以市場租金行情1折多到3折租金水準就能租到市有地來營業營利的X友友們,財建委員會還要再給他們更便宜的租金: 租金計算基準從申報地價的10%降到6%! 這樣合不合理? 要不要來個ivoting?

以市場租金行情1折多到3折租金水準就能租到市有地來營業營利的X友友們,財建委員會還要再給他們更便宜的租金: 租金計算基準從申報地價的10%降到6%! 這樣合不合理? 要不要來個ivoting?

議會現正進行108年預算審查,「財建委員會」對市有土地被民間二房東拿去營業營利,其使用租金該怎麼收?委員會做出的附帶決議如下:

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市府向二房東收取租金的標準,若要從10%的申報地價降為6%的申報地價! 這和一般民眾有什麼關係呢? 市庫漏不漏水? 漏水多大? 多快? 這就跟市民的荷包息息相關! 請看下面懶人包分析:

(1)計算租金用什麼基準?

申報地價】:一般是以公告地價8成做為地價稅的申報(附件2)

而公告地價又僅有公告現值20%左右!(附件2) (比如南山人壽總部1坪申報地價(公告地價)才104萬元,比萬華公園預定地價格140幾萬元:與南港的綠地價格: 109萬元/坪都便宜)

公告現值又比市場標售或成交價低很多,也是比比皆是!

如安和路信義路口土地北市府劃定為<敦南安和>公地都更的土地公告現值是200萬元1坪,但大安區2008年7月信義聯勤北基地標售10年前就已經每坪406.7萬元了(附件2)! 就算是非最主要幹道的大安路土地也開價300萬元起,反而面臨大馬路敦化南路卻只用196.5萬元做為公告現值!其公告地價更是只有54.2萬元! 以敦南安和公辦都更案(地號416號)575坪土地公告地價總值是3.11億、土地公告現值是11.3億! 大家就能感受到公告地價與現值的差別! 而這11.3億是用1坪196.7萬元來算,若用1坪300萬元來算575坪的市價就是17.3億!

市府向二房東收租金的標準有一個很長的名字就叫: <台北市市有非公用土地出租租金計收基準規定>,本來財政局是順從民意收取標準從106年1月1日的5%的申報地價先調高到8%,再準備逐步上調到10%! 但是最近議會財建委員會審查財政局(主管北市市有土地外租給民間的主管機關)的預算卻說要把收取標準從「公告地價」的10%降為6% (其實計收基準規定用的法律名稱是「申報地價」! 

(2)市庫放水,誰能受惠?

本來規定租了市有土地蓋出來的建物面積單層超過30平方公尺(9.1坪),超出部分就要以10%計收,財建委員會也建議放寬到單層超過70平方公尺(21.2坪)!

(3)10%與6%的租金差距

若還是拿敦南安和公辦都更案的土地做例子來計算,收10%與收6%的差距就是

A:用10%計算:  575坪X土地公告地價54.2萬元% X10%=年租金3115萬元;

B:用6%計算:   575坪X土地公告地價54.2萬元% X6% =年租金1869萬元;

兩者1年市庫就差了1246萬元! 想也知道面積租越大,賺價差賺越大!

若以市府轉運站的租金百分比做例子來計算,收10%與收6%的差距就是

107年

A:用10%計算: 16280坪X土地公告地價31.4萬元% X10%X98.85%=年租金5.05億元;

B:用6%計算:  16280坪X土地公告地價31.4萬元% X6% X98.85%=年租金3.03億元;

C:實際租金3%計算: 16280坪X土地公告地價31.4萬元% X3%X98.85%=年租金1.51億元;

三者最大價差一年可達3.5億元!

 

附件1:

周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

附件2:

公告土地現值與公告地價兩者意義和用途是什麼?

