周柏雅的「市政質詢」:藉轉運站之名大搞商業利益開發製造出更多空汙、交通毒瘤 難怪西區門戶的「天堂路」,一再質詢,市府就是束手無策 交通局還要繼續聽財團的話複製多少城市毒瘤?

藉轉運站之名大搞商業利益開發製造出更多空汙、交通毒瘤
難怪西區門戶的「天堂路」,一再質詢,市府就是束手無策

交通局還要繼續聽財團的話複製多少城市毒瘤?

臺北市政府過去一直無法解決臺北車站北側市民大道(鄭州)平面道路的交通堵塞問題,更為了「西區門戶計畫」,在去年十月把部分國道客運安排在這個此路段的車陣中下車,機車騎士不時被巨大的客運車輛擋住車道、客運旅客被迫在馬路邊下車、客運司機每次要靠站就像打仗一樣,造成三方的不方便!此亂象自從去年九月底調整國道客運路線以來一直如此,周柏雅議員多次向市府提醒卻仍然沒有任何改善,到底要質詢多少次交通局、公運處才會承認自己捨交通專業與公共利益成就財團商業利益的錯誤?市民、機車騎士、客運司機的痛苦,從臺北轉運站的案例可以清楚看出,問題是這種小轉運功能大商業利益的規劃在本市是否還要持續下去呢?交通局有盡到其專業的責任嗎?

主要道路禁行機車,市府還要把不喜歡看到的大車全部趕到市民大道?一切只是為了成就忠孝西路的門戶計畫?

臺北車站前忠孝西路禁行機車行之有年,故原本經由忠孝東西路往來東西的機車騎士多半會行駛市民大道的平面道路段,以做為忠孝西路禁行機車的替代方案。而交通局明明知道本市機車數量以及前述的道路環境背景,卻仍然將原配置於臺北轉運站裡的三條國道客運路線,移至轉運站南側之市民大道平面道路側(附件1)下客,這不就是讓原本就非常塞的市民大道平面道路雪上加霜!

除了上述三條國道客運每小時最多可達17班的路線停靠之外,尚有四條市區公車路線會經過臺北車站北側市民大道(鄭州)平面道路,原由西往東方向行駛,再經由臺北車站北側迴轉道,迴轉至上述路段的東往西方向(附件2)!東往西方向原本就塞,塞了國道客運還不夠,還要再放入四條迴轉回來的市區公車!反觀忠孝西路市府仍大興木土,積極打造「西區門戶」,不免令人懷疑平平都是西區門戶的範圍內,為什麼一邊在蓋廣場,一邊市民大道(鄭州)就是得塞車?

再依交通大隊的資料(附件3),105年10月份至106年3月份,市民大道鄭州(中山北路-重慶北路)東往西的交通事故較去年同期增加了六成,前年期同期該路段交通事故為17件,而客運路線遷移後(105/9/28之後)的同期增加至28件。在機車已經爆量的路段再放入這麼多的大客車,自然不可排除與交通事故的增加有相連之關係。

一而再、再而三的提醒,市府只當耳邊風?

2016年6月29日,議會針對市政府12101號報告案-「臺北西站拆遷及配套方案報告」審議時,周柏雅議員就提過此地區的壅塞情形向市府說明(附件4),認為此路段不適合再開放其他客運作旅客下車點,但市府並未採納,為了「西區門戶」而草率的將原屬臺北西站的客運路線東拼西湊的亂塞,造成臺北轉運站南側的市民大道平面道路硬是必須塞下三條國道客運路線!

臺北西站遷移後,因為現地僅有二線道,還得容納無法行駛忠孝西路的大量機車潮,於是乎,下班的車潮和客運車輛交織,造成你塞我,我塞你,客運司機光要從內側車道切入外側車道就相當困難了,甚至還得再駛入公車彎!更別說什麼停留下客時間了!更因為外切、停靠、下客的時間被拖延,常常導致同樣停靠於此的其他號次客運也在後面等下客,依周柏雅議員辦公室實地觀察,就有一次超過三輛以上的客運客車同時打算停靠!

針對上述問題,周柏雅議員再度在2016年11月18日的市政總質詢時,向柯市長、交通局提醒此處的「塞上加塞」問題(附件5),但半年過去了,這個地方還是一樣的塞,根據交通局的資料,臺北西站拆遷前後,市民大道下班時間東往西的道路服務水準,始終都是最慘最慘的F級(附件6)!

市府眼中只有忠孝西路的交通問題才是問題?市府難道寧可把市民大道變成天堂路也不肯動嗎?

市府近日表示忠孝西路行旅廣場、路型工程漸趨完善(附件7),那麼市府是否也該回頭看看這裡:原本會迴轉回來的四條公車路線,是否能取消迴轉、直接右轉繞行臺北車站的方式,避開前述的「塞上加塞」路段?再者,從宜蘭搭乘國道客運的旅客,為什麼就得在這段「汽車林機車雨」的路段塞上數十分鐘,還要在淋雨颳風無遮掩的地方下車?臺北車站週邊難道就只有市民大道(鄭州)可以停這三條客運?上述問題都是市府在解決忠孝西路路型改造與公車路線調整後,行有餘力應該儘速再行調整的!

