公僕們早就知情卻不處理的理由是什麼?

 

現行管理制度與辦法有讓實際經營攤商與消費者得利嗎?

市府對玉市、花市的場地租金,只收取一攤日租金29.6元、385元的價格,但是玉市、花市的負責單位,進行維護、管理等等作業,就向攤商收取一攤250元(玉市)、625~800元(花市)的日租金,單以玉市來說,從29.6元變到250元,價差近9倍,1年二房東光是價差就有220元x 110天x 837攤 = 1674萬元!

玉市自1989年開始營運,現負責單位也是過去由攤商形成的組織而成,玉市已經26年了。如果以市府與負責單位年租差距2028萬計算,已經高達有5億多的租金利差了!而花市自1973年至今已42年,以年租差731萬來算,也有3億左右的差距;二市相加,就高達八億餘的價差。這些價差真的有落實到照顧實際經營攤商與消費者嗎?現行制度與辦法產生三房東、四房東與日租千元等亂象百出,市府管理又出現了什麼問題呢?

 

團體利益大於市民的居住正義?公共住宅就是只能85折!但是花市租金可卻可打六折?市府根本大小眼!

花市租金係按「臺北市市有土地出租租金計收基準」,原則以公告地價5%,另外再「打六折」出租,但是查上開規定,所謂六折條款,需要是政府機關、非營利使用、農民租用與農業經營不可分離之土地等九個條件。然而,花市到底是符合上述哪一個條件而打六折的?

花市本屬農會、基金會承租而販售之場所,與上述條件的政府機關、非營利使用皆不太相似,而所謂的「農民租用與農業經營不可分離之土地」,根據相關法令(查編與農業經營不可分離土地作業要點、平均地權條例),係指農業用地、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗中心等用地等。

上述場地中,與花市最類似的集貨場,早在1983臺灣省政府函即認定:集貨場如有任何交易情形則與農產品批發市場定義混淆。也就是說,花市今日所能取得的「打六折」是否真的有符合規定之資格?假若花市根本沒有打六折的資格,則日租金將從六折價88215變成147025!一天就損失58810元,一年(102天)下來不就損失近600萬元!市府對於規定、定義還不明確之下就可以打六折給團體,為何公共住宅就只能85折不二價呢?

 

都出人命了!花市、玉市黑市價格疑雲重重、說要改變成真的柯市政能夠繼續裝聾裝瞎看不見嗎?

2012年建國玉市發生因攤位糾紛而起的命案,媒體報導攤位年租金約2.5萬元,再轉租後,有6到18萬不等的年租行情!這與前表所示:玉市平均一攤年租金市府僅收2954元相比,根本是天差地遠呀!為何市府甘心做個一攤年租收不到三千元的房東,再放任二、三、四房東如此大膽作為?

依市府對玉市的標準,似乎所有攤販只要找到停車格位便可開張作生意了?因為市府對玉市就是只收「停車費」而已!如果這些便宜租金是能真正讓攤商便宜承租,市府也能達到照顧攤商的目的;但是如今實際經營攤商會去砍殺三房東、網路搜尋租金卻與官價相差甚遠。這些情況都肇因看似公開透明卻暗藏層層關卡的現有市產出租方式才是殺人武器!柯市長不是要改變嗎?市民與攤商們都在等待改變玉市花市出租黑箱!改變會成真嗎?

 

附表1:

1
附表2:

2

附件:

一、臺北市市有土地出租租金計收基準

  • 1 臺北市市有出租基地,自八十二年七月一日起,一律依照土地申報地價年息百分之五計收租金。
  • 2 臺北市市有出租基地,有下列情形之一者,得依第一點所定租金額百分之六十計收(算)租金:

(一)政府機關使用者。

(二)非營利法人、慈善機構、公益團體、學校作事業目的使用者。但地上建物按營業用稅率課徵房屋稅使用市有土地部分,或空地作營業使用部分,不得適用。

(三)外交使領館、代表處所屬之館舍及外僑學校使用者。

(四)身心障礙者或其配偶,設有戶籍並自住者。

(五)農民租用與農業經營不可分離之土地。

(六)合於臺北市獎勵投資興建公共設施辦法規定者。

(七)承租戶設有戶籍並自住者,其承租面積在一00平方公尺以內之      部分。

(八)承租戶設置經立案核准之幼兒園、幼稚園、托兒所使用者。

(九)經臺北市政府公告核定得做為汽車客運業調度站用地者。

 

二、查編與農業經營不可分離土地作業要點

  • 2 本要點之適用範圍,為符合下列規定且實際供與農業經營不可分離之

農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他

農用使用之土地:

(一)非都市土地:符合本條例施行細則第三十五條規定者。

(二)都市土地:符合本條例第二十二條第一項但書及第二項規定者。

 

三、平均地權條例

  • 22 非都市土地依法編定之農業用地或未規定地價者,徵收田賦。但都市土地合於左列規定者,亦同:

一、依都市計畫編為農業區及保護區,限作農業用地使用者。

二、公共設施尚未完竣前,仍作農業用地使用者。

三、依法限制建築,仍作農業用地使用者。

四、依法不能建築,仍作農業用地使用者。

五、依都市計畫編為公共設施保留地,仍作農業用地使用者。

前項第二款及第三款,以自耕農地及依耕地三七五減租條例出租之耕地為限。

農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場、水稻育苗中心等用地,仍徵收田賦。

四、蘋果日報:攤位遭佔 玉市揮刀砍死人 2012/11/19

「警方調查,建國假日玉市共有595個攤位,採會員制,每年5月抽攤位號碼,包括會員費、管理費1個攤位1年租金約2.5萬元,但據攤商指出,透過二房東轉租的攤位,1年租費從6萬至18萬元不等,其中靠走道攤位月租金至少1萬2000元,偏僻攤位也要5000元起跳,不少攤商都私下找人喬靠中間走道攤位,死者范姜明(48歲)雖非建國玉市自治會成員、也非攤商,卻因關係良好,當起攤位二房東轉租營利,兇嫌官翊傑(43歲)就是透過范姜承租攤位。」

 

五、中華民國72年10月29日臺灣省政府函:72府農銷字第103310號

相關新聞聯結:
中國時報:建國橋下花市玉市租金差10倍 2015/11/18

自由時報:〈台北都會〉建國花市、玉市 攤租差近13倍 2015/11/18

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