至於什麼是「申報地價」,當土地所有權人申請所有權登記時,所申報的地價,就是申報地價。未申報地價,或申報地價不足公告地價之8成者,則以公告地價的8成當作申報地價(平均地權條例第16條)。換句話說,若土地所有權人沒有去申報地價,則就要查該處的公告地價,且是以公告地價的8成作做為申報地價,等於是法定地價。

「申報地價」主要用途在計算租金,也就是依照土地法第97條第1項規定「城市地方房屋之租金,以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限。」,土地法施行細則第25條規定「土地法第97條所謂土地及建築物之總價額,土地價額依法定地價,建築物價額依該管直轄市或縣(市)地政機關估定之價額。」, 同法第110條規定「地租不得超過地價百分之8,約定地租或習慣地租超過地價8%者,應比照地價10%減定之,不及地價8%者,依其約定或習慣。前項地價指法定地價,未經依法規定地價之地方,指最近三年之平均地價。」

相關新聞報導:

2008年7月26日 自由財經:信義聯勤北基地標售案住宅土地每坪406.7萬標出天價 

2017年11月02日 自由電子報:北市大安區精華土地釋出每坪底價300萬元

 

這個禮拜天,9月30日下午2點到4點,誠摯邀請您光臨周柏雅競選總部成立大會,地點:臺北市復興南路二段130號

周柏雅競選總部成立大會邀請函 正面

周柏雅競選總部成立大會邀請函 背面

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柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

周柏雅議員辦公室2018年9月26日新聞稿

柯市長108年預算書中的信義計畫區地價比南港綠地地價每坪還便宜5萬元!南山人壽總部地價僅31.5萬/平方公尺(104萬元/坪),也跟市價差太遠了吧!

108年新工處編列南山人壽總部(101大樓旁)使用市有地的信義段四小段37-20號約8百平方公尺(242坪)僅用31.5萬/平方公尺(104萬元/坪)來計算土地租金(附件1)!信義計畫區土地價格5年前僅14.2坪成交價就每坪694萬元了(附件2)! 明年蛋黃區中的鑽石土地租金柯市府用的<地價>跟5年前實際成交價就有近6倍差距!計價用的母數(申報地價)就已偏離市場行情數倍了,每坪土地租金行情自然離合理租金行情甚遠!柯市長為什麼對財團這麼好呢?合理嗎?

南港綠地比包辦北市商業區地價前5名的信義計畫區還貴!

同樣編列預算地價,108年工務局打算用2145萬元購買65平方公尺(20坪不到)的南港29號綠地(附件3),1坪購地價高達33萬/平方公尺(109萬元/坪),南港29號綠地每平方公尺地價等於比信義區市有地貴了1.5萬元(1坪貴5萬)!柯市府給財團用的地價就算的超便宜,要用稅金買私有土地就比給財團用的價錢還貴,這樣合理嗎?

為什麼不照市有土地租金對商業用土地加成計算地價租金呢?

南山人壽總部主要問題出在「臺北市市有土地出租租金計收基準」用的「依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金」。北市<申報地價>為了能照顧地主本來就比土地實際市價有好幾倍的差距,計算市有土地租金的母數用<申報地價>,當然身為北市最大地主之一的北市府收的土地租金就比民間大房東收的少了好幾倍。但是105年7月柯市府為了調整市有土地商業使用或者混合商用,租金偏離市場行情數倍的情形,修改了市地出租租金計收基準第2條(附件4,將大面積市地(超過100平方公尺)若地上物就算只有部分營業,土地租金也要加成60%來計算。雖然就營業部分面積加計租金6成(如何計算營業非營業空間又有非常大的彈性空間)也聊勝於無!

南山人壽總部主要建物是用地上權方式取得信義段四小段28〜30號5357坪土地,後又增訂要額外使用四小段的37-20號242坪土地來做連通道,但連通道也是為了增加商辦人群的便利性跟吸引商場消費的人潮,還是應該合併地上商辦與商場一體適用「臺北市市有土地出租租金計收基準」第2條的<營業租金加成60%>的規定比較合理。用比市價低好幾倍的【申報地價】來做市有土地計算租金的標準,而不用比較貼近市價的【公告現值】來計算土地租金,因此X友友租越大面積的市地就賺更大! 柯市長為什麼要對財團這麼好?

「租金營業加成」抓小咖放大咖?

財政局提供資料:106年有19件21筆市地適用營業加成土地出租,107年第一季增加到54件(62筆),第2季又比第一季增加1倍到108件(133筆)市地適用營業租金加成,每月加成可以增加市庫收益259萬元,1年就是多增加3100萬元! 但是以今年第2季加成總面積才5567 平方公尺,等於每筆面積平均才41.9平方公尺 (12.7坪),所以柯市府是抓小放大,柿子撿軟的吃,選擇性只對小面積的土地租金加成放過大財團是哪招?