為了旅客的下車便利性、為了原本就只能走這裡的機車騎士、為了西區最後一塊交通沙漠,市府針對此路段的長期壅塞必須立刻找出方法、即時改善!

附件1
客運業者公告

附件2

附件3

附件4
臺北市議會速記綠/另開新視窗第12屆第06次臨時大會/105年6月29日/1200603速記1050629-1.doc另開新視窗
「你說為了因應臺北西站拆除,部分客運站將轉到臺北轉運站內,本來就應該是這樣子的,但是第25頁內容顯示往苗栗、新竹、竹東、宜蘭路線,還是需要在站外下車。站外下車是什麼意思?就是下雨時無法避雨,站外下車就會造成乘客很多不方便。第26頁圖7顯示市民大道轉運站旁,將有兩席17.4班客運在此下車,交通局難道不知道全臺北市最塞的平面路段在哪裡?就是在這個地段,你知道連禮拜五晚上11點的時候都還在塞嗎?那個地方平常都會塞車了,你還把相關客運下車地點兩席設在這個地方,將來交通情況會怎麼樣呢?承德路也有兩處下車地點,承德路這兩個地方有遮陽避雨的下車環境嗎?」

附件5
2016/11/08周柏雅的「市政質詢」:西區門戶成為機車騎士的天堂路! 為建廣場拆西站,配套是叫大客車在車陣中右切、下客! 有廣場、有高樓的門戶計畫 只是把問題全部塞到門戶後方、眼不見為淨的鬼扯計畫!

附件6

附件7
2017/5/21另開新視窗新工處新聞稿:忠孝西路北拱路型最後階段完成 提供直捷順暢的行車動線另開新視窗
2017/4/29另開新視窗公運處新聞稿:臺北車站交6另開新視窗公車站區正式啟用另開新視窗

周柏雅的「市政質詢」:基隆到臺北蛋黃市區一車到底、永續經營 捷運民生汐止線與基隆輕軌接軌正是時候!

基隆到臺北蛋黃市區一車到底、永續經營
捷運民生汐止線與基隆輕軌接軌正是時候!

日前總統宣佈斥資80億元興建基隆輕軌(附件1),利用臺鐵基隆至南港之間的原有路軌,採用tram-train模式的輕軌捷運,讓基隆輕軌捷運和臺鐵的路線、系統互通。

而臺北市負責規劃興建的民生汐止線亦應有所調整、更應該「轉趨開放」趁現在軌距、系統尚未定案之前,儘早與基隆輕軌整合,讓民生汐止線的未來保有與基隆輕軌相接、加大服務範圍的機會!如果現在不先未雨綢繆,只怕未來想做成本更高。

光是基隆輕軌無法取代居民原本預期的「臺北基隆捷運系統」!

以目前暫定的路線規劃,民生汐止線和基隆輕軌、臺鐵路軌互不相通(圖1),民眾必須在二線交會的汐科站轉乘,無法一車到底,而基隆輕軌目前預定的終點站-南港展覽館站,也只能算是讓基隆、汐止居民到達臺北市的最東端而已,若想要再深入臺北市區,仍需轉乘捷運或臺鐵。

  基隆、汐止民眾若要往臺北市中心方向或是往北至士林北投、往南至萬華、文山地區,可能還不如一開始就搭臺鐵系統到臺北車站再轉捷運而不會選擇搭輕軌到南港再轉乘二次捷運。因此目前基隆輕軌的規劃仍無法滿足需求,而臺鐵系統七堵到樹林段未來在基隆輕軌通車後,基隆輕軌是否真的能紓解原有臺鐵運量也令人擔憂。

一加一大於二!二條捷運系統相接,擴大原有的服務範圍!

民生汐止線在系統、路軌上與基隆輕軌若能相容相通,將可成為跨縣市、跨路權的「臺北基隆捷運系統」(圖2)。
若民生汐止線與基隆輕軌相接,則可讓基隆汐止居民一站到底的前往內湖、松山、中山、大同等地區;而同樣地,民生東西路沿線及內湖、東湖的臺北市民,亦可方便地一車直達汐止、甚至到基隆。

只要這二條路線的調合順利,路軌的整合、路線的拉長,帶來的是路線更多的緩衝空間,將有助於車輛的調派,讓目前基隆輕軌的一小時三班或能增加至四班或更多。未來,此路線可以以:基隆往南港展覽館一班、基隆往大稻埕一班;大稻埕往基隆一班、大稻埕往汐止區公所一班的交錯行駛模式。未來此二條捷運系統將能相輔相成,擴大原有的服務範圍。

捷運局不需畫地自限,應走出自己的小圈圈

雖然交通部的「輕軌系統建設及車輛技術標準規範(附件2)」係規定:捷運車輛之軌距,因考量台灣地區捷運系統之整體發展,應以採用標準軌距1435mm為宜,但仍可「考量其自身之需求」再訂定其適合之規範。也就是說捷運局可以因地制宜不一定要受1435mm的限制,也可以採用與臺鐵可相接的1067mm窄軌。況且捷運系統從採用1435標準軌改採臺鐵的1067窄軌軌距,在運量上、速度並不會降低,車廂也與軌距無涉(附件3)。如果民生汐止線與基隆輕軌連接後,將來也可以跨河沿河繼續興建輕軌到達樹林,形成台鐵在北部路線的「第二正線」。

