周柏雅的「市政質詢」:有多少危老建物在順向坡或斷層帶上?建管處:不知道!北市最危險建物到底是哪幾種多重器官衰竭? 有多少戶該列為最優先處理?若靠建商決定? 那要柯市府做什麼?

周柏雅議員辦公室2018年7月18日質詢稿

 

有多少危老建物在順向坡或斷層帶上?建管處:不知道!
北市最危險建物到底是哪幾種多重器官衰竭? 有多少戶該列為最優先處理?若靠建商決定? 那要柯市府做什麼?

臺北市含海砂、輻射及30年以上危險及老舊建築物,有多少分別在山坡地、山限地(3-6級坡各幾戶)、地質敏感帶、斷層帶、順向坡等更危險的地方?建管處一問三不知!

根據建管處所統計之資料,目前僅山坡地和山限地有棟數和戶數統計資料,但是地質敏感、斷層帶、順向坡上有多少棟數和戶數,都發局和建管處完全沒有資料!這樣都發局是要怎麼排列優先順序,處理最緊急、最急迫、最應該優先處理的危老建物呢? 口口聲聲喊著公安、防災、消防的柯市府為什麼看不見這些多重症狀的建物呢? 是要坐等建商/市府都更中心去喬最好做跟最有私利的蛋黃區都更,而放著最危險的建物不分類、不分風險係數分級管理,這不是拿居民的命不當一回事?

*建管處沒有資料? 市府提出<台北市土地使用分區管制自治條例增訂95條之3案(市府提案12203案)>不就要配合危老條例容積【獎勵】放寬建蔽率、高度比? (見106年5月30日/6月6日報告資料)。

上萬戶海砂、輻射、震損屋更應該優先處理,結果擺爛十到二十幾年!

臺北市危老建物除了9萬3千棟30年以上的建物,還有更應該優先處理的危險建物包含海砂屋218棟,2973戶、輻射屋331棟,4961戶、震損建物82棟,1257戶,而這些海砂、輻射、震損屋,有許多已被市政府擺著10-20年沒有處理。

例如北投知行路的海砂屋,早在18年前,北市府就根據鑑定結果:「已不適合居住,建議儘速處理」發函要ㄧ樓停止使用,又在17年前要1-4樓停止使用並拆除!直到7年前100年8月,還在發跟17-18年前一樣的函要住戶停止使用並自行拆除!結果到了今天沒拆除,而從街景照片卻看到頂樓加蓋且疑有新氣密窗的現況!當年早該拆除有立即危險的建築物為什麼會拖到今天還在使用且還是頂樓加蓋的最危險狀態?可見建管處列管等於不管!沒有執行力的政府等於浪費稅金無公信的軟腳蝦!

按危險程度分級排拆,才是務實且顧市民性命的做法!

市政府應該更細部的針對海砂、輻射、震損屋,這些在土壤液化、地質敏感等最危險的地質區域各有幾棟作更詳細的調查和統計數字,依危險程度分級,清楚定義坡度、土壤液化程度等。

並依照建築法第81條:「直轄市、縣 (市) (局)主管建築機關對傾頹或朽壞而有危害公共安全之建築物,應通知所有人或占有人停止使用,並限期命所有人拆除;逾期未拆者,得強制拆除之。」強制拆除。

而不是將所有的老屋一視同仁全部拆除。都更中心到處興起公辦都更,把公有地拿給財團蓋新大樓,都更中心最應該優先處理的是最危險的海砂、輻射、震損屋,而非忙著幫財團,不顧市民的安危!

附件:

  1. 山坡地/地質敏感法令有規定要分級: 都發局做為更新/都市計畫通盤檢討的主政機關,可以不依法更精細行政嗎? 只是想一藥治百病:放寬容積率/建蔽率/高度比,真的救得了多重問題如海砂、斷層帶、3-6級還順向坡、沖蝕嚴重的山限區住宅多重症狀建物嗎?