參考資料:

附件1:南山人壽總部使用市有地信義段四小段37-20號土地租金

附件2:信義計畫區地價行情

a.信義區寸土寸金,土地成交價每坪達694萬元。 內政部最新實價登錄資料顯示,台北市信義計畫區內有1筆僅14.2坪的土地,每坪成交價高達694.7萬元,總金額近億元,創本次實價登錄最高土地交易價紀錄。

https://www.ettoday.net/news/20130819/258995.htm

b.北市商業區地價前五名 將由信義區包辦

https://house.udn.com/house/story/5894/1381135

附件3:

上圖紅框區有點誇大僅佔全部綠地9%的私地面積!

附件4: 臺北市市有土地出租租金計收基準

第一條: 臺北市市有出租基地,依土地最近一期申報地價年息百分之五計收租金。

第二條:臺北市市有出租基地,其地上建物單層面積超過一00平方公尺,且部分或全部按營業用稅率課徵房屋稅者,依第一點所定租金額加成百分之六十計收(算)租金。部分按營業用稅率課徵房屋稅者,依營業用面積與房屋總樓地板面積比例計算加成計收面積。

附件5: 周柏雅的「市政質詢」:拿明朝的公告地價來算清朝市價地租的標準 難怪X友友能以僅有市價1成多到3成水準就 承租1.6萬坪市有土地,輕鬆賺取二房東價差暴利 北市府修法半天只從超低標準的5%變8%? 太空漫步式慢慢調高地租 擺明了愛財團、愛權貴就是不愛市民嘛!

2016/12/16 — 柏雅小秘書

以信義計畫區A9土地為例(見下表1第一列),以實價登錄價值,再按一般金融壽險業對不動產投資年收益率之要求-2.4%(附件2)計算年收益率,其合理月租金應該為15410元/坪,但現在土地租金是以公告地價5%計算,月租為3524元/坪,只有合理租金二成二的水準!即使改為8%計收,則月租金為5638元/坪(3524 ÷ 5 × 8),仍然只有合理租金3成6的水準而已(見下表2第一列)!更何況以A9係屬設定地上權案件,租金早就依約定為5%了。連這種鑽石地段的土地租金都短收這麼多,由此可見市府修改臺北市市有土地出租租金計收基準,在實質上的改變甚小!

這18億刪還是不刪?公車運價與票價差異的稅金補貼爭議懶人包 

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「勤勞跑攤」的柯市長,為什麼缺乏市政政績?  來看市政基本款(2): 大安區導盲磚2266,就能窺知一二柯P市政基本款盤點第二集:破碎移位消失翹起的導盲磚

「勤勞跑攤」的柯市長,為什麼缺乏市政政績? 
來看市政基本款(2): 大安區導盲磚2266,就能窺知一二
(市政基本款第一集請看:台北市淹積水統計周柏雅議員20180917的blog)
柯P市政基本款盤點第二集:破碎移位消失翹起的導盲磚

不多說,先看大安森林公園周邊導盲磚長什麼樣?

信義路新生南路

導盲磚影響的不是只有視障者! 

新生南路人行天橋附近

從大安區幾處導盲磚就可以看出來,本來就該定期巡邏檢查、定期維修來保障市民<行>的公共安全,柯市長卻放著民眾日常生活問題不管!

滿口SOP、公安的柯市長,為什麼會有這麼明顯處處不按SOP、不顧視障者路過行人的安危市政<劣績>呢? 導盲磚看似市民的日常小事,難道不該是市府公僕心中重要的事務之一嗎?

柯市長忙著簽書會、演講之際,市政的基本款(1)淹積水:大安區就比郝4年暴增數倍!大安區+文山還包辦了104-106年淹積水前10大的7名!

柯市長忙著簽書會演講之際,市政的基本款(1)淹積水:大安區就比郝4年暴增數倍!大安區+文山還包辦了104-106年淹積水前10大的7名!