更多的細節、更多的整合,都有待臺北市與交通部鐵工局、基隆市彼此的相互合作,但一切的開始都肇於民生汐止線能否以開放式的系統、路軌進行後續的作業,以目前的作業流程來看,民生汐止線尚在環評階段,系統、路軌等規格皆尚未確定,臺北市政府應可帶著更開放的心態去看待整合一事,不用在一切尚有無限可能之際,即畫地自限的把民生汐止線軌距訂在1435mm進而扼殺未來的任何合作機會。

圖1

圖2

附件1
2017/3/17東森新聞:基隆輕軌路線曝光!全線9車站 到終點站南港展覽館30分另開新視窗

附件2
交通部/輕軌系統建設及車輛技術標準規範另開新視窗
捷運車輛之軌距,因考量台灣地區捷運系統之整體發展,應以採用標準軌距1435mm為宜。
國內各捷運興建地區或單位在規劃設計時,得考量其自身之需求,引用本基準或依據本基準及最新技術或設計,再訂定其適合之規範。

附件3
維基百科:軌距

  1. 澳洲昆士蘭及南非的窄軌(1067毫米)鐵路上的列車依然是十分重。窄軌不一定載重較少。
  2. 建造標準軌的輕便鐵路與窄軌鐵路價格相差並不大。
  3. 窄軌鐵路亦可以建成達到標準軌一樣的負載量。
  4. 只有軌距低於3呎的窄軌鐵路的建造成本才會稍低於標準軌。但這類軌距的運載能力有限,通常只會在運載量有限的登山鐵路使用。

周柏雅的「市政質詢」:南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍 開發+營運權利金卻可以多出好幾倍??? 就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運東站面積比市府、交九轉運站小好幾倍
開發+營運權利金卻可以多出好幾倍???
就算沒有立法院換地北市府也能BOT南港轉運站

南港轉運站市地開發利益市府誇大了多少?

根據市府5月22日立法院換地專案書面報告宣稱南港轉運站<總體>利益有66億,但這66億到底市府可以分回多少?報告裡語焉不詳,意圖引導大家認為南港站市地權利金比市府轉運站、交九小2-4倍,卻能比這些轉運站替市庫賺更多倍。真的是這樣嗎?

面積少幾倍,開發+權利金卻能高很多?

南港轉運站東站的總面積為1479坪(4889 M2),比起市府轉運站的4925坪、交九轉運站的6466坪還要小上幾倍。但依南港轉運站東站的BOT開發規劃與財政局提供簡報及都更處104年新聞稿來看(附件1),包含地下室空間,總共約為1.5萬坪到1.76萬坪之間,比起市府轉運站的4.4萬坪、交九轉運站的7.8萬坪更是小到不行。以開發權利金來看,交九為5億元,市府轉運站為25億元,目前東區轉運站規劃為5億元,若認為交九當初開發權利金(5億除以7.8萬坪=6400元/坪開發權利金)太少,南港站開發權利單價是能比交九或市府站提高幾倍?試算假設的基礎根據呢?

哪個太樂觀?哪些太吃虧?

以營運權利金來看,財政局表示市府轉運站最新一期105年收104的營運權利金只收110萬元(這個怎麼看不到柯市長的轉型正義?);而交九轉運站則是一次性、五十年只付2500萬元而已(1年50萬元)。但是南港轉運站,按財政局的資料,其變動經營權利金,五十年有26.3億(5千多萬元1年)、固定經營權利金五十年有11.5億(2300萬元),相加起來經營(營運)權利金五十年就有37.8億之多!平均下來一年就有7560萬元的營運權利金?這樣樂觀的依據何在?柯市府能保證不會像舊議會招商之際就再頻頻下調?

照上述各轉運站營運金比較看來,一是市府對於南港轉運站東站非常非常有信心!二是交九、市府轉運站都收太少了嗎?目前的京站百貨、統一時代百貨看起來並非經營不善的樣子,都只能收取如此的一點營運權利金了,那未來的南港轉運站BOT又該何去何從呢?

BOT招商掛蛋的柯市府又在畫大餅了嗎?

如果現在BOT好招商,那舊市議會早就招標出去了,如果BOT權利金可以回饋給市庫這麼多,那過去這些BOT案是不是都該重新議租了呢?由此來看,市府對於南港轉運站東站的財務願景,是否有誇張之虞?

捨1年5千萬元租金立法院,換回來的南港土地1年能收回多少錢? 換地專案報告看不出來耶! 對市民公開透明點很難嗎?