2. 都發局、建管處填寫不出那些建物在地質敏感、斷層帶、順向坡

周柏雅的「市政質詢」:捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分! 建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多! 難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運辛亥站聯合開發後,市府瞬間失去40%市有土地持分!
建商以每坪27萬超高級造價計算分配分例!是公宅造價二倍多!
難免市產越來越少,建商越蓋越肥!

捷運局打算將捷運辛亥站的聯開大樓分批出售,但辛亥站聯開大樓先是被捷運局低估價格,在一開始的聯合開發,建物成本也被估算到超級高!這樣的聯合開發,對市府、對市民真的划算嗎?還是只是成為建商大展身手的表演場呢?

市府開發前的九成土地,開發後只剩下五成!四成瞬間蒸發為建商俎上肉!

以聯開方式辦理開發,市府原則上不需再出開發的經費,但卻要用土地的持分去換得房產,再將房產全數出售後,取得價金支應自償率。

而依捷運局資料(附件1),辛亥站開發後,市府將分得2574坪的樓地板以及699坪(2313.17㎡)的土地持分,再依房地每坪55萬元計算,2574 × 55 = 14億1570萬元。如果可以全數按此價格賣出,將可以得到14.15億元的收入。但是在開發前,市府土地原有1249坪(4129㎡),開發後僅餘699坪(2313.17㎡),幾乎少了一半,持分比例也從原本的91.64%下降至51.34%。

換言之,為了取得14.15億的房產售出價格,臺北市一開始就先失去550坪的市有土地持分,請問市政府,這樣有划算嗎?前後來看,臺北市似乎真的不用付出開發費用就能換得14.15億的房產,但就跟都更一樣,「免錢的最貴」、「羊毛出在羊身上」。

聯開看似有利,但真的嗎?魔鬼藏在細節裡!

假設沒有開發商進來,而投資的總成本16億6679萬元是由市府支付,且扣除私人原有8.36%的土地持份及10.17%的價值比例,保守計算市府分回88%的樓地板及持分土地,按捷運局提供之表格(附件1)來看,市府可有5316坪的樓地板(總樓地板面積6041.96 × 88%),再依捷運局自己估算每坪可售55萬元,則市府將可取得29.24億元的房地出售價值,扣掉營建成本16.6億,只餘12.64億。

則市府可能就會說:「你看你看!我們先出錢,最後也只賺12億,我們不出錢,給建商分,我們自已可賺回14億!現行的開發方式是比較好,而土地持分稀釋也是必然的現象!」但真的是如此嗎?

用超高成本每坪27萬蓋聯開大樓?!足足是台鐵共構雙子星每坪8.9萬的三倍價!

實施者的實施成本為16.6679億元,總樓地板面積為6041.96坪(附件1),除下來每坪成本高達27萬元,雖說是聯開,但有必要到這麼高嗎?成本高,可分回權益自然就少。

但如果我們用每坪20萬元的超高估成本計算,實施成本為12億左右,則再套到前面所述的自行興建方案,全數出售約有29.24億的收入,那麼市府可賺得17.24億,比原本給建商蓋可多賺4.6億!

算法當然不如捷運局來得專業、精確,但是周柏雅還是可以點出一個重要問題:為何實施成本竟會如此之高?如果市府自己來蓋,可以蓋多便宜?市府拼命把市產委外去蓋、委外去開發,結果對市民真的好嗎?捷運局未來針對市有土地的開發還能這樣兒戲嗎?

聯開大樓每坪售價捷運局估算硬是比房仲便宜20萬?!