市區積水次數郝、柯比一比:郝:4年,47次; 柯3年,57次,多了10次還要加107年N次! 
大安區自馬前市長時期的納莉水災後,鮮有水災災情,郝前市長任內100年-103年的4年中,除了101年積水36次外,100年1次、102年4次、 103年6次(表1)。郝4年共47次;但104-106年分別為:32次、6次、19次(表2),柯市長前3年就有57次了, 已比郝的後4年多了10次!若加上今年9月8日166到213處淹積水災情,那更是大大慘輸4、5倍! (107年在台北市積淹水資訊官網上居然還是0次! 奇怪了,積淹水有每10分鐘與小時資訊,卻無法提供107年的年初迄今統計! 這還能叫<智慧>柯市府嗎? 還是輸太多了,乾脆等到選後再來上網公布?)

104-106年的前10大積水深度,前10名大安/文山包辦7名!
100-103年北市各行政區積水次數統計(郝前市長任內)大安區4年共4次(表3), 且大安區在100-103年郝的4年間也未曾出現10大積水深度排行(表4)。
但104-106年柯市長的前3年共57次積水中,大安區在柯前3年就從郝的4年4次暴增到3年有9次(不計今年:詳見表5):若加上今年9月8日大安區就已災情慘重: 捷運東門站淹水高達1公尺、忠孝東路4段、公館、新生南路、基隆路二段都有淹積水傳出。 大安區柯市長任內水災件數肯定比郝的第二任還爆增數倍!
僅看柯市長104-106年前10大積水深度排行榜(不計今年): 文山區的光輝路、景美公園、溪州街包辦前3大! 景華街與景中街口也是前10大之一。大安的義芳居、基隆路長興路口與辛亥路3段284巷也是排名前10大! (表6)

9月8日的日雨量也才2012年6月12日的1半
郝時期瞬間雨量突破78.8mm也是屢見不鮮,從單日雨量來看,2012年的6月12日就有277.5毫米! 比今年9月8日台北市日雨量的144.5毫米多92%! 2012年的8月2日也有158毫米!(表7) 今年9月8日傳出淹積水災情有166到213處,但有多少處屬於道路? 多少處非道路? 多少處為超過50公分的<淹>水災情? 多少是小於50公分大於?公分的<積>水災情? 水利處也染上市場處統計變來變去的毛病,從一開始的213處到166處到134處各種資料都有! 很多都是多年未淹/積水處,柯市長當然要好好檢討原因與嚴懲! (不能老像柯市長失言…失完言就算了)

參考資料:
臺北市積淹水資訊網另開新視窗

表1: 100-103年北市積淹水統計(郝前市長)

表2: 104-106年北市積淹水統計(柯市長): 107年統計尚未更新

表3: 100-103年北市各行政區積水次數統計(郝前市長任內)

100年-103年郝4年內大安區積水次數4次; 文山區13次

表4: 前10大積水深度郝任內也未曾發生在大安區內

表5: 柯市長前3年:104年-106年大安區有9次積水

表6: 104-106年前10大積水深度排行榜有4處在文山區,大安區佔3處! 大安+文山包辦了104年-106年積水10大排行榜的7成!


表7: 台北市2018年及2012年的日雨量

其他新聞參考資料:
20180910聯合新聞網:北市暴雨213處淹水 藍營議員:不該淹水至少50處
受到豪大雨的影響,台北市前天傳出213處淹水災情,對於外界質疑 … 徐弘庭表示,對於9月8日當天的淹水情形,市府一律都回應是極端氣候惹的禍。

20180910鏡週刊:北市暴雨成災 姚文智:不該淹水卻淹水共96處
姚文智發現166處淹水通報處有134處是道路,其中有96處的時雨量未達台北市長柯文哲所宣稱的「78.8毫米」標準,也就是不該淹水卻還是淹水。

市府送的第一果菜市場總結報告書和回文,一樣都是106年11月核定的版本,但同一個停車場卻有2種版本的樓地板面積數字!總結報告書「不含公設」是8.4萬平方公尺,但是市場處謄抄過來就突然變成停車場「含公設」卻只有7.4萬平方公尺!

 

媒體報導:

2018年9月12日 蘋果日報:果菜市場改建滾動內容怕見光? 議長今裁示17日提供

2018年9月12日 聯合報:市場改建案電動車道面積暴增 議員要求北市府下周說明