公運處指書面報告開發總體利益66億元不是只用立法院換地換回土地坪數來計算的:開發權利金5億、固定經營權利金11.5億、變動經營權利金26.3625億、東站土地租金14.9898億、西站房地租金2.0855億、商三房地租金6.0887億等,共計66.0265億元。也就是說這66億元,係包含與換地無關的西站、東站東側商三土地!北市府把南港站最大地主-東站東側商三臺鐵2.6公頃的開發利益,自己算的很高興但專案報告卻不說明怎麼算來的!也看不出來最大地主臺鐵願意讓北市府來做強勢主導。

換地增加263坪到1251坪在近萬坪開發案裡,北市府還是小地主!

但是就算沒有換地,東站轉運站的BOT也是要做,只是地主換成國產署而已,而且臺鐵也早讓市府來做共同合作開發的財務規畫。再者,公運處承辦人表示:東側商三土地2.6公頃(約7865坪)係為台鐵所有,也沒有要換地。若換了地,市府就只多拿了263坪(871平方公尺)的972地號土地,成為專案報告12頁裡「84.62%東站土地所有權」、「強勢主導爭取最大效益」。聽起來好像東站的開發就是由市府當最大地主、擔任主導,如果沒有換地的話,那麼這裡就沒辦法當最大地主、沒辦法主導、好像沒辦法賺這雲深不知處的「66億」、市府真的會很吃虧嗎?

立法院換地的主角其實是上萬坪南港土地開發案

南港轉運站東站一共才1479坪(4889 M2),但整體南港轉運站開發案還要加上台鐵所有的東側商三土地7865坪(2.6公頃),市長怎麼不在報告裡說清楚?整體南港轉運站開發,台鐵才是最大地主,受益最大。而且不管未來此近萬坪開發案臺鐵或北市府來負責招商,顯而易見也是民間開發委外獲益最大。只為了增加不到300坪南港土地,就算用立法院換取南港轉運站東站的972地號的國產署持分263坪換回來(另有台鐵持分約227坪沒有換),在此區增加到1251坪,也只占整個南港轉運站BOT開發案總面積近萬坪(9344坪)的13.38%,怎麼會是「強勢主導者」?市府這樣處心積慮,卻又語焉不詳南港轉運站開發好處,不是更加深民眾對此開發案是否內定好開發商?北市府是否在替財團整地的疑慮?

沒用立法院換地就開發不了南港轉運站嗎?

到底整體萬坪土地開發案,66億裡面,市府可以分回多少?其實此萬坪土地不論土地是誰的,反正這些公有土地(國有、市有、台鐵)開發下去,規劃公司就是估計有66億的經濟效益,若再加上興建成本、稅賦,整體投資達到132億!可是,今天不是要聽南港轉運站開發的專案報告耶!今天是市長要向市議會市民說明換地的好處在哪裡?不是拿這案子的最大極限利益套到換地案上面!這樣根本就混淆視聽之虞。
不論有沒有換地,市府未來都會將此土地做轉運站之用,為什麼說的好像沒有換到這塊地,這裡就無法有效開發?完全都是在找理由!公運處表示,相關的財務報告,尚在修正中,且涉及與台鐵之合作,故尚未能提供之。連花市民稅金委外財務規畫報告都無法對市民公開了,市府還談什麼公開透明?

附件1:
臺鐵與臺北市政府簽訂南港轉運站東站及東側商業區土地開發計畫合作意向書,打造東區門戶交通及生技產業樞紐另開新視窗

相關部落格聯結:

2017/05/22周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

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周柏雅的「市政質詢」:西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)在柯市府眼裡只值1坪64萬?

西區門戶蛋黃中的蛋黃,辦公多用途使用立法院土地(不是房屋)
在柯市府眼裡只值1坪64萬?
容積率400%、建蔽率從40%調高到50%,立法院土地1坪只值64萬元?

立法院基地(成功段二小段98地號),因目前尚為「國中用地」,雖然土地位於精華區,但其公告現值僅有63.8萬/坪(19.3萬/M2)。再查周邊土地之公告現值:

  1. 喜來登(成功段二小段70地號)            商三特  202.5萬/坪
  2. 立法院研究大樓(成功段二小段96地號)    住三    126.5萬/坪
  3. 私地(成功段二小段67地號)              商三特  159.0萬/坪
  4. 私地(成功段二小段91地號)              住三    128.8萬/坪

可見周邊住宅區、商業區土地之公告現值都比目前的立法院用地高出一倍、二倍者!而目前立法院用地又從國中用地變更為「機關用地」,容積率從原本未予規定(國中用地)至目前的400%;建蔽率在都市計畫書裡放寬至50%(原為40%)。

公告現值有充分反映現實嗎?

立法院土地過去長期被當做「國中用地」,又因為現實不會設校而名實不符,進而導致土地之公告現值長期被低估。而現在變更為機關用地,讓立法院得以興建土木,以土地利用的程度來看,確實已經大大的讓實際使用價值予以提高了,但是因為公告現值的不即時性、不正確性,導致目前是用「禁錮數十年的國中用地的價值」去換土地,而國產署卻能得到一塊「不被禁錮、全新的機關用地」土地。這怎麼想都知道不對等、不公平!況且有實價登錄,鑑價卻只用少數人就能操控的公告現值就不會怪怪的嗎?府本應該善守市產,讓市產發揮最大效益,而不是市長一句「做了一件很偉大的事」就什麼可以亂來的。

土地有未來性與獨特性與歷史性

就算立法院改建新大樓,難道就能完全平息未來遷址的可能性嗎? 若松山機場遷址、自由民主廣場轉型等等會不會釋放出立法院更適合現址的機會呢? 現在就算法令對機關用地還是有所限制,但機關用地更靈活使用也是未來趨勢,誰能忽視這種市區大面積完整土地新的開發潛力?柯市府嘴裡講永續經營,卻連此土地的現況與未來的可能性都未納入完整考慮,只憑冷冰冰且遠離人間煙火的<公告現值>就要永遠地拋棄北市府與此土地的所有權。

支持立法院,不必用換地也可以改建整建維護。而充滿了臺北市與國家的歷史、文化與民主奮鬥史的地標,當然應該讓真正的地主-臺北市民共同決定未來如何使用。

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周柏雅的「市政質詢」: ZOO MALL原址的何去何從?

周柏雅議員辦公室2017年5月16日新聞稿
ZOO MALL原址的何去何從?

動物園因其位處相對偏僻之園址,而難以帶動周邊商業設施之熱潮,動物園大門口左側到貓空纜車動物園站兩邊之用地,長期以來一直難以有效規劃運用,過去曾規劃「動物園園外服務中心」(ZOO MALL),吸引商家進駐,提供民眾餐飲、遊樂的場所,但最後仍因規劃不良,餐飲品項、價格不具吸引力等因素,加上民眾不太可能至動物園內參觀時,只為了解決午餐需求,就專程折返至大門口外用餐,102年9月23日,最後一家廠商撤出ZOO MALL後,僅留下兩棟建物作為動物園靜態布展,直至103年9月24日全數關閉。不久後郝市府又利用抄襲第一次未確實審查的鑑定報告做為第2次不實鑑定報告,在103年底強行將未到使用年限的3棟現況耐震能力足夠,無需進行結構補強;2棟需補強,惟未達拆除重建標準全數強行拆除,事後雖然被監察院糾正在案,但3年來這一大片空地要如何再利用仍是未知數。蓋了又拆、拆了又蓋,難道這中間不必強遷居民就叫居住正義嗎?當初這幾塊地也是徵收而來的,不做原有的用途,就該回歸原來民眾的居住地的用途!(附1)。

市府打著經營旅館的如意算盤,行得通嗎?
動物園先用興建水族館名義急急把才興建10餘年就漏水處處Zoo Mall拆光光後,又在輿論壓力下喊停水族館興建,但柯市府卻又要以「生態主題園區」的名目,打著配合臺北市文山區的「三貓計畫」(附2)(貓熊、貓纜、貓空)將生態主題園區實際還是要做商業使用,主要用做餐飲、住宿之功能,以「生態主題旅館」作為中心,往右邊有動物園,往左邊有貓空纜車站直接上去後方的整塊貓空山區腹地,寄望招攬更多觀光客停駐此ㄧ景點,但是在北市合法旅館在2014年12月才415家,1.9萬間房間數,到2017年3月就增加了超過100家旅館,投入營運的房間數增加到2.6萬間,這還不包含正在興建請照中的新旅館與像Airbnb這種不納入統計的房間供應,北市府要在這個旅館供應量大增,國際觀光客成長率又受中國影響鈍化期大搶現有民間業者生意嗎? (附3)

旅館周邊空有一個打烊的動物園,和空曠的停車場,吸引力在哪?
然而,過去動物園在此規劃商業設施ZOO MALL已有前車之鑒,除了租金與營業內容的問題造成廠商撤出之外,整體而言,周邊無法帶動整體商業休閒發展,造成商業動能與後勤支援的缺乏恐怕才是無法長期經營且深耕在地的主要原因;如果將過去的商場替代為明日的旅館,難保不會重蹈覆轍,而且投入的人力、物力、資本、又將是鉅額的浪費。

規劃應有多元思考,除了空間規劃,時間也是重點;跳脫以動物園為本位的思考框架,讓地方特色衝出獸籠!
動物園於106年2月17日與4月18日舉辦了兩場ZOO MALL基地未來建設之在地座談會,當地里長之共同意見,除了認為需要與周邊地區一同思考規劃整體性開發之外,許多寶貴的建議也共同指向動物園必須將時間上的規劃延伸至夜間。由於目前動物園營業時間僅開放至下午17:00,在周邊沒有相關延續遊憩觀光之設施情況下,園外區域幾乎是一片寂靜,以目前市政府的規劃,若興建旅館是可能可以將白天遊覽動物園的遊客延攬在此一區域,下榻旅館進而能夠延續消費行為及商業活動,然而,ZOO MALL的經驗告訴我們,去動物園觀光的遊客會繼續留下來在周邊消費的族群多嗎?與其試圖將原來白天就在動物園活動的遊客留下來,倒不如在夜間創造另外一個誘因,讓一定的市民集中於此,造成此一區域的群聚效果,相關的生活機能自然帶動起來。

旅館只停留幾晚,公宅可扎根在地
臺北市公宅政策一直在為了找地而煩腦,公宅在推動的同時,經常受到周邊住戶的強烈質疑與反對,除了房價、居住環境擠壓等問題之外,龐大的戶數對於周遭交通環境是一大考驗。目前ZOO MALL原址用地與原污水處理廠總共佔地6302坪(20,860平方公尺),以這樣的基地面積而言,興建提供上百戶數的公共住宅綽綽有餘(附4),有人就有需求,固定的居民更是可以帶來長期而相對穩定的商業活動;況且以地理客觀條件看來,這塊基地作為公宅之用,可以說是得天獨厚。
首先,過去公宅選址是一大難題,由於未來的不確定性,經常遭逢周遭居民的反彈,然而,動物園周邊住戶不多,對於原住戶之衝擊影響應可減至最低,況且公宅基地周邊除了動物園之外,也有許多山坡與綠樹相伴,是一絕佳之位置。
再者,以交通條件而言,公宅若能設立於此,將能成為目前第一座與捷運站、纜車站、公車站共同相連的交通樞紐公宅,未來能將捷運動物園站、纜車站搭建空中連通走廊直接與公宅相通,由動物園至忠孝復興站僅需要16分鐘(附5),至臺北車站更只需半小時,而動物園公車站行經路線經由信義快速道路連結至信義計劃區,更只需要15分鐘以內,而且就行車需求來說,雖然木柵地區受限於老舊街廓,經常有交通壅塞情形,然而動物園前新光路二段可說是時常保持暢通無阻,馬路又大條又直,車流量又少,各方面交通條件可說是一時之選!對於有承租公宅需求的市民而言,這樣的居住條件可充分滿足其需求。

市民不可脫離自然生態,同時也需要人文藝術
攤開臺北市藝文場館地圖,作為首善之都,臺北市擁有龐大的表演藝術動能與需求,然而適合的場館總是少之又少,每到檔期申請月份總是搶破頭,其中尤其又以音樂表演空間為甚,不消數天就把隔年整年份的檔期全數搶訂一空。
目前臺北市藝文界的生態有許多是中型的演藝團體,對於這些中型表演團體而言,大型場館如中正紀念堂兩廳院動輒2,000席位太多,許多民間私人經營的場館又僅數十席位不足,最適宜的400至600人場地經常需要遠赴新北市蘆洲功學社音樂廳,然而交通的跋涉經常讓愛樂市民望之卻步。
如果能利用ZOO MALL原址基地興建一個中型音樂廳,容納觀眾席500人左右,想必可以成為臺北市藝文場館荒的一滴甘霖,除了交通便利之外,首先造福的是文風興盛的文山區,對於推廣藝文活動能夠有正面加成的效果;再來,站在區域發展的考量,藝文活動、音樂會經常舉辦於下午及晚間,若周邊資源能夠整合,白天有動物園的民眾遊憩活動,提供親近自然、生態教學的場域,而傍晚時分至晚上則能夠提供另外一種人文藝術的體驗,不僅讓參觀動物園的民眾能夠在當地延續其一日遊行程,也更能吸引白天不在此活動的愛樂市民到來,進而擴充人潮,促進周邊商業設施的活力與收入,可謂一舉兩得。三貓計畫的未來,如這6300坪大的基地如何成功的規劃關係密切,市政府不可不用心。

附1:
2014/10/16自由時報:Zoo Mall今拆除 將做藝文空間

附2:
2016/04/11自由時報:討論三貓計畫 柯:貓空產業規劃是大問題

附3:

附4:

基地面積(平方公尺) 戶數
ZOO MALL原址及原污水處理廠基地總面積 20,860 ???
松山區健康公宅 9,684 507
文山區興隆公宅一區 3,595 272
文山區興隆公宅二區 5,924 526
青年公共住宅 4,075 273
東明公共住宅 8,348 700
明倫公共住宅 8,639 380

附5:臺北捷運官方網站/票價及乘車時間

周柏雅的「市政質詢」: 營養午餐食安鬆了嗎? 造成5百人集體腹瀉,最後竟只罰6萬!

周柏雅議員辦公室2017年5月15日新聞稿

營養午餐食安鬆了嗎?
造成5百人集體腹瀉,最後竟只罰6萬!

校園食安問題今年短短2個月就發生3起,5百位學生吃營養午餐腹瀉,這是正常現象嗎? 
2013年到今年4年內,本市發生10起營養午餐疑似中毒事件,共造成7百多位學生嘔吐、腹瀉、腹痛的情形,其中柯市長上任2年內就發生7起,而今年1-2月短短2個月內更發生3起,共多達5百多位學生受害,有些食物驗出含仙人掌桿菌大於1千,大幅超越標準100CFU/g十倍。 (附件1)