辛亥捷運站的聯合開發大樓出售案,依捷運局資料(附件2):估計每坪銷售價格約50-57萬元之間,但一查詢房仲網站資訊,591房屋網的「敦南捷境」,每坪66-71萬元(附件3)。住展房屋網為68萬至87萬之間(附件4)。

整體看來,房仲資訊比起捷運局估價師精算的結果,還要多出約10萬至20萬左右,幾乎是捷運局估計每坪價格的4成,是房仲廣告過於誇大還是捷運局估價過於保守?捷運局對於市有財產的處分,實在有必要將房仲資訊或是實價登錄一併考量才是,而非單單守著某估價報告書不放!
捷運聯合開發不動產之取得與處分方式,市政府應從長計議,捷運聯開幾乎都是大部份的市有土地和少部份的私有土地合作開發,到底是要捷運局自己當實施者或是委由開發商投資建設,應審慎評估。

若是委外開發其建造成本應如何控管,捷運局可不能馬馬虎虎,市有土地財產是大家的,其開發利益應歸諸大眾,不能僅讓少數人得利,而聯開不動產取得後要如何合理處分,也不能短視近利,速速變賣求現,捷運聯開不動產未來前景看好,出租可保有土地持分,出售則連土地也沒有了,市府提案全部出售實為不智之舉。

附件1
捷運局提供辛亥站權變前後差異表

附件2
捷運局補充資料

附件3
591房屋網/敦南捷境

附件4
住展房屋網/另開新視窗敦南捷境另開新視窗

2018/7/8 周柏雅議員、姚文智委員市政座談會活動紀實

周柏雅議員、姚文智委員市政座談會,7月8日15:00在木柵忠順廟!打拼現在,共創未來!

20180708姚文智周柏雅市政座談會

周柏雅的「市政質詢」:柯市長砍敬老金/砍ubike族/砍路邊停車族/砍市府員工報紙雜誌… 省錢是為了給公運處付公車業者超額補貼花個夠嗎? 看著公車業者苛扣司機加班費,不給薪資明細,勞動局是睡死了?

柯市長砍敬老金/砍ubike族/砍路邊停車族/砍市府員工報紙雜誌…

省錢是為了給公運處付公車業者超額補貼花個夠嗎?

看著公車業者苛扣司機加班費,不給薪資明細,勞動局是睡死了?

 

依法行政只看對業者有利的因子? 不管蒼生荷包?

今年4月12日柯市府向議會提案的「臺北市聯營公車營運成本檢討暨運價調整報告」,再次突顯了柯市府不依法行政也缺乏專業能力的毛病。依「汽車運輸業客貨運運價準則」第11條:「汽車運輸業營運成本重估及運價調整,除遇有特殊情形外,每兩年檢討一次。」這次臺北市公共汽車客運商業同業公會,以勞動基準法修正實施一例一休,致行車人員休息日加班費增加為由,於107年1月16日研擬公車營運成本檢討暨運價調整向市政府提出報告,柯市府竟然也同意公車公會的提案僅針對行車人員加班費之增加這一部份檢討營運成本而忽視無視運價調整時必須審議的「18項成本」,這是哪門子的營運成本重估及「運價」調整?難道距上次公告運價調整(實施日期為105年4月1日)迄今,所謂的18項成本項目全部都沒有變動?就是真的沒有什麼變動,也必須是經過審議後才知道,哪有一開始就聽從公車公會的說詞:「除了加班費用有增加支出之外,其餘皆沒變」而棄守政府本應專業把關審查的職責。

 

司機說靠加班費才能過活,卻被拖延2年多不依法給加班費,勞動局睡死了嗎?

另外一個市政府失責的地方就是,為什麼自勞基法修法實施一例一休後,公車業者沒有按法律新的規定給付司機在休息日應得的加班費,竟然還是按舊的規定給付,但一年多來公運處不察、勞動局也不查,到今年1月公車業者提案要求調高運價時,也該知道司機員工的加班費已一年多未按規定給付了,但柯市府竟還默不作聲,裝作沒事。

柯市府官員上上下下未盡其責未盡其能,只會照單全收業者的「請款單」,柯市長還敢自誇是省錢有效率的市政府嗎?