出包營養午餐的廠商疑似累犯
今年1月發生5百多位學童、包含政大實小、天母國小、明湖國中、龍門國中,4所學校受害,承包該營養午餐的廠商「士福實業公司」居然已經是累犯,在2014年時,政大附中有過4位學生吃完烤小雞腿餐後有腹瀉、腹痛的情形發生,當時因為檢驗標準「符合規定」所以無法判定為食品中毒案件。而今年在5百多人集體腹瀉後,北市衛生局查該廠商之廚房,發現有天花板、地板破損,以及冷凍冷藏櫃不乾淨等3項缺失。難道這些都無法事前預防嗎? 是否因為前次,衛生局和教育局沒有積極處置、查察、重罰,輕易縱放廠商,才造成今年學生集體腹瀉的情況發生?
不僅「士福」這家公司,清單中也有「第一餐盒」公司,分別在2015年4月14日造成91位懷生國中和20位金華國中學生集體腹瀉,還有「宏遠國際餐飲」,也是分別在2016年2月23日和2016年10月26日造成22位關渡國小和8位龍山國中集體腹痛,而這家廠商在2013年還在新北市立新泰國中午餐中被發現酥炸大蟑螂,之前也有多次發生食品異物狀況,這些都是一犯再犯的累犯,教育局和衛生局居然僅在檢驗之後表示符合規定、記點和扣款,就結案了,讓這些廠商持續供餐。

明明可以重罰,卻每次都僅罰6萬! 
查歷年來教育局和衛生局的處理方式,完全就是消極處理,明明就可以依食安法和北市裁罰基準處以6萬元到2億元以下罰鍰,但10案中卻僅罰過2次,每次最多只處分業者新臺幣6萬元而已,就算有5百多人受害也是一樣的裁罰金額!還僅要求業者完成4小時的食品中毒防治講習及廠區全面消毒,監測餐盒衛生標準符合規定,就可以復業了!而 9成的案件,最後的結果,幾乎都是「衛生局依檢驗結果,無法判定為食品中毒案件」,然後最後不了了之,這樣怎麼能夠讓家長和小朋友安心食用營養午餐?

驗不出營養午餐有汙染就無法開罰?那幾百學童吃完後腹瀉就只能自認活該倒楣? 
本次衛生局依照食品安全第15 條:「食品或食品添加物變質或腐敗者」和第44條:「有下列行為之一者,處新臺幣六萬元以上二億元以下罰鍰;情節重大者,並得命其歇業、停業一定期間、廢止其公司、商業、工廠之全部或部分登記事項,或食品業者之登錄;經廢止登錄者,一年內不得再申請重新登錄」開罰,因為是「第一次」所以只罰6萬元。如果依照次數而非影響人數裁罰,就算5百人受害也只是罰6萬元,受害人數和裁罰金額完全不成比例,況且如果營養午餐檢驗不出有汙染或超標,就算百位小朋友有受害的情形也無法開罰等不合常理的現象。營養午餐應該要有更嚴格的審核機制把關,同時衛生局也要考慮要將罰款額度提高!

要腹瀉4-10次才能跟廠商解約,成比例嗎?現行機制實在無法有效淘汰業者! 
目前營養午餐供應出現異物及衛生重大違失之修訂罰則,出現蟑螂記5點,食物變質或過期等事項也是記5點,記點總數達2050 點才能終止契約,等於蟑螂要吃410隻、大規模學生腹瀉要410次才能達到標準,而罰款部分也是每點僅罰扣新臺幣 2,000元10,000元、停餐一周等規定,廠商根本不怕,無法有效率的淘汰累犯問題廠商。本次5百位學生腹瀉,明湖國中也僅讓廠商停餐到4月就可以復餐,政大附小也才罰記10點、1萬元罰款,天母國小罰記8點、1萬6千元罰款,問題廠商仍在校園中供餐,市政府應該要思考更嚴格的汰換廠商機制,或徵求廠商時仔細檢視過去廠商在其他縣市和本市供應廠商的累計違規記點點數、次數和理由,把累犯列入黑名單等等更嚴格的審查、監督、汰換機制,才能真正為學生的營養午餐安全把關!(附件2)

附件1:102-106 北市用完學校午餐後,疑似出現學生集體腹瀉案件彙整表 

蘋果日報 : 北市400學生腹瀉 確染仙人掌桿菌 2017年01月17日
本月5日台北市明湖國中等4校約400名學生,吃完士福實業供應的營養午餐後,陸續出現腹瀉症狀,其中12人就醫。林口長庚醫院臨床毒物科主任顏宗海指,仙人掌桿菌分布在土壤、植物等自然界中,極易由灰塵及昆蟲傳播而污染食品,且其形成的芽胞具耐熱性,食物煮熟後仍可能帶菌,食品遭污染多無腐敗變質現象,難察覺,該菌引起的中毒症狀分腹瀉及嘔吐型,一旦進食後腹瀉、嘔吐應速就醫。

附件2:

周柏雅的「市政質詢」:權利金從60億下殺到4.6折還不夠! 現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!? 完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪? 北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

權利金從60億下殺到4.6折還不夠!
現在市府還要讓投資者分7期、23年慢慢付!?
完整精華地就是只留給財團開發、大減公益性的道理在哪?

北市府未來23年真的有這麼缺這28億元嗎?非得卑微到這樣?

臺北市的市有財產-舊市議會基地地上權開發案,自2014年來五度招標、五度流標,不管市府怎麼調整投資條件,就是沒有人要來投標,舊市議會就繼續空著。權利金更從60億、32億、28億不斷下修;應回饋給市民的樓地板,也從總面積的40%下修到20%,但還是沒有人來!而財政局面對以上的招商慘況,竟然還在今年3月16日的招商說明會(附件1)中提出「權利金分七期、從簽約日起至2040年付清」的方向!?到底市府的底限在哪?這塊地就只能地上權招商不可嗎?

更怪的是權利金才28億元,本市保險業或房地產開發商隨便一個建案就是百億元以上,就算開發商自身資金不夠雄厚,也有銀行等金融業做後盾,加上本案權利金付款罕見的打算分成7期,就更令人懷疑是否在替特定財團量身定做地上權嘛?

招商流標就拿公共設施來開刀?公益面積只剩下「悲」微的2成!

舊市議會地上權開發案,流標四次後,讓市府將投資人應回饋樓地板條件,從總樓地板40%砍對半剩20%,以目前本案基地的法定容積樓地板13000坪來算,原本城市博物館、NGO辦公室等公共設施尚有5200坪的回饋樓地板,卻因為市政府硬要招商,只能剩下2600坪,難道公共設施是拿來喊價的嗎!

一塊市有土地,樓地板100%做為公共設施是極為正常之事,市府硬要拿60%給財團開發,以換取免費興建的40%樓地板,已經夠奇怪了!又在第五次招商(附件2)時再降回饋樓地板至20%,更證明公共設施只是商業開發的附屬產品,而不是市府的主要考量項目,反正就招商出去就好,市民能夠享受多少樓地板空間不重要?!

招標二、三次沒有人來投標可以怪環境,招標五次沒有人來還能怪誰?

縱使提出此種對市民一點好處都沒有的條件後,卻還是五度流標,市政府才又表示(附件3):「整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

如果每次招商前,市府都做足了萬全的調查、估價,提出市府、投資人可以雙贏的條件,為什麼還可以流標五次?市府若為招商而再給出更多的利潤、下修條件,則將造成市庫、市民的公共損失!在市府不可能提高對市民有利的條件之下,市府為何還要一而再、再而三的提出更多優惠給投資人,卻想不到其他公共開發的方式呢?

沒有人投標的開發案,市政府不積極轉向思考,只懂不斷讓利再讓利?

周柏雅議員屢次提醒(附件4)市政府:一塊精華區中的精華區,其開發方向是相當多元的,位居商業要津,並非一定得提供財團開發不可,反而可以利用本基地位於忠孝東西路、中山南北路口交叉的絕加的地理位置,興建公共設施,吸引市民前來使用或是結合西區門戶計畫整合性的開發。

以臺北市來說,長者服務、嬰幼兒托育、公共住宅、甚至特色公園、廣場等公共空間相當缺乏,柯市府自上任以來,也還在不斷找尋空地、空房舍。但明明一塊完整素地擺在眼前,為何市府就是不肯把舊市議會用地拿來100%開放給市民使用?!

市府政策反覆不定、理由任其表述!只要市府喜歡,沒什麼不可以!

「本基地…開發後可快速與信義計畫區商圈串聯,交通便利,同時提升商業設施之開發潛力,未來得標人可依都市計畫規定規劃開發為辦公、旅館、零售商場等使用。」以上描述看似為商機無限、位居商業要津的精華土地?但其實這是幾年前財政局對廣慈博愛園區的地上權招商案的招商台詞(附件5),本案二次流標後,現在已改為市政府公宅政策的重要一環,由此可知,政策的推行若遇到障礙,修改、變通即可,或許能找出另一條市政活路。

明明大環境是市府經營出來的、資源是市府操之在手的…,連這樣的優勢條件都可以讓舊市議會能流標五次,在在證明此地在此時空背景之下,本基地已不宜做為地上權商業開發再分予市府回饋。市府應思考有沒有必要再進行第六度的招標,用更無公益性的條件換取部分現金,卻忽視市民對公共設施、公共空間的期待。

附件1
市議會舊址設定地上權開發案3月16日投資座談會簡報第7頁

權利金第3期最遲於2024/11/1繳納,之後每4年支付一期,第7期應為2040/11/1繳納

附件2
財政局/歷史招標資訊/臺北市中正區公園段三小段1地號等13筆市有土地(市議會舊址)設定地上權案於105年7月11日再次公告招商,歡迎各界踴躍投標另開新視窗

附件3
2016/9/9蘋果日報:投資人不賞臉 市議會舊址5度流標另開新視窗
「財政局副局長游適銘認為,整體房地產不景氣,投資人信心不足,近期包括財政部國產署幾個地上權案,也都無人投標,主要是受大環境影響。」

附件4
2016/10/9蘋果日報:市議會舊址五度流標 議員籲北市府停止招商另開新視窗
2015/10/23新頭殼newtalk:4年2萬戶公宅承諾全蓋完?柯P:這是目標另開新視窗

附件5
1.「臺北市區信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」於103年6月6日辦理公告招商,竭誠歡迎各界參與投標另開新視窗
2.「臺北市信義區福德段二小段320-1地號等4筆市有土地設定地上權案」已於103年8月29另開新視窗日重新辦理公告招商,再次竭誠歡迎各業界參與投標另開新視窗

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