這次市政府提送本會審議的行車人員薪資,其每車分配的司機人數是1.62人,根本是高估,實際上是1.21人,所以若將1.62人改為1.21人套入計算值內,得出的每車公里成本是20.1211元而不是市府版的26.4117元,相差6元,再將其納入運價公式,得出運價是16.5401元,而不是市政府版的18.6033元,也就是運價可降二塊錢,因此,運價與票價差的補貼就可以從每段次補貼3.6033元(18.6033-15元全票)降為補貼1.5401元即可,以107年全年總段次4億9921萬2756段次來算,光是行車人員薪資可以省下10.3億元補貼。

 

若加上輪胎、修車材料與管理/業務人員/修車人員按實際不是浮核的成本調降,公車業者在目前運價與票價差額的補貼款,一年之內可以多領18億元,市府總的107年第二預備金11.5億都沒這超額補貼多! (按市府1坪公宅11.5萬元,可蓋出1.6萬坪公宅;1年敬老金也不過7億;明明公運處從柯市長上台,每年都浮給業者超額運價差額補貼億來億去,為什麼還好意思說沒有錢付給司機們休息日加班的加班費呢?

 

周柏雅主張市政府不只應該督促公車業者發給司機們依法應得的加班費之外,而且運價也應該重新審議,核實的計算確實的審查,所謂運價「調整」並不一定是調漲,該調降也要調降,因為畢竟這些補貼款都是人民的納稅錢,運價和票價差一元,政府一年就要補貼約5億元,所以,什麼才是合理的運價?欺負民眾、司機與公車其他員工不懂複雜運價公式,拼命提高不合理的超額補貼,柯市府能夠玩弄市民到何時?

周柏雅的「市政質詢」:公車業者要漲運價,公運處只能當被動的背書機關! 薪資有虛擬員工浮報人數、加班費卻懂用實際員工人數! 多了1/4不存在的行車人員每年就多領走市民血汗超過10億!

公車業者要漲運價,公運處只能當被動的背書機關!
薪資有虛擬員工浮報人數、加班費卻懂用實際員工人數!
多了1/4不存在的行車人員每年就多領走市民血汗超過10億!

依法要替市民把關「審核」不是業者叫北市府做什麼就做什麼

明明按公路法42條(附件1):「汽車運輸業之客、貨運運價,由汽車運輸業同業公會暨相關之工會按汽車運輸業客、貨運價準則共同擬訂,報請該管公路主管機關核定,非經核准,不得調整。前項準則,由交通部定之。」也就是說:臺北市公車運價係由公運處核定、審查、核准後「調整」之,而不是「調漲」之。

再者,依汽車運輸業客貨運運價準則11條(附件2):「汽車運輸業營運成本重估及運價調整,除遇有特殊情形外,每兩年檢討一次。」故「應」二年檢討一次,也就是業者每二年要擬訂,公運處要「審核」之,不是「調漲」之。

但是,臺北市交通局、公運處目前實際的做法卻是:業者每次提檢討,就一定是要漲價,所以公運處也不會主動和業者要求檢討,以免每二年就漲一次錢!

檢討運價當然是全面檢視所有因子哪條法律規定只能審核1個因子?

這種做法造成公運處淪為一個十分「被動」的機關,如107年公車運價調整案,周柏雅議員辦公室向公運處詢問為何107年的資料沒有如105年般的仔細、附上百頁的業者資料、明細。公運處則表示:係因為本次業者僅單單針對:因應勞基法修法而有「行車人員(司機)」加班費的調整一事,故其他相關資訊業者並未討論亦未提供予公運處。

但依法,公運處就是應該要二年檢查一次「運價」而不是單純就業者把運價的某部分拿來申請漲價,公運處就真的只針對業者送來的審,其他一律不管??公運處或許會解釋:如果我們主動要求業者將其他部分也要納進調整案,業者勢必會在這些項目也加價,變得越調整越多、越貴,因此公運處只能「被動」審查。

但仔細想想,如果公運處一直以來都是被動處理,而且運價每調整只有漲價沒降價,那根本只要業者想提就提、想漲就漲了嘛!?因為公運處就只是一天到晚希望他們不要送調整案、也就不會漲價。公運處根本沒有完整的反制機制、拿業者沒皮條嘛!

ㄧ到選舉就拿民眾當提款機只准漲價沒有調降的空間?

原本的檢討,演變成實務上只有「調漲」而沒有「調降」的空間!讓公運處從主管機關變成業者漲價的背書機關!

附件1
公路法另開新視窗42條另開新視窗
汽車運輸業之客、貨運運價,由汽車運輸業同業公會暨相關之工會按汽車運輸業客、貨運價準則共同擬訂,報請該管公路主管機關核定,非經核准,不得調整。
前項準則,由交通部定之。

汽車運輸業客貨運運價準則另開新視窗11條另開新視窗
汽車運輸業營運成本重估及運價調整,除遇有特殊情形外,每兩年檢討一次。

周柏雅的「市政質詢」:公運處和公車業者打著替司機發聲的旗號漲運價 但是公車司機人數越來越少、越來越累,合理嗎?

公運處和公車業者打著替司機發聲的旗號漲運價
但是公車司機人數越來越少、越來越累,合理嗎?

105年度運價調漲,業者說漲價後,要給司機加薪2500元。議會也在附帶決議上加上了「(一)交通局於公車運價調整時,應督促公車業者確實依其承諾給予每位員工調整薪資新台幣2,500 元。」

但是有的業者卻不是加在本薪而是用獎金型態,說是「加薪」2500元有沒有被東扣西扣地變少了或變不見了呢?打著關心司機名號、聲稱替民眾把關荷包的柯市府有在管的嗎?連司機也來陳情說業者有的公司連勞基法規定的薪資明細都沒有詳實提供,或根本看不到加班費這個項目,勞動局也裝瞎,說沒有稽查到!勞動局沒有公車公司的薪資明細、薪資獎金規定與辦法,員工實際人數、實際打卡加班時數⋯,怎麼查的出業者有没有苛扣司機薪資?加班費?津貼?獎金?

105年度的行車人員數量,用的是虛的1.62人,理由是要讓司機有良好的工作環境、待遇。這一次,又以勞基法修法為理由,將加班費增加到行車人員成本裡面。業者、公運處每次都用司機當擋箭牌,原因就是因為只要有人有意見,就好像是在反對司機、反對勞工一般!但事實上業者都是拿司機當做理由而已。

司機更少、更累,公運處還口口聲聲要替司機著想!

在105運價調整案,業者提送給公運處的建議案中資料(同業公會運價調整建議案28頁,附件1)顯示:102年度的12家業者,共有3867.9輛車、行車人員4881.6人,平均下來1.26人/車。這就是實際的每車司機數。

現107運價調整案,經詢公運處索資回覆(附件2),其因應勞基法增加加班費的每車人數是用實際值1.21人,係用4255人除以3506輛車。
從這裡可以看出來,公運處、業者一直說要替司機加薪、替司機爭取福利、為司機創造良好的工作環境。結果每車人數從102年的1.26人降到現在的1.21人,且也不是因為車輛突然買很多輛,107年車輛數較102年還少了361輛,因此相當明顯的,過去屢次調漲的理由,現在的數據讓業者、公運處根本站不住腳!

拿司機當擋箭牌漲運價,卻提不出合理解釋!

因此再度強調,因應勞基法修法的加班費用的是實際值行車人員去計算,那麼原本一直用灌水的1.62人次當然也應用「實際值」1.21人次才對。公運處、業者不要再用上述的荒謬理由去試圖解套了!除非公運處、業者能提出1.62和102年的實際值1.26人、107年的實際值1.21人,對司機的差別為何?對業者差別為何?如果從頭到尾司機根本都領一樣的錢、一樣的過勞、一樣的兼班才能賺到錢,那增加的行車人員成本到底是不是進到業者的口袋而已呢?公運處沒有本事查清楚也可以移送檢調!而到底有沒有公僕因動輒1年讓利給業者數十億元,是否有瀆職、圖利,都能派政風處查北農了,不能查自己的公僕?

附件1

